А.В.Глазунова

студентка (научный руководитель к.э.н., профессор В.П. Сиднева), Финуниверситет

В соответствии с МСФО (IAS) 40 под инвестиционной недвижимостью понимается – земля или здание или их отдельные части, которые находятся в распоряжении собственника или арендатора и используются с целью получения арендных платежей либо доходов от прироста стоимости.

При первоначальном признании объект инвестиционной собственности принимается к учету по себестоимости в сумме всех фактических затрат на приобретение. В данном случае в состав себестоимости входит как цена сделки, так и любые прямые затраты, непосредственно связанные с приобретением данного объекта.

При последующей оценке объектов инвестиционного имущества возможен выбор двух моделей оценки: по первоначальной либо по справедливой стоимости. При этом под справедливой стоимостью понимается сумма денежных средств, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами. Первый метод оценки не связан с существенными трудностями и проводится по аналогии с оценкой основных средств согласно МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

Напротив, метод оценки инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости является более неоднозначным и дискуссионным среди исследователей ввиду существования определенных проблем определения справедливой стоимости инвестиционного имущества.

В рамках данной статьи, автором были выявлены и проанализированы основные проблемы, затрудняющие последующую оценку объектов инвестиционной собственности по справедливой стоимости.

Первая проблема вытекает из того, что на практике предприятие не всегда может свободно выбрать по какой стоимости проводить данную оценку: по первоначальной либо по справедливой. Это связано с тем, что существуют исключительные ситуации, когда справедливая стоимость инвестиционного имущества не может быть надежно оценена на любой момент времени. В соответствии со стандартом МСФО (IAS) 40 это возможно в случаях, когда предприятие впервые приобретает объект инвестиционной недвижимости либо меняет его предназначение, переводя данный актив из категории основного средства в категорию инвестиционной собственности. При этом обязательными условиями являются наличие неактивного рынка на данный объект, а также отсутствие альтернативных надежных оценок справедливой стоимости, например, на основе прогноза дисконтированных потоков денежных средств.

Проведя критический анализ вышеприведенного ограничения, необходимо отметить, что стандарт рассматривает данный вопрос в целом, тогда как в практической деятельности возможны и другие ситуации, характеризующиеся невозможностью определения справедливой стоимости исследуемого объекта. Это возможно в частности, когда уже давно существующий объект инвестиционной недвижимости был подвергнут модернизации или реконструкции, сопровождаемой улучшением его полезных свойств. В данном случае высока вероятность того, что в связи с уникальностью проведенной доработки объекта и отсутствием подобных аналогов, затруднительно будет найти для него активный рынок, также как и альтернативные оценки, в связи с чем справедливую стоимость будет определить также крайне сложно.

В случае, когда организация сталкивается с объектом инвестиционной недвижимости, справедливую стоимость которого представляется невозможным определить, она не может одинаково оценивать всю группу активов по справедливой стоимости. Для данного исключительного объекта необходимо будет применять модель учета по первоначальной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства», сделав при этом соответствующее раскрытие в примечаниях к финансовой отчетности. При этом необходимо считать равной нулю ликвидационную стоимость такого актива.

Вторая проблема определения справедливой стоимости объекта инвестиционного имущества вытекает из требований стандарта МСФО (IFRS) 13 «Справедливая стоимость». В соответствии с п. 30 данного положения предприятие должно оценивать справедливую стоимость нефинансового актива, принимая допущение о том, что данный актив будет использоваться участниками рынка наилучшим и наиболее эффективном образом. При этом под наилучшим и наиболее эффективным использованием, стандарт понимает такое использование нефинансового актива участниками рынка, которое могло бы максимально увеличить его стоимость либо стоимость группы активов и обязательств, в которой бы использовался актив.

Применяя данное положение при определении справедливой стоимости объектов инвестиционной собственности необходимо отметить, что отнюдь не всегда инвестиционное имущество используется на предприятии наилучшим и наиболее эффективным образом. Например, предприятие может владеть зданием, которое оно сдает в операционную аренду. Однако реально наибольшие экономические выгоды могли бы быть получены не в результате сдачи здания в аренду, а путем его удержания сейчас для получения выгод от прироста капитала в будущем. Данная ошибка при принятии управленческого решения свидетельствует о том, что, скорее всего, в данном случае не был осуществлен расчет приведенной стоимости будущих денежных потоков от использования данного здания, что отрицательно скажется на приросте денежных средств предприятия, увеличении его рентабельности и платежеспособности. В результате оценка данного объекта инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости не будет нести максимально справедливый характер, так как данный актив не был использован наилучшим и наиболее эффективным образом. Это также повлечет за собой завышение оценки данного объекта, и, следовательно, нарушение принципа осмотрительности.

Еще одна проблема определения справедливой стоимости инвестиционного имущества, выделяемая в рамках данной статьи, также связана с критическим анализом МСФО (IFRS) 13 «Справедливая стоимость». Согласно единой иерархии источников справедливой стоимости, предусмотренных данным стандартом, в качестве источника справедливой стоимости инвестиционной недвижимости 1-го уровня выступают цены сделок с аналогичными объектами. Однако в условиях российской действительности использование такого подхода к определению справедливой стоимости может быть весьма затруднено. Это обусловлено тем, что рынок инвестиционной недвижимости в нашей стране трудно назвать активным. Изучая различные обзоры рынков коммерческой недвижимости РФ, можно найти минимум информации о сделках с аналогичной недвижимостью. Ведь, как правило, стоимость объектов инвестиционной собственности является уникальной в связи с индивидуальными особенностями учета каждого такого актива.

Помимо вышеперечисленного, рыночные транзакции в сфере инвестиционной недвижимости совершаются нерегулярно, что особенно проявляется в настоящее время в условиях нестабильной конъюнктуры рынка и продолжающегося спада российской экономики. Кроме того, информация о сделках не является общедоступной. Соответственно возможность использования данных 1-го уровня иерархии для оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости отсутствует. Требования стандарта к оценке инвестиционной собственности в полной мере не выполняются.

Говоря о 2-м уровне иерархии оценки справедливой стоимости, в случае, когда у предприятия отсутствуют необходимые компетенции в области оценки недвижимого имущества, данные 2-го уровня, по мнению автора, также не могут являться источником достоверной оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости из-за трудоемкости и сложности необходимых корректировок.

Наконец, в случае, когда предприятие не может однозначно произвести оценку инвестиционного имущества по справедливой стоимости становится весьма спорным вопрос признания такого имущества в качестве актива.

Это связано с тем, что в данном случае не выполняется один из основополагающих критериев признания актива – возможность надежной оценки. Для того чтобы данный принцип все же выполнялся, и объект был признан в качестве инвестиционной собственности, необходимо найти способ определить справедливую стоимость данного актива, и если это все-таки не представляется возможным, найти иной способ определения его стоимости, например, выбрав при этом модель последующего учета по первоначальной стоимости.

Таким образом, необходимо отметить, что существуют определенные сложности в определении справедливой стоимости объектов инвестиционного имущества. Далеко не всегда данная стоимость может быть легко определена в связи со спецификой отрасли, а также отсутствием активного рынка инвестиционной недвижимости в России.

В связи с этим при оценке таких активов важно учитывать индивидуальные особенности, свойственные каждой организации для того, чтобы учет данных объектов велся наиболее полно, эффективно, рационально и способствовал максимальному притоку денежных средств и достижению долгосрочной стабильности и процветания предприятия.

Литература

1. Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» (ред. от 18.07.2012) (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 25.11.2011 N 160н).

2. Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 16 "Основные средства" (ред. от 31.10.2012) (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 25.11.2011 N 160н).

3. Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости" (ред. от 18.07.2012) (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 18.07.2012 N 106н).

4. Ганин Б.Г. Учет и оценка инвестиционной собственности. Автореферат диссертации на соискание ученой степени к.э.н. МГУ имени М.В. Ломоносова. – М., 2008.

5. Генералова Н.В. МСФО (IAS) 40 «Инвестиции в недвижимость». Институт независимой оценки. – М., 2012.