А.В. Шкварина

студентка (научный руководитель к.э.н., профессор С.Н. Гришкина), Финуниверситет

На данный момент в России, в связи с достаточно непродолжительным существованием инвестиционной собственности, происходит процесс формирования норм и форм отражения фактов, касающихся объектов инвестиционной собственности и операций с ними. В связи с этим, в процессе разработки соответствующих законодательных документов целесообразно использовать опыт других стран, примером чего является принятие за основу при разработке норм РСБУ положений МСФО.

Но важным является тот факт, что не все позиции, рассмотренные в МСФО находят отражение в РСБУ. Так, например, положения МСФО содержат информацию, касающуюся такого самостоятельного учетного объекта, как инвестиционная собственность, в то время, как в системе российских нормативных актов по бухгалтерскому учету подобный объект не выделяется и, соответственно, отсутствует отдельный стандарт (ПБУ), предписывающий порядок его оценки. Однако мировые учетные тенденции не могут игнорироваться при создании соответствующих положений.

В России в последние годы рынок инвестиционной недвижимости успешно развивается, в связи с чем из-за отсутствия точных принципов регулирования операций с инвестиционным имуществом в российском законодательстве, возникают трудности в отношении отражения инвестиционной собственности в отчетах организаций.

Объекты инвестиционной собственности широко используют в своей коммерческой деятельности как физические, так и юридические лица. И основной целью использования объектов инвестиционной собственности предприятием является полученный в будущем доход от использования указанных выше объектов в настоящее время. На практике выделяют различные способы использования инвестиционной собственности, основными из которых являются сдача в операционную аренду, продажа, изъятие из оборота или инвестирование в инвестиционную недвижимость.

Инвестиции в объекты инвестиционной недвижимости могут классифицироваться по различным признакам. Так, по объекту инвестирования они делятся на реальные, финансовые и спекулятивные инвестиции. По характеру объекта составляющие инвестиционной недвижимости классифицируются на землю, готовое здание, часть готового здания, здание, находящееся в стадии строительства и часть здания, находящегося в стадии строительства. От характера объекта зависят и способы его использования, и затраты на его хранение, содержание, и различные специфические риски, и размеры, сроки получения доходов и многие другие факторы. 'В отчетности такая информация необходима для того, чтобы сделать соответствующие раскрытия.

Следующим критерием деления объектов инвестиционной недвижимости на класс является способ извлечения дохода. В соответствии с ним инвестиционная недвижимость подразделяется на объекты недвижимости, приносящие доход посредством сдачи в аренду, продажи, сдачи в аренду с последующей продажей. Способ получения дохода важен для планирования управления инвестиционной недвижимостью и для управления всем предприятием.

По срокам инвестирования инвестиционная недвижимость подразделяется на среднесрочную и долгосрочную. Срок инвестирования необходим для продажи инвестиционной недвижимости в будущем, для отражения в финансовой отчетности данная информация не является необходимой.

Также выделяют и другие критерии классификации объектов инвестиционной недвижимости.

На практике широко применяется инвестирование предприятиями в объекты инвестиционной недвижимости. Для того, что бы предприятие инвестировало в инвестиционную недвижимость, необходимы определенные условия, которые также важны для любых инвестиций. К ним относят:

• наличие соответствующей внутренней политики страны, обеспечивающей благоприятную правовую и экономическую среду для осуществления долгосрочных инвестиций;

• наличие у предприятия четкого перспективного плана в отношение будущего предполагаемых инвестиций в инвестиционную недвижимость;

• ожидание адекватного соотношения прибыли и риска;

• наличие плана действий на случай изменения ожидаемых выгод в сторону их уменьшения;

• наличие привлекательных особенностей у инвестиции в недвижимость по сравнению с другими инвестициями.

К особенностям инвестиционной недвижимости относят использование инвестиционной недвижимости не самим предприятием, а другими хозяйствующими субъектами. Данная особенность является отличительной чертой инвестиционной недвижимости от основных средств предприятия. Другой особенностью инвестиционной недвижимости является способность отдельного объекта, создавать независимый от других объектов денежный поток. Экономическая сущность инвестиционной недвижимости именно в том и состоит, что этот объект приносит выгоды без использования его организацией.

Выделяют два вида стоимости, по которой учитываются объекты инвестиционной недвижимости. К ним относят справедливую стоимость и фактическую. В большинстве случаев более широкое применение находит справедливая стоимость, так как именно она наиболее адекватно отражает ту информацию об объекте, которая позволит пользователю сделать прогноз в отношении будущих ожидаемых выгод от инвестиционной недвижимости. Международный стандарт финансовой отчетности по инвестиционной недвижимости (МСФО 40) предусматривает два варианта оценки инвестиционной недвижимости, по справедливой или первоначальной. При этом предусмотрено требование оценивать справедливую стоимость или для отражения в отчетности или для раскрытия информации в примечаниях к отчетности. Для отражения результатов по операциям с инвестиционной недвижимостью стандарт предлагает модель ее оценки по справедливой стоимости через прибыль/убыток.

В заключении можно сказать, что для обеспечения успешного функционирования объектов инвестиционной собственности в России и увеличения числа операций, осуществляемых с ними, необходимо достоверное представление информации о ней в отчетах компаний, в связи с чем целесообразно в России узаконить соответствующие правила, содержащиеся в МСФО 40, что позволит пользователю правильно оценить ситуацию с инвестиционной недвижимостью и принять наиболее верное решение по управлению ею.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995).

2. Федеральный закон от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете».

3. Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 "Инвестиционное имущество" // Приказ Минфина России от 25.11.2011 N 160н.

4. Гетьман В.Г., Гришкина С.Н., Рожнова О.В., Сафонова И.В. Внедрение МСФО в России: Состояние, проблемы и перспективы. М.: Финансовый университет, 2014.

5. Гришкина С.Н., Конторович О.И. Применение справедливой стоимости в финансовой отчетности: современные подходы составителей и оценщиков // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2013, № 10.

6. Гетьман В.Г., Гришкина С.Н., Рожнова О.В., Сафонова И.В., Сиднева В.П. Методология и зарубежная практика учета инвестиционной собственности. – М.: Русайнс, 2014