Выбрала квартиру для приобретения в ипотеку. Квартира в собственности продавца менее трех лет. Продавец просит занизить сумму в договоре. Возможно ли это при ипотечной сделке и как такая сделка оформляется на практике, если сумма кредита выше одного миллиона рублей?
Сможете ли вы приобрести данную квартиру, будет зависеть от банка, в котором вы берете кредит. Некоторые банки действительно практикуют оформление договоров купли-продажи квартир с указанием заниженной стоимости.
На практике это выглядит так. Покупатель, он же Заемщик, оформляет кредитный договор с банком, в котором указана полная сумма, получаемого от банка кредита для приобретения квартиры. Сразу же после оформления кредитного договора оформляется договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств банка, в котором указывается заниженная стоимость квартиры. Далее договор купли-продажи квартиры с необходимым пакетом документов подается в регистрационную службу для проведения государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю.
После получения Свидетельства о государственной регистрации права на имя Покупателя, Покупатель возвращается в банк для оформления закладной на квартиру. Закладная оформляется на всю сумму кредита, при этом определяя ценность объекта залога, банк опирается на Отчет оценочной компании, которая провела независимую оценку квартиры и рассчитала ее объективную рыночную и ликвидационную стоимость. После оформления Закладной и проведения государственной регистрации банк осуществляет перечисление денежных средств на счет Продавца объекта недвижимости.
Наша дочь выходит замуж. Мы, ее родители, вместе с родителями жениха хотим купить им квартиру. Мы вносим наличными 50 % стоимости квартиры (приблизительно 2 000 000 рублей), а родители жениха берут ипотечный кредит в размере оставшихся 50 % (2 000 000 рублей) и сами его выплачивают. Как оформить квартиру, чтобы она принадлежала обеим семьям, а кредит выплачивали бы только родители жениха?
В вашем случае возможно два варианта. Первый – идеальный. Если в собственности у родителей жениха вашей дочери есть недвижимое имущество, которое соответствует требованиям банка, как предмета залога, и банк согласится взять его в качестве обеспечения по кредиту, то возможно будет оформить ипотечный кредит под залог имеющегося жилья. Приобрести квартиру по 1/2 доле в праве собственности на каждую семью. Собственником 1/2 может быть любой член семьи. Муж или жена. Не имеет значения. Все равно недвижимое имущество, приобретенное на имя одного из супругов является общей совместной собственностью обоих супругов. После выплаты кредита родителями жениха ипотека погашается и с объекта недвижимости снимается обременение.
Возможен второй вариант. Он сложнее, но в случае, если у родителей жениха нет объекта недвижимости отвечающего требованиям банка или оформлен он в долевую собственности с несовершеннолетним, можно воспользоваться и им.
Схема такая: обе семьи становятся созаемщиками при покупке квартиры в ипотеку. Каждая семья получает в собственность 1/2 долю квартиры, находящуюся в залоге у банка в качестве обеспечения по ипотечному кредиту. При покупке квартиры вы вносите в качестве первоначального взноса 50 % стоимости (2 000 000 рублей). При этом с семьей жениха заключаете договор займа, согласно которому вы (кредитор) даете в долг семье жениха (заемщику) сумму в размере 25 % стоимости квартиры (1 000 000 рублей).
После каждого частичного гашения обязательств по выплате ипотечного кредита семьей жениха, вы проводите частичное гашение обязательств по договору займа. Взаимозачет требований проводите в процентном соотношении, так как платежи по ипотечному кредиту будут больше, чем сумма, погашенная по договору займа, в связи с тем, что банк будет начислять еще и проценты.
Например, при гашении 100 000 рублей по договору займа, семье жениха необходимо будет внести в банк сумму 100 000 рублей плюс проценты, которые начислит банк на всю сумму остатка долга по кредитному договору на день частичного погашения.