Как грамотно принять новостройку у застройщика
Нужно знать, на что обратить внимание, когда вы принимаете квартиру у застройщика. Дом уже построен, квартира готова, но есть особенности приема квартир с черновой и предчистовой отделкой.
К этому моменту в доме должны быть завершены все строительные работы, он должен иметь постоянный почтовый адрес и быть принят государственной комиссией в эксплуатацию.
Сроки сдачи дома оговариваются при заключении сторонами договора, и в случае их нарушения закон предусматривает за покупателем квартиры право на получение неустойки, сумма которой исчисляется в соответствии с установленной Центробанком ставкой рефинансирования.
Задержка сроков сдачи дома дольше установленных законом шести месяцев может свидетельствовать о серьезных строительных изъянах или финансовых проблемах застройщика.
Это последний этап, после которого вы из дольщика превращаетесь в собственника. У вас еще нет на руках официальной выписки, подтверждающей право на собственность. Она может быть выдана после того, как вы подпишете акт приема-передачи квартиры и зарегистрируете ее в Росреестре сами или через застройщика, предоставив необходимые документы (см. Приложение).
На что важно обратить внимание, когда вы принимаете квартиру:
• есть ли в ней счетчики – они должны быть обнулены и опломбированы;
• все коммуникации должны быть заведены в квартиру.
Если квартира со свободной планировкой, то вам будут видны один или более стояков (зависит от планировки), на каждый из них должны быть поставлены счетчики на воду. Должны быть также выведены фановые трубы. В квартире должны быть установлены батареи отопления, окна, балконные блоки. Последние должны быть отрегулированы: плотно закрываться, работать во всех предусмотренных положениях.
Что здесь важно? Иногда (почти всегда) застройщики очень халатно относятся к заделке швов под подоконниками, в оконных проемах. Нужно это заметить и потребовать заделать. Проверьте все швы, которые вас соединяют с улицей, и на это обратите особое внимание.
При неправильной заделке может со временем пойти плесень, и эта неприятность может быть усугублена климатом вашего региона.
В квартиру можно войти через входную дверь, которую некоторые застройщики делают брендовой, и менять ее нельзя, либо временной, и менять ее необходимо.
Потолочные плиты должны примыкать друг к другу плотно и без смещений. Если такие смещения есть, застройщик должен их выравнивать сам. Если ошибка была сделана при укладке плиты, то это приводит к сильному перекосу, и плиты смещаются в стыке по уровню. На штукатурку такого потолка для его выравнивания уйдет много материала.
Все недочеты и ваши замечания к застройщику должны быть внесены в акт приема-передачи. И в обозримый срок застройщик эти недостатки должен устранить. Обычно это не больше месяца. Этот акт должен включать следующую информацию:
• точный адрес дома;
• номер квартиры согласно паспорту и площадь помещения;
• финальную стоимость квартиры, подготовленную для регистрации в Росреестре.
В процессе составления акта о приеме-передаче квартиры дольщику в обязательном порядке предоставляется смотровой лист, который нужно взять с собой на осмотр квартиры и вносить туда все обнаруженные недочеты застройщика.
Если управляющая компания отправляет с вами просто прораба Вениамина Сигизмундовича, лихо поигрывающего ключами от вашей квартиры на пальце и при этом идущего на прием-передачу без клочка бумаги и ручки, то вряд ли приемка состоится.
Он может очень удивиться по поводу того, что должен быть смотровой лист, а еще более тому, что у вас имеются замечания к застройщику. Даже Вениамин Сигизмундович, если он является официальным представителем компании, должен взять с собой смотровой лист и охладить свой пыл «добросовестного» строителя, скрупулезно записав в него ваши замечания, причем в терминологии СНиП.
Это значит, что в смотровом листе указываются соответствующие СНиП и сроки для устранения дефектов с подтверждением от представителя строительной компании. Все претензии при осмотре квартиры должны иметь четкую юридическую базу согласно нормам строительства жилого дома.
Это сделать обычному человеку не под силу, поскольку мы с вами не знатоки СНиПов. По идее, это должен делать сам представитель строительной компании. Или сначала просто записать дефекты, а потом проставить нормы. Дефекты помечаются в акте приема-передачи квартиры. По этому перечню застройщик обязан устранить дефекты бесплатно и в точный срок.
Не пренебрегайте этой возможностью! Потому что все эти недоделки, если их не исправит застройщик руками подрядчика, вам могут обойтись в десятки, а то и сотни тысяч рублей дополнительных расходов!
В соответствии с законом дольщик на свое усмотрение имеет право не подписывать акт приема-передачи жилья, если оно не соответствует требуемому качеству. Если акт был подписан, но застройщик в срок не устранил брак, квартиру можно принять, составив дополнительно приложение к ранее подписанному акту о принятии жилья с дефектами, и подробно перечислить, с какими именно. Оба случая подпадают под взыскание морального и материального ущербов в судебном порядке.
Рынок первичной недвижимости предлагает квартиры трех вариантов отделки:
• черновая отделка – это минимум, позволяющий строению называться квартирой, в котором должны быть входная дверь, стеклопакеты на окнах, иногда межкомнатные перегородки, разводка систем отопления, водоснабжения и канализации, подвод электричества до распределительного щита, приборы учета воды и электроэнергии;
• предчистовая отделка: квартира подготовлена к чистовым отделочным работам, то есть выполнены чистовая стяжка на полу, оштукатурены и прошпаклеваны стены, укомплектованы системы отопления, водоснабжения и канализации, электроснабжения, точки подключения осветительных приборов, розеток и выключателей, есть входная дверь, остеклены окна;
• чистовая отделка «под ключ»: покупатель может привозить мебель и заселяться.
Отделки в квартирах со свободной планировкой нет, и перед подписанием акта приема-передачи достаточно убедиться в том, что основная комплектация соответствует прописанной в договоре.
Принимать новую квартиру с предчистовой отделкой следует лишь убедившись, что серьезные недостатки отсутствуют, а незначительные дефекты – в пределах допустимых норм, предписанных СНиП 3.04.01–87 (на сентябрь 2016 года).
В любом случае осмотр квартиры надо проводить в светлое время. (Возможно, в доме не окажется электрического освещения. Такое бывает при сдаче квартир свободной планировки). Коммуникации подключаются после сдачи в эксплуатацию дома, но не сразу и не все.
Отравляясь на приемочный осмотр, следует также взять с собой:
• пишущий предмет и бумагу;
• лазерный уровень;
• дальномер с дальностью до 50 м;
• водяной нивелир;
• индикатор фазы;
• фонарик и бытовой прибор для проверки розеток, если вы принимаете квартиру с ремонтом от застройщика;
• стремянку, лампочку, соединительный провод, если вы принимаете квартиру с ремонтом от застройщика;
• электроприбор для проверки достаточного напряжения;
• молоток;
• мультиметр.
Когда идет прием квартиры у застройщика, переписываются показания счетчиков электрических и водных. Не забудьте снять показания дня и ночи у электрического счетчика, если их нет – показания пикового времени (Т1, Т2, Т3). Здесь вам понадобится фонарик, поскольку цифры видны обычно плохо.
Будьте внимательны при получении паспортов на датчики воды: номера должны совпадать с вашими. Иногда застройщик не выдает паспорта на счетчики, как водные, так и электрические, объясняя это тем, что они находятся в обслуживании УК и переданы ей. Можно с этим согласиться. В самой квартире требуется проверить наличие всех инженерных коммуникаций, которые описаны выше, они есть в плане коммуникаций.
Прием квартиры с черновой отделкой
Входная дверь должна иметь замок, свободно открываться, не иметь зазоров и быть правильно установленной, даже если это временная дверь от застройщика, которую вы непременно поменяете. Поскольку в ваше отсутствие, если дверь легко открывается, все, что можно вынести из квартиры, будет вынесено. Даже если вам кажется, что она пустая. Вынести могут счетчики воды, оконные и балконные ручки, батареи. Обычно это делают ремонтники из других квартир, также пострадавшие от чьего-то воровства. Но «найти концы» в этом случае просто нереально.
Несущие конструкции, все стыки между плитами, о чем я писала выше, должны быть закрыты. Не должно быть сырости, протечек воды. Если они есть, надо искать причину.
Что касается потолка, то его высота проверяется лазерным дальномером. И при этом не должно быть трещин и зазоров между горизонтальными и вертикальными перекрытиями. Электрические кабели – на своих местах, никаких протечек, никакой ржавчины. Арматура не должна торчать: вся она должна быть удалена застройщиком.
Стены проверяются на отклонение по вертикали водным нивелиром, неровности согласно СНиП не должны быть более 1,5 см. Оценивается и кривизна стен. Здесь вам понадобится консультация специалиста, который оценит затраты на их выравнивание: сколько уйдет материала на штукатурку стен и объем работ. Если неровность больше 1,5 см, то привести стены к норме – обязанность застройщика.
Прием квартиры с предчистовой отделкой
Для качественной улучшенной штукатурки допустимы такие отклонения:
• по вертикали – неровности 2 мм на 1 м или до 10 мм по всей высоте стены, проверяются с помощью отвеса или рейки длиной 2 м;
• на поверхности стен и потолка недопустимы раковины, высолы, трещины, отслоения штукатурки, следы движения затирочного инструмента;
• для поверхностей плавного очертания допускается не больше двух неровностей на площади 4 кв. м до 3 мм в глубину либо в высоту.
Для стеновых и потолочных покрытий из сухой гипсовой штукатурки допускаются следующие отклонения:
• от вертикали – 1 мм на 1 м либо до 5 мм по высоте до потолка;
• для поверхности плавного очертания – не больше двух неровностей глубиной до 2 мм на площади 4 кв. м;
• для откосов, колонн, пилястр, лузг погрешность вертикали либо горизонтали не может превышать 1 мм на метр длины либо высоты;
• на стыках листов гипсокартона допустимы провесы до 1 мм и недопустимы трещины.
В зависимости от варианта будущего финишного напольного покрытия для бетонной стяжки допустимы следующие отклонения:
• под линолеум или ламинат допустимы неровности высотой или глубиной не более 2 мм;
• под керамическую плитку углубления или возвышения стяжки – до 6 мм;
• уклон пола по горизонтали допустим не более 2 процентов, но не более 50 мм независимо от площади помещения;
• на стыке стен и монолитной бетонной стяжки пола обязательно должны укладываться полосы звукоизоляционного материала.
Для потолков из монолитного бетона допустимы такие отклонения от плоскости:
• до 7,5 мм для длины 1 м и до 14,5 мм на длине до 3 м;
• толщина выступов и наплывов на поверхности допускается до 2 мм при диаметре до 10 мм.
Качество сцепления штукатурки с бетоном или кирпичной кладкой стен, а стяжки – с основанием пола проверяется постукиванием: глухой звук говорит о скрытых отслоениях и может служить основанием для внесения дефекта в протокол осмотра акта приема-передачи объекта.
Качественный монтаж окон предполагает, что:
• в местах примыкания оконной рамы к наружной стене дома поверх слоя монтажной пены должна быть закреплена специальная водонепроницаемая лента;
• все рамы и балконные двери легко и без усилий открываются, а при закрывании створки плотно прилегают к рамам;
• на стеклах, рамах, подоконниках нет дефектов: неровностей поверхности, царапин, трещин;
• все окна и двери наружного остекления укомплектованы качественной фурнитурой;
• все подоконники одной комнаты установлены на одном уровне и не препятствуют свободной теплопередаче от радиаторов.
Система отопления должна быть укомплектована регуляторами температуры и кранами Маевского для стравливания воздуха. При установке радиаторов должны быть соблюдены следующие размеры:
• расстояние от пола – не менее 60 мм;
• расстояние от подоконника – от 50 мм;
• расстояние от стены – не менее 25 мм.
Если проектом предусмотрена разводка систем отопления и электроснабжения в стяжке, требуйте у застройщика схему прокладки коммуникаций, которая понадобится при выполнении отделочных работ. Иначе существует высокая вероятность того, что коммуникации будут продырявлены.
При осмотре санузла необходимо проверить, проложена ли гидроизоляция, а также качество монтажа канализационного отвода, труб горячего и холодного водоснабжения.
Уровень пола проверяется нивелиром. Проверьте наличие теплоизоляционной мембраны под стяжкой. Цементно-песчаная стяжка должна иметь твердую структуру, без дефектов и неровностей, плотно прилегать к полу.
Часто цементная стяжка крошится в районе труб отопления от тепловых перепадов. Если трещины меньше 0,4 мм, то беспокоиться не о чем. Если больше 0,4 мм, то это необходимо занести в акт.
Прием квартиры с отделкой «под ключ»
Существуют два варианта отделки «под ключ» в новостройках:
• когда вы заключаете договор, и ремонт делают по вашему дизайну «от» и «до»;
• застройщик делает ремонт от себя – это так и называется: ремонт «от застройщика».
Апартаменты с чистовой отделкой «под ключ» обычно сдаются в дорогих новостройках ценовой категории премиум и люкс. Но вопросы о том, как принимать квартиру такого плана, все равно возникают.
При заключении договора на отделку и разработку дизайнерского проекта интерьера оговариваются в подробностях все детали: отделочные материалы, цветовые решения, инженерное оборудование. Накануне подписания акта приема квартиры вам необходимо проверить, все ли условия договора выполнены и соответствует ли качество работ все тем же нормам СНиП.
Особое внимание следует уделить качеству укладки паркета, если это покрытие оговаривалось условиями договора, и поверхностей, облицованных керамической плиткой.
При проверке керамических покрытий двухметровой рейкой допускаются отклонения:
• от плоскости – до 4 мм;
• уступы между соседними плитками – до 1 мм.
Ширина межплиточных швов должна быть одинаковой по всей поверхности и не превышать 3–5 мм, обработана качественной затиркой соответствующего цвета. Прочность сцепления плиток с основанием пола или стен проверяется простукиванием. Тон звука по всей поверхности должен быть одинаковым.
Во втором случае обычно речь идет о новостройках классов эконом и стандарт. Материалы используются самые недорогие, никаких вариантов дизайна не существует, есть только один, который может различаться цветом обоев, например. В редких случаях вместо линолеума в комнатах стелют самый дешевый ламинат.
Использование недорогих материалов не снимает с застройщика обязательств провести ремонтные работы на добротном уровне, чтобы ничего не отваливалось, не сыпалось, чтобы все СНиПы были соблюдены.
Принимаем так же, как описано выше.
Как защитить свои права, если при приеме квартиры выявлен серьезный брак
Хотя закон сохраняет за дольщиком право не подписывать акт приема-передачи квартиры низкого качества, большинство покупателей этот документ все же подписывают в надежде самостоятельно решить проблему.
С одной стороны, за долгие месяцы строительства дома цены на жилье растут, и суммы компенсации может не хватить на покупку другой квартиры.
С другой – люди опасаются, что нерадивый застройщик не сумеет качественно устранить допущенный брак либо намеренно не будет спешить с ремонтом до истечения гарантийного срока.
Полезно знать, что на квартиру, подпадающую под действие 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве…», дается пятилетняя гарантия, распространяющаяся в том числе и на внутренние отделочные работы. В договоре долевого участия этот пункт обязательно прописывается.
На дома, не подпадающие под действие этого нового закона, гарантийный срок редко превышает два года, но застройщики часто и его стараются не прописывать в договорах.
Будьте внимательны при заключении договора!
Обнаружив недостатки, подробно изложите их в листе осмотра и, оставив себе копию, направьте документ застройщику почтовым отправлением с уведомлением. В течение 45 дней он должен устранить брак за свой счет либо возместить затраты на ремонт, если вы сделали его сами.
Если покупатель отказывается от квартиры, и застройщик этот отказ принимает, то он обязан в 45-дневный срок вернуть деньги в полном объеме.
Если скрытый строительный брак обнаруживается в процессе эксплуатации квартиры, когда акт приема давно подписан, тоже не стоит отчаиваться.
Обращайтесь к застройщику с заявлением о выявленных недостатках, и в течение действия гарантийного срока он обязан их устранить либо компенсировать затраты на устранение брака.
При бездействии застройщика немедленно обращайтесь в суд.
Выбирая застройщика, постарайтесь пообщаться с жильцами уже построенных им домов, и тогда вероятность судебного решения проблем просто сведется к нулю.
Инфраструктура реальная: есть ли она у новостроек
Реальная инфраструктура – это то, что будет окружать новостройку после ввода ее в эксплуатацию.
Сейчас застройщика обязывают сдавать объекты с обустроенными дворами, детскими и спортивными площадками, а если это крупный ЖК, то и с детским садиком. Некоторые щепетильные застройщики строят даже сверх того – школы. Иногда с интересными учебными программами, отличающимися от обычных, тем самым создавая дополнительное привлекательное условие для покупки.
В обязанность застройщика входит обеспечить подъезд к ЖК – часть дороги, которая будет вести к какой-то активной транспортной артерии, магистрали или на дорогу к ней. Большой плюс застройщику, если такой подъезд не один.
Одним словом, создается транспортная доступность этого жилищного комплекса. Кроме того, в шаговой доступности должна быть остановка общественного транспорта, желательно не одна. Это общее опасение, что новостройки возводятся всегда на отшибе, на окраине, и добираться до них будет очень трудно. Так случается далеко не всегда, а только тогда, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории.
Конечно, есть новые районы, которые заново формируются и осваиваются, как территория Новой Москвы, например. До сих пор в какие-то определенные микрорайоны, ближайшие к Москве (5–7 км), установлено всего по одному маршруту. Да, это очереди, теснота. Но это всего лишь этап. По мере заселения этих микрорайонов число маршрутов обязательно увеличивается.
Что касается Новой Москвы, то есть утвержденный план ее транспортного развития и ассимилирования к московской сети. Запланированы и станции метро, которые соединят этот огромный по территории район Московской области, сейчас уже Москвы, со старой, если можно так сказать, Москвой. И это не за горами. В течение ближайших двух-трех лет, хотя сроки могут быть и изменены.
Какое-то время люди, купившие квартиру в таком микрорайоне и пользующиеся общественным транспортом, будут испытывать неудобства. Но у каждого минуса есть плюс. Может, это подвигнет человека купить машину и сесть за руль? На своем автомобиле вы сами прокладываете маршрут и выбираете оптимальное время для поездок. Да, это может быть не очень удобно, да, может быть, придется выезжать заранее, но, согласитесь, идеальных условий не бывает.
Если транспортная доступность является для вас приоритетной, то такая квартира вам просто не подойдет. Нужно рассмотреть другие варианты. Всегда при выборе новостройки я пишу список своих запросов к объекту, который ищу. И напротив каждого ставлю приоритет. Побеждают первые!
Запросы могут быть такие:
• красивый вид из окна;
• транспортная доступность (например, 15 минут до ближайшего метро пешком);
• чтобы окна квартиры выходили на разные стороны;
• оригинальное оформление входной группы дома;
• наличие парка или леса в 15 минутах ходьбы от дома;
• чтобы школа была в 10 минутах ходьбы от дома;
• максимум три дома в ЖК;
• достаточно места для парковки;
• продуктовый магазин и салон красоты в пяти минутах ходьбы от дома;
• чтобы в квартире можно было сделать раздельный санузел.
Список можно бесконечно продолжать. Я написала эти пункты для примера. У вас будут свои пункты и свои приоритеты.
Вы выбираете квартиру по запросам, которые удовлетворяют максимальное число приоритетов. И не надо себя обманывать и уговаривать, что стерпится – слюбится. Выбирайте из того, что для вас важнее всего.
Все остальные пункты вы просто проверяете на наличие, те, которые значатся в вашем списке, но имеют минимальный приоритет. Чтобы ваша жизнь в новой квартире была комфортной, чтобы клиентам было удобно, если она предназначена для аренды, чтобы ничто не омрачало вашу покупку.
Если в вашем списке есть фитнес-клуб, поликлиника, СПА-центр, площадка для выгула собак, концертный зал, магазины специфического питания, действующий храм – пусть все это будет и создает вам прекрасное настроение, удобство и экономит ваше время.
Вы заранее должны посмотреть, есть ли все это рядом с выбранной вами новостройкой, потому что если вы или ваши клиенты придают этим объектам большое значение, то их отсутствие вы или они точно заметите и почувствуете неудобство и дискомфорт. Это должен быть вопрос, который легко для вас решаем. То есть, выйдя из дома, вы прошли 100 м и достигли того объекта, который вам нужен.
Застройщиков не обязывают строить школы, в отличие от детских садиков. Но некоторые щепетильные застройщики идут на это, строят школу в ЖК, если он огорожен и изолирован, или рядом с ЖК. Это привлекает клиентов и выстраивает позитивные отношения с администрацией города или района.
Обособленные ЖК, организованные, как закрытые поселки, в Новой Москве, например, обязательно имеют воспитательные и образовательные учреждения на своей территории. Это активно рекламируется покупателям квартир и таунхаусов, как и то, что территория поселка представляет собой оазис благополучия с самодостаточной инфраструктурой, огорожена и охраняется день и ночь.
Часто бывает, что в таких поселках открывается не обычная общеобразовательная школа, а какая-то специализированная: языковая, лицей или гимназия, школа с углубленным изучением искусств, со спортивным уклоном, как в Новогорске, например. Новогорск уже строился с установкой, что там будут воспитываться дети-спортсмены, им будет дано хорошее образование в плане языков, искусств, наук, физической подготовки. С ними будут работать известные спортсмены.
Сам этот городок уже имеет идею, которая активно продвигается, – сделай из ребенка спортсмена! Или хотя бы попробуй. А мы создадим все условия.
Итак, инфраструктура новостройки может быть минимальной (обустройство двора, детская площадка), а может возводиться в бренд, нести высокую или оригинальную идею:
• двор без машин;
• ЖК как арт-объект;
• европейское образование в отдельно взятом московском поселке;
• воспитание новых олимпийцев.
Выбирая сейчас новостройку, вы можете не только купить квартиру, но и определить профессиональное будущее своих детей! Или предложить это своим клиентам, поскольку не каждая семья, воспитывающая маленького спортсмена, может приобрести квартиру в Новогорске, например. А снять сможет.
Понятно, что за все придется платить: вы должны учесть в своем бюджете расходы на ваше обслуживание на территории ЖК, закрытого поселка.