Какие существуют варианты разработки дизайн-проектов
Мы с вами рассмотрим виды и составляющие дизайн-проектов. Перед тем как осуществлять ремонт, капитальный ремонт, вы должны разработать проект этого преобразования. Или сами, или обратившись к специалисту. Мы говорим о ремонте в новостройке со свободной планировкой, это значит, он будет делаться, как говорится, с нуля.
Лучше заранее (еще до покупки квартиры) продумать ее внутренний облик и разработать дизайн-проект. Или, по крайней мере, задуматься, в каком стиле вы хотите, чтобы все было обустроено в квартире, из чего это будет состоять, определить каждой вещи свое место. Лучше рассчитать, какие материалы вы будете использовать, на какую мебель стоит обратить внимание. Идти от крупных блоков к более мелким деталям.
Самое главное – определить функциональность каждой вещи до того, как вы приступили к ремонту. В дизайне интерьеров есть свои определенные правила. Существуют несколько вариантов дизайн-проектов.
Первый – это полный дизайн-проект.
В его состав входят:
• полный обмерный чертеж объекта;
• планы возводимых перегородок здания;
• планы демонтажа перегородок;
• планы расстановки мебели;
• планы расстановки бытовой и электронной техники;
• планы расположения осветительных приборов;
• общий план электрики (расположение розеток и выключателей с указанием привязанных к ним электрических приборов);
• план оформления потолка с указанием используемых материалов и разных сечений;
• план оформления пола с указанием цвета, формы, рисунка;
• полная развертка стен с указанием точных размеров, типа отделки и цветовой гаммы;
• план расположения сантехнических приборов и оборудования;
• разрез и развертка каждой из стен с указанием декоративных элементов (количество чертежей должно равняться количеству стен в доме);
• план расположения дверей с указанием размеров дверных проемов;
• обязательно чертежи каждого из заказных изделий, если таковые имеются;
• спецификация оборудования для освещения.
Все ведомости и рекомендации по отделочным материалам для каждого из элементов интерьера, изображения всех элементов интерьера комнаты или всей квартиры должны быть выполнены в программах 3D-моделирования. Эскизы основных интерьеров также входят сюда.
Если есть 3D-изображения всех элементов интерьера комнаты или квартиры, то хватит и их, эскизы в этом случае не нужны, так как они будут повторять друг друга. В полный дизайн-проект входит еще консультация по мебели и другим крупным или мелким предметам интерьера.
Второй вариант разработки дизайн-проекта называется эскизным.
В эскизный дизайн-проект входят:
• обмерный чертеж;
• простой план несущих и демонтируемых стен и перегородок для перепланировок в будущем;
• план расстановки мебели и прочей бытовой техники, других элементов интерьера.
Он выполняется на бумаге или на компьютере, но обязательно в цвете, даются варианты планировок комнат или функциональных зон.
Следующий вариант разработки дизайн-проекта – базовый дизайн-проект.
Он состоит:
• из обмерного чертежа;
• трех-пяти вариантов решений планировки;
• планов потолка и пола;
• плана размещения сантехнических приборов;
• плана расстановки мебели, электронной бытовой техники;
• плана электрики и освещения, иногда только освещения – такое тоже допустимо;
• рекомендации по выбору мебели, сантехники, бытовой техники;
• консультации по выбору строительных и отделочных материалов.
Есть еще такой отдельный способ разработки дизайн-проекта, как декорирование.
Декорирование производится после выполнения базовых ремонтно-отделочных работ.
Заключается оно в разработке и оформлении декоративных элементов интерьера.
Это:
• настенная графика – рисунки и картины;
• комнатные аксессуары;
• осветительные приборы – светильники и люстры;
• столовые приборы;
• скатерти;
• посуда повседневная и праздничная;
• текстильные элементы – шторы, постельное белье, покрывала, ковры;
• подбор скульптур и символических элементов интерьера. И еще один, пятый вариант разработки дизайн-проекта. Он называется «Авторский надзор» и, в общем, является дополнительной частью дизайн-проекта. Он может включать в себя следующие пункты:
• согласование уже разработанного дизайн-проекта, контроль за его выполнением;
• внесение в планы и чертежи дизайн-проекта некоторых изменений, которые необходимы из-за проблем, возникающих в связи с реализацией разработанного проекта;
• составление отчетности по достоверности и оптимальности разработанного дизайн-проекта.
Многие из вас, уверена, в глубине души дизайнеры. Дизайнеры в нас дремлют. Вы видите себя так и предполагаете, что можете самостоятельно придумать дизайн квартиры, провести ремонт, создать внутреннюю обстановку, продумать все до мелочей. Часто это действительно так, потому что никто лучше самого человека не знает так хорошо, что ему нужно конкретно в этом помещении, конкретно в этой квартире.
Вы можете заказать дизайнеру, конечно, любой вариант проекта. Но, к сожалению (к сожалению!), очень часто бывает, что дизайнеры не понимают, чего хочет заказчик и выполняют совершенно, мягко говоря, другую работу. Воплощают в жизнь не мечты заказчика, а свои, свое представление о том, как все должно быть в квартире.
И при этом взаимопонимание между дизайнером и заказчиком отсутствует. Оно не устанавливается ни в начале, ни в середине, ни к концу ремонта.
Здесь нужно решить для себя: будете ли вы хотя бы пытаться сделать свой собственный дизайн-проект? Или даже не попробуете это сделать? Тогда вы ищете дизайнера, с которым находите общий язык, и он вам делает именно то, что вы хотите для конкретного жилища.
Сначала вы отвечаете, прежде всего, себе на многие вопросы: где у вас будет стоять холодильник, где будет располагаться кухня, где санузел и почему именно на этом месте; где вы хотите гостиную, где столовую и спальню.
И только после этого вы обращаетесь к дизайнеру, потому что дизайнер будет в смятении, если ему придется рисовать то, в чем вы сами еще не определились, и дальше последуют очень неприятные вещи – исправления и изменения.
Когда вы по десять раз меняете расположение кухни, в санузле переставляете с места на место ванну, раковину и унитаз, стиральную машину, это отнимает у вас много сил, а дизайнер за переделку еще и деньги с вас будет брать каждый раз.
И второй вариант. Вы понимаете, что, в принципе, можете сами все это сделать, просто вам нужна дополнительная информация.
Нужно немножко подучиться, может быть, просто получить консультацию. И, соответственно, дизайнер вам не нужен.
Есть еще вариант – вы ищете похожий на ваши мечты дизайн-проект. Он может быть выложен в Интернете и не являться авторским с наложением авторского права. Вы видите какой-то рисунок, который кто-то там предложил, нарисовал когда-то, и вам он нравится, вы считаете, что он подходит конкретно для вашей квартиры.
Вы начинаете его дорабатывать, что-то добавляете, исправляете, изменяете и таким образом создаете абсолютно свое, материализуете полностью свое видение, реализуете свой план, воплощаете свою мечту.
Как выбрать грамотного дизайнера
Я сама себе дизайнер. И мне это очень нравится. Это экономит средства на ремонт конкретной квартиры, а также исключает наличие мальчика или девочки для битья, на которых вы направите все свое негодование по поводу того, что унитаз в ванной комнате стоит в другом месте, трубы проведены не так, у стен угол заворачивает не в ту сторону, и так, списком, без конца.
Поэтому первый путь – обойтись без дизайнера.
Что, совсем без дизайн-проекта? Нет. Когда я говорю, что можно обойтись без дизайнера, то это именно без дизайнера, а не без дизайн-проекта. Он обязателен. Он отражает ваше видение нового пространства, в которое вы хотите чудесным образом преобразовать серый мешок новостройки со свободной планировкой. Он – ваша путеводная звезда и ориентир в ночи!
Его вам может разработать дизайнер, а можете сделать его сами, если умеете. Я часто пользуюсь дизайн-проектами, которые выложены в открытом доступе в Интернете. Их сделали, но не довели до конца, или они выложены просто как пример работ. Совершенно не обязательно повторять все один в один: часто эти проекты опираются на дорогие дизайнерские вещи, мебель индивидуального изготовления. Можно взять идею, переработать под свою квартиру.
Если возьмете такой проект и приспособите к своему жилищу, то получите тот результат, который хотите. Вы можете заменить некоторые предметы, объекты в этом дизайн-проекте, материалы, можете взять просто канву, цветовую гамму, именно идею, и переделать эту картинку под себя.
Если последний вариант вас тоже не устраивает, и вам необходим человек, который что-то подскажет, что-то сделает за вас, есть еще два варианта.
• Получить консультацию дизайнера, пригласив его в дом. Он вам подсказывает, как ваша идея может быть реально воплощена. Вы предлагаете – дизайнер оценивает, насколько затратно по времени и по финансам вам обойдется ваша идея. Хочется вам посередине гостиной поставить ванну – специалист подскажет, возможно ли в принципе реализовать сей смелый запрос. Есть конструктивные решения, которые вам хочется воплотить, но вы не знаете, как это сделать технически. Дизайнер подскажет, чего это будет стоить.
• Пригласить специалиста на полноценную разработку и руководство дизайн-проектом в вашей квартире. Вы будете платить ему деньги, очень даже не маленькие, и спросите с него за все то, что будет происходить в вашей квартире во время ремонта. Дизайнер контролирует: правильно ли реализуется дизайн-проект на уровне конкретных этапов ремонтных работ.
Как проверить такого дизайнера?
Во-первых, посмотреть его реальные работы. В каком стиле он привык работать, с какими материалами? С какими производителями сантехники, мебели, освещения?
Вы не должны полностью доверяться дизайнеру в решении вопросов обустройства квартиры. Это только в «Идеальном ремонте» все идеально и все довольны.
Многое остается за кадром. И, безусловно, обсуждается гораздо больше моментов, чем показывается нам в передаче.
Во-вторых, перед тем как вы наймете дизайнера, устройте ему проверку на коммуникабельность и адекватность восприятия информации. Как? Очень просто.
Вы делаете рисунок того, что вам хочется видеть в квартире, где что расположить, как спланировать комнаты, расположить мебель, сантехнику, бытовую технику, и отдаете ему с заданием сделать вам на компьютере дизайн-проект уже с размерами, правильными пропорциями, в виде плана или 3D-модель. Эту работу часто делают бесплатно либо за небольшие деньги.
И если дизайнер делает то, что вы нарисовали, именно ТО, ЧТО ВЫ НАРИСОВАЛИ, конкретно переносит ваш рисунок на компьютер с теми же размерами, точно отражая ваши запросы и желания, если он это делает один к одному, то вы можете дальше работать с этим человеком, скорее всего, вы найдете общий язык.
Если же он начинает доделывать, домысливать за вас, что-то уже на этом этапе предлагать свое, менять местами элементы, розетки, например, стены иначе планировать, вносить свое видение, вы, скорее всего, с этим человеком не сработаетесь, у вас постоянно будут какие-то разногласия, непонимание.
Потому что если вы нарисовали, и вы этого хотите, дизайнер должен с уважением отнестись к вашим запросам, перенести все, как вы сказали, в проект, а потом уже предлагать свои решения и изменения.
Первый ваш запрос должен быть выполнен. Это говорит о том, что дизайнер слышит вас, уважает ваше мнение и хочет с вами работать.
В этот момент как раз его предложения НЕУМЕСТНЫ! И это один из самых главных критериев в определении грамотного дизайнера, с которым вы сработаетесь.
В-третьих, хорошо бы получить отзывы клиентов выбранного вами дизайнера, рекомендации ваших знакомых, если вам его советуют.
И даже если выполнены все эти пункты, нет совершенно никаких гарантий, что работа с этим человеком будет гладкой, удобной и продуктивной. Этим вы просто уменьшаете вероятность проблем.
Как правильно рассчитать ремонт
Что берется за основу расчета? Почему существуют разные принципы расчета ремонта?
В основу такого расчета закладываются:
• временной фактор;
• метраж;
• виды работ.
Часто в договоре указываются все эти пункты. Но в любом случае, как бы тщательно вы ни считали, вы все равно потратите больше.
Даже самые опытные инвесторы, самые продвинутые в этой деятельности люди, которые отремонтировали не одну квартиру и по праву считают себя профессионалами, не могут сделать идеальную смету по ремонту. Это практически невозможно!
Даже учитывая каждый рубль, зная, сколько стоят материалы и виды ремонтных работ, всегда существует погрешность.
Однако ее можно и нужно уменьшить.
Как можно произвести расчеты ремонтных работ? Заложите в их основу стоимость квадратного метра ремонтируемой площади. Она имеет фиксированное значение в каждом регионе и в конкретном городе. Тем более если это новостройка.
Так производятся расчеты, если за дело берется бригада мастеров, каждый из которых, по идее, должен специализироваться на одном или двух видах работ. Есть принятая в конкретном регионе или городе стоимость ремонта квадратного метра в новостройке. Отсюда и «танцуем».
Кто-то из мастеров специализируется на электромонтажных работах, кто-то – на сантехнических, кто-то – на отделочных. Избегайте мастеров-универсалов: все умею, значит, ничего хорошо. Опыт показывает, что мастер может освоить хорошо один-два вида работ.
Если мастер и плитку кладет, и штукатурит, и электрику делает, то в чем-то точно он будет слаб. И этот его непрофессионализм скажется на качестве работ. А если это электромонтажные работы, то может подвергнуть вашу жизнь и здоровье опасности.
Не «ведитесь» на услуги, которые вам предлагают по цене ниже или существенно ниже стоимости, негласно принятой в конкретном регионе. От таких горе-мастеров потом проблем не оберешься! Можно месяцами исправлять то, что они нагородили за недели.
Расчет может производиться по видам работ. В этом случае учитываются:
• общая площадь квартиры;
• высота потолков;
• количество дверей;
• количество розеток;
• количество выключателей;
• количество TV-розеток;
• количество интернет-розеток;
• количество точек подключения воды;
• количество светильников;
• необходимость выравнивания пола;
• необходимость выравнивания стен.
Расчет делается с учетом тех функционально выделенных зон квартиры, видов работ, которые отличаются друг от друга.
Отдельно считаются полы, стены, потолки в разных помещениях. У полов могут быть такие варианты работ по материалу отделки:
• паркетная доска;
• ламинат премиум;
• ламинат люкс;
• ламинат стандарт;
• линолеум премиум;
• линолеум люкс;
• линолеум стандарт;
• керамическая плитка премиум;
• керамическая плитка люкс.
К стенам относятся такие варианты работ по материалу отделки, как текстурная штукатурка, обои (шелкография), обои (виниловые), обои (бумажные), керамическая плитка премиум, керамическая плитка люкс.
Это классический перечень материалов. Сейчас существуют целые группы инновационных отделочных материалов, применяемых обычно в классах премиум и люкс. Я не буду здесь на этом подробно останавливаться. При желании и необходимости эта информация к вам придет. Все в свое время.
Стоимость отделочных работ потолка тоже считается по виду материала. Это могут быть:
• потолок реечный;
• потолок натяжной;
• потолок ГКЛ;
• краска премиум;
• краска люкс,
• краска стандарт.
Помимо конкретных видов работ оговариваются сроки их выполнения. Они прописываются в договоре, если он заключается. Штрафы и неустойки в случае его нарушения также отражаются в договоре. Не факт, что вы сможете их взыскать, но прописать необходимо, внимательно следя за тем, чтобы суммы были реальные, а не «игрушечные».
Например, штрафные санкции в размере 0,1 процента от стоимости незаконченных работ, но не более 5 процентов от сметной стоимости договора – это смешная неустойка. А вот штрафные санкции по закону «О защите прав потребителей» – это уже вполне жизненно. Хорошо, если вы будете знать, что договор подряда регулируется нормами гл. 37 ГК РФ.
Практика показала неоспоримое преимущество другого способа, отличающегося от вышеописанного. Это когда договор заключается с бригадой ремонтников, мастеров соответствующего профиля, которые приглашаются для выполнения конкретных видов работ. Подчеркиваю, конкретных специалистов на конкретные работы.
Нужно сделать стяжку – приходят мастера и делают это. Нужно возвести стены – вызываете специалиста по кладке, который гарантированно выложит вам ровные стены. Лучше работать с мастерами, которые приходят по рекомендации. Если сомневаетесь, съездите на его прежние объекты и посмотрите, как он выполняет работу, за которую хочет взять с вас деньги.
Существует иллюзия, что вы можете пригласить специалиста-прораба, и он вам все организует. Таких людей, на которых можно положиться, очень мало. Либо вам сделают не то, что вы хотели, либо своруют материалы или деньги, или сроки затянут нереально.
Берите все в свои руки, если вы хотите вписаться в ту сумму, которая у вас выделена на ремонт.
Берите все в свои руки, если хотите закончить ремонт в те сроки, которые обозначены, и получить в итоге реализацию того дизайн-проекта, который вы придумали.
И тогда материалы не украдут, не придется переделывать по пять раз какой-то вид работы, ведь может получиться так, что переделать будет очень сложно и затратно. Например, если выявить неправильно сделанные электромонтажные работы на этапе предчистовой отделки, то придется штробить уже готовые под обои или покраску стены, потом штукатурить штробы, шпаклевать, затирать снова (а это пыльные работы, которые вы уже закончили). И придется снова убирать. Это заставляет нервничать и терять время.
Таким образом, есть, на мой взгляд, два варианта организации ремонта.
Первый – вы заключаете договор с какой-то фирмой, ремонтной организацией, и доверяете ей произвести ремонт вашей квартиры. При этом нужно не расслабляться и проверять качество сделанных работ постоянно, а не только от этапа к этапу. Таких надежных фирм я знаю единицы. Это конкретные бригады, которые реально выполняют работу, ту, которую обещают выполнить в срок и с надлежащим качеством.
Второй – вы нанимаете мастеров на конкретные виды работ.
Прикинуть примерную стоимость ремонта можно так:
• стоимость квадратного метра – это работа мастеров;
• столько же придется потратить на материалы;
• оснащение квартиры (мебель, сантехника, бытовая техника, сплит-системы, вентиляторы, свет);
• декор (шторы, карнизы, картины, зеркала);
• комфорт (посуда, приборы, постельное белье, полотенца).
Все это нужно заложить в бюджет, поскольку квартира новая, все понадобится сразу. Рассчитывайте расходы!
Проверить, правильно ли с вас хотят взять плату за ремонт всей квартиры, считая стоимость квадратного метра, можно так: вы составляете смету всех работ, которые нужно произвести в квартире, и сопоставляете с суммой, которую запрашивает бригада. Если они примерно равны, значит, бригаде можно доверять. Хотя я настаиваю на том, что метод приглашения мастеров на конкретные виды работ лучше.
Заранее посчитайте, какая сумма уйдет у вас на стройматериалы и отделку. Это бездонная бочка! Цены колеблются, и легко не вписаться в бюджет. Например, вы подбираете обои по такой-то цене, а пришли в магазин и поняли, что нужны другие, а они дороже в полтора раза.
Или вы выбрали обои заранее, но покупать не стали, ожидая начала отделочных работ. Вдруг обнаружились ошибки ремонта и на их устранение ушло еще недели три. Пришли за обоями через месяц, а они подорожали на 20 процентов. И так на каждом шагу. Необходимо провести эту кропотливую работу заранее, тогда с большей вероятностью вы потратите именно ту сумму, которую планируете, а не большую на 20, 30, а то и на все 100 процентов.
Как найти бригаду ремонтников
Постепенно, с опытом ремонта новостроек и вторичного жилья я пришла к выводу, что нанимать бригаду мастеров невыгодно и чревато потерями и простоями. Даже если вы заключили договор. Кстати, каждый раз, когда мне хочется назвать рабочих-ремонтников мастерами, я задумываюсь, и пальцы зависают над клавиатурой. Некоторых так назвать просто ни язык не поворачивается, ни рука не поднимается. Бригада ремонтников – это обуза. Это непредвиденные последствия работ, которые осуществляются в квартире. Поэтому я приглашаю профессионально проверенных людей, рекомендованных мне кем-то, на выполнение конкретных работ, которые они точно сделают хорошо.
Необходимо включаться в процесс ремонта лично и контролировать каждый этап. Мое глубокое убеждение: нельзя делегировать ремонт, нельзя полагаться на добросовестность дизайнеров, прорабов, кураторов, рабочих и их компетентность!
Если вы хотите обойтись без сюрпризов прокладки электропроводки без заземления, например, – возьмите все в свои руки и проверяйте все. Иногда рабочие просто что-то могут сделать как проще им, а не как надо вам.
К сожалению, это распространенная практика: они будут либо больше брать денег на материалы, либо заменят их на более дешевые; либо скрытые работы будут делать некачественно, либо сроки затягивать. Поэтому я приглашаю узких специалистов.
Вы должны сами видеть, что стены штукатурят по маякам, видеть, как они выставлены, проверить, какой штукатуркой это будет делаться – той, что вы заказали или той, которую притащил прораб с другого своего объекта, которая в 1,5 раза дешевле и качество ее хуже. А потом, после завершения этих работ, доказать что-то уже очень сложно.
Есть важный момент: надо обязательно включаться в сам процесс ремонта и доводить его до конца. Чем активнее вы включитесь в него, чем тщательнее проконтролируете каждый этап, тем быстрее он закончится, примерно с теми затратами, которые вы и планировали (точь-в-точь невозможно!), без каких-либо грубых нарушений, на исправление которых придется тратить потом дополнительные средства и время.
Делегирование ответственности может стоить вам затянутого на несколько месяцев ремонта, переделок на круглые суммы, нервотрепки и неприятных разочарований в людях, на которых вы понадеялись, а они не оправдали ваши надежды и подвели. Поэтому использовать доверительное управление в вопросах ремонта надо крайне осмотрительно, просчитав все варианты и не слишком полагаясь на ответственность и добросовестность людей.
Даже если вы уже знаете мастеров, которых хотите пригласить, видели их работу, лично знакомы, все равно есть моменты, которые вас в них не устраивают.
Скажу о себе: у меня есть знакомые мастера в Москве, классные, высокопрофессиональные. Они делают свои работу на «отлично», но любят сами закупать материалы, берут оплату выше рыночной и самостоятельно решают вопросы, по которым, я считаю, надо советоваться. Это мне не нравится!
Поэтому, когда мне нужно сделать ремонт, я их рассматриваю не в первую очередь.
Даже если вам рекомендуют бригаду или отдельных мастеров, обязательно посмотрите их предыдущие работы, лучше даже не работы, а их в работе. Фото я тоже не очень доверяю. Самое важное – посмотреть, как человек работает, как организует свое рабочее место, сколько оставляет за собой мусора, как убирает за собой. Это все не праздные вопросы, поскольку убирать придется вам, и мусор вывозить – тоже вам, и за это берут приличные деньги.
Не бойтесь тратить на это время, не верьте на слово мастеру – вам никто не скажет, что чего-то не умеет. Человек говорит: «Я умею!», а вы ему: «Покажи! Покажи, что ты умеешь и как!». Здесь нужно проявлять жесткость и сохранять дистанцию, мне их часто не хватало, и я потом за это расплачивалась. Никакое панибратство, заискивание, попытки подружиться к хорошему ремонту не приводят. За редчайшим исключением.
Хорошие доверительные отношения вас не застрахуют от того, что в самый неподходящий момент человек развернется к вам спиной и просто уйдет. Ничего не объясняя. Еще и с авансом. Такова психология ремонтников. Почему так? Может, кто-то изучит этот феномен когда-нибудь. А я просто делаю выводы.
Вот почему я советую вам проявлять жесткость на первом этапе, когда вы нанимаете людей на конкретные работы. И я не считаю целесообразным нанимать целые бригады ремонтников. Может быть еще такой вариант: вы нанимаете двоих ведущих мастеров на основные виды работ, а они приглашают уже проверенных ими специалистов на другие. При этом вы видите блестящее качество, скорость выполнения… и все равно все контролируете.
Это тоже вариант подходящий.
Как проконтролировать подрядчиков в ходе ремонта
У многих собственников, начинающих ремонт в новостройке, возникает этот вопрос, и они задают его мне. На что я могу ответить одно: только лично! Если вас уверяют, что контроль не нужен, что нашли чудесных ответственных мастеров, прораба, который – сама совесть, честного дизайнера, – не верьте, это сказки венского леса. Таких нет! Любой человек, который кажется вам ответственным, честным, и вы испытываете к нему доверие, в какой-то момент может попасть в ситуацию, когда ему будет выгоднее не только финансово, но и морально чего-то вам не сказать, умолчать о чем-то, не сказать правду, истинную причину ведения ремонта таким образом, который вас не устраивает.
В новостройке вы закладываете основы всех коммуникаций впервые! Это очень важный и ответственный момент. Электромонтажные работы – впервые, сантехнические – впервые, прокладка интернет-кабеля, антенны – впервые. И вы должны знать, где и что у вас располагается. И все должно быть сделано правильно.
Потому что, какая бы распрекрасная бригада ни была, они могут в один не прекрасный момент решить, что они на вас больше работать не хотят, и, не оставив вам никаких схем расположения электропроводки, сантехнических труб, просто исчезнут. Так бывает. И так бывает часто. Ремонтники, мастера привыкли к быстрым и ежедневным деньгам. У них нет ответственности офисных работников. В этой среде большая текучка.
Застраховаться от этого полностью невозможно, но повысить вероятность того, что вы не будете застигнуты врасплох, можно. Вы должны лично знать, где у вас какие коммуникации проходят, как осуществлен развод проводов, сантехнических труб. Таков мой принцип контроля. Для вашего спокойствия и пользы дела я на этом категорически настаиваю.
Как только вы отдаете свою зону ответственности другим людям, расслабляетесь, вам кажется, что они сделают то, что нужно, вас ждет разочарование. Ремонтники все равно какие-то вещи скрывают, что-то упускают. Это может быть что-то очень важное, как, например, разводка по квартире двужильных проводов вместо трехжильных, незнание правильной раскладки фановой трубы, технических правил сооружения каркаса для потолка из гипсокартона.
Скрывать и замалчивать могут до такой степени, что вы можете попасть в очень неприятную ситуацию, угрожающую жизни и здоровью. Легче предотвратить ошибку, чем ее исправлять.
Если вы все-таки решили функцию контроля с себя снять и кому-то поручить, то это должен быть человек с рекомендациями и, желательно, не одной. Вы должны знать, что вот у этих людей он контролировал ремонт, и у них все хорошо, они живут в квартире. И вот у этих тоже, и они спят спокойно ночью, не боясь, что прорвет трубу или замкнет электричество.
И все же лучше, если такие работы, как штробление, укладка кабеля, разводка труб, будут проделаны в вашем присутствии.
Обращайте внимание на каждый этап производимых работ. Это очень важно, поскольку это первый ремонт квартиры, и от того, как вы заложите коммуникации, как сделаете потолок, стяжку пола, зависит уровень комфорта, качество и безопасность вашей жизни в этой квартире или жизни ваших гостей.
В любом случае сначала вы обсуждаете, как будут сделаны работы. Важно, чтобы ремонтники вам проговорили и показали, как будут делать. Можно это записать на видео, чтобы потом не было разночтений. После этого проверьте результат. И так каждый этап. Только тогда вы получите ремонт качественный, в срок, за те деньги, которые вами на это выделены.
На чем можно сэкономить во время ремонта, а на чем – категорически нет
Возьмем квартиру со свободной планировкой, без газа, с полностью электрическим снабжением. В ней есть только стены, несущие и нет, потолочные плиты, окна, балконный блок, может быть, балкон, дверь от застройщика, обычно чисто символическая, счетчики воды, вывод канализации и водопроводных труб, приведенный кабель от этажного щитка, отопление, антенна. И все!
Итак, на чем НЕЛЬЗЯ экономить при ремонте новостройки?
На расходных материалах, которые трудно и долго менять. Например, сантехнические трубы и переходники к ним, которые еще и замуровываются в стену, их лучше покупать самого высокого качества. Поскольку доступ к ним будет закрыт и при возникновении аварийной ситуации вам придется приложить много усилий, чтобы организовать к ним хотя бы доступ. В качестве этих изделий вы должны быть уверены.
При осуществлении электромонтажных работ вы берете трехфазный кабель высокого качества, потому что вы закладываете основы электрики, которая должна служить не один год вам и вашим гостям, если вы планируете сдавать квартиру в аренду. Нагрузки будут большие. Это только повышает ответственность за качество электромонтажных работ, потому что с электричеством шутки плохи.
Когда вы собираете электрический щиток – на этом нельзя экономить. Ни на мастере, который будет делать эту работу (это должен быть сертифицированный электрик, а не Вася из деревни Горелки, у которого есть опыт устройства щитка в своей квартире), ни на составных элементах самого щитка! Не надо покупать дешевое! Потому что это надолго, это основа вашей безопасности, комфорта и уюта. Стены и потолок должны быть сделаны фундаментально – штукатурка по маякам, шпаклевка, покраска или обои. Эти материалы должны быть отличного или хорошего качества. Этим вы закладываете фундамент вашего нового жилья, формируете его растущую стоимость на годы вперед. Именно в этот момент, когда вы начинаете ремонтировать квартиру. На обоях можно сэкономить, потому что их легко переклеить.
Сейчас очень распространена механическая стяжка пола. Некоторые делают ее вручную. Она немного более трудоемка. Зато можно отследить, какие материалы, в каком количестве, правильно ли по технологии закладываются в стяжку, какой песок, какой керамзит, сделана ли гидроизоляция и как.
Вы возводите стены, если это свободная планировка. Они должны быть из достаточно прочного материала и достаточной ширины для того, чтобы мучительно не размышлять потом, можете ли вы без последствий повесить на них шкафчик с посудой или книгами.
Что касается потолка: многие делают либо натяжной потолок, либо из ГКЛ. Эти потолки предохраняют вас от небольших неприятностей со стороны верхних соседей, если, например, просочилась влага между потолочными плитами.
Возведение потолка из ГКЛ целиком – очень кропотливая работа, требующая мастерства, соблюдения технологии и высококачественных материалов. Особенно это касается профилей и направляющих. Поэтому можно просто оставить тот потолок, который есть, и дополнить его небольшими вставками из гипсокартона или натяжного потолка.
Кладка плитки относится к трудным и затратным работам, неизбежно связанным со строительной грязью и пылью. Следовательно, на плитке не экономим.
Плитка в туалете и ванной, если они разделены, должна быть обязательно разных цветов, разных стилей и не дешевой, потому что дешевая плитка, даже очень профессионально положенная, снижает стоимость квартиры, дешевит весь объект, резко переводя его в разряд эконом и стандарт. С ней трудно работать, она подвержена большим загрязнениям и труднее отмывается. Она резко меняет впечатление от туалета или ванной. Санузел – одно из ключевых мест квартиры. Кухня и санузел ярко показывают, на чем вы сэкономили. Ваша экономия не должна быть видна.
В квартире должны быть качественные окна с крепкими ручками. Если от застройщика вам достались окна среднего качества и ниже, посмотрите, можно ли в каких-то комнатах их не заменять, а привести в порядок, отмыв, подрегулировав и поменяв ручки. Как вариант. Может быть, «забрать» балкон внутрь квартиры и сделать панорамное остекление, если климат в городе позволяет реализовать такое дизайнерское решение. Это будут уже новые окна. Нужно внимательно посмотреть, что вы можете оставить из того, что досталось «по наследству» от застройщика, а что следует обязательно поменять.
Сантехника! Ни в коем случае не экономьте на ней! Она должна излучать благополучие и достаток, как бы странно это ни звучало. Санузел, кухня определяют стоимость квартиры очень во многом.
На чем же МОЖНО сэкономить при ремонте новостройки?
Сэкономить можно на всех материалах, вещах, предметах, которые легко заменяемы, и их низкая цена принята в рамках какого-то бренда. Например, дешевые вещи из ИКЕА не являются свидетельством бедности, а воспринимаются как предприимчивость и дизайнерская смекалка хозяина.
• Светильники могут быть дешевыми, но стильными, подходящими по дизайну.
• Обои тоже могут быть недорогими.
• Бытовая техника – лучше выбирать проверенные временем модели. Оснащенность квартиры различной техникой тоже относится к ремонту.
• Мебель должна быть разной. Даже если вы используете в квартире недорогую, это не должно быть заметно. Мода и соответствие тренду должны обязательно присутствовать в вашей мебели. И, самое главное, в ней должна быть «изюминка» – предметы от дизайнера. Это могут быть необычные стулья, подушки ручной работы, вазы, картины и игрушки.
Когда мы говорили с вами о санузле и его важности в создании впечатления о квартире, то коснулись только сантехники, не сказав ни слова о смесителях. Так вот, если в вашем городе очень жесткая вода, то менять смесители придется часто.
Поэтому выбираем не очень дорогие, но добротные и красивые.
И на этом немного экономим.
Отделка новостроек
Сразу скажу – новостройки стали красивей! Вопросам отделки уделяется сейчас огромное внимание, поскольку покупатель стал гораздо требовательнее. Кроме чисто эстетических свойств у современных отделок есть и новые – улучшенные тепло– и звукоизоляционные характеристики. Видя новостройки в своих городах, вы, наверное, заметили, что качество и вид того жилья, которое возводится сейчас, отличается от построек предыдущих десятилетий. На рынок пришли новые строительные материалы. Они очень разные и по качеству, и по цене. Конечно, в классах эконом и стандарт используют одни стройматериалы, в классах бизнес, премиум и люкс – другие.
Любые отделочные и строительные материалы связаны с той или иной технологией, которую используют при строительстве. Понятно, что тех, которые применяются при строительстве домов классов эконом и стандарт, нужно больше, чем тех, которые используются при возведении в сегментах бизнес, премиум и люкс – здесь мы чаще всего встречаем монолитно-кирпичные или кирпичные дома, а в сегментах эконом и стандарт – панельные и блочные.
Можно заметить, что удорожание новостройки идет не только за счет технологий и материалов, из которых она сооружается, но и за счет отдельных элементов строительства. Например, окон. Они могут быть сделаны на заказ у известного производителя, с использованием нестандартной фурнитуры, могут отличаться цветом от стандартного белого.
Или в отделке могут использоваться натуральные материалы, например, специально обработанное дерево. Это примета высокого класса строительства. Использование таких элементов придает дому особый статус. Иначе у покупателя такого жилья может естественно возникнуть вопрос: а за что я плачу такие деньги, если дом возводится из тех же материалов, что и жилье эконом и стандарт?
Главное, чтобы это использовалось к месту и со вкусом, не нарушая технологии самого возведения строящегося жилья, самого здания.
Более всего нам заметно со стороны не то, из чего сделан сам дом, а как он оформлен. Именно отделочными материалами представлен имидж и стиль конкретного жилищного комплекса, конкретного возводимого дома. То есть по тому, как оформлен дом, мы можем судить, какого уровня новостройка у нас перед глазами. Потому что, например, оформить панельный дом можно и вполне доступными средствами.
Если это монолит или кирпич-монолит, то он может быть оформлен с помощью вентилируемых фасадов. Сегодня такие конструкции приобрели огромную популярность из-за своей невысокой стоимости, возможности, как улучшить внешний вид здания, полностью обновить его, так и качественно утеплить стены, обеспечить их защиту от воздействий извне.
На первом этапе монтажа устанавливаются кронштейны для крепления вентфасада, используя заранее выполненную разметку стены. После этого укладывается утеплитель, толщина слоя которого зависит как от предельно допустимой нагрузки, так и от теплотехнических характеристик здания. Последний этап – монтаж профиля и крепление облицовочных материалов – виниловых, алюминиевых, фиброцементных панелей, каменных или керамогранитных плит.
Такая фасадная система прослужит долгие годы, не требуя серьезного обслуживания. Стоимость установки вентилируемых фасадов определяется индивидуально для каждого проекта, зависит от площади облицовки стены, от наличия и сложности оформления разнообразных мелких архитектурных элементов. Со временем плиты не выцветают, не подвергаются воздействию влаги и перепадам температуры.
Кроме отделки внешней существует отделка внутренняя: входных групп, этажей, лестниц. Я уже писала, что есть новостройки, квартиры в которых сдают в черновой отделке, есть такие, которые сдают в предчистовой, а есть, соответственно, с ремонтом от застройщика.
Естественно, посмотрев на ремонт, на качество используемых материалов и уровень работ, мы сразу сможем отнести новостройку к соответствующему классу.
Обычно ремонт от застройщика считается бесплатным и в стоимость квартиры отдельной статьей не входит. Если ремонт предполагается качественный и по заранее предложенному шаблону, например, в скандинавском или французском стиле, то такой ремонт входит в стоимость квартиры. Такие продаются отдельным блоком, если это не массовый вариант, то есть не для всех квартир новостройки.
Как правило, все квартиры в новостройках, начиная с класса премиум, сдаются в свободной планировке. Либо, если ресурс застройщика позволяет и он полноценно может предоставить такую услугу, как я писала выше, он предлагает качественный ремонт по своему дизайн-проекту в двух-трех стилях.
При этом покупатель уже не решает, какие материалы пойдут на ремонт, все уже рассчитано, подобрано. И тоже получается некий стандарт, который меня лично не устраивает, поскольку я могу быть не согласна с этим дизайн-проектом в какой-то его части, а подстраиваться под мои требования никто не будет.
И здесь тоже не надо полагаться на то, что добросовестные мастера все сделают, как договорились. Нет, нет, нет и еще раз нет! Никакого доверия, все проверяем и контролируем. Никакого делегирования, всю ответственность берем на себя, и тогда получаем сделанный ремонт в срок (или почти в срок) и того качества, которое хотим видеть.
Никогда в ремонте или строительстве нельзя верить на слово. Это не работает. Возведение здания или чудо-ремонта в квартире – это процесс, каждый миг создающий новое, и именно вы его создатель, а не люди, которые выполняют отдельные виды работ.
Площади квартир в новостройках
Дома и жилищные комплексы строятся по индивидуальным проектам. Разброс объема площадей сейчас велик, как никогда. В них есть и двадцатиметровые студии, и двухсотметровые квартиры. Сначала было диковато смотреть на крошечные студии, которые считаются уже квартирами. Верхний предел тоже условен, поскольку для лофта или пентхауса триста квадратных метров – это не предел.
Стандартный диапазон площадей, который мы рассматриваем, от 25 до 130 квадратных метров. Причем минимальная площадь для студий, однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир сильно зависит от региона. Для Москвы и Приморского края это может быть и 17 квадратных метров, в Воронеже однокомнатные квартиры, в среднем, по 41 квадратному метру.
Действительно, у каждого региона своя специфика. Есть территории, где не принято малогабаритное жилье. Например, на нашем черноморском побережье, в Краснодарском крае, не принято строить однокомнатные квартиры площадью меньше 37 квадратных метров, а квартиры-студии есть только в частных домах под сдачу в аренду или в комплексах апартаментов. То есть именно для временного проживания.
С одной стороны, квартира-студия – это не просто номер в гостинице. Это помещение, оборудованное кухней. Оно автономно. И очень комфортно для отдыха около моря, когда человек не зависит от учреждений общепита, а может приготовить все что угодно себе сам, либо наняв повара. То есть для двоих студия в 25 квадратных метров вполне приемлема, а вот 17 квадратов – уже тесновато.
Понятно, что если вы хотите сменить место жительства, то вам надо сравнивать и цену за такой же метраж, как у вас, и площадь квартир, и комнатность. При покупке квартиры в новостройке вы существенно выиграете в площади и сэкономите в цене. Или можете увеличить комнатность квартиры и жилую площадь. Потому что новостройки стоят дешевле вторичного жилья (пока!). Но так будет не всегда. И подорожание новостроек уже начинается.
Если мы говорим о постоянном проживании или о преобразовании других площадей, как я уже писала (например, большая «веерная» квартира может быть преобразована в несколько студий или переделана из «двушки» в «трешку»), то это уже на усмотрение вашей фантазии.
В любом случае мы должны смотреть на стоимость квадратного метра и на качество строительства и отделки жилья. Принимать в расчет не только материалы, отделку, местоположение, но и видовые характеристики. Что видно из окна? Просто соседний дом окно в окно (здравствуйте, соседи, коль не шутите!) или захватывающий вид на горы или море, лес, парк или красивейший город. Это увеличит стоимость квартиры.
Мы же с вами в подавляющем большинстве визуалы. Видовые характеристики, особенно в местах отдыха, имеют еще большее значение, потому что способствуют расслаблению и добавляют приятности отдыху.
Вид из окна улучшает настроение, поднимает самооценку, радует глаз. Можно сделать классные фотоснимки. Меняющийся вид за окном – утро, день, вечер, ночь – всегда разный, это вызывает целый спектр положительных эмоций и вдохновляет людей на творчество и новые, новые снимки.
Этажность
Указание на количество этажей в новостройке должно быть зафиксировано в проектной декларации застройщика. Там есть специальный раздел. Их увеличение или уменьшение не допускается, если только на это нет прямых указаний документов, имеющих большую законодательную значимость.
То есть, например, новостройка уже строится, и в это время принимается закон об изменении этажности в этом регионе или конкретно в этом городе. Как было, например, в Геленджике. В комплексе бизнес-класса изменили проектную декларацию и уменьшили этажность до допустимой по новым законодательным актам.
Чем это опасно для нас, дольщиков? Этажность сократили, а вы уже купили квартиру на этаже, который по новой документации уже не будет построен. Либо вам должны предложить аналогичную квартиру на другом этаже, либо расторгнуть договор и вернуть деньги.
Есть региональные особенности, например, восемь этажей можно строить, а девятый – нет. Либо семь этажей можно, а восьмой – нет. Это зависит от конкретного города, определенной территории, региона. На это есть свои причины. Например, в том же Геленджике многоэтажное строительство ограничили в этажности.
Можно гадать о причинах. Возможно, это было сделано:
• чтобы отовсюду было видно море, поскольку это главное преимущество;
• ради большей сейсмоустойчивости.
Может, просто решили, что не должно быть слишком много многоэтажных домов?
В некоторых регионах, в том же Краснодарском крае, есть типы многоквартирных, но малоэтажных домов, с мансардой. Во время строительства мансарда не считается жилой. В дальнейшем, после постройки эта мансарда отдельно узаконивается в качестве жилого этажа. Закон позволяет сделать этакие лазейки, и застройщик этим пользуется.
Нам, как покупателям новостройки, нужно знать главное. Мы должны убедиться в том, что та квартира, которую мы приобретаем, возведена на законном этаже. Или, если он незаконен, то как решить этот вопрос. И возможно ли это? Поэтому призываю еще раз: тщательно все проверяем ДО заключения договора.
Допустим, вы купили квартиру, ее еще не построили, потом этот этаж запретили. То есть ваша квартира на бумаге есть, а в реальности ее нет. И не потому, что застройщик виноват, а потому что вышел соответствующий закон.
Нужно и к этому очень внимательно отнестись. Проверять застройщика на всех этапах строительства, следить за изменениями законов о строительстве для всей страны и конкретно для своего региона. И в тот момент, когда вы видите, что что-то не так, принимать меры: обращаться в суд, в общество защиты прав потребителей, в прокуратуру.
Обратившись в суд, выяснить, как с точки зрения законодательства выглядит данная ситуация. Какова правовая база, опираясь на которую, если это возможно, вы потребуете у застройщика свою квартиру.
Электричество
В этом разделе мы разберем несколько важных моментов, касающихся электроснабжения и электромонтажных работ.
Во-первых, это коммуникации, которые подводятся к самой новостройке. Здесь мы повлиять ни на что не можем, но уточнить, как осуществлялись или осуществляются работы, насколько качественно и по нормативам ли ведутся, мы можем. Если у нас возникают сомнения, то всегда можно запросить документацию по ним или найти электролабораторию, которая эти работы принимала.
Во-вторых, разводка идет по этажам. Соответственно на каждом этаже есть один или несколько (зависит от количества и расположения квартир) щитков. От их организации будет зависеть состав нашего квартирного щитка.
В-третьих, разведение ведется от этажных щитков по квартирам.
При разведении по квартирам от этажных или коридорных щитков должен быть учтен признак селективности. Подробно здесь останавливаться на этом не буду – слишком серьезная тема. Насколько вы хотите в нее углубиться – решать вам. Разберетесь ли вы в ней сами или просто найдете надежного сертифицированного электрика, электролабораторию, которая проверит правильность реализации электромонтажных работ.
Однако о принципе селективности вам надо знать обязательно – электричество не шутки, эта зона должна быть безопасна для жизни и здоровья. Это вам не просто криво поклеенные обои, что неприятно само по себе и оскорбляет эстетическое чувство, но, по крайней мере, не опасно для жизни.
Совсем просто об этом можно сказать так: входящий автомат, который установлен в щитке в коридоре, должен быть большего количества ампер, чем тот, который стоит как входной в квартирном щитке.
Тогда в первую очередь отключится входной автомат.
Это так, на пальцах.
Кроме этого, есть еще несколько моментов, связанных с электричеством.
Есть квартиры, которые полностью базируются на электроснабжении, то есть газа в них нет. Есть такие, которые оснащены газовыми котлами, которые завязаны не только на газовые плиты, но и на отопление и горячую воду.
Подводка газа – это отдельная, самостоятельная коммуникация, которая контролируется организацией горгаз с названием соответствующего населенного пункта. На газе мы подробно останавливаться не будем, только замечу, что сейчас достаточно распространен вариант установки автономных газовых котлов в квартире, которые регулируют еще и отопление. И горячую воду. Но это как раз не ново. А вот отопление, завязанное на газ, имеет и плюсы и минусы.
Хорошо, если дом находится в относительно теплых краях. Тогда отопление зимой – это всего лишь санитарная мера, чтобы поддерживать дом в одном температурном режиме, уберечь от перепадов температуры, от преждевременного обветшания.
Если в квартире покупатель не предполагает проживать постоянно, то застройщик заманивает его установкой таких котлов, уверяя, что когда он не живет в этой квартире, то может его отключить. Представляете, если квартира находится в доме в курортном городке, и люди туда приезжают пару-тройку раз в год? Что будет с домом? Он будет ветшать гораздо быстрее, чем те, которые равномерно отапливаются в течение года.
Поэтому, если честно, я вообще не люблю газ в квартире. Тем более вот такой вариант. Вроде бы экономия сиюминутная есть, но долговременной нет.
Есть дома, которые полностью базируются на электрическом снабжении. Газа нет, плита электрическая. При ремонте от застройщика она должна быть установлена.
Что все-таки выбрать? Квартиру полностью на электричестве или с газовым автономным обеспечением? На мой взгляд, как я уже писала выше, выгода в первом случае не очевидная, просто точно можно сказать, что дому в целом в холодное время года нужен равномерный прогрев. Так он лучше сохраняется, и это не только мое мнение. Выгода во втором случае очевидная, выражаемая конкретно в деньгах.
Но в этом случае есть еще один момент: в многоквартирном доме вы не можете быть уверены в правильном использовании газа вашими соседями. Поэтому ваша безопасность может быть под угрозой.
Существуют и ограничения: в дома повышенной этажности газ не проводится. Есть СНиП 31–01–2003 п. 7.3.6: «В кухнях жилых домов высотой 11 этажей и более не допускается установка кухонных плит на газовом топливе». Поэтому только в домах с этажностью до 10 этажей включительно газификация может быть осуществлена.
Понятно, что при сборке электрического щитка нужно обращаться к сертифицированному электрику. Только специалист, у которого есть СЕРТИФИКАТ или который работает в организации, имеющей сертификат на проведение электромонтажных работ, может сделать вам все правильно. По крайней мере, при такой ситуации есть контроль и ответственность.
Лучше всего пригласить электролабораторию, поскольку в такой организации выше вероятность встретить человека с электротехническим образованием, который правильно рассчитает предполагаемые нагрузки на электрическую сеть, предусмотрит различные ситуации и грамотно соберет щиток.
Пусть люди со специальными знаниями, узкие специалисты делают вам электромонтажные работы. Ведь в квартирах со свободной планировкой эти работы производятся впервые, и все те узлы, которые нужно будет учесть, должны быть правильно представлены в щитке (плита или варочная панель, стиральная машина, водонагревательный котел, розетки в ванной и туалете, розетки в гостиной и т. д.)
Способы деления на узлы могут быть различны. Обычно это свет и выключатели, розетки и крупные приборы.
Вода и водоснабжение
Когда вы покупаете квартиру в новостройке, большое внимание нужно уделять тому, как устроена подача воды к этому ЖК или дому. И не только. Надо узнать, хорошо ли с водоснабжением в этом районе и городе.
Имеет значение качество воды, но поскольку совсем чистой практически нет в центральном водоснабжении, то имеет значение ее состав, чтобы вы правильно подобрали фильтр.
Надо заранее знать:
• будет ли в доме горячая вода, и, если нет, вовремя поставить водонагревающий котел, желательно в процессе ремонта, а не после;
• насколько велика вероятность того, что воду будут подавать нерегулярно, в зависимости от сезона и времени года, с различными временными перебоями, по часам; тогда имеет смысл поставить водонакопительный бак;
• быть может, подача воды нестабильна целый год.
Есть целые регионы и города в России, где сложно с водой. Особенно это приморские города, Черноморское побережье Кавказа, в которых своей воды просто нет. Вода здесь летом подается по часам, и эта проблема действительно существует. Многое еще зависит и от управляющей компании. Если она работает хорошо, то в соседнем с вами доме вода может подаваться по часам, а у вас круглосуточно.
Обычно, особенно в регионах, небольших городах, УК связана с застройщиком, нет других претендентов на эксплуатацию этого дома. УК одна. И вам надо узнать об этой компании все, поскольку вам с ней жить-поживать, деньги ей за услуги платить. Значит, услуги должны быть качественные.
Уже на этапе покупки новостройки вы можете узнать все и об УК. Это очень полезная информация, которая тоже может повлиять на ваше решение купить квартиру именно у этого застройщика или не покупать.
Допустим, что ЖК, созданный по индивидуальному проекту, оригинально оформленный, построенный из качественных строительных материалов, был сдан в эксплуатацию УК, которая не умеет работать, не может организовать бесперебойное водоснабжение, электроснабжение. И сразу все плюсы этого ЖК бледнеют и тают. Без грамотной работы УК самый красивый элитный дом может превратиться просто в сарай, да еще под небесами, если высокий этаж.
Представьте, если в многоквартирном доме постоянные перебои с водой, лифты плохо работают, нет горячей воды и веерно подают электричество – как вы себя будете там чувствовать? Никакой классный ремонт, красивейший вид из окна и ортопедический матрас не спасут ситуацию.
Такую квартиру трудно будет и сдать, и продать.
И уж точно она не будет являться капиталом.
При таком обслуживании квартира вообще не представляет ценности, поскольку компенсировать центральное водоснабжение в многоквартирном доме просто нечем. Работа УК имеет огромное значение, ее надо также тщательно проверять, как и застройщика, при выборе квартиры.
Цена квартиры сильно зависит от того, насколько хорошо УК решает вопросы водоснабжения, электроснабжения, как организует чистоту в подъездах и входных группах, как часто делает ремонт в местах общего пользования, как организует сбор и вывоз мусора, выделяет ли средства на работу консьержей.
Как осуществляется эксплуатация самого здания?
Сколько выделяется средств на то, чтобы было чисто на этаже, в лифтах?
Чем обеспечивается нормальное их функционирование? Как быстро УК устраняет небольшие недоделки, мелочи, которые только кажутся мелочами?
Например, недоделанная изоляция висящих проводов пожарной сигнализации, зияющие отверстия в стенах, которые должны быть закрыты специальными люками, – все это красноречиво говорит о недобросовестности застройщика и УК. И удешевляет вашу квартиру. Не дают возможности выжать из нее максимум цены.
Водоснабжение очень важно, ведь воду мы используем не только питьевую, но и техническую, ее всегда должно быть достаточно, иначе легко можно создать антисанитарные условия в многоквартирном доме. Лучше, если она подается бесперебойно или хотя бы достаточное количество часов, чтобы ее отсутствия вы не чувствовали.
Естественно, надо обращать внимание и замечать качество сантехнических и канализационных труб, которые закладываются при строительстве, поскольку срок их эксплуатации довольно велик. Замене они подлежат только через несколько десятилетий и, по новому законодательству, за счет жильцов. Вам нужно убедиться в том, что трубы нормального качества, чтобы у вас не возникло проблем раньше времени, до их ремонта и замены.
Планировки
Застройщик может сдать вам квартиру в свободной планировке, в черновой отделке, но уже с возведенными межкомнатными перегородками, в предчистовой отделке или «под ключ». Причем даже если вам сдали квартиру в свободной планировке, в документах будет значиться, что стены есть, и, по идее, вы должны указанную планировку воспроизвести. Но так никто не делает.
При сдаче дома в любом из вышеперечисленных видов, кроме варианта «под ключ», вы можете договориться с застройщиком о том, чтобы он сделал вам ремонт за дополнительную плату. И это будет уже после того, как вы примете квартиру у застройщика.
Что еще может быть в новостройке? Важно приобрести квартиру с таким ремонтом, который вас устраивает. Если вы хотите творить сами, то вам нужно жилье со свободной планировкой.
В любом случае посмотрите, что предлагает застройщик в квартире, которая вам понравилась, что можно сделать с этой планировкой. Как приспособить ее под свои нужды, под те запросы и цели, которые вы имеете в виду, покупая новостройку, конкретно вот эту квартиру.
Если вы хотите сделать несколько комнат из квартиры, которая по документам считается двухкомнатной, то у нее должна быть соответствующая планировка – «веерное» или угловое расположение.
Вы такую квартиру и ищете, заранее нарисовав себе, где будут межкомнатные перегородки, двери, кухня, санузел и прихожая.
Сначала это может быть просто эскиз, потом, когда вы нашли подходящую квартиру, наносите на него размеры. Или заранее прикидываете, какие размеры вам нужны, и ищете именно их.
Углы не обязательно должны быть прямые, очень красиво смотрятся стены, выложенные под тупым углом. Они расширяют пространство. Получаются такие многогранники.
Если вам нужна квартира-студия без деления на комнаты, с большими окнами, то также интереснее будет, если окна выходят не на одну сторону. Можно и на одну, главное, чтобы пространство было не слишком вытянуто в длину.
Есть варианты планировок многогранником, когда окна выходят даже на три стороны.
При свободной планировке есть только бетонное помещение, которое вам предстоит превратить в квартиру вашей мечты. В этом случае вы очень четко должны понимать, что вы хотите получить в результате. Все будет зависеть от того, что вы придумаете и как это реализуете.
Для того чтобы увидеть в этом большом помещении с несколькими окнами будущую квартиру, оформленную под поставленные цели, вам нужно подготовиться заранее. То есть идти выбирать квартиру я советую уже с несколькими эскизами или хотя бы с четким пониманием того, как и что вы хотите спланировать.
Если вы решили разбить квартиру на несколько студий или комнат со своими санузлами, то заранее проверяете, можно ли будет провести водопроводные и фановую трубы к намеченным санузлам и кухням, и как это сделать. При наличии газа в доме это потребует дополнительных мероприятий.
Если квартира – «свет в конце туннеля» (так я называю квартиры с вытянутыми в длину комнатами, с окнами на одну сторону), то ее сложно будет переделать под студии. В любом случае надо смотреть конкретный вариант.
Когда застройщик предлагает вам конкретную планировку, уже разбитую межкомнатными перегородками, то вы либо принимаете этот вариант, подстраиваетесь под него, либо сносите все не несущие стены и выстраиваете так, как вам нужно.
Это лишняя работа, которая требует временных и денежных вложений, притом грязная. От нее будет много пыли, еще и мусор вам придется вывозить за свой счет. Решайте сами, что лучше для вас в этом случае: свободная планировка или предчистовая отделка.
Секреты бюджетного ремонта, которые смогут повысить стоимость аренды на 20 процентов
Моя знакомая, узнав о том, что я пишу книгу о новостройках, попросила дать ей совет, как можно повысить стоимость арендного жилья за счет правильного недорогого ремонта. Она сформулировала это так: «Ламинат и линолеум стоят примерно одинаково. Но при сдаче в аренду квартира с ламинатом стоит дороже. Таких простых советов хотелось бы побольше».
Мне понравился вопрос. Итак, «простые» советы по поводу ремонта.
Безусловно, цена не является критерием восприятия того или иного строительного материала, который традиционно используется в ремонте квартиры. Почему-то считается, что ламинат выглядит и стоит дороже. Впрочем, для меня это тоже так. Стоимость ламината и линолеума действительно примерно одинаковая, но стоимость работы с этими материалами разная. «Бросить» на пол линолеум получается дешевле, чем положить ламинат.
С другой стороны, чтобы линолеум смотрелся красиво, надо очень хорошо выровнять пол, то есть сделать качественную стяжку. Одно тянет за собой другое. И в результате получается примерно одна цена. На мой взгляд, ламинат смотрится дороже и красивее линолеума, но это лишь мнение. Тем более что сейчас видов линолеума существует очень много, и есть совсем недешевые покрытия, которые относятся к классу линолеумов, но уже и «дышат», и внешне смотрятся гораздо эффектнее прежних.
Аренда квартиры с покрытием из ламината и керамической плитки, действительно, будет стоить дороже. Если в квартире положен паркет или паркетная доска, сами эти материалы и работы с ними стоят еще дороже, но это будет вам в конечном счете давать увеличение стоимости аренды примерно на 10 процентов.
Увеличивает стоимость аренды квартиры и то, что есть раздельный санузел, а вместо душевой – ванна. Почему? Потому что душевое место – это ограничение возможностей. В ванной же можно и принять ванну, и под душем постоять, с ней доступны также функции, которые не относятся непосредственно к мытью: в ванне можно постирать белье, например. Но давайте использовать конкретные вещи по их назначению. Тем более что покупка и установка ванны и организация душевого места одинаковы по стоимости.
Например, купить светильники в сетевом магазине типа IKEA, где каждая единица продукции продумана от и до, где существует целая технология разработки дизайна светильников, где ни одна какая-то маленькая штучка не производится просто так, гораздо выгоднее и интереснее, чем в простом магазине «Свет».
Даже самые дешевые светильники в IKEA за 150 рублей имеют стильный вид, современный дизайн, они в тренде и сделаны из качественных высокотехнологичных материалов. При правильном использовании они дадут достаточное освещение. Мы получим именно тот свет, который запланирован в нашем дизайн-проекте, тот, который мы задумали. И выглядеть они будут дороже, чем светильники, купленные в обычном магазине.
Если вы будете искать светильник по такой же цене, похожий, но выпущенный какой-нибудь китайской фабрикой без бренда, вы, безусловно, найдете. Но это будет, как говорится, колхоз «Красная ягодка». Это будет некая вещь, не прошедшая такой тщательный контроль брендирования, как в IKEA. Потому что все выпущенное на отдельной китайской фабрике когда-то было идеей дизайнера, а потом стало массовым продуктом. Практически нет никакого контроля актуальности этого товара на соответствие бренду, модному направлению, стилю. Это обычное, часто дурновкусное изделие, которое невозможно вписать ни в один достойный дизайн-проект.
Конечно, я не призываю к тому, что нужно «одевать» всю квартиру в IKEA, но использовать находки, которые присущи этой шведской марке, безусловно, полезно. Потому что несколько продуманных и очень экономичных вещей из таких магазинов помогут вам решить вопросы с освещением дешево и стильно. Это не реклама, а жизнь, оценка эффективности приобретения тех или иных вещей.
Еще о бюджетном ремонте. Простая плитка, хорошо выложенная в ванной, будет смотреться гораздо лучше, чем пластиковые панели, которые вроде бы стоят так же, но их наличие даст вам такие проблемы…
Во-первых, это ненадолго.
Во-вторых, это рождает ощущение внутри помещения не очень комфортное. Как будто трудно дышать. Это побочные действия: скрип, кальциевые образования в швах, дополнительные звуки, деформация. И необходимость ремонтировать заново через два-три года. Даже раньше.
В главе «На чем можно сэкономить во время ремонта, а на чем – категорически нет» я всего этого касалась, загляните в нее. Поэтому в ванной – плитка, пол в комнатах – ламинат или пластины, похожие на ламинат, из которых можно прекрасно составить определенный рисунок или просто заполнить пространство пола. Стоимость такая же, а вид даже лучше, чем у ламината.
Старайтесь выбрать такие материалы, которые будут служить вам годами, сделают вашу новостройку дороже в два-три раза. Будите ваш вкус, воспитывайте его, развивайте, и он вам подскажет выбор!
Не идите на поводу у псевдоэкономии, которая потом обернется вам большими расходами. Придется чаще делать ремонт, заменять недолговечные материалы, переделывать отдельное помещение в уже готовой квартире. Это всегда очень сложно. Например, делать отдельно ремонт санузла в квартире. Это пыль, грязь и дискомфорт.