1.1

Основные механизмы регулирования оценочной деятельности

Оценочная деятельность заключается в установлении рыночной или иной стоимости (инвестиционной, ликвидационной и др.) объектов гражданских прав (недвижимого и движимого имущества, в том числе имущественных прав, работ и услуг, информации, результатов интеллектуальной деятельности и прав на них, нематериальных благ).

Результаты оценки используются различными участниками рынка. Так, услуги оценщиков нередко востребованы при рассмотрении имущественных споров, при этом каждая из сторон преследует свой экономический интерес, что неминуемо приводит к проблеме противостояния оценщика давлению заинтересованных сторон или различных обстоятельств. В таких условиях обеспечение единообразных и унифицированных подходов к оценке – необходимость, а разработка соответствующих механизмов – одна из главных задач регулирования оценочной деятельности.

Развитие рыночных отношений и появление различных форм собственности привели к необходимости разработки точных и адекватных методов оценки стоимости бизнеса. В странах с развитой рыночной экономикой накоплен богатый опыт оценочной деятельности, который с учетом специфики России применяется и в нашей стране.

Механизмы регулирования оценочной деятельности основаны на принципах сбалансированного сочетания государственного и негосударственного контроля, осуществляемого в целях обеспечения защиты интересов потребителя оценочных услуг и третьих лиц.

Действующая система регулирования оценочной деятельности в России складывалась постепенно, по мере развития как рыночных отношений, связанных с оценкой, так и нормативной базы.

Официально профессия «оценщик» (эксперт по оценке) введена постановлением Министерства труда и социального развития РФ от 27 ноября 1996 г. № 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности "оценщик (эксперт по оценке имущества)”», где были указаны должностные обязанности и перечень документов, которые должен знать специалист в области оценочной деятельности.

В середине 1990-х гг. действовали законы, содержащие требования оценки. Так, в ст. 35 Федерального закона от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» указывалось:

«В случае внесения в счет паевого взноса лицом, вступившим в кооператив, земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества либо имущественных прав денежная оценка паевых взносов производится правлением кооператива и утверждается общим собранием членов кооператива».

При этом законодатель предоставлял общему собранию членов кооператива право самостоятельно утверждать методику денежной оценки передаваемого имущества и поручать правлению кооператива на основе этой методики организовать работу по денежной оценке указанного имущества. Результаты такой оценки подлежали утверждению наблюдательным советом кооператива.

Федеральный закон от 8 мая 1996 г. № 41-ФЗ «О производственных кооперативах» в ст. 10 также определил, что оценка паевого взноса при образовании кооператива принимается по взаимной договоренности членов кооператива на основе сложившихся на рынке цен, а при вступлении в кооператив новых членов – комиссией, назначаемой правлением кооператива. Однако оценка паевого взноса, превышающего 250 установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда, должна быть подтверждена независимым экспертом.

Федеральным законом от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон об ООО) предусматривалось, что если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более 200 МРОТ, установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества, то такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком.

Формирование уставного капитала акционерных обществ согласно Федеральному закону от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее – Закон об АО) помимо денежных взносов возможно за счет ценных бумаг, имущественных прав, а также иных прав, имеющих денежную оценку. Согласно ст. 9 Закона об АО решение об утверждении стоимостной оценки уставного капитала принимается учредителями. При оплате дополнительных акций и иных ценных бумаг общества неденежными средствами денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций и иных ценных бумаг, производится советом директоров (наблюдательным советом) общества.

Если номинальная стоимость приобретаемых таким способом акций и иных ценных бумаг общества составляет более 200 МРОТ, необходима денежная оценка независимым оценщиком (аудитором) имущества, вносимого в оплату акций и иных ценных бумаг общества. Привлечение независимого оценщика (аудитора) для определения рыночной стоимости имущества обязательно и в случае выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций (п. 3 ст. 77 Закона об АО).

Следует заметить, что требования оценки содержались и в ряде других документов. Так, в п. 9 Временных правил аудиторской деятельности в Российской Федерации, утвержденных Указом Президента РФ от 22 декабря 1993 г. № 2263 «Об аудиторской деятельности в Российской Федерации», говорилось об оценке активов и пассивов экономического субъекта, но как об услугах, оказываемых аудиторами и аудиторскими фирмами помимо проведения проверок. В письме Минфина России от 19 сентября 1994 г. № 126 «О порядке отражения в бухгалтерском учете и отчетности операций, связанных с применением механизма ускоренной амортизации и переоценкой основных средств по состоянию на 1 января 1995 года» предписывалось для подтверждения рыночной цены на объекты основных средств в качестве возможного способа использовать экспертные заключения о рыночной стоимости объектов основных средств, подтвержденные консультационной и иной специализированной организацией.

Нормативные правовые акты, регулирующие оценочную деятельность, на федеральном уровне тогда еще не были приняты, поэтому некоторые администрации субъектов Российской Федерации на период до принятия соответствующих нормативных правовых актов Российской Федерации приняли свои нормативные акты в целях регулирования оценочной деятельности в отдельно взятом субъектеРоссийской Федерации.

Например, в 1997 г. в Москве была создана система официальной аттестации и аккредитации оценщиков, введено лицензирование деятельности по оценке недвижимости на территории Москвы, были утверждены программы подготовки и аттестации оценщиков, начал действовать консультативный орган – Московский совет по оценке.

Закон г. Москвы от 11 февраля 1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве» ныне утратил силу в соответствии с Законом г. Москвы от 22 мая 2002 г. № 28 «О признании утратившим силу Закона города Москвы от 11 февраля 1998 г. № 3 "Об оценочной деятельности в городе Москве" и внесении изменений в Закон г. Москвы от 21 февраля 2001 г. № 6 "О приведении в соответствие с Бюджетным кодексом Российской Федерации отдельных законов города Москвы"».

В настоящее время действует Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), неоднократно подвергавшийся редакционным изменениям.

В ходе развития оценочной деятельности формировались механизмы ее регулирования, к которым относятся:

– лицензирование оценочной деятельности (в связи с переходом к методам саморегулирования лицензирование оценочной деятельности прекращено с 1 июля 2006 г. (п. 5.1 ст. 18 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»));

– разработка и утверждение стандартов оценочной деятельности;

– унификация учебных программ по подготовке оценщиков;

– организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство;

– создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков;

– система сертификации качества услуг.

Функционирование механизмов регулирования оценочной деятельности (рис. 1) основано на нормах законодательства, в частности на положениях Закона № 135-ФЗ.

Рис. 1. Основные механизмы регулирования деятельности по оценке

Механизмы регулирования оценочной деятельности функционируют в результате деятельности как государственных, так и негосударственных органов.

Законом № 135-ФЗ проведена четкая грань между тремя уровнями системы регулирования оценочной деятельности и строго разграничены полномочия в этой сфере (рис. 2).

Первый (высший) уровень в иерархии принадлежит федеральным органам исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ, осуществляющим государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (далее – СРОО) в части надзора и нормативно-правового регулирования. В соответствии со ст. 19 Закона № 135-ФЗ функциями уполномоченных федеральных органов являются:

– выработка государственной политики в области оценочной деятельности;

– нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельности, утверждение федеральных стандартов оценки;

– ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков;

– осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований законодательства;

– обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.

Рис. 2. Уровни регулирования оценочной деятельности

Второй уровень – Национальный совет по оценочной деятельности (далее – Национальный совет, НСОД), осуществляющий регулирование оценочной деятельности в части разработки федеральных стандартов оценки. Национальный совет является негосударственным институтом и создается саморегулируемыми организациями оценщиков в целях обеспечения общественных интересов, формирования единых подходов к осуществлению оценочной деятельности, выработки единой позиции оценщиков по вопросам регулирования их деятельности, координации деятельности саморегулируемых организаций оценщиков, а также в целях взаимодействия саморегулируемых организаций оценщиков с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и потребителями услуг в области оценочной деятельности.

Определены функции НСОД, к которым отнесены:

– разработка федеральных стандартов оценки;

– рассмотрение проектов нормативных правовых актов, регулирующих оценочную деятельность, и рекомендации их к утверждению уполномоченным федеральным органом;

– рассмотрение обращений, ходатайств, жалоб СРОО и потребителей соответствующих услуг, создание общероссийского третейского суда в сфере оценочной деятельности.

На третьем уровне системы регулирования оценочной деятельности находятся саморегулируемые организации оценщиков. К функциям таких организаций отнесены:

– разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил и условий приема в члены организации;

– ведение реестра;

– определение прав и обязанностей таких организаций, в том числе: формирование компенсационного фонда для обеспечения ответственности своих членов, контроль за соблюдением членами организации требований законов, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности. В некоторых случаях СРОО вправе применять меры дисциплинарного воздействия к своим членам, а также отказывать в принятии новых и исключать из состава СРОО членов.

СРОО выполняют как регулирующие, так и контрольные функции.

К числу регулирующих функций СРОО, т. е. функций по регулированию оценочной деятельности, следует отнести:

– разработку и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

– разработку и утверждение правил и условий приема в члены СРОО, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;

– представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

– организацию информационного и методического обеспечения своих членов.

Регулирующей является и функция оспаривания в суде актов органов государственной власти и органов местного самоуправления и действия (бездействие) этих органов, нарушающие права и законные интересы всех или части членов СРОО.

Контрольными функциями СРОО, т. е. функциями контроля за осуществлением оценщиками оценочной деятельности или функциями, обеспечивающими проведение такого контроля, являются:

– контроль за осуществлением членами СРОО оценочной деятельности в части соблюдения ими требований комментируемого Закона № 135-ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

– ведение реестра членов СРОО и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

– прием в члены и исключение из членов СРОО по основаниям, предусмотренным Законом № 135-ФЗ и внутренними документами СРОО.

К этой же группе функций относится и раскрытие информации СРОО.

 

1.2

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в российской федерации» – основа законодательных и правовых нормативных документов, регулирующих оценку стоимости имущества

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности. Законодательными и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации оценочная деятельность регулироваться не может.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет вышеназванный Закон № 135-ФЗ.

Отметим, что некоторые нормы этого Закона закреплены на основании положений международных стандартов оценки, разработанных Международным комитетом по стандартам оценки имущества (МКСОИ, The International Assets Valuation Standards Committee – TIAVSC). Кроме того, Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО) приняты европейские стандарты оценки (ЕСО).

Закон № 135-ФЗ закрепляет общие нормы, регулирующие оценочную деятельность, с которыми должны быть согласованы касающиеся оценочной деятельности нормы отраслевого законодательства (гражданского законодательства, законодательства о приватизации, об исполнительном производстве, о бухгалтерском учете, о налогах и сборах и т. д.).

Нормы Закона № 135-ФЗ детализируются в подзаконных актах, т. е. в постановлениях Правительства РФ и федеральных органов исполнительной власти, уполномоченных Правительством РФ на осуществление надзора и нормативно-правового регулирования оценочной деятельности и деятельности СРОО.

В первой главе Закона № 135-ФЗ определены понятие «оценочная деятельность», субъектный состав отношений, объекты оценки; закреплено право Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, т. е. публичных образований, а также физических лиц и юридических лиц, т. е. частных и корпоративных лиц, на проведение оценки любых принадлежащих им объектов оценки; установлена презумпция определения рыночной стоимости при оценке объектов; предусмотрены случаи обязательного проведения оценки.

Вторая глава Закона № 135-ФЗ устанавливает основания для проведения оценочной деятельности, обязательные требования к договору на проведение оценки, требования к содержанию отчета о проведении оценки; предусматривает возможность судебного оспаривания достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете оценщика; определяет права и обязанности оценщика и лица, заключившего с ним договор; предусматривает независимость оценщика.

Третья глава посвящена регулированию оценочной деятельности. В ней установлены порядок регулирования оценочной деятельности, функции уполномоченных органов, порядок деятельности саморегулируемых организаций (СРО), их права и обязанности, порядок обеспечения имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности, предусмотрено обязательное страхование ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности.

Таким образом, Закон № 135-ФЗ определяет систему функционирования основных механизмов регулирования оценочной деятельности.

 

1.3

Стандарты оценки всех видов имущества

Одним из важнейших механизмов регулирования оценочной деятельности является система стандартов.

Возможность проведения объективной оценки обеспечивается через важнейший принцип деятельности оценщиков – их независимость, что означает осуществление деятельности не согласно чьим-то пожеланиям и интересам, а в соответствии с нормами и стандартами.

Стандарты оценки, а также аттестация профессиональных оценщиков обеспечивают системное и единообразное осуществление оценочной практики.

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, были утверждены постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519, прекратившим действие с 1 января 2008 г. в связи с изданием постановления Правительства РФ от 8 ноября 2007 г. № 765. Стандарты определяли виды стоимости объекта оценки, подходы к оценке и методы оценки, а также требования к проведению оценки.

В связи с переходом к саморегулированию в сфере оценочной деятельности установлено деление стандартов оценочной деятельности на федеральные стандарты оценки, разрабатываемые НСОД и утверждаемые Минэкономразвития России, и стандарты и правила оценочной деятельности, разрабатываемые и утверждаемые саморегулируемыми организациями оценщиков (рис. 3).

Рис. 3. Уровни стандартов оценки

Федеральные стандарты оценки разрабатываются на основе международных стандартов оценки, что обусловлено процессами интеграции России в международное экономическое сообщество.

Требования федеральных стандартов оценки обязаны соблюдать все оценщики при осуществлении оценочной деятельности, а требования стандартов и правил оценочной деятельности – оценщики, являющиеся членами СРОО, разработавшей и утвердившей данные стандарты и правила, т. е. требования стандартов и правил оценочной деятельности, разработанных и утвержденных СРОО, обязаны соблюдать только те оценщики, которые являются членами данной СРОО.

Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. утверждены следующие федеральные стандарты оценки (ФСО):

1) «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» – приказом № 254.

2) «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» – приказом № 255;

3) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» – приказом № 256.

 

1.4

Субъекты оценочной деятельности

Субъектами оценочной деятельности являются оценщики, с одной стороны, и потребители их услуг (юридические и физические лица), с другой стороны.

Если ранее действовавшая редакция Закона № 135-ФЗ относила к оценщикам как физических лиц (оценщиков), так и юридических лиц (оценочные организации), то после внесения в этот нормативный акт Федеральным законом от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ изменений основным субъектом оценочной деятельности выступает физическое лицо – оценщик. Только физические лица – оценщики имеют возможность осуществлять данную деятельность.

Законом № 135-ФЗ предусмотрено, что оценщик может осуществлять оценочную деятельность как самостоятельно, в частном порядке, так и на основании трудового договора, заключаемого с юридическим лицом.

При этом юридическое лицо, с которым оценщик заключает трудовой договор и которое уполномочено заключать договоры с заказчиками оценочных услуг, обязано иметь в штате не менее двух профессиональных оценщиков, соответствующих предъявляемым к оценщикам требованиям. Следует также отметить, что ранее действовавшая редакция Закона № 135-ФЗ предусматривала обязательность наличия в штате юридического лица, занимавшегося оценочной деятельностью, только одного работника, имевшего образование в области оценочной деятельности.

Законом № 157-ФЗ установлены новые требования, предъявляемые к оценщикам.

Если ранее Законом № 135-ФЗ предусматривалась обязательность государственной регистрации оценщиков в качестве индивидуальных предпринимателей, а также необходимость получения ими лицензий на осуществление оценочной деятельности, то после внесения Законом № 157-ФЗ изменений в данную норму эти требования отменены.

Таким образом, под субъектами оценочной деятельности понимаются только физические лица, непосредственно выполняющие эту оценку. Возможность заключения договора о проведении оценки с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, остается, но при этом субъектом оценочной деятельности юридическое лицо не становится.

Теперь в ситуации, когда договор заключен с юридическим лицом, по общему правилу ответственным продолжает оставаться оценщик, т. е. физическое лицо (ст. 24.6 Закона № 135-ФЗ). Юридическое лицо отвечает только в том случае, если в договоре об оценке содержится соответствующее прямое указание. Но даже в такой ситуации ответственность организации может быть лишь «дополнительной» в отношении к обязанности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику, или имущественный вред, причиненный третьим лицам.

Оценщик должен стать членом саморегулируемой организации оценщиков, а также застраховать свою ответственность для возмещения убытков перед заказчиком или третьим лицом.

Оценщик одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков, отвечающей требованиям Закона № 135-ФЗ (о СРОО см. п. 1.5 Закона № 135-ФЗ).

Для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо представляет:

– документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности;

– справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

Саморегулируемая организация оценщиков при приеме физических лиц в члены своей организации вправе предъявлять иные требования, связанные с осуществлением оценщиком оценочной деятельности и не противоречащие Закону № 135-ФЗ и другим федеральным законам.

Коллегиальный орган управления саморегулируемой организации оценщиков принимает решение о соответствии лица требованиям в течение семи дней со дня поступления заявления и необходимых документов от такого лица.

Лицо, в отношении которого принято решение о его соответствии требованиям, считается принятым в члены саморегулируемой организации оценщиков, и сведения о таком лице вносятся в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков в течение трех дней со дня представления таким лицом договора обязательного страхования ответственности.

Такому лицу в течение десяти дней со дня внесения сведений о нем в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков выдается документ о членстве в саморегулируемой организации оценщиков.

Основанием для отказа в принятии лица в члены саморегулируемой организации оценщиков являются:

– несоответствие лица требованиям ст. 24 Закона № 135-ФЗ;

– несоответствие лица требованиям, утвержденным саморегулируемой организацией оценщиков для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков;

– исключение лица из иной саморегулируемой организации оценщиков за нарушение требований Закона № 135-ФЗ, принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов Российской Федерации и федеральных стандартов оценки, если с даты исключения из членов саморегулируемой организации оценщиков прошло менее чем три года.

Лицо, которому отказано в приеме в члены саморегулируемой организации оценщиков, вправе обжаловать такой отказ в арбитражный суд.

Членство оценщика в саморегулируемой организации оценщиков прекращается коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков на основании:

– заявления оценщика о выходе из членов саморегулируемой организации оценщиков;

– утверждения коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков решения об исключении оценщика из членов саморегулируемой организации оценщиков в связи с нарушением им требований Закона № 135-ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики.

Уведомить о факте прекращения своего членства в СРОО и невозможности подписания отчета о проведении оценки заказчика по договору на проведение оценки обязано лицо, в отношении которого принято решение о прекращении членства в саморегулируемой организации оценщиков, или юридическое лицо, с которым заключен трудовой договор.

Саморегулируемая организация оценщиков не позднее дня, следующего за днем принятия коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков решения о прекращении членства оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, обязана разместить такое решение на официальном сайте саморегулируемой организации оценщиков в Интернете, а также направить копии такого решения:

– лицу, в отношении которого принято решение о прекращении его членства в саморегулируемой организации оценщиков;

– юридическому лицу, с которым лицо заключило трудовой договор, в случаях, если информация о заключенном трудовом договоре ранее представлялась в саморегулируемую организацию оценщиков;

– всем саморегулируемым организациям оценщиков, внесенным в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков, в случае утверждения коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков решения об исключении оценщика из членов саморегулируемой организации оценщиков в связи с нарушением им требований Закона № 135-ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также федеральных стандартов оценки;

– Национальному совету по оценочной деятельности в случае утверждения коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков решения об исключении оценщика из саморегулируемой организации оценщиков в связи с нарушением им требований Закона № 135-ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики.

 

1.5

Саморегулируемые профессиональные объединения оценщиков

Как говорилось выше (см. подразд. 1.1), прекращение лицензирования оценочной деятельности связано с переходом к механизму саморегулирования посредством создания в сфере оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков и наделением их полномочиями контроля за надлежащим качеством услуг, которые предоставляют оценщики.

Закон № 135-ФЗ предусматривает создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков.

Законом установлено, что саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая оценщиков на условиях членства.

Статус саморегулируемой организации оценщиков приобретается некоммерческой организацией с даты ее включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков.

Основанием для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков является выполнение ею следующих требований:

– объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее 300 физических лиц – оценщиков;

– наличие компенсационного фонда, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее 30 тыс. руб.;

– наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета), функционально специализированных органов и структурных подразделений;

– наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ.

Работники саморегулируемой организации оценщиков не вправе осуществлять оценочную деятельность.

Саморегулируемая организация оценщиков обязана своевременно принимать меры по недопущению возникновения конфликта интересов между саморегулируемой организацией оценщиков и ее членами, а также по своевременному урегулированию такого конфликта.

Саморегулируемая организация оценщиков вправе:

– представлять интересы своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

– оспаривать в судебном порядке акты федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления и действия (бездействие) этих органов, нарушающие права и законные интересы всех или части своих членов.

Саморегулируемая организация оценщиков обязана:

– соблюдать требования Закона № 135-ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации;

– формировать компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов перед потребителями услуг в области оценочной деятельности и третьими лицами;

– осуществлять контроль за соблюдением своими членами требований Закона № 135-ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

– применять меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные Законом № 135-ФЗ и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков в отношении своих членов;

– сообщать в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, о возникновении своего несоответствия требованиям, предусмотренным Законом № 135-ФЗ, в течение десяти дней с момента выявления такого несоответствия;

– отказать в принятии в члены саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных Законом № 135-ФЗ;

– исключать из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным Законом № 135-ФЗ и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, за нарушение требований этого Закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

– вести реестр членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставлять информацию, содержащуюся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

– организовывать проведение профессиональной переподготовки оценщиков.

Саморегулируемая организация оценщиков согласно ст. 22.3 Закона № 135-ФЗ обязана разместить на официальном сайте саморегулируемой организации оценщиков в Интернете:

– учредительные документы;

– стандарты и правила оценочной деятельности, а также правила деловой и профессиональной этики;

– положения о коллегиальном органе управления саморегулируемой организации оценщиков, о структурном подразделении, осуществляющем контроль за оценочной деятельностью членов саморегулируемой организации оценщиков, об органе по рассмотрению дел о применении дисциплинарных взысканий в отношении членов этой организации (далее – дисциплинарный комитет), об иных органах и структурных подразделениях и информацию о составе таких органов и подразделений;

– реестр членов саморегулируемой организации оценщиков, в том числе информацию о каждом ее члене (фамилию, имя, отчество; информацию, предназначенную для установления контакта; трудовой стаж, стаж оценочной деятельности; информацию о фактах применения дисциплинарных взысканий при ее наличии);

– список лиц, членство которых в саморегулируемой организации оценщиков прекращено, в том числе лиц, исключенных из саморегулируемой организации оценщиков за нарушение требований Закона № 135-ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, за последние три года деятельности саморегулируемой организации оценщиков;

– информацию о несоответствии саморегулируемой организации оценщиков требованиям Закона № 135-ФЗ (в том числе информацию о дате возникновения несоответствия саморегулируемой организации оценщиков указанным требованиям, о мерах, предпринимаемых и (или) планируемых саморегулируемой организацией оценщиков для устранения такого несоответствия);

– правила и условия приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, размер членских взносов и порядок их внесения, дополнительные требования к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности;

– информацию об отчетах своих членов. Состав и сроки размещения такой информации определяются внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;

– информацию о компенсационном фонде, в том числе о денежной оценке компенсационного фонда, об инвестиционной декларации компенсационного фонда, о фактах обращения взысканий на компенсационный фонд;

– информацию об управляющей компании, с которой заключен договор о доверительном управлении компенсационным фондом (в том числе информацию о ее наименовании, месте нахождения, лицензии и информацию, предназначенную для установления контакта);

– информацию о специализированном депозитарии, с которым заключен депозитарный договор (в том числе информацию о его наименовании, месте нахождения, лицензии и информацию, предназначенную для установления контакта);

– информацию о договорах обязательного страхования ответственности членов саморегулируемой организации оценщиков и информацию о страховщиках, с которыми заключены такие договоры (в том числе информацию об их наименованиях, о месте их нахождения, лицензиях и информацию, предназначенную для установления контакта);

– информацию о приобретении должностными лицами или работниками саморегулируемой организации оценщиков или их аффилированными лицами ценных бумаг, эмитентами которых или должниками по которым являются юридические лица, с которыми члены саморегулируемой организации оценщиков заключили трудовые договоры;

– информацию о результатах проверок деятельности членов саморегулируемой организации оценщиков;

– информацию о возникновении конфликта интересов между саморегулируемой организацией оценщиков и ее членами.

Саморегулируемая организация оценщиков обязана:

● разместить на своем официальном сайте в Интернете все изменения, внесенные в документы, или изменения информации, определенной ч. 1 ст. 22.3 Закона № 135-ФЗ, не позднее дня, следующего за днем, когда такие изменения были приняты, произошли или стали известны саморегулируемой организации оценщиков;

● разработать и утвердить положение о раскрытии информации, в котором устанавливаются:

– порядок представления отчетности в саморегулируемую организацию оценщиков ее членами, объем содержания такой отчетности;

– объем публикуемой информации об отчетах членов саморегулируемой организации оценщиков;

– порядок предоставления информации, содержащейся в реестре членов саморегулируемой организации оценщиков, по запросам граждан и юридических лиц;

– иные не противоречащие Закону № 135-ФЗ требования.

 

1.6

Подготовка оценщиков

Профессиональность оценщика – гарантия качества оказываемых им услуг. Организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство наряду с унификацией учебных программ по подготовке оценщиков занимает особое место в системе регулирования оценочной деятельности.

Наличие профессиональной подготовки – одно из требований к лицам, намеревающимся вступить в члены СРОО. Членство же в СРОО является обязательным условием осуществления оценочной деятельности.

Оценщик обязан представить в СРОО для вступления в ее члены документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

Следует заметить, что в силу Закона № 135-ФЗ оценщик обязан представлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется высшими государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской Федерации. Профессиональные знания в области оценочной деятельности могут быть получены оценщиком в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности.

Законом № 135-ФЗ установлено, что в обязанности саморегулируемой организации оценщиков входит организация профессиональной переподготовки оценщиков, являющихся членами данной СРОО. Разработка программ профессиональной переподготовки оценщиков входит в функции Национального совета по оценочной деятельности.

Для унификации процесса повышения квалификации работников юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, имеющих соответствующую квалификацию в области оценочной деятельности, Минимуществом России были разработаны и 22 мая 2003 г. под № ЗР-4 / 10060 утверждены Требования к повышению квалификации в области оценочной деятельности. Согласно этим требованиям повышение квалификации специалистов проводится по мере необходимости, но не реже одного раза в три года начиная с даты выдачи диплома, подтверждающего квалификацию в области оценочной деятельности.

Повышение квалификации должно осуществляться по программе одного образовательного учреждения. Суммарный объем обучения должен составлять не менее 100 часов (в течение одного года с момента начала обучения).

Квалификационный справочник должностей руководителей, специалистов и других служащих, утвержденный постановлением Минтруда России от 21 августа 1998 г. № 37, предусматривает следующие требования к квалификации должности оценщика:

– оценщик I категории: высшее профессиональное образование и дополнительная подготовка в области оценочной деятельности, стаж работы по специальности не менее пяти лет;

– оценщик II категории: высшее профессиональное образование и дополнительная подготовка в области оценочной деятельности, стаж работы по специальности не менее двух-трех лет;

– оценщик: высшее профессиональное образование и дополнительная подготовка в области оценочной деятельности, без предъявления требований к стажу работы по специальности.

Согласно квалификационным требованиям оценщик должен знать: законодательные и нормативные правовые акты, регулирующие оценочную деятельность в Российской Федерации; руководящие и методические материалы, регламентирующие порядок оценки объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки; методы проведения оценки объектов оценки и установления цены сделки; порядок заключения договора между оценщиком и заказчиком; законодательные и нормативные акты по налогообложению; таможенные правила; этику делового общения; правила проведения переговоров с клиентами; основы статистики; организацию бухгалтерского учета и анализа хозяйственной деятельности; правила пользования вычислительной техникой, средствами связи и коммуникаций; передовой отечественный и зарубежный опыт в области оценочной деятельности; порядок составления установленной отчетности; законодательство о труде.

Согласно вышеназванному Квалификационному справочнику оценщик, выполняя должностные обязанности:

– осуществляет на основании лицензии оценочную деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости;

– выявляет потребность в услугах по оценке объектов оценки, осуществляет деловые контакты, ведет переговоры с клиентами, заключает и оформляет договоры с заказчиками о проведении оценки объекта оценки в соответствии с установленной формой, следит за соблюдением условий, предусмотренных заключенными договорами;

– анализирует информацию об объекте оценки для проведения правовой экспертизы, установления параметров его конкурентоспособности, влияющих на его стоимость;

– составляет точное описание объекта оценки, определяет методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки, устанавливает основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, изучает рынок и стоимость аналогичных объектов;

– обосновывает использование стандартов оценки, методов ее проведения, принятые при проведении оценки допущения, проводит необходимые расчеты;

– определяет итоговую величину стоимости объекта оценки, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

– в случае определения при проведении оценки объекта оценки не рыночной, а иных видов стоимости устанавливает критерии оценки и причины, затрудняющие определение рыночной стоимости объекта оценки;

– своевременно составляет и передает заказчику отчет об оценке объекта оценки в соответствии с установленными требованиями к его форме и содержанию;

– проводит обязательную оценку объектов оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям;

– проводит оценку объекта оценки, в том числе повторную, в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на основании определения суда, а также по решению уполномоченного органа;

– предоставляет по требованию заказчика нормативные и иные документы об оценочной деятельности, документы об образовании, подтверждающие получение оценщиком профессиональных знаний в области оценочной деятельности, а также в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию;

– осуществляет в соответствии с законодательством Российской Федерации страхование гражданской ответственности, обеспечивающее защиту прав потребителей услуг оценщиков;

– консультирует клиентов о действующем законодательстве, регулирующем оценочную деятельность, а также о нормативно-правовых требованиях, которыми необходимо руководствоваться при определении стоимости объектов оценки;

– привлекает на договорной основе к участию в проводимой работе иных оценщиков либо других специалистов;

– обеспечивает сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, соблюдает конфиденциальность информации, полученной от заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

 

1.7

Оценочная деятельность

Под оценочной деятельностью, согласно Закону № 135-ФЗ, понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Из приведенного определения следует, что назначение оценки – определение в денежном выражении стоимости объекта, установление рыночной или иной стоимости.

Направление оценки зависит от конкретного вида стоимости, который в свою очередь определяется предполагаемым использованием результата оценки.

Специализация оценочной деятельности связана с многообразием объектов оценки.

Реестр дополнительных профессиональных образовательных программ и специализаций в области оценочной деятельности утвержден приказом Минобразования России от 4 декабря 2000 г. № 3498.

В реестре выделены следующие направления специализации:

– оценка стоимости недвижимого имущества;

– оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств;

– оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности;

– оценка стоимости предприятия (бизнеса).

Области применения результатов оценки разнообразны и определены множественностью интересов участников рыночных отношений, что подтверждают направления использования результатов оценки. Основными целями оценки являются:

– проведение конкурсов, аукционов, торгов;

– отражение в отчетности, купля-продажа, мена;

– аренда, права аренды, лизинг;

– залог;

– раздел, наследование, дарение;

– страхование;

– приватизация, конфискация, национализация, ликвидация;

– составление брачного контракта;

– исчисление налога, пошлин, сборов;

– определение доли имущественных прав;

– хранение;

– разрешение имущественных споров;

– коммерческая концессия;

– передача прав собственности;

– передача в доверительное управление и др.

Возможные потребители информации, предоставляемой независимыми оценщиками, приведены на рис. 4.

Рис. 4. Стороны, заинтересованные в оценке собственности

 

1.8

Обязательная оценка

О случаях обязательного проведения оценки говорится в ст. 8 Закона № 135-ФЗ. В этой статье устанавливаются общие правила: проведение оценки обязательно в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Это значит, что, прежде чем осуществить любую сделку с любым объектом оценки, Российская Федерация, ее субъект или муниципальное образование должны провести оценку предмета сделки. Отсутствие оценки может привести к тому, что данная сделка будет признана ничтожной.

В статье 8 Закона № 135-ФЗ определяются также конкретные ситуации, при которых указанные субъекты могут осуществлять сделки, в частности:

– при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

– использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

– продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

– переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

– передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Обязательно требуется проводить оценку и при возникновении спора о стоимости объекта оценки. Определены конкретные случаи возникновения спорных ситуаций, при которых необходимо проводить оценку имущества, в частности:

– при национализации имущества;

– ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

– составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

– выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

– проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие указанной ст. 8 Закона № 135-ФЗ не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, и в случаях, установленных Федеральными законами от 27 февраля 2003 г. № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» и от 5 февраля 2007 г. № 13-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Приведенный в ст. 8 Закона № 135-ФЗ перечень случаев обязательного проведения оценки не является исчерпывающим. Требования об обязательной оценке объектов закреплены также и в других законах и иных нормативных правовых актах.

Так, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г. № 92 эти случаи разделены на две группы:

1) когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательная величина стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица;

2) когда законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательной определенной им величины стоимости объекта оценки, т. е. оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Приведем случаи обязательности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 15 Закона об ООО если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества с ограниченной ответственностью в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более 200 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества, такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком.

Номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества с ограниченной ответственностью, оплачиваемой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком.

Законом об АО установлены следующие случаи обязательного привлечения независимого оценщика:

– при оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик, если иное не установлено федеральным законом. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом директоров (наблюдательным советом) акционерного общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком;

– выкуп акций акционерным обществом проводится по цене, определенной советом директоров (наблюдательным советом) общества, но не ниже рыночной стоимости, которая должна быть определена независимым оценщиком без учета ее изменения в результате действий общества, повлекших возникновение права требования оценки и выкупа акций;

– определение рыночной стоимости независимым оценщиком обязательно для определения цены выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций в соответствии со ст. 76 Закона об АО, а также в иных случаях, если это прямо предусмотрено Законом об АО. При определении цены размещения ценных бумаг, цена покупки или спроса и цена предложения которых регулярно публикуются в печати, привлекать независимого оценщика не обязательно. В этом случае при определении рыночной стоимости таких ценных бумаг должна быть принята во внимание цена покупки или цена спроса и цена предложения;

– при приобретении лицом, которое приобрело более 30 % общего количества акций открытого акционерного общества, ценных бумаг на основании обязательного предложения, предусмотренного в п. 1 ст. 84.2 Закона об АО, если ценные бумаги не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг или обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг менее шести месяцев, цена приобретаемых ценных бумаг не может быть ниже их рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Денежная оценка ценных бумаг, которыми могут оплачиваться приобретаемые ценные бумаги, если последние не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг или обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг менее шести месяцев, должна быть не выше их рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком;

– при выкупе ценных бумаг открытого акционерного общества по требованию лица, которое приобрело более 95 % акций открытого общества, выкуп ценных бумаг осуществляется по цене не ниже рыночной стоимости выкупаемых ценных бумаг, которая должна быть определена независимым оценщиком.

Согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 70 % определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

В части 3 указанной статьи установлено, что требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не превышают 70 % определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Назовем установленные законодательством случаи обязательного проведения оценки без обязательности определения величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Так, в п. 2 ст. 10 Федерального закона от 8 мая 1996 г. № 41-ФЗ «О производственных кооперативах» установлено, что независимым оценщиком должна быть проведена оценка паевого взноса члена производственного кооператива, превышающего 250 МРОТ, установленных федеральным законом. Размер паевого взноса устанавливается уставом кооператива.

При размещении средств пенсионных резервов в объекты недвижимого имущества негосударственный пенсионный фонд в соответствии с п. 6 ст. 25 Федерального закона от 7 мая 1998 г. № 75-ФЗ «О негосударственных пенсионных фондах» обязан представлять в уполномоченный федеральный орган данные об оценке объектов недвижимого имущества, проведенной независимым оценщиком.

Согласно п. 4 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 1995 г. № 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» при проведении аукциона, по результатам которого участок недр может быть предоставлен на условиях соглашения о разделе продукции, недропользователь до даты проведения аукциона обязан представить в органы, выдавшие лицензию на пользование недрами, отчет об оценке имущественного комплекса, неразрывно связанного с осуществлением права пользования недрами, произведенной независимым оценщиком, осуществляющим свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации, и проект договора о продаже имущественного комплекса в целом или его части.

Начальная цена продажи выставляемого на торги предприятия должника устанавливается решением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного внешним управляющим и действующего на основании договора с оплатой его услуг за счет имущества должника (п. 5 ст. 110 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве)).

Согласно п. 2 ст. 130 Закона о банкротстве имущество должника – унитарного предприятия или должника – акционерного общества, более 25 % голосующих акций которого находятся в государственной или муниципальной собственности, оценивается независимым оценщиком с представлением заключения государственного финансового контрольного органа по проведенной оценке, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 той же статьи (на основании решения собрания кредиторов или комитета кредиторов оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую признанию должника банкротом, составляет менее 100 тыс. руб., может быть проведена без привлечения независимого оценщика).

Приведем примеры наиболее распространенных случаев обязательной оценки.

1. Имущественный взнос в уставный капитал

При неденежном взносе в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью на сумму свыше 200 МРОТ (20 тыс. руб.), а также при неденежном взносе в уставный капитал акционерного общества независимо от суммы оценку должен заказать собственник имущества или другое заинтересованное лицо у организации, аккредитованной при Московской регистрационной палате. Оценке подлежат любые имущественные взносы, кроме потребляемых вещей.

2. Оценка оборудования, автотранспорта и пр. при ввозе на территорию Российской Федерации для взноса в уставный капитал

Это частный случай оценки, оговоренной в предыдущем пункте. Требуется уточнить коды Товарной номенклатуры внешнеэкономической деятельности (ТНВЭД) в отчете об оценке для того, чтобы груз беспрепятственно пересек таможню.

3. Оценка предприятия при банкротстве

Внешний управляющий или Агентство по реструктуризации кредитных организаций (АРКО) являются заказчиками обязательной оценки при банкротстве предприятия. В этом случае задача оценщика – определить ликвидационную стоимость имущественного комплекса, т. е. нижний порог цены.

4. Оценка в рамках судебного производства

Очень часто в рамках судебного производства, касающегося арбитражных или гражданских дел, суд обязывает одну из сторон произвести оценку имущества. В суде могут встретиться и два отчета об оценке, составленные истцом и ответчиком, и тогда суд вправе назначить собственную экспертизу, прибегнув к услугам аккредитованной организации.

5. Оценка нежилых помещений при выкупе их у Москомимущества

Этот случай встречается достаточно часто в оценочной практике для учета реального вклада собственника в арендуемое помещение (в виде ремонта, реконструкции, переоборудования). Связано это с тем, что улучшения, произведенные собственником, могут уменьшать стоимость выкупа помещения. Для этого требуется отчет об оценке.

6. Определение стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации или муниципальным образованиям

А именно:

– в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

– при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

– при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям;

– при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям;

– при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

при национализации имущества.

 

1.9

Добровольная оценка

Зачастую необходимость привлечения оценщиков обусловлена отнюдь не юридическими причинами. Множество сделок, не попадающих под вышеприведенные критерии обязательной оценки, проходят с привлечением независимого оценщика. В качестве примера приведем оценку активов, привлекаемых как обеспечение кредитных сделок, иначе говоря, оценку для целей залога. Другим примером может быть оценка инвестиционного проекта: вложение в объекты недвижимости, ценные бумаги, инвестиции в предприятия, закупка производственных линий и мини-заводов. Случай оценки, не обязательный по закону, – определение стоимости ущерба при ДТП.

Добровольная оценка осуществляется по инициативе руководителя организации для определения оценочной стоимости, необходимой для заключения сделки, для принятия инвестиционного решения, внесения изменений в финансовую отчетность, а также в других случаях.

 

1.10

Объекты оценки

К объектам оценки относятся:

– отдельные материальные объекты (вещи);

– совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

– право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

– права требования, обязательства (долги);

– работы, услуги, информация;

– иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

 

1.11

Договор оценки

Основанием для проведения оценки является договор о проведении оценки указанных в Законе № 135-ФЗ (приложение 1) объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. Данный договор по правовой природе относится к договорам на возмездное оказание услуг.

Договор о проведении оценки заключается в простой письменной форме и должен содержать:

– объект оценки;

– вид стоимости имущества (способ оценки);

– размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

– сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Законом № 135-ФЗ;

– наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

– указание стандартов оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

– указание размера, порядка и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 24.6 Закона № 135-ФЗ, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Как правило, при заключении договора составляется задание на проведение оценки. Согласно ФСО № 1 задание на оценку должно содержать следующую информацию:

1) объект оценки;

2) имущественные права на объект оценки;

3) цель оценки;

4) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

5) вид стоимости;

6) дату оценки;

7) срок проведения оценки;

8) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

В договоре о проведении оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Типовые договоры об оценке имущества и об оказании услуг по определению рыночной стоимости объекта оценки приведены в приложениях 1 и 2.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключает лицо, уполномоченное собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Цена устанавливается соглашением сторон, однако ст. 16 Закона № 135-ФЗ установлено, что размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

При заключении договора необходимо определить точный перечень документов, предоставляемых заказчиком, а также установление сроков проведения работ.

Права и обязанности сторон по договору оказания оценочных услуг достаточно четко регламентированы Законом № 135-ФЗ.

Закон исключает возможность заключения договора, если оценщик является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Оценка не может проводиться также в случаях, если оценщик:

– имеет вещные или обязательственные права вне договора в отношении объекта оценки;

– является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Закон № 135-ФЗ устанавливает, что оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора по оказанию оценочных услуг.

Договором может быть предусмотрено проведение оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

 

1.12

Основные этапы оценки бизнеса

Оценка бизнеса включает в себя пять этапов: предварительный, описательный, аналитический, оценочный и заключительный.

На первом этапе – предварительном – заказчик и оценщик договариваются о проведении оценки. Перед сторонами стоит задача выявления объекта оценки, постановки цели оценки, выявления сегментов информации, используемой для осуществления технологии оценки выбранного объекта, выявления состава документов, необходимых для оценки. На этом этапе проводятся предварительные переговоры. Заказчик ставит оценщику задачу, предоставляет материалы, дает основные разъяснения. В соответствии с поставленной задачей и представленными разъяснениями оценщик формирует предварительный запрос информации, необходимой для аналитических процедур.

На последующих этапах по мере более детального ознакомления с материалами и формирования компетентного мнения у оценщика может возникать необходимость в получении дополнительной информации, которая в зависимости от ее характера может быть как получена оценщиком самостоятельно, так и предоставлена ему заказчиком по отдельному дополнительному запросу.

После ознакомления с предоставленной заказчиком информацией оценщик определяет цену и сроки исполнения работ. Если уже на этом этапе оценщик предполагает необходимость привлечения сторонних экспертных организаций или специалистов, об этом должен быть уведомлен заказчик. В случае согласия сторон они заключают договор.

Итак, результатом предварительного этапа является договор о проведении оценки, в котором определены объект и цель оценки, включая задание на оценку, зафиксированы договоренности об условиях проведения оценки. В соответствии с подписанным договором заказчик передает оценщику комплект документов, необходимый для проведения оценки.

Необходимость проведения второго этапа – описательного – связана с требованием, предъявляемым к отчету оценщика. Согласно этому требованию оценщик должен обеспечить пользователей отчетом, информацией, достаточной для понимания его исходных данных, аргументации, анализа и выводов. Для этого от оценцика требуется детально описать предоставленные ему исходные данные, план работы, выбранные подходы и методы оценки, полученные выводы. Требования Закона № 135-ФЗ к отчету оценщика подробно рассмотрены далее в подразд. 1.16. Здесь отметим, что описательный этап прямо предусмотрен ст. 11 Закона № 135-ФЗ. Так, согласно этому Закону в отчете должно быть дано точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки, стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень данных, использованных при проведении оценки объекта оценки с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.

В ходе аналитического этапа оценщик осуществляет сбор и обработку правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки в целях определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

На этом этапе оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

На оценочном этапе оценщик на основании проведенного анализа осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

На оценочном этапе оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

На заключительном этапе оценщик должен составить отчет об оценке.

 

1.13

Информация, используемая при оценке бизнеса

Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, согласно ФСО № 1 осуществляет оценщик.

Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки, теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию:

1) о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

2) о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

3) об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению ни характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, ни итоговой величины стоимости объекта оценки.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), то для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Если для проведения оценки оценщик привлекает специалистов (экспертов), он должен указать в отчете их квалификацию и степень участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

При проведении оценки оценщик не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Используя при проведении оценки объекта документы и информацию, полученные от заказчика, а также из иных источников, оценщик не удостоверяет факты, изложенные в таких документах либо содержащиеся в составе такой информации. Использованные при проведении оценки объекта данные принимаются за достоверные, при этом ответственность за соответствие действительности и формальную силу таких данных несут владельцы источников их получения. Информация считается достоверной, если она соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследованных оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик использует различные источники информации. Первоначальная информация и документы должны быть предоставлены заказчиком.

Информация, относящаяся к внутренней, может существенно дополнить и расширить базу данных оценщика и тем самым способствовать максимальной достоверности оценки. Эта информация, с одной стороны, позволяет более детально и глубоко проанализировать предприятие, в совокупности с внешней информацией определить его перспективы и тем самым повысить достоверность оценки, а с другой – может существенно облегчить работу оценщика в части самостоятельной оценки компаний-конкурентов, состояния отрасли, перспектив развития соответствующего рынка, основных его ценовых трендов при условии, что благодаря работе маркетинговой службы такой информацией обладает само предприятие-эмитент.

Получение внутренней информации невозможно без контакта с предприятием, который может осуществляться как в форме переписки (направления запроса и получения копий документов), так и в форме непосредственного общения (осмотра на месте и интервьюирования представителей различных служб компании).

В общем случае формируется запрос (составляется вопросник), заполнение которого и позволяет получить необходимую для проведения оценки внутреннюю информацию.

В ходе проведения оценки оценщик может обращаться и к внешним источникам информации, получая данные из статистических сборников, средств массовой информации и т. п. Оценщик может также использовать данные, полученные на основании собственных расчетов.

Источниками внешней (публично доступной) информации о макроэкономической среде и положении в отрасли, к которой относится компания – предмет оценки, служат:

1) данные правительства (в части его экономических планов и программ, информации о социально-экономическом развитии и исполнении бюджета; на его сайте также публикуется Бюджетное послание Президента РФ);

2) данные министерств и служб, прежде всего:

– Федеральной службы государственной статистики (Росстат) (в части как макроэкономических показателей, так и статистических данных по отдельному региону и отрасли, к которым принадлежит компания-эмитент);

– Министерства экономического развития и торговли РФ (в части показателей и прогнозов экономического, в том числе отраслевого и регионального, развития);

– Министерства финансов РФ (в части публикуемых показателей финансовой системы экономики и их прогнозов);

3) данные Центрального банка РФ (также в части публичных данных, рассчитанных на основании сводной отчетности, а также прогнозов отдельных макроэкономических показателей денежной и валютной сфер экономики);

4) правовые базы данных (для анализа регулирования отрасли, к которой принадлежит эмитент, специфики лицензионного, налогового и иного законодательства);

5) данные Государственной Думы (в части информации о планируемых к принятию законах);

6) экономические, в том числе отраслевые и региональные, периодические издания (они способствуют осуществлению качественного фундаментального анализа эмитента, а также могут являться источниками данных по величинам различных видов рисков, отраслевым коэффициентам):

– общеэкономические («Эксперт», «Деньги», «Вопросы экономики», «Деньги и кредит», «Финансы», «Финансовая газета»; «The Economist», «Euromoney», «Business Week», «Fortune», «The Wall Street Journal», «The Financial Times» и др.);

– отраслевые («Нефть России», «Национальная металлургия», «Строительство» и т. п.);

– региональные («Эксперт-Урал», «Северо-Запад», «Эксперт-Сибирь», блок «Финансы городов и регионов» журнала «Рынок ценных бумаг» и др.);

– отраслевые информационные бюллетени (например, «Российский нефтяной бюллетень», «Российские нефтяные компании» и др.), аналитические обзоры отраслей и предприятий России (их готовят информационные агентства, инвестиционные компании, рейтинговые агентства и др.) (необходимы для анализа отрасли, к которой принадлежит эмитент, в том числе его предприятий-конкурентов);

7) отраслевые обзоры, подготавливаемые профессиональными участниками рынка ценных бумаг, информационно-аналитическими и рейтинговыми агентствами, консалтинговыми компаниями, аудиторскими фирмами и пр.;

8) средства массовой информации (помогающие сформировать представление об информационном поле / его отсутствии вокруг компании-эмитента); периодические издания по оценке («Вопросы оценки», «Российский оценщик» и др.). Например, в журнале «Euromoney» периодически публикуются значения странового риска, которые необходимы в расчете ставки дисконтирования кумулятивным способом в методе DCF; в отраслевых журналах иногда приводятся показатели средней рентабельности предприятий различных отраслей экономики, которые можно использовать в определении стоимости бизнеса сравнительным подходом, и т. п.

Как правило, до начала оценки заказчик предоставляет оценщику следующие данные:

– форма собственности (корпорация, товарищество и т. д.);

– история компании;

– основные материальные и нематериальные активы (гудвилл, патенты и т. д.);

– продукция или услуги компании;

– рынки и потребители;

– конкуренты;

– менеджмент компании;

– владельцы компании;

– капитализация компании;

– прогнозы по экономике страны, отрасли и компании;

– данные о стоимости по прошлым сделкам (продажа акций и т. д.);

– чувствительность к сезонным или цикличным факторам;

– место регистрации;

– источники информации;

– сравнение продаж или акционерного капитала сопоставимых компаний;

– балансы и финансовые отчеты с пояснениями;

– прогнозы по балансу или финансовому отчету;

– положенные в основу финансового плана допущения;

– финансовые результаты компании в сравнении с результатами по отрасли.

Таким образом, информация для проведения оценки вовсе не ограничена каким-то одним показателем, например характеристикой одного актива (даже если объектом оценки является данный конкретный актив).

Информацию для оценки можно разделить на несколько сегментов: юридическая, налоговая, бухгалтерская, управленческая, экономическая.

К юридической информации относятся все данные о регистрации заказчика, его статусе, реквизитах. Для представления юридической информации оценщику передаются учредительные документы заказчика. Юридическая информация представляется также для подтверждения заказчиком прав на оцениваемые объекты. В этом случае оценщику передаются правоустанавливающие документы на оцениваемый объект.

Заметим, что оценщику не вменяется в обязанность доказывание существующих в отношении объекта прав. Предполагается, что права на объект полностью соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации и иным нормативным актам, за исключением случаев, если отчетом оценщика установлено иное.

К налоговой информации относятся данные о налогах, уплачиваемых заказчиком, об объектах налогообложения, об имеющихся налоговых льготах, о применяемых заказчиком специальных налоговых режимах.

Бухгалтерская информация является важнейшим источником информации для оценки. Регистры бухгалтерского учета содержат сведения о затратах, себестоимости, прибыли, о первоначальной и остаточной стоимости материальных ресурсов, о дебиторской и кредиторской задолженности и др. Как правило, оценщику предоставляется финансовая отчетность в составе баланса и отчета о прибылях и убытках. При необходимости могут быть предоставлены другие формы финансовой отчетности и бухгалтерские регистры.

Управленческая информация основана на данных управленческого учета. Управленческий учет в том или ином виде ведется во всех организациях и включает в себя анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия, бюджетирование, финансовое планирование и т. п. К управленческой информации относятся и данные об организационной структуре организации заказчика, о контрагентах, кредиторах, конкурентах и др.

Экономическая информация включает в себя данные о рыночной среде, в которой осуществляет деятельность заказчик, макроэкономические показатели, необходимые для анализа и оценки (например, данные об инфляции), статистические данные, отчеты маркетологов, биржевые данные и т. д. Экономическую информацию оценщик может получить как от заказчика, так и самостоятельно.

Вся вышеперечисленная информация может быть получена оценщиком как в виде документов, так и в другом виде.

 

1.14

Состав документов, необходимых для оценки

Документы, предоставляемые оценщику, должны содержать всю информацию, необходимую для подготовки отчета об оценке. Состав документов во многом зависит от цели оценки. Например, для определения стоимости работ по оценке бизнеса, предприятия, пакета акций, доли в уставном капитале оценочной компании потребуются:

1) копии учредительных документов (устав, учредительный договор, свидетельство о регистрации);

2) копии проспектов эмиссии, отчетов об итогах выпуска ценных бумаг (для акционерных обществ);

3) перечень видов деятельности и сведения об организационной структуре компании;

4) копии договоров аренды на недвижимое имущество (если есть);

5) данные бухгалтерской отчетности за последние три – пять лет (или за возможное количество предшествующих периодов):

– бухгалтерский баланс;

– отчет о прибылях и убытках;

6) последнее заключение аудитора (если проводилась аудиторская проверка);

7) ведомость основных фондов;

8) инвентарные списки имущества;

9) данные о всех активах (недвижимости, запасах, акциях сторонних обществ, векселях, нематериальных активах и пр.);

10) расшифровка кредиторской задолженности;

11) расшифровка дебиторской задолженности:

– по срокам образования;

– по видам дебиторской задолженности;

– доля сомнительной задолженности;

12) информация о наличии дочерних компаний, холдингов (если есть), финансовая документация по ним;

13) план развития предприятия на ближайшие три – пять лет с указанием планируемой валовой выручки по товарам (услугам), необходимых инвестиций, затрат, чистой прибыли по годам.

Данный перечень будет затребован только для определения стоимости работ по оценке и не является исчерпывающим для проведения работ по оценке.

Полный перечень документов и информационных данных, необходимых для проведения работ по оценке бизнеса (предприятия, пакета акций, доли в уставном капитале), будет значительно шире. Этот перечень может быть, например, таким.

Уставные документы:

– копия устава (с учетом последних изменений) либо выписка из устава с указанием общего количества акций, номинала и их распределения на обыкновенные и привилегированные. Если оценке подлежит общество с ограниченной ответственностью, то указывается размер уставного капитала;

– выписка из реестра акционеров (основного внимания заслуживает информация об акционерах, владеющих 5 % акций и более) – для акционерных обществ;

– размер оцениваемой доли (пакета акций), вид акций, входящих в оцениваемый пакет.

Общеэкономическая и общепроизводственная информация об оцениваемом предприятии:

– общая информация (достижения, положение на рынке, основные направления деятельности, перечень дочерних предприятий, филиалов, представительств);

– среднесписочная численность работающих на предприятии за последний год;

Финансово-бухгалтерская отчетность предприятия:

– Бухгалтерский баланс (форма № 1);

– Отчет о прибылях и убытках (форма № 2);

– Отчет о движении капитала (форма № 3);

– Отчет о движении денежных средств (форма № 4);

– Приложение к бухгалтерскому балансу (форма № 5).

Информация об активах предприятия:

– полный перечень основных средств, находящихся на балансе предприятия, на последнюю отчетную дату с указанием наименования каждой единицы, даты ввода в эксплуатацию (постановки на баланс), первоначальной и остаточной стоимости. Все в электронном виде. Сведения о последней переоценке: на какую дату проведена, какие группы основных средств переоценивались, способ проведения переоценки;

– данные об амортизационных отчислениях по основным средствам, средняя норма амортизации;

– данные по движимому имуществу, включенному в состав основных средств: наименование, марка (модель), изготовитель (страна и фирма) состояние (рабочее / нерабочее), ориентировочный пробег (по автомобилям), технические характеристики (мощность, производительность, грузоподъемность и др.);

– данные по недвижимости, включенной в состав основных средств: копии свидетельств о государственной регистрации права; копии технических паспортов либо выписки из паспортов БТИ (форма БТИ № 1а), экспликации, поэтажные планы, справки о состоянии здания / помещения (форма БТИ № 5). При отсутствии данных документов заполняется форма «Описание здания (сооружения)», выдаваемая в департаменте оценки.

Кроме того, необходимы: копия договора аренды земельного участка или другого документа, подтверждающего права на земельный участок; среднегодовые суммы расходов на содержание зданий (по возможности по каждому зданию).

Незавершенное строительство: общая площадь, высота (либо строительный объем), материал постройки, степень завершенности, балансовая стоимость, дата проведения последних работ по каждому объекту, наличие замороженных объектов.

В случае отсутствия замороженных объектов – справка об их отсутствии.

Долгосрочные финансовые вложения: перечень финансовых вложений (их характеристика), балансы дочерних, зависимых и других организаций – объектов финансовых вложений.

Краткосрочные финансовые вложения в следующем виде:

Расшифровка запасов: информация об имеющихся излишках, неликвидах и устаревших запасах. В случае отсутствия неликвидных запасов представляется справка об их отсутствии.

Информация о составе дебиторской задолженности у предприятия (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты): объем, дата возникновения, ожидаемый график погашения, валюта расчетов.

Информация о составе дебиторской задолженности у предприятия (платежи по которой ожидаются по истечении 12 месяцев после отчетной даты): объем, дата возникновения, ожидаемый график погашения, валюта расчетов.

Есть ли неликвидная дебиторская задолженность у предприятия (если есть, надо указать суммы по каждому дебитору, дату возникновения, истекшую дату погашения по каждому дебитору). В случае отсутствия неликвидных дебиторов требуется представить справку об их отсутствии.

Информация о пассивах предприятия:

– информация о составе кредиторской задолженности у предприятия (объем, дата возникновения, ожидаемый график погашения, валюта расчетов);

– информация о полученных кредитах:

– суммы кредитов, которые предприятие предполагает брать в ближайшие три года:

Информация о производственной деятельности:

– калькуляция выручки предприятия: объем предоставляемых услуг (продаваемой продукции) по каждому виду услуг (продукции) и цена на каждый вид услуг (продаваемой продукции). Доля каждого вида продукции (направления деятельности) в общем объеме выручки;

– состав себестоимости (расшифровка себестоимости);

– затраты, не зависящие от объема предоставленных услуг (реализуемой продукции);

– суммы по уплаченным налогам (относимым и не относимым на себестоимость):

Данные по прочей финансово-хозяйственной деятельности:

– расшифровка операционных доходов и расходов;

– расшифровка внереализационных доходов и расходов;

– бизнес-план предприятия (или краткий финансовый план) на ближайшие два-три года деятельности.

Если такого плана нет, то необходима следующая информация:

– прогноз объемов оказания услуг (продукции) на ближайшие три года в натуральном выражении;

– прогноз изменения цен на услуги (продукцию) в ближайшие два – три года в процентах;

– план капитальных вложений (затрат на покупку оборудования и пр.) на ближайшие три года:

– перечень основных конкурентов;

– примерное число основных клиентов – потребителей услуг (покупателей продукции). Значительная доля в объеме оказания услуг (реализации продукции) приходится на одного или на нескольких потребителей.

Приведенный выше перечень является базисным и может быть изменен в каждом конкретном случае.

 

1.15

Отчет об оценке

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки № 3 (ФСО № 3), стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Законом № 135-ФЗ предусмотрено, что отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Согласно Закону № 135-ФЗ в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете также должны быть указаны:

– дата составления и порядковый номер отчета;

– основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

– место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

– точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

– стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

– последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

– дата определения стоимости объекта оценки;

– перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

В ФСО № 3 изложены принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке:

– в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

– информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

– содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначное толкование (принцип однозначности);

– состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

– отчет об оценке не должен содержать информацию, не используемую в случае оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

В ФСО № 3 также содержатся требования к содержанию отчета об оценке. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

1) основные факты и выводы. В этом разделе должны содержаться:

– общая информация, идентифицирующая объект оценки;

– результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

– итоговая величина стоимости объекта оценки;

2) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

3) сведения о заказчике оценки и об оценщике.

В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике:

● сведения о заказчике:

– о заказчике – юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее – ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

– о заказчике – физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ;

● сведения об оценщике:

– об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

– об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;

– информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

4) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

5) применяемые стандарты оценочной деятельности.

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

6) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

– количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

– количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

– информация о текущем использовании объекта оценки;

– другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

7) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использованным при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

8) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке.

В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

9) согласование результатов.

В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, и использовании разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используются весовые результаты, полученные при применении различных подходов к оценке, и разные методы в рамках применения каждого подхода, то оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и других документов по объекту оценки (при их наличии).

В ФСО № 3 содержатся и другие требования к отчету, в частности касающиеся описания информации и методологии, используемой при оценке. Так, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в Интернете не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

В отчете об оценке должна быть описана последовательность определения стоимости объекта оценки, что позволит пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

В отчете об оценке должен быть обоснован выбор примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов, а также приведены расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Итоговое значение стоимости в отчете об оценке после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

В Законе № 135-ФЗ закреплена презумпция достоверности отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения: итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Контрольные вопросы

1. Что относится к основным механизмам регулирования оценочной деятельности?

2. Какие уровни включает система регулирования оценочной деятельности?

3. Каким основным документом регулируется оценочная деятельность в России?

4. В чем заключается назначение стандартов оценочной деятельности?

5. Применение каких стандартов обязательно для всех оценщиков?

6. Изложите требования, предъявляемые к оценщику.

7. Какие функции осуществляют саморегулируемые организации оценщиков?

8. В каких областях применяются результаты оценки?

9. Каковы основные направления и специализация оценочной деятельности?

10. Назовите общие правила проведения обязательной оценки.

11. Приведите примеры добровольной оценки.

12. Что является объектами оценки?

13. Перечислите этапы работ по проведению оценки.

14. Какие сегменты информации используются для оценки?

15. Каково содержание отчета об оценке?

16. Приведите требования к отчету об оценке.

Литература

1. Щепотьев А. В., Кандауров Д. В. Комментарий к Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (постатейный). – М.: Деловой двор, 2008.

2. Борисов А. Н. Комментарий к федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (постатейный). – М.: Юстицинформ, 2008.

Интернет-ресурсы

1. http://www.economy.gov.ru (официальный сайт Минэкономразвития России).

2. http://www.economy.gov.ru / wps / wcm / connect / economylib / mert / welcome / economy / corporatemanagement / evaluativedirect (официальный адрес сайта, на котором можно посмотреть документы по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности).

Нормативные правовые документы

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256.

3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255.

4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.