Доверительное управление недвижимостью

Достаточно интересная и актуальная тема сейчас, когда множество людей купили квартиры для сдачи в аренду. Самим сдать не удается, а что делать с недвижимостью, не знают.

Начнем с истории.

У меня есть замечательная знакомая из города N, которая очень успешно уже почти двадцать лет занимается предоставлением услуг гостеприимства. У нее без малого тридцать квартир, которые она предлагает в аренду жителям и гостям города. Часть из них является ее собственностью, часть взята в субаренду, часть из них находится в доверительном управлении.

В доверительное управление квартиры попадают к ней по-разному. Есть такие ситуации: при покупке квартиры, чаще всего новостройки, собственник уже на этапе ремонта, как только принял ее у застройщика, заключает договор доверительного управления с этой женщиной. Уже и сам ремонт этой квартиры, и контроль ремонта, и дальнейшую эксплуатацию в плане сдачи в аренду берет на себя фирма этой моей знакомой.

Доверительное управление от субаренды отличается тем, что собственнику отходит процент с аренды квартиры, а не фиксированная сумма. Собственнику это выгодно в том случае, если он заключает договор с профессионалом, который знает свое дело, и квартира простаивать не будет. Если он заключает договор с новичком, то субаренда выгоднее, так как свою месячную ставку он получит в любом случае.

Поэтому прежде чем заключать договор доверительного управления или договор субаренды, вы должны понять, как работает ваш партнер, какой у него опыт, какой стиль работы с клиентами, если вы собственник. Есть ли у него клиентская база, есть ли поток заявок на аренду, с каким контингентом привык работать ваш партнер, какие квартиры или помещения у него уже есть в работе для предоставления услуг гостеприимства.

Если у вас квартира бизнес– или премиум-класса, важно, чтобы она сдавалась соответственно статусу, а не использовалась как общежитие, лишь бы «отбить» цену.

 

Что выгоднее сдавать – «однушку» или «двушку»

Кажется, что данная тема не относится к покупке квартиры в новостройке. Если вы приобретаете жилье для себя, то это так. Если же вы планируете сдавать приобретаемую квартиру, то этот вопрос отнюдь не праздный.

Давайте рассуждать вместе.

Возьмем две квартиры: «однушку» и «двушку» на черноморском побережье. То есть, говоря правильным языком, однокомнатную квартиру общей площадью 40 кв. м стоимостью в свободной планировке 1 600 000 рублей и двухкомнатную квартиру общей площадью 53 кв. м в свободной планировке стоимостью 2 200 000 рублей. В однокомнатной ремонт собственнику обошелся в 1 100 000 рублей. А в «двушке» – в 1 800 000 рублей.

Сразу отмечу, что для этого региона характерна сезонность. Внешние характеристики этих квартир будем считать одинаковыми: удаленность от моря – 10 минут спокойным шагом в тени реликтовых сосен, красивый вид из окна, регулярное водоснабжение и электрообеспечение (это больная тема на нашем побережье), одинаковые классы домов.

Какие есть варианты сдачи таких квартир в аренду без всяких преобразований?

Предположим, вы купили две новостройки и думаете, как в них сделать ремонт, чтобы сдавать наиболее выгодно. Такие квартиры всегда пользуются спросом, особенно в сезон. Не в сезон их тоже можно успешно сдавать, важно определиться, как. Важно понять, что выгоднее, и какие вообще есть варианты.

«Однушка» изначально дешевле, она меньше по площади, ремонт в ней обойдется в 1,5 раза дешевле, чем в «двушке». Стоит ли вкладываться в «двушку»? Это основной вопрос.

Проведем сравнительный анализ.

«Однушку» вы планируете сделать студией с разделением на функциональные зоны, продумав все до мелочей, чтобы гостям и вам самим было удобно. Планировка квартиры такова, что выгодно сделать раздельный санузел. В ванной комнате ванна, раковина, стиральная машина. В туалетной комнате – унитаз, раковина, гигиенический душ.

Кухня выделена в отдельную зону. Есть варочная панель, холодильник, кран с питьевой водой, вся необходимая посуда для приготовления пищи и сервировки стола.

Кабинет включает в себя письменный стол и стулья, раскладывающийся диван, вентилятор в помощь кондиционеру.

В гостиной есть телевизор с плоским экраном с подключенными цифровыми каналами, Wi-Fi, удобные мягкие кресла.

В спальне стоит широкая двуспальная кровать с хорошим матрасом. Есть шкафчики для одежды.

В коридоре стоит вешалка на колесах, легко вмещающая одежду трех-четырех человек. При входе висит ростовое зеркало в красивой оправе.

Есть утюг, гладильная доска, достаточное количество вешалок на человека, оптимальное число розеток и удобное расположение освещения в целом.

Такая квартира в сезон сдается в сутки в среднем за 4800 рублей.

Итак, три месяца в сезон по 4 800, четыре месяца по 3 500, пять месяцев по 2 500:

92 × 4 800 + 122 × 3 500 + 153 × 2 500 =

441 600 + 427 000 + 382 500 = 1 251 100 рублей.

Стоимость квартиры плюс ремонт = 1 600 000 + 1 100 000 = 2 700 000 рублей. «Однушка» окупается примерно за 2 года 2 месяца.

Сейчас мы рассчитываем идеальный доход. Понятно, что бывают промежутки, в которые доход будет чуть меньше. Нам сейчас важно понять порядок чисел.

Теперь «двушка». Она классическая. Разбита на две комнаты и кухню. Оснащена так же, как и «однушка». Как мы можем ее сдать? Ее можно сдать целиком. За 5 300 рублей в сезон три месяца, четыре месяца по 3 600, пять месяцев по 3 000 (в лучшем случае):

92 × 5 300 + 122 × 3 600 + 153 × 3 000 =

487 600 + 439 200 + 459 000 = 1 385 800 рублей.

Мы получили больше на 134 700 рублей.

Пора радоваться? Вопрос решен? «Двушка» выгоднее? Конечно, нет.

Ведь мы заплатили за «однушку» на 800 000 рублей меньше. Еще ремонт нам обошелся дешевле на 700 000 рублей.

Итак, 2 200 000 + 1 800 000 = 4 000 000 рублей. Она окупится при такой сдаче в аренду примерно за 3 года.

Невыгодно.

Если мы изменим планировку «двушки» и сделаем из нее две студии, тогда картина изменится. Посмотрим, как. Оборудование еще одной кухни и санузла обойдется нам примерно в 150 000 рублей. Плюс еще две входные двери за 30 000 рублей. То есть к ремонту в 1 800 000 рублей мы добавим еще 180 000 рублей.

Сдавать мы будем каждую студию в сезон по 3 500 рублей. Итого, три месяца по 3 500, четыре месяца по 2 300, пять месяцев по 1 300:

2 × (92 × 3 500 + 122 × 2 300 + 153 × 1 300) =

2 × (322 000 + 280 600 + 198 900) = 1 603 000 рублей.

Теперь «двушка» окупается примерно за 2 года 7 месяцев.

Уже лучше.

Выводы сделайте сами. Я только замечу, что можно, конечно, найти более агрессивные способы сдачи в аренду, но не надо забывать, что и износ помещения тоже при этом возрастет.

 

Что выгоднее: покупать новостройку без отделки или с минимальной отделкой

Все зависит от того, какую цель вы ставите при покупке новостройки. Если ваша цель:

• получить готовое жилье и сдать его подешевле;

• быстро въехать в новую квартиру, вы считаете месяцы, дни, часы, когда же это произойдет, потому что у вас остро стоит жилищный вопрос, то, конечно, выгоднее покупать квартиру в новостройке с отделкой от застройщика.

Отделка от застройщика включает в себя готовый ремонт – завозите мебель и живите. Есть вся сантехника, естественно, очень дешевая, мойка с тумбой и плита на кухне. Полностью проведены электромонтажные работы. Есть входная дверь, поставлены окна, естественно. То есть вам остается только повесить светильники, карнизы, шторы, завезти мебель. И жить-поживать, добра наживать. Можно, конечно, и без этого обойтись (без мебели, штор, кухни). Но это уже экстрим.

Это минимальный набор для проживания. Конечно, хочется дополнить мойку и плиту хотя бы кухонным уголком, но мы же с вами понимаем, что по сравнению с ремонтом в квартире со свободной планировкой эти затраты можно считать крошечными.

Такой ремонт от застройщика обычно делают в домах классов эконом и стандарт. Либо это ремонт от застройщика жилья более высокого класса, но тогда он входит в стоимость квартиры и обычно ее сильно повышает.

Такой ремонт делается по двум-трем типам, двум-трем шаблонам, которые застройщик объявляет и публикует, как правило, на своем сайте. Это может быть стиль «Прованс», скандинавский и английский, например. Вы можете выбрать из них тот, который больше понравится.

Если в одном строящемся ЖК взять одинаковые по планировке квартиры, часть из которых застройщик предлагает в свободной планировке и с готовым ремонтом в определенном стиле в качестве какой-либо акции, мы можем посчитать стоимость этого ремонта. Вот такие вот хитрости! И эта разница достаточно внушительна. То есть за вас уже посчитали, уже в цену заложили стоимость ремонта. С одной стороны, это неплохо: уже можно быть спокойным, что «все включено» и больше денег не потребуется.

Но в любом случае надо контролировать процесс, поскольку весьма может быть, что вместо заложенных в смету материалов будут использованы материалы в три раза дешевле, а потом придется все переделывать. Так что это «кот в мешке» для инвестора, но вполне подходит для обычного человека, который не «заморачивается» особенно по поводу внутреннего содержания ремонта.

Этот вариант особенный, поскольку речь все-таки идет о ремонте выше стандартного.

Вернемся к бюджетному варианту, когда мы остаемся на кухне наедине с плитой и мойкой. Мы можем ограничиться минимальными доделками и быть вполне счастливы, въехав в такую квартиру. А можем начать все переделывать. Это определяется нашим желанием, потребностями и возможностями.

Вот я не люблю линолеум, поэтому его точно поменяла бы на ламинат и плитку. Под линолеум пол должен быть выровнен тщательно, а этого обычно не бывает – видны перепады и неровности, поэтому вид ужасный! Все нормативы я изложила в главе «Как грамотно принять новостройку у застройщика».

Потом, как я уже писала, при ремонте от застройщика не видно, какие материалы были использованы. Это важно. Я отмечала в главе «На чем можно сэкономить во время ремонта, а на чем – категорически нет», что есть важные вещи, которые после ремонта я проверить не могу, а надо. Могу спросить у ремонтников, но где гарантия, что мне ответят правду? Ее нет!

Мне нравятся свободные планировки и квартиры без ремонта. Еще раз подчеркну, что квартира с ремонтом хороша, если вы хотите побыстрее въехать, и бюджет на ремонт несколько ограничен или вообще отсутствует. Хорошо бы в этом случае сразу рассчитать, на сколько лет хватит ремонта от застройщика, и когда понадобится делать следующий.

Если вы планируете сдавать эту квартиру, то, как минимум, должны в ней обеспечить все, что нужно для клиента. А как максимум – предложить что-то большее. Вы минимальными средствами можете привести ее в привлекательное, уютное состояние и успешно сдавать.

Минус свободной планировки в том, что все нужно делать с нуля. Могут возникнуть сложности – это вопрос качественной кладки самих стен, штукатурки, шпаклевки, отделочных, сантехнических и электромонтажных работ. Все это должно быть сделано качественно, с соблюдением правильных технологий. Найти мастеров, которые смогут это воплотить в жизнь, не просто. Но возможно.

Плюсы свободной планировки в том, что можно реализовать ваши смелые дизайнерские решения. Сделать такую планировку, которая в большей степени реализует ваши мечты. Либо для своей жизни, либо для жизни ваших клиентов.

Еще один момент, которого хотелось бы коснуться, задавшись вопросом: «Что выгоднее покупать – новостройку с ремонтом от застройщика или квартиру без ремонта?». Надо понимать, что там, где вы приняли ремонт от застройщика в экономклассе или классе стандарт, обычно он невысокого качества. И квартира быстрее придет в такое состояние, когда снова потребуется ремонт.

Если вы сделали качественный ремонт сами, то его хватит на более продолжительное время. Вы вложились в материалы, в работу мастеров и знаете, что совершенно спокойно можете 5–7, а может быть, и 10 лет наслаждаться результатами. Заботясь о квартире, правильно поддерживая чистоту и порядок, делая систематические текущие и генеральные уборки, вы сохраните ремонт на более длительное время.

Важно еще делать его так, чтобы он оставался модным, был в тренде последних дизайнерских идей и находок на протяжении нескольких лет, улавливая современные тенденции и немножечко заглядывая вперед.

 

Покупка квартиры с точки зрения ремонта и эксплуатации: полезности

Рассмотрим покупку квартиры в новостройке с точки зрения правильного ремонта и выгодной эксплуатации, различных полезностей именно для этих двух процессов.

После покупки квартиры сразу или спустя некоторое время вы делаете в ней ремонт. После ремонта начинается приятная и полезная ее эксплуатация: проживание в ней либо сдача в аренду. И еще раз напоминаю: при покупке квартиры вы уже должны знать, как вы ее будете использовать. Хорошо бы, чтобы и план ремонта, хотя бы в эскизах, тоже уже был. От этого будет зависеть и планировка, и ваши дальнейшие действия.

Если вы покупаете квартиру в свободной планировке, то будьте готовы увидеть одно помещение: с одной стороны окна, с другой – двери. Все. И введенные в квартиру коммуникации: вода, электричество, отопление, антенна, Интернет, может быть. И с этим вы имеете дело. То есть ни стяжки, ни обработки потолка, стен, ничего этого нет.

Вам нужно с нуля самому придумать, что будет в этой квартире: какие помещения, сколько санузлов, где будет располагаться кухня, нужен ли вам холл, прихожая, это будет классическая многокомнатная квартира или квартира-студия.

И все это лучше сделать до покупки квартиры. Поскольку ремонт полностью подчиняется вашей цели (зачем вам нужна конкретно эта новостройка, конкретно этот объект, конкретно эта квартира).

Если вы планируете, например, разбить квартиру на студии для последующей сдачи в аренду, то специально ищете и покупаете квартиру с такой планировкой, которая для этого подходит.

Первое, что нужно, – это сразу, еще до покупки, прикинуть, а можно ли будет понравившуюся вам квартиру разбить на студии. И если это возможно, сразу понять, как. Обязательно посмотрите, где будут находиться санузлы и кухни. Это можно сделать, зная, сколько в квартире так называемых стояков и каково их расположение. Посмотрите также, как будут проходить канализационные и сантехнические трубы.

Для прокладки канализационных труб нужен определенный угол и наклон. Это нужно рассчитывать. Если вы будете вести их на несколько метров, то может понадобиться организация подиума. И все это нужно сразу продумать и учесть. Если планируете сделать из свободной планировки многокомнатную квартиру, то посмотрите, как самым выгодным образом использовать окна в этой квартире, сделав максимальное количество комнат. Потому что цель многокомнатной квартиры – создать комфортные отдельные помещения. И вы организуете их так, чтобы у каждого члена семьи было свое изолированное пространство.

В данном случае для семьи, состоящей из более чем двух человек, студия не подходит. Несколько студий тоже не имеет смысла, потому что зачем, например, кухня людям, которые просто хотят побыть какое-то время наедине с собой, на какое-то время просто закрыть дверь и спокойно почитать книгу, посмотреть телевизор или написать что-то? Общение тоже должно быть дозировано и приносить радость, даже в большой семье.

Многокомнатный ремонт не требует единой концепции всей квартиры, единого дизайна с некоторыми особенностями для каждой функциональной зоны, как это должно быть в студии. У каждой комнаты в такой квартире может быть свое «лицо».

Хорошо, если общие открытые зоны будут объединены единым дизайном, который, может быть, не сильно будет бросаться в глаза, но, тем не менее, послужит некоторой объединяющей идеей. При этом комнаты могут и должны быть разными: в классическом стиле, в стиле хайтек, в этностиле, например.

Комната – это мир человека, который в ней живет. Некоторые люди считают, что может смотреться очень-очень странно и даже как-то диковато, если в общий холл выходят двери этих комнат: если они открыты, то виден интерьер другого стиля, и стилевой контраст может вызывать непредсказуемые эмоции.

На мой взгляд, в этом нет ничего страшного. Комната, как особое пространство человека, который в ней живет, гораздо важнее. Создание обстановки, в которой он может отдыхать, работать, творить, наслаждаться таким интерьером, который принимают его сердце и душа. Дизайн общих мест может объединять на уровне атмосферы все остальные комнаты.

Хотя, безусловно, решает семья, каждый член семьи, как удобнее, комфортнее.

Это ведь их личное пространство, и оно продумывается до ремонта. При покупке квартиры уже закладываются идея и планировки, и ремонта, и дальнейшей эксплуатации тоже.

В начале ремонта закладываются полностью все модули и элементы эксплуатации, начиная с водонагревательного котла и заканчивая осмысленным количеством и расположением розеток во всех комнатах, холлах, на кухне, в туалетной и ванной комнатах.

Хаотичное расположение розеток бессмысленно.

Это лишние штробления стен, выброшенные деньги на ненужные розетки, которые вы заставите диваном или шкафом. Если вы заранее продумали для каждой вещи свое место, вы уже точно знаете, что конкретно где будет стоять.

В соответствии с этим решаете, какие розетки, где и сколько их нужно. Где требуется расположить их низко, где – выше уровня стола, или удобно организовать их в каком-то блоке, чтобы можно было легко зарядить гаджет или ноутбук, или просто включить какой-то дорогой сердцу ночничок, не вставая с постели.

Поэтому дизайн приобретаемой квартиры в новостройке нужно продумывать заранее, предусмотрительно запланировав его этапы, предугадав проблемы, которые могут возникнуть, и ясно видя, что должно получиться в результате.

И все это – до покупки квартиры.

 

Как зарабатывать на новостройках

Несколько лет назад вопрос был так актуален! Модно было купить новостройку, а потом, перед вводом дома в эксплуатацию, продать ее. На этом можно было зарабатывать, поскольку строили тогда не очень много и новостройки были очень привлекательны. Сейчас эта возможность также существует. Итак, давайте все по порядку.

Первый способ – купить на этапе котлована или на начальном этапе, когда, естественно, риски недостроя и долгостроя очень высокие, и вы покупаете фактически воздух.

И на этом этапе застройщик дает возможность купить вашу будущую квартиру гораздо дешевле, с акциями, скидками.

Была такая практика несколько лет назад, когда на этапе нулевого цикла предприимчивые люди (назовем их «частные инвесторы») покупали новостройки и продавали их перед тем, как дом сдавался в эксплуатацию. Все это время цена на квартиру росла.

Сейчас иначе формируются цены на квартиры в новостройках в течение всех этапов строительства. Причем с частными инвесторами конкурирует сам застройщик: цены на начальных этапах и на завершающих отличаются мало благодаря акциям и скидочным кампаниям.

Есть и еще важный момент: когда вы покупаете квартиру непосредственно у застройщика, можно привлечь более разнообразные ипотечные средства, в том числе и выгодную сейчас ипотеку с господдержкой, если вы соответствуете ее условиям.

Поэтому сейчас этот способ (покупки на нулевом цикле и последующей продажей) не очень выгоден. Надо смотреть ситуацию по региону. Обычно получается небольшая разница между нулевым и завершающим этапом.

Сейчас цена, по которой вам выгодно продать квартиру перед сдачей дома в эксплуатацию, выше, чем предлагает застройщик. Покупатель скорее приобретет квартиру у него, чем у вас. У надежных застройщиков покупают и на начальных циклах. Люди уверены в застройщике, в том, что он не разорится, не обанкротится, у него не будет проблем с подрядчиками, с организацией строительства и материалами, возведением здания запланированной этажности.

Второй способ – логичный и естественный, купить новостройку, преобразовать ее в достойное, интересное, комфортное жилье и продать, уже как индивидуальное готовое изделие, своего рода бриллиант дизайнерского и строительного мастерства. Такое изделие будет обладать своим характером, нравом, демонстрировать вкус владельца – безупречный или не очень, свою атмосферу и окутывать вас витиеватой историей.

Этот путь требует больших вложений, чем первый. В первом варианте вложений как таковых не требуется: вы покупаете новостройку, вовремя ее продаете, отслеживая цены. Здесь надо поработать, чтобы найти покупателя, оперативно и обширно дав рекламу. Вот и все затраты. Второй вариант требует более пристального внимания к объекту, планировке, к нему нужно приложить больше фантазии, времени, сил, соответственно и средств.

Второй вариант больше подходит людям, которые любят преобразовывать пространства.

Существует еще и третий вариант заработка на новостройках. Вы покупаете квартиру в новостройке дешевле аналогичной квартиры во вторичном жилье, ждете, пока ее построят, вкладываетесь в ремонт, дизайн этого жилища, придумываете ему историю, а может быть, даже и легенду, создаете соответствующую атмосферу. Вы можете сдавать такое жилье в аренду. В посуточную или почасовую? Тогда это действительно выгодно.

Почему? Ведь на время строительства деньги будут заморожены? Потому что купить можно в ипотеку, сделав только первоначальный взнос.

Предположим, вы покупаете квартиру за 1 560 000 рублей. Банк вам одобрил ипотеку, вы сделали первоначальный взнос 312 000 рублей. Ежемесячный платеж составляет 17 300 рублей. Застройщик достраивает дом еще 12 месяцев. Еще месяц-два вы устраняете то, что вас не устраивает в ремонте от застройщика, создаете неповторимую атмосферу новых апартаментов. И сдаете их в аренду. Если помесячно, то просто оплачивая ипотеку, если более активно, то имея еще и доход.

Итого, 312 000 + 17 300 × 14 = 554 200 рублей.

За эту цену вы купили новую квартиру.

Поэтому я – за покупку квартиры в новостройке!