А.А. Сурсякова, Д.М. Тайсумова

студентки (научный руководитель к.э.н., профессор В.П. Сиднева), Финуниверситет

Азиатско-Тихоокеанский регион считается одним из наиболее динамично развивающихся: с большим потенциалом как в сфере производства, так и в области потребления. Неслучайно Комитет по МСФО уделяет отдельное внимание признанию международных стандартов финансовой отчетности в восточных странах. Что касается Японии, то процесс интеграции стандартов бухгалтерского учета Японии (ГААП Японии) и МСФО начался в конце ХХ века. Целью Совета по бухгалтерским стандартам Японии (ASBJ) в этот период являлось улучшение национальных стандартов с использованием зарубежного опыта.

Важно отметить, что ASBJ выпустил 28 ноября 2008 года Бухгалтерский Стандарт по раскрытию информации по справедливой стоимости инвестиционной недвижимости (ASBJ Statement No.20)) и руководство по бухгалтерскому учету по раскрытию информации о справедливой стоимости инвестиционной недвижимости (ASBJ Guidance No.23)).

Признание активов в качестве объектов инвестиционной недвижимости в международных стандартах представлено в МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная имущество», в то время как в системе отечественного учета такой регламентации не наблюдается. Необходимо отметить: в Японии существует собственная национальная система, но идет процесс интеграции, происходит замена старых положений на новые, общемировые.

Анализируя МСФО (IAS) 40, необходимо обратить внимание на степень детализации информации: японский стандарт представляет из себя небольшой документ, досконально не регулирующий порядок учета таких объектов, то в альтернативной системе учета все наоборот. В отличие от японского варианта, в МСФО отмечено, что инвестиционной недвижимостью может быть признан актив, если он удовлетворяет определенным условиям, а именно:

1) Наличие возможности притока будущих экономических выгод в хозяйствующий субъект, которая возникает в результате осуществления операций с инвестиционной недвижимостью;

2) Высокая степень достоверности оценки стоимости объекта.

Подобно определению, данному ASBJ, в МСФО (IAS) 40 устанавливается, что к инвестиционному имуществу относятся те объекты, которые способствуют получению рентных платежей и возрастанию величины капитала. Другими словами, не относятся к данной категории средства производства, товарно-материальные ценности. В обоих вариантах совпадает перечень конкретных объектов, которые можно отнести к инвестиционной недвижимости, а именно, земля и здания.

К объектам инвестиционной недвижимости относятся те объекты, по которым:

а) дальнейшее использование не определено;

б) находящиеся в процессе доработки или иного усовершенствования для будущего использования;

в) предоставленные в аренду по договорам аренды;

г) приобретенные для получения выгоды от прироста стоимости.

Подобно стандарту страны восходящего солнца, в понятие “инвестиционная недвижимость” не включается:

а) имущество на правах собственности, которое применяется для производства и предоставления товаров и услуг;

б) объекты для продажи, но находящиеся в состоянии доработки;

в) другое (нами было принято решение не раскрывать стандарты МСФО полностью, лишь некоторые важные аспекты)

Однако еще одним важным отличием, выделенным нами, является то, что в МСФО не принято относить объекты, находящиеся в процессе строительства, реконструкции или сооружения, к объектам инвестиционной недвижимости, в то время как в ГААП Японии такого ограничения нет. Напротив, согласно этой системе учета, подобные объекты можно относить к инвестиционной недвижимости.

Интересным отличием является и то, что, согласно японским стандартам, инвестиционная недвижимость подлежит амортизации линейным способом, в то время как в их западноевропейском варианте возможно 3 варианта:

а) метод равномерного списания;

б) метод уменьшаемого остатка;

в) метод единиц производства

В свою очередь, в Японии ставки амортизации устанавливаются в законодательном порядке соответствующим Министерством.

Подобно ГААП Японии в МСФО при дальнейшей оценке используется справедливая стоимость. Однако есть и отличие: МСФО дают возможность выбора: использовать ли справедливую стоимость или же обратиться к себестоимости. Однако в любом случае справедливая стоимость должна быть отражена в отчетности (или в Отчете о финансовом, положении или в Примечании). Интересным фактом является то, что Комитет по регулированию Европейских ценных бумаг обратил внимание на данное различие, однако не посчитал это серьезной проблемой.

В целом, других, явных различий между двумя системами нами обнаружено не было.

«Инвестирование в недвижимость» в России появилось с развитием и активизацией рынка недвижимости и капитала. Несмотря на то, что в России были разработаны стандарты на основе МСФО, определенные несоответствия по учету инвестиционной недвижимости имеют место быть. Инвестиционную недвижимость как отдельный элемент учета в РСБУ не рассматривают.

Инвестиционная недвижимость в Японии:

1) собственность (имущество) (property), которое классифицировано в качестве инвестиционной недвижимости на балансе;

2) неиспользуемая собственность (idleproperty), которую не предполагается использовать в будущем;

3) арендуемая собственность (rentedproperty), отличная от того, что названо выше;

4) имущество, которое находится в состоянии строительства (constructed) или разработки для будущего использования (developedforfutureuse) в качестве инвестиционного и арендуемого.

Российская система бухгалтерского учета ставит в соответствие объекту инвестиционной недвижимости некий агрегированный объект учета, представляющий собой конгломерат части активов, учитываемых в составе основных средств (счет 01 «Основные средства»), и части активов, учитываемых в составе доходных вложений в материальные ценности (счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности»).

Следует отметить, что к инвестиционной недвижимости в полном объеме не относятся ни основные средства, ни доходные вложения в материальные ценности, что касается ГААП Японии, то к инвестиционной недвижимости относится часть объектов земли и зданий.

В Российском учете оценка инвестиционной недвижимости признается как сумма фактически понесенных затрат, связанных с приобретением объекта. Первоначальную оценку инвестиционной собственности производят по себестоимости, в которую включаются затраты по сделке плюс все другие прямые затраты по сделке. Из себестоимости исключаются затраты на пусковые работы, сверхнормативные потери сырья, операционные убытки, понесенные до выхода инвестиционной недвижимости на необходимый и заранее прогнозируемый уровень передачи помещения во временное пользование. Первоначальная оценка объекта инвестиционной недвижимости может изменяться в зависимости от того или иного способа приобретения данного объекта.

Согласно ПБУ 6/01 изменять первоначальную стоимость основных фондов, по которой они отражаются в учете, возможно при достройке, дооборудовании, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации. Что касается ГАА Японии инвестиционное имущество оценивается по справедливой стоимости.

Амортизация начисляется по всем основным средствам, кроме объектов, чьи потребительские свойства остаются неизменными (земельные участки и объекты природопользования), одним из следующих способов: линейный, способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования, способ уменьшаемого остатка, способ списания стоимости пропорционально объему продукции. ГА-АП Японии по объектам инвестиционной недвижимости устанавливает линейный способ амортизации.

В РСБУ при передаче актива в аренду или же в случае его продажи имеет место «выбытие объекта инвестиционной недвижимости». Объект следует списать с баланса или прекратить его использование при выбытии из организации или в случае окончательного вывода из эксплуатации, если в дальнейшем не предполагается получение экономических выгод от использования объекта. Согласно ГААП Японии справедливая стоимость используется при оценке возмещения, которое организация получает при списывании объекта с баланса.

Нередки случаи, когда один объект используют одновременно в качестве инвестиций в недвижимость, а также для административных целей или для поставки продукции или услуг. МСФО (IAS) 40 гласит: когда отдельные объекты можно реализовать независимо друг от друга, то эти элементы следует учитывать в качестве разных учетных объектов; когда подобное разделение осуществить нельзя, то объект рассматривают как инвестиции в недвижимость только в случае, если незначительная его часть предназначена для производства или поставки товаров, оказания услуг или административных целей. В ГААП Японии, когда собственность (недвижимость) (property) заключает в себе как часть, используемую в качестве инвестиционной недвижимости, так и часть, используемую для производства или поставки продукции/ услуг или же для административных целей, то часть, используемая в качестве инвестиционной недвижимости должна быть включена в состав инвестиционной недвижимости. Что же касается обязательного раскрытия, то подобная информация не подлежит раскрытию. Согласно ГААП Японии обязательному раскрытию подлежит только: балансовая стоимость инвестиционной недвижимости и ее существенные изменения; справедливая стоимость инвестиционной недвижимости и метод по ее определению; размер, величина.

Литература

1. Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» (ред. от 18.07.2012) (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 25.11.2011 N 160н).

2. Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 16 "Основные средства" (ред. от 31.10.2012) (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 25.11.2011 N 160н).

3. Приказ Минфина РФ от 30.03.2001 N 26н (ред. от 24.12.2010) "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 28.04.2001 N 2689).

4. Сайт компании Delloite. Публикации:

http://www.iasplus.com/en/tag-types/member-firms/japan.

5. Сайт Совета по бухгалтерскому делу:

https://www.asb.or.jp/asb/asb_e/technical_topics_reports/fudosan-kaiji/fudosan-kaiji_as.pdf.

6. PriceWaterHouseCoopers: http://www.pwc.lu/en/real-estate/docs/pwc-real-estate-going-global.pdf.

7. Сайт на английском языке. Sladeshare.SCS Global Professionals Co., Ltd. Presentation “Accounting and Tax system in Japan”: http://www.slideshare.net/sanjay_jhaa/accounting-and-tax-system-in-japan.

8. Сайт “Виртуальная Япония”. Статья “Тонкости аренды квартир в Японии. Японский рынок недвижимости”:

http://miuki.info/2011/05/tonkosti-arendy-kvartir-v-yaponii/.

9. Иностранная литература. Jones Lang La Salle. Nishimura and Asahi. Blake Dawson. “Japan Property Investment Guide 2012”.