Как можно использовать ипотечный кредит? Какие требования предъявляют банки к предмету залога?
На сегодняшний день банки предлагают заемщикам разные виды ипотечных кредитов. Использовать деньги ипотечного кредита можно как на приобретение или строительство жилья, так и на другие цели:
1. На приобретение готового жилья – квартиры.
В этом случае обеспечением по кредиту будет являться приобретаемая на вторичном рынке квартира. Это самый распространенный вид ипотечного кредита. Квартира – вторичка – самый ликвидный объект. И ограничений по объекту у банков немного.
Чаще всего эти ограничения касаются года постройки (если в доме не проводился капремонт) и процента износа (обычно банки рассматривают квартиры, находящиеся в домах с износом не более 50 % – данные есть в техпаспорте), также ограничена ипотека для квартир в домах с деревянными перекрытиями, но здесь все зависит от статуса дома (если это старинный особняк в центре города и на квартиру в таком доме велик спрос, тогда другое дело), страховая компания, страхуя квартиру в доме с деревянными перекрытиями, обычно увеличивает тариф, так как риски выше. Также в аутсайдерах квартиры с форсунками, колонками, АГВ. Но эти квартиры банк также иногда рассматривает как предмет залога, но страховая компания увеличивает тариф, так как отопительное газовое оборудование, установленное в квартире, несет дополнительные риски повреждения имущества.
В крупных городах банк может отказаться брать в качестве обеспечения по кредиту квартиру в панельной хрущевке, так как эти дома подлежат сносу и ликвидность их невысока, а в небольших городах с низкими темпами строительства нового жилья, банк готов будет рассмотреть и квартиру в старом фонде, не то что хрущевку, так как ассортимент рынка жилья в данном городе невелик. Так что требования, которые предъявляются к предмету залога – квартире, зависят от местоположения этой квартиры на карте страны.
2. На приобретение готового жилья – жилого дома с земельным участком.
В этом случае обеспечением по кредиту будет являться приобретаемый жилой дом с земельным участком (если участок в собственности), или жилой дом и право аренды на земельный участок (если земельный участок в долгосрочной аренде).
Жилой дом – менее ликвидный объект, на его реализацию банком может быть потрачено больше времени, чем на реализацию квартиры, в случае неплатежей заемщика. К тому же дом, часто возводится самостоятельно владельцами участка, часто без разрешительных документов, и к тому же имеет много индивидуальных особенностей. Поэтому к индивидуальным домам банки бывают более требовательны, чем к квартирам.
Важную роль здесь играет год постройки дома, материал стен и перекрытий, соблюдение технических норм при установке газового оборудования. Также определяется моральный износ, то есть учитываются недостатки планировки, устарелость материалов, из которых построен дом.
Что касается земельного участка, то многие банки рассматривают индивидуальный дом как предмет залога только в том случае, если земельный участок находится в собственности заемщика, другие же допускают, что земельный участок может быть не только в собственности, но и в долгосрочной аренде.
3. На приобретение земельного участка.
Ликвидность предмета залога зависит от местоположения земельного участка. Земельный участок должен находиться в зоне жилой застройки, границы земельного участка должны быть определены и соответствовать плану межевания.
Если на данном земельном участке впоследствии будет возведен жилой дом, то при регистрации права собственности на этот дом обременение будет наложено и на жилой дом.
4. Для оплаты договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.
В этом случае будет иметь место залог права требования по договору долевого участия в строительстве. При выдаче ипотечного кредита банком будет изучена репутация и опыт застройщика.
Чтобы обезопасить себя от недобросовестных застройщиков, банки часто ограничивают круг застройщиков, на приобретение объектов которых готовы выдавать ипотечные кредиты.
5. На любые цели под залог недвижимости, принадлежащей заемщику на праве собственности.
В этом случае залогом по кредиту будет объект недвижимости заемщика, который был приобретен им ранее. Объектом, под залог которого выдается ипотечный кредит, может быть и квартира, и индивидуальный дом, и земельный участок.
Деньги, полученные под залог имеющейся недвижимости, можно потратить на любые цели, давать отчет банку не требуется. Это может быть и ремонт, и строительство, лечение и обучение и другое. Кредит называется ипотечным не потому, что за счет средств этого кредита приобретается жилье, а потому, что для обеспечения этого кредита в залог банк берет имеющуюся у заемщика недвижимость.
Как правило, максимальная сумма ипотечного кредита, выданного под залог имеющейся недвижимости, составляет 70 %, а то и 50 % (зависит от банка) от рыночной стоимости объекта недвижимости, в отличие от ипотечных кредитов на приобретение жилья, которые могут составлять до 90 %, а в кризисные периоды до 80 % от рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
Часто банки не выдают кредит под залог уже имеющегося жилья, если это жилье является единственным для заемщика. Или если в нем зарегистрированы несовершеннолетние дети. Требования к таким объектам значительно выше требований, предъявляемых к приобретаемому за счет ипотечного кредита жилью.
5. Для погашения ранее полученного ипотечного кредита (рефинансирование кредита).
В случае если после получения ипотечного кредита, ставка по ипотечным кредитам снизится, Заемщик может получить новый кредит под более низкий процент для погашения уже существующего кредита. При этом предмет залога остается тот же. За счет полученного нового ипотечного кредита гасится первый ипотечный кредит, и у заемщика возникают обязательства по новому кредиту, но уже с более выгодными условиями, что позволяет снизить кредитные платежи.
Приобретаю квартиру в ипотеку. Какие документы на квартиру я должна предоставить в банк для подготовки к сделке?
После получения одобрения на получение кредита и подбора объекта недвижимости для покупки, вам необходимо предоставить пакет документов на объект недвижимости (квартира, дом, земельный участок) в банк для получения одобрения банком этого объекта в качестве предмета залога и подготовки договора купли-продажи.
Как правило, договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, готовит юрист банка. Но бывают и исключения. Например, получая ипотечный кредит в Сбербанке, вы сами или при помощи своих знакомых юристов готовите договор купли-продажи, согласовывая текст договора с юристом отделения Сбербанка.
До подготовки договора купли-продажи вам необходимо предоставить в банк следующие документы на приобретаемую квартиру:
1. Правоустанавливающие документы на квартиру (это может быть договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор на передачу квартиры в частную собственность граждан (если квартира получена вследствие приватизации), свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, справка о выплаченном пае в ЖСК (если собственник получил квартиру как член жилищно-строительного кооператива), договор долевого участия в строительстве и др.
В банке вы оставляете копию этого документа, оригинал предоставляете сотруднику банка только для ознакомления, если это потребуется.
2. Свидетельство о государственной регистрации права, если право собственности на квартиру было зарегистрировано в ЕГРП, или Регистрационное удостоверение на те квартиры, где правоустанавливающим документом является Договор на передачу квартиры в частную собственность, оформленный ранее 2000 года, или Справка ЖСК о выплаченном пае, выданная ранее 2000 года, на основании которой собственником было получено Регистрационное удостоверение БТИ.
Копию этого документа вы оставляете в банке, а оригинал только показываете сотруднику банка для ознакомления.
3. Выписка из ЕГРП (Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделки с ним). Должны предоставить как на объект, зарегистрированный в ЕГРП, так и не зарегистрированный. В Выписке из ЕГРП отражаются все аресты и обременения, которые могут быть наложены на рассматриваемый объект недвижимости. Также содержится информация о собственнике объекта недвижимости.
Выписку из ЕГРП предоставляете в оригинале. В некоторых банках у вас потребуют предоставить выписку из ЕГРП только в день сделки, а в некоторых вам необходимо будет приложить ее и к пакету документов, предоставляемому в банк для рассмотрения. Выписка из ЕГРП для сделки должна быть получена в день сделки.
4. Справка из БТИ об отсутствии ареста. В справке отражены все возможные аресты и обременения, которые могли быть наложены на объект недвижимости до 2000 года. Предоставляете только в том случае, если право собственности на квартиру не было зарегистрировано в ЕГРП. Например, квартира была приватизирована в 1997-м году и на руках у продавца имеется договор на передачу квартиры в частную собственность граждан и регистрационное удостоверение.
Предоставляете копию. Оригинал справки необходим будет для регистрации первичного права Продавца.
5. Справка из БТИ о принадлежности. И эта справка предоставляется только в том случае, если право собственности на квартиру не было зарегистрировано в ЕГРП. Например, продавец является собственником квартиры на основании договора купли-продажи квартиры, оформленном в 1996-м году.
Предоставляете копию. Оригинал потребуется вам в Регистрационной службе.
5. Технический паспорт на квартиру.
Для регистрации перехода права технический паспорт на данный момент не требуется. Однако банки требуют этот документ. В техническом паспорте отражаются все перепланировки, если таковые имеются. Также в техническом паспорте указан год постройки дома и процент износа, что является для банков важным при принятии решения по объекту.
Одни банки принимают при рассмотрении документов на квартиру технические паспорта, которые были изготовлены в течение последних пяти лет. Другие же требуют, чтобы обследование техником объекта, отраженного в техническом паспорте, было бы произведено в течение последнего года. Такие же требования предъявляют и оценщики.
Так что если у собственника квартиры нет нового технического паспорта, то его придется заказывать вновь, даже если никаких изменений в квартире не было.
В банк отдаете копию. Оригинал только показываете.
6. Кадастровый паспорт на квартиру. В том случае, если право собственности на квартиру зарегистрировано, то для регистрации перехода права кадастровый паспорт не требуется. Однако этот документ является необходимым для банка.
В банк предоставляете копию.
7. Справка о составе семьи или выписка из домовой книги. Предоставляете копию. Оригинал необходимо будет предоставить в Регистрационную службу при подаче документов на регистрацию перехода права собственности.
8. Копия финансово-лицевого счета. Отражается как характеристика жилого помещения, так и сведения о задолженностях по коммунальным услугам, или об отсутствии задолженностей.
В некоторых случаях бухгалтерия, например ТСЖ, выдают просто справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
9. В случае, если продавец квартиры стал собственником этой квартиры в результате дарения, необходимо предоставить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности об уплате налога на имущество, переходящее в порядке дарения.
Далеко не все банки требуют такую справку. Необходимо будет уточнить в вашем банке. Можно предоставить копию.
10. В случае, если квартира была приобретена Продавцом в браке, необходимо предоставить нотариально оформленное согласие супруги или супруга продавца на продажу квартиры. Требуется, если приобретение было осуществлено на возмездной основе. Если квартира была получена в результате дарения, наследования, приватизации, то согласие супруги не требуется.
В некоторых банках такое согласие требуют предоставить только в день оформления договора купли-продажи, а в некоторых банках требуют согласие не только того супруга, в браке с которым была приобретена квартира, но и того, с кем был оформлен брак позже, после приобретения квартиры и развода. Хотя это требование не соответствует действующему законодательству. Однако, если хочешь приобрести квартиру, приходится выполнять требования банка.
11. В случае, если собственником приобретаемой в ипотеку квартиры или доли в праве собственности является несовершеннолетний ребенок или лицо, находящееся под опекой или попечительством, или в котором проживают следующие категории граждан – члены семьи собственника квартиры: находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника квартиры, а также оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы – необходимо предоставить разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры.
В случае, если в разрешении на продажу квартиры, выданном органами опеки и попечительства, есть требование о приобретении на имя несовершеннолетнего или находящегося под опекой, другого объекта недвижимости, в банк необходимо будет предоставить весь пакет документов на этот объект недвижимости.
12. Оригинал отчета об оценке приобретаемой квартиры, выполненный независимым оценщиком. Отчет об оценке необходимо заказывать только в оценочной компании, которая будет рекомендована банком.
13. Копию гражданского паспорта собственника квартиры.
14. Справку из психоневрологического диспансера на имя собственника квартиры или водительское удостоверение.
Список документов на приобретаемую квартиру в разных банках может отличаться, но не значительно. Перечень документов на приобретаемый объект недвижимости, вы можете получить в банке.
Покупаю квартиру с использованием ипотечного кредита. Какие дополнительные документы я должна предоставить в банк для одобрения сделки, если собственником квартиры является организация (Общество с ограниченной ответственностью)?
Так как собственником приобретаемой вами в ипотеку квартиры является юридическое лицо, то дополнительно к основным документам необходимо будет предоставить в банк и документы, касающиеся юрлица:
1. Копию учредительных документов со всеми зарегистрированными изменениями и дополнениями.
2. Копию Свидетельства о государственной регистрации юрлица.
3. Выписка из Единого государственного реестра юрлиц.
4. В случае, если договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ООО, будет подписывать руководитель, то необходимо предоставить:
– копию протокола об избрании его руководителем ООО или приказа о его назначении на должность директора, который имеет право действовать от имени юридического лица без доверенности, или, если учредитель один, и он же является директором, решение учредителя о назначении себя директором;
– копия гражданского паспорта руководителя.
5. В случае, если договор купли-продажи будет подписывать представитель ООО, действующий на основании доверенности, то документы будут следующими:
– доверенность, оформленная в соответствии с требованиями к доверенности, подписанная руководителем ООО (или иным уполномоченным лицом); в доверенности должна быть указана дата составления, срок полномочий и должны быть четко прописаны все полномочия представителя по доверенности. Доверенность может быть составлена в простой письменной форме, на ней должна стоять подпись руководителя и печать организации.
В случае, если доверенность оформлена в простой письменной форме, необходимо также предоставить документы, подтверждающие полномочия руководителя юрлица на оформление подобных доверенностей.
– копия гражданского паспорта представителя по доверенности.
6. Решение (распоряжение) о продаже юрлицом принадлежащей юрлицу квартиры. В решении должна быть указана сумма, за которую решено продать данную недвижимость.
Какие документы на дом и на землю нужно предоставить в банк для подготовки к сделке купле-продажи с использованием ипотечного кредита?
Если вы собираетесь приобрести с использованием ипотечного кредита индивидуальный жилой дом с земельным участком, то после одобрения вашей заявки на предоставление ипотечного кредита вам необходимо предоставить в банк пакет документов на дом и земельный участок, во-первых, для одобрения банком данного предмета залога, во-вторых, для подготовки договора купли-продажи юристами банка.
До подготовки договора купли-продажи вам необходимо предоставить в банк следующие документы на приобретаемый дом с земельным участком:
На дом
1. Свидетельство о государственной регистрации права и документ, на основании которого возникло право продавца на дом. Таким документом может быть договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, решение суда, акт ввода в эксплуатацию и т. д.
В том случае, если право собственности Продавца на дом возникло до начала проведения государственной регистрации права и внесения сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество в Единый государственный реестр (ЕГРП), то от продавца вам достаточно будет получить копию правоустанавливающего документа с отметкой БТИ о проведенной регистрации. Если право собственности в ЕГРП не регистрировалось, то Свидетельства о государственной регистрации права у продавца не будет. До 2000 года такой регистрацией занималось БТИ.
Если на земельном участке кроме дома расположены хозпостройки (летняя кухня, гараж (капитальный), сарай и т. п.), то в том случае, если была произведена регистрация права собственности, и продавцом были получены Свидетельства о государственной регистрации права собственности на хозпостройки, то необходимо будет предоставить в банк также Свидетельства и на эти хозпостройки.
В банк предоставляете копии этих документов.
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи, Распоряжение Главы администрации о предоставлении земельного участка под строительство, Свидетельство о праве собственности на землю, выданное Комитетом по земельным ресурсам, договор аренды земельного участка и т. п.).
Свидетельство о государственной регистрации права (при наличии). В случае, если земельный участок передан продавцу в долгосрочную аренду, то такого Свидетельства у продавца не будет, но на договоре аренды будет надпись о том, что в ЕГРП внесена соответствующая запись.
2. Выписки из ЕГРП (Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделки с ним) на дом и на земельный участок. Если на участке также расположены хозпостройки и на каждую постройку имеется отдельное Свидетельство о государственной регистрации, то необходимо предоставить Выписки из ЕГРП на каждую постройку. Если домовладение со всеми строениями зарегистрировано как сложный объект – в одном Свидетельстве о государственной регистрации права через запятую перечислены все строения, расположенные на земельном участке, то нужно предоставить одну выписку на комплекс строений (будет отображен как один объект) и одну выписку на земельный участок. Сколько Свидетельств – столько выписок из ЕГРП. Должны предоставить как на объекты, зарегистрированные в ЕГРП, так и на незарегистрированные. В Выписке из ЕГРП отражаются все аресты и обременения, которые могут быть наложены на рассматриваемый объект недвижимости. Также содержится информация о собственнике объекта недвижимости.
Выписки из ЕГРП предоставляете в оригинале. В некоторых банках вас обяжут предоставить Выписки из ЕГРП только в день сделки, а в некоторых вам необходимо будет приложить их и к пакету документов, предоставляемому в банк для рассмотрения. Выписки из ЕГРП для сделки должны быть получены в день сделки.
4. Справка из БТИ об отсутствии ареста. В справке отражены все возможные аресты и обременения, которые могли быть наложены до 2000 года. Предоставляете только в том случае, если право собственности на дом и (или) земельный участок не было зарегистрировано в ЕГРП. Например, дом был приобретен в 1996-м году по договору купли-продажи. В этом случае земельный участок мог быть выкуплен позже, например, в 2010-м году, и право собственности на земельный участок было зарегистрировано в ЕГРП. Справка БТИ об отсутствии ареста нужно предоставлять в банк в обязательном порядке.
При этом если в ЕГРП не зарегистрировано право ни на дом, ни на землю, справка БТИ об отсутствии ареста нужна одна. В справке БТИ отражается информация об отсутствии (или наличии) ареста по определенному адресу.
Предоставляете копию. Оригинал справки необходим будет для регистрации первичного права Продавца.
5. Справка из БТИ о принадлежности. И эта справка предоставляется только в том случае, если право собственности на дом не было зарегистрировано в ЕГРП. Например, продавец является собственником дома на основании Свидетельства о праве на наследство по закону, полученном в 1988-м году. И на Свидетельстве о праве на наследство только штамп БТИ.
Предоставляете копию. Оригинал потребуется вам в регистрационной службе.
5. Технический паспорт на домовладение. В техническом паспорте указываются все постройки, расположенные на земельном участке, включая не только жилые дома, но и гаражи, летние кухни, сараи и т. п., если таковые имеются.
Для регистрации перехода права технический паспорт на данный момент не требуется. Однако банки требуют этот документ. В техническом паспорте отражаются все перепланировки, если таковые имеются, и самовольные постройки. Также в техническом паспорте указан год постройки строений и процент износа, материал стен и фундамента. Все это является для банков важным при принятии решения по объекту.
Одни банки принимают при рассмотрении документов технические паспорта, которые были изготовлены в течение последних пяти лет. Другие же требуют, чтобы обследование техником объекта, отраженного в техническом паспорте, было бы произведено в течение последнего года. Такие же требования предъявляют и оценщики.
Так что, если у продавца отсутствует новый технический паспорт, то его придется заказывать вновь, даже если никаких самовольных построек и реконструкций после изготовления технического паспорта не произведено не было.
В банк отдаете копию. Оригинал только показываете.
6. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок. Если на участке несколько строений, то кадастровый паспорт предоставляете на каждое строение. В том случае, если право собственности на дом и земельный участок зарегистрировано, то для регистрации перехода права кадастровые паспорта не требуются. Однако этот документ является необходимым для банка.
В банк предоставляете копию.
7. Справка о составе семьи или Выписка из домовой книги. Предоставляете копию. Оригинал необходимо будет предоставить в Регистрационную службу при подаче документов на регистрацию перехода права собственности.
8. Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (электричество, газ, вода и канализация, вывоз мусора).
9. В случае, если продавец стал собственником продаваемого дома в результате наследования или дарения, необходимо предоставить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности об уплате налога на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения.
Далеко не все банки требуют такую справку. Необходимо будет уточнить в вашем банке. Можно предоставить копию.
10. В случае, если дом был приобретен в браке, необходимо предоставить нотариально оформленное согласие супруги или супруга продавца на продажу. Требуется, если приобретение было осуществлено на возмездной основе. Если продавец стал собственником дома в результате дарения, наследования, приватизации, то согласие супруги не требуется.
В случае, если дом был приобретен до брака, а земельный участок был выкуплен позже, когда продавец состоял в браке, то необходимо согласие супруги. Если дом был получен продавцом на основании договора дарения, наследования, а земельный участок выкуплен на основании Распоряжения Главы администрации, то также при продаже необходимо получить согласие супруги.
В некоторых банках такое согласие требуют предоставить только в день оформления договора купли-продажи, а в некоторых банках требуют согласие не только того супруга, в браке с которым было приобретено недвижимое имущество, но и того, с кем был оформлен брак позже, после приобретения недвижимости и развода. Хотя это требование не соответствует действующему законодательству, однако, если хочешь приобрести дом, приходится выполнять требования банка.
11. В случае, если собственником приобретаемого в ипотеку дома или доли в праве собственности является несовершеннолетний ребенок или лицо, находящееся под опекой или попечительством, или в котором проживают следующие категории граждан – члены семьи собственника квартиры: находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника дома, а так же оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы – необходимо предоставить Разрешение органа опеки и попечительства на продажу.
В случае, если в разрешении на продажу дома, выданном органами опеки и попечительства, есть требование о приобретении на имя несовершеннолетнего или находящегося под опекой, другого объекта недвижимости, в банк необходимо будет предоставить весь пакет документов на этот объект недвижимости.
12. Оригинал отчета об оценке приобретаемого дома и земельного участка, выполненный независимым оценщиком. Отчет об оценке необходимо заказывать только в оценочной компании, которая будет рекомендована банком.
13. Копию гражданского паспорта продавца.
Список документов на приобретаемый дом с земельным участком в разных банках может отличаться, но не значительно. Перечень документов на приобретаемый объект недвижимости, Вы можете получить в банке.
Приобретаю в ипотеку индивидуальный дом. Земельный участок находится в собственности продавца. Какие требования предъявляет банк к индивидуальному жилому дому как предмету залога? Могу ли я оформить покупку жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, разными договорами и в залог передать только жилой дом?
Если вы собираетесь приобрести индивидуальный жилой дом с земельным участком, использовав при покупке ипотечный кредит банка, то вам необходимо при выборе дома руководствоваться требованиями банка, предъявляемыми к индивидуальным жилым домам, как предмету залога. Требования к частному дому у банков более жесткие, чем к квартирам в многоквартирных домах.
Связано это прежде всего с тем, что банк при выдаче ипотечного кредита должен получить в качестве обеспечения этого кредита достаточно ликвидный объект. А индивидуальные жилые дома часто возводятся гражданами самостоятельно, нередки случаи несоблюдения строительных норм и правил застройки, или правила застройки и требования к строениям, в то время, когда был построен дом, уже устарели, и сейчас действуют другие нормы и правила.
Да и планировка индивидуальных жилых домов часто бывает настолько индивидуальна, что может сказаться на ликвидности данного объекта. И если вы вдруг не сможете вносить платежи по кредиту, а банку необходимо будет вернуть выданные средства путем наложения взыскания на заложенный объект, то при его реализации может возникнуть проблема в связи с низкой ликвидностью.
Приведу некоторые довольно часто встречающиеся требования. Часто, это не значит всегда. Бывают исключения. А бывает так, что требования меняются. Если в стране наблюдается стабильность и экономическая ситуация благоприятная, то требования к предмету залога могут быть ослаблены, а если экономическая ситуация неблагоприятная, то банки начинают выдвигать очень жесткие требования как к заемщикам, так и к предмету залога.
Требования к местоположению:
1. Индивидуальный жилой дом с земельным участком должен располагаться в том же регионе, в котором располагается банк или его отделение.
2. Не должен находиться на территории какого-либо закрытого административно-территориального образования, например, на территории, прилегающей к режимному объекту, доступ на которую разрешен только ограниченному кругу лиц.
3. В населенном пункте, в котором находится данный жилой дом, должны находиться и другие жилые дома, которые пригодны для проживания.
4. Должен находиться на территории, не подлежащей согласно градостроительному плану сносу.
Требования к индивидуальному жилому дому:
1. Часто банки вносят ограничения по году постройки индивидуального жилого дома. Если квартира, рассматриваемая банком как предмет залога, может находиться в доме, например 1940 года постройки, так как эта квартира может быть достаточно ликвидной, то для индивидуальных жилых домов это исключено. Часто рассматриваются только те дома, которым не более двадцати лет.
2. Процент износа не должен превышать 50 %. В некоторых случаях банки заявляют о том, что допускается износ и в 60 %. Однако на практике часто банки рассматривают только достаточно новые дома с процентом износа не более 20-30 %.
3. Дом должен иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.
4. Стены дома должны быть кирпичными или каменными. Никакой саман, обложенный кирпичом, не допускается.
5. Дом должен быть подключен к коммуникациям (электричество, газ, питьевая вода, центральная канализация).
6. Дом должен быть в состоянии, пригодном для круглогодичного проживания, в исправном состоянии должны быть коммуникации и крыша дома.
7. Дом должен иметь подъездную дорогу, по которой возможен подъезд в течение всего года, независимо от времени года и погоды.
В соответствии с действующим законодательством при передаче в залог жилого дома, земельный участок, на котором он расположен, тоже передается в залог одновременно с жилым домом. И независимо от того, что вы хотите оформить покупку дома и земельного участка разными договорами, при оформлении закладной вам придется передать в залог банку и земельный участок.
Поэтому следующие требования я обобщу.
Требования к документам на жилой дом и земельный участок:
1. И на дом, и на земельный участок у продавца должны быть правоустанавливающие документы. Некоторые банки рассматривают варианты, когда на земельный участок передан продавцу в долгосрочную аренду, но здесь мы этот вариант не рассматриваем, так как в вашей ситуации земельный участок находится в собственности Продавца.
Право собственности продавца и на дом, и на земельный участок, на котором он расположен, должно быть зарегистрировано в установленном порядке и должно быть подтверждено соответствующими документами (Свидетельством о государственной регистрации права собственности, правоустанавливающими документами (договором купли-продажи, мены, дарения, свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию и т. п. Если дом или земельный участок были приобретены Продавцом до 2000 года, то вместо Свидетельства о государственной регистрации права на правоустанавливающем документе должен стоять штамп БТИ, подтверждающий регистрацию в реестре БТИ).
2. И дом, и земельный участок должны быть свободны от прав третьих лиц, в том числе не должны быть обременены договорами найма или аренды. Продавцом должны быть предоставлены документы об отсутствии арестов и обременений.
3. План дома должен соответствовать плану БТИ, не должно быть самовольного переоборудования и пристроек к дому. Любая реконструкция дома должна быть зарегистрирована в соответствии с действующим законодательством.
4. Границы земельного участка должны быть установлены и соответствовать плану межевания.
5. И жилой дом, и земельный участок должны иметь кадастровый номер. Границы земельного участка должны быть установлены согласно межевому плану.
6. Подключение к коммуникациям должно быть произведено с разрешения соответствующих служб. Продавец должен иметь на руках проекты, разрешения, акты выполненных работ на подключение воды, канализации, газа, энергоснабжения. Довольно часто Продавцы предъявляют документы, подтверждающие разрешение на подключение, например, воды и канализации, при этом подводка воды и канализации к самому дому и разводка по дому выполнена бывает самовольно.
В заключение хочу сказать, что в данном перечне рассмотрены только общие требования. В каждом банке они могут быть свои. И что допустимо в одном, совершенно исключено в другом. Это касается и года постройки, и процента износа, и других технических характеристик. Поэтому, прежде чем заниматься подбором объекта недвижимости для покупки в ипотеку, уточните требования к предмету залога именно в своем банке.
Иногда в объявлениях о продаже недвижимости встречается фраза «Ипотека невозможна». В каких случаях возникают такие ограничения, с чем это связано, и возможно ли решить эту проблему? Чего должен опасаться покупатель, приобретая такую квартиру, хоть и не в ипотеку?
Ситуаций таких много, и чаще всего это никак не связано с рисками. Примеры: объект недвижимости в собственности менее трех лет, сложная сделка с последующей покупкой другого объекта; продажа по доверенности; есть перепланировка или переоборудование; продавец просто не желает продавать квартиру ипотечникам, думая, что оформление сделки растянется во времени, или при снятии денег со счета банк удержит проценты и т. п.
Фраза «Ипотека невозможна» может встречаться в двух случаях:
– продажа недвижимости покупателю-ипотечнику не устраивает продавца, и
– объект залога (приобретаемый объект недвижимости) не устраивает (или может не устроить) банк.
Сначала рассмотрим первый случай, когда сам продавец категорически против продажи своей квартиры или дома покупателю-ипотечнику. Такая проблема может возникнуть в следующих ситуациях:
1. Продавец сам стал собственником продаваемого объекта недвижимости менее трех лет назад. Стал собственником, это значит, что он не только оформил договор купли-продажи, но и зарегистрировал право собственности на объект недвижимости. Ведь право собственности возникает с момента проведения государственной регистрации права и внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае с недвижимым имуществом, полученным в наследство, право у наследника на это имущество возникает не с момента проведения государственной регистрации права, а с момента открытия наследства (дня смерти наследодателя или вступлении в законную силу решения суда о признании его умершим).
Чего опасается в этом случае продавец? Того, что он обязан будет показать в договоре купли-продажи полную стоимость, так как недвижимость приобретается за счет заемных средств, которые покупателю выделяет банк под залог приобретаемой недвижимости.
А показав в договоре купли-продажи полную рыночную стоимость квартиры, он от этой суммы за минусом одного миллиона рублей (предоставляемая государством льгота) и должен будет заплатить налог в размере 13 %.
Конечно, далеко не каждый продавец при данных обстоятельствах согласится указывать в договоре купли-продажи полную стоимость продаваемого жилья. Конечно, занижать цену нельзя. Но практика показывает, что так поступает подавляющее большинство продавцов, которые владели своей недвижимостью менее трех лет.
Есть ли возможность, оформить такую квартиру с использованием ипотечного кредита, не заставив продавца платить безумные суммы налогов?
Да. Есть. Во-первых, в случае, если продавец после продажи квартиры приобретает другой объект недвижимости, он одновременно с покупкой получает возможность воспользоваться имущественным налоговым вычетом с суммы до двух миллионов рублей. Таким образом, если цена продаваемой квартиры составляет не более трех миллионов, а приобретаемой не менее двух миллионов, то необходимо объяснить продавцу, что налог ему платить не придется, так как сумма налогового вычета при покупке квартиры компенсирует сумму налога, необходимого уплатить продавцу при продаже первой квартиры.
Во-вторых, существуют банки, которые готовы к тому, что в договоре купли-продажи будет указана заниженная стоимость приобретаемого объекта недвижимости. В этом случае на процедуру оформления сделки и выплату денег продавцу понадобится чуть больше времени, потому что, сначала будет оформлен договор купли-продажи и зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю, а потом уже в регистрационную службу будет подана закладная и после выплачены деньги продавцу.
2. Продавец одновременно является покупателем другой квартиры, и он опасается, что деньги за проданную квартиру не будут получены вовремя, тем самым он может не уложиться в сроки, и не выполнить обязательства перед своим продавцом, тем самым потеряет задаток.
В этом случае нужно объяснить продавцу, что банк, в котором вы берете кредит надежный, и деньги будут перечислены вовремя. Так же необходимо встретиться с продавцом второй квартиры и увеличить сроки для окончательного расчета, указанные в договоре задатка.
3. Для банка требуется более расширенный пакет документов, чем если бы эта сделка проводилась бы без использования ипотечного кредита. Это требует дополнительных финансовых затрат. Например, банки требуют технический паспорт на квартиру, изготовленный не ранее, чем пять лет назад, а иногда и не ранее, чем один год. Для оформления сделки в простой письменной форме, тем более, если право на данный объект недвижимости уже зарегистрировано в регистрационной службе, технический паспорт вообще не требуется.
Поэтому, в этом случае, покупатель должен предложить продавцу взять на себя расходы или часть расходов по изготовлению нового технического паспорта.
Во втором случае, когда банк не устраивает предмет залога, возможны следующие варианты:
1. Объект недвижимости продается по доверенности. Не смотря на то, что доверенное лицо может приходиться продавцу близким родственником, банк откажет в оформлении такой сделки. За всю свою многолетнюю деятельность я не встречала ситуаций, когда банк согласился бы оформить такую сделку. Продажа по доверенности безусловно законна. Однако проверить доверенность сложно, да и много рисков с ее возможной отменой до окончания регистрации. А банку дополнительные риски ни к чему.
2. В квартире есть неузаконенная перепланировка или переоборудование. Банк может не устроить такая квартира в качестве предмета залога. Это становится абсолютно невозможным, если без проекта и разрешения снесены или нарушены несущие стены, перенесено газовое оборудование, произведены пристройки (на первых этажах) на земле, не принадлежащей собственнику квартиры и т. д., словом то, что узаконить нельзя. Однако некоторые банки готовы рассмотреть варианты с незначительной перепланировкой, например, совмещенный санузел (разумеется, если стена между ванной и туалетом не несущая), демонтированные кладовки и другое, словом, такие перепланировки, не нарушают строительных норм.
В этом случае, оценщик, при оценке квартиры, учитывает сумму, которую необходимо будет потратить на узаконивание данной перепланировки и вычитает ее из окончательной цены. А покупатель, в свою очередь берет на себя обязательство перед банком в течение определенного времени после приобретения узаконить данную перепланировку.
Здесь мною рассмотрено только несколько ситуаций. Бывают и другие. Но довольно часто проблему можно решить. А опасения продавца чаще всего возникают из-за незнания путей решения.
Хочу получить кредит под залог земельного участка. Земельный участок был предоставлен мне в собственность за плату на основании Распоряжения Главы Администрации города, так как я являлся собственником жилого дома, расположенного на этом земельном участке. Сейчас дом снесен. Я собираюсь строить новый. Могу ли я получить ипотечный кредит под залог земельного участка, если дом снесен? Какие документы нужно предоставить в банк на земельный участок для получения ипотечного кредита под его залог?
Да. Вы можете оформить кредит под залог земельного участка.
Конечно, вы можете получить кредит под залог земельного участка, так как земельный участок находится в вашей частной собственности. И вполне может являться объектом обеспечения исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. Вы являетесь его собственником и можете распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе можете передать в залог.
Дом, находящийся на земельном участке, на который у вас было оформлено право собственности, являлся основанием для передачи вам в собственность земельного участка. После того, как вы оформили договор купли-продажи земельного участка, заплатили денежную сумму за выкуп земельного участка, зарегистрировали право собственности на земельный участок и получили Свидетельство о государственной регистрации права, вы имеете полное право, как произвести снос строений, расположенных на земельном участке, так и построить новое строение. Главное при этом, не нарушать градостроительных норм, соблюдать правила застройки и не нарушать прав соседей.
Так как в Кадастровой палате снесенный дом стоит на кадастровом учете и имеет кадастровый номер, а в Регистрационной службе сведения о данном доме внесены в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество), то для начала вам необходимо погасить данные записи.
Для того, чтобы снять с кадастрового учета снесенный дом, вам необходимо обратиться в Кадастровую палату с заявлением о снятии с кадастрового учета объекта недвижимости. К заявлению необходимо приложить акт обследования, который подтверждает прекращение существования объекта недвижимости, в данном случае жилого дома.
Акт обследования составляет кадастровый инженер. Он выезжает по адресу и осматривает место нахождения строения. На основании осмотра выдает Акт обследования, которым подтверждает полное уничтожение объекта недвижимости.
В результате обращения в Кадастровую палату с заявлением о снятии с кадастрового учета жилого дома, вы получите Кадастровую выписку на данный объект, в которой будет указано, что данный объект недвижимости снят с кадастрового учета такого-то числа.
Далее вы обращаетесь в Регистрационную службу с заявлением о прекращении права собственности на указанный жилой дом в связи с его сносом и внесением изменения записи в ЕГРП. К заявлению необходимо приложить кадастровую выписку, подтверждающую снятие дома с кадастрового учета.
После того, как запись о зарегистрированном объекте недвижимости будет погашена, можете обращаться в банк с пакетом документов на земельный участок, который собираетесь предоставить в залог банку в качестве обеспечения по ипотечному кредиту.
Для оформления договора ипотеки на земельный участок, вам необходимо предоставить в банк следующие документы на земельный участок:
1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок
2. Договор купли-продажи земельного участка, Распоряжение Главы Администрации города о предоставлении земельного участка в собственность.
3. Кадастровый паспорт земельного участка.
4. Выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений и арестов.
5. Акт обследования земельного участка или Справка БТИ о том, что на участке отсутствуют строения.
6. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов. (Требуется только в некоторых банках).
7. Так как на земельном участке ранее располагался жилой дом, то может потребоваться справка о том, что отсутствуют задолженности по коммунальным платежам (газ, электричество, вывоз мусора и.т.п.). (Не во всех банках потребуют).
8. Отчет о рыночной стоимости, выполненный независимым оценщиком. (Оценочную компанию нужно выбирать из списка, предоставленного банком).
Так как вы в дальнейшем собираетесь построить дом на данном земельном участке и после окончания строительства будете регистрировать право собственности в Регистрационной службе, то при регистрации права собственности, в случае, если ипотечный кредит не будет выплачен к тому времени, и земельный участок будет обременен ипотекой, ипотека будет также наложена и на регистрируемый дом. Свидетельство о праве собственности на дом вы получите с обременением «Ипотека».
В соответствии со ст. 65 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на здания и сооружения, возведенные на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке.
Хочу получить ипотечный кредит под залог здания. Земельный участок, на котором расположено здание, находится в муниципальной собственности и оформлен мною в аренду на 49 лет. Должен ли я передавать земельный участок в залог, и какие дополнительные документы необходимо предоставить в банк на земельный участок?
Да. С передачей в залог здания, принадлежащего вам на праве собственности, вы передаете в залог право аренды на земельный участок, на котором расположено здание.
В соответствии с п.3 ст.340 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года, если в залог передается здание, то такой залог допускается только с одновременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Согласно Федеральному закону «Об ипотеке» залог прав аренды земельного участка допускается только на срок действия договора аренды этого участка и с согласия собственника земельного участка.
В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ в случае, если земельный участок, переданный в аренду находится в государственной или муниципальной собственности, а договор аренды долгосрочный и оформлен на срок более чем пять лет, залог прав аренды возможен без согласия собственника земельного участка, достаточно будет письменного уведомления.
Это как раз ваш случай. Договор долгосрочный и согласия собственника не требуется.
Однако в случае, если в договоре аренды земельного участка указано иное, то есть в договоре прописано, что передать в залог земельный участок, на котором расположено принадлежащее вам здание, возможно только с согласия собственника земельного участка, то вам придется это согласие получить.
Документы, которые вы должны предоставить в банк на земельный участок:
– договор аренды земельного участка;
– кадастровый паспорт на земельный участок;
– согласие собственника земельного участка (если получение такого согласия предусмотрено договором аренды земельного участка).
Получил ипотечный кредит под залог земельного участка. Деньги потратил на строительство жилого дома на этом участке. Сейчас дом проходит регистрацию. Могу ли я получить второй ипотечный кредит под залог построенного дома?
При проведении регистрации права собственности на построенный дом, находящийся на земельном участке, который находится в залоге у банка, вы обязаны написать заявление о регистрации ипотеки и на этот жилой дом, так как он расположен на этом земельном участке. Это делается потому, что в случае вашего отказа платить по кредитному договору, банк мог бы без труда реализовать заложенное имущество. В случае, если земельный участок будет в залоге у банка, а дом нет, это будет сделать достаточно проблематично, так как нельзя продать земельный участок без дома, на нем расположенного.
После проведения регистрации права собственности на жилой дом вы получите свидетельство о государственной регистрации права собственности на этот дом с обременением «Ипотека в силу закона».
Если вы планируете получить еще один кредит в каком-либо банке под залог дома, то вам откажут, так как зарегистрировать второй договор залога на уже заложенный объект недвижимости невозможно, регистрационная служба в этом откажет.
А вот увеличить сумму кредита в банке, который и является залогодержателем вашей недвижимости, думаю, вполне возможно.
Собираюсь приобрести квартиру с использованием ипотечного кредита. Квартиру подобрал. Но хозяйка квартиры в данный момент проживает в другом городе. Есть доверенность на продажу на имя сына хозяйки. Могу ли я приобрести эту квартиру, ведь законом разрешено продавать недвижимость по доверенности?
Конечно, вы можете приобрести квартиру, и заключить договор купли-продажи через доверенное лицо, если доверенность оформлена в соответствии с действующим законодательством. Но, не в ипотеку.
Дело в том, что с 2008-го года АИЖК изменило стандарты и перестало выкупать кредиты, по которым договоры купли-продажи были подписаны третьими лицами, действующими по доверенности.
Такие договоры купли-продажи несут в себе дополнительные риски. Дело в том, что доверенность должна быть действительной не только на момент подписания договора купли-продажи, но также до конца проведения государственной регистрации. Доверенность не может быть отозвана доверителем и сам доверитель (собственник квартиры) должен быть жив до конца проведения государственной регистрации права.
Проверить доверенность очень трудно, даже банку, так как здесь вступает в силу понятие тайны нотариального действия. Никто, даже доверенное лицо, не имеет права получить данные о том, была ли отменена доверенность. Доверенное лицо может получить такие данные только от доверителя (собственника квартиры). Впрочем, доверенность может быть отменена и на этапе государственной регистрации.
В этом случае, если вы возьмете ипотечный кредит, приобретете квартиру по доверенности, а впоследствии сделка будет расторгнута, то кредит вам платить все равно придется.
Мои знакомые в 2006-м году приобрели квартиру в ипотеку. Сделка была оформлена по доверенности. Впоследствии выяснилось, что хозяйка квартиры умерла до заключения сделки. Сделка была расторгнута по заявлению родственников. А человек, действовавший по доверенности, уехал с деньгами за пределы России.
Мои знакомые не получив квартиры, но подписав кредитный договор и получив по нему деньги, вынуждены выплачивать этот кредит, так как могут пострадать их поручители. У поручителей есть в собственности недвижимость, и в случае не поступления платежей по кредиту, банк имеет право взыскать эти платежи с поручителей или наложить взыскание на их имущество. Да и кредитная история не только заемщиков, но и поручителей будет испорчена.
Хочу добавить, что прежде чем выплачивать кредит, мои знакомые обращались в суды разных инстанций. И им везде было отказано. Подписывая кредитный договор, вы берете на себя ответственность по выплате кредита, независимо от того, что случится с квартирой. Хоть пожар. Здесь уже возникают ваши отношения со страховой компанией. Ничего не происходит автоматически.
После смерти родителей мы с братом вступили в права наследства на однокомнатную квартиру по 1/2 доле каждый. Брат предложил мне выкупить его долю. Могу ли я воспользоваться ипотечным кредитом для выкупа 1/2 доли квартиры?
Да. Можете.
В залог банку будет передана вся квартира.
Понятие 1/2 доля в праве собственности на квартиру не конкретно. В этом случае не происходит выделения доли как отдельного жилого помещения, которое будет служить обеспечением по исполнению кредитного договора, и которое без труда можно будет реализовать, если Заемщик не сможет вернуть полученный кредит.
В случае, если бы после приобретения вами этой 1/2 доли в праве собственности на квартиру, какая-либо часть этой квартиры оставалась бы в собственности другого лица, ипотечный кредит банк вам бы однозначно не предоставил.
Но так как в результате выкупа этой доли вы становитесь собственником всей квартиры, то банк предоставит вам ипотечный кредит. Но только при условии, что в залог банку будет передана вся квартира. Только в этом случае у банка не возникнут проблемы с реализацией этого жилья, если вы не сможете выплачивать ипотечный кредит.
Одна проблема все же может возникнуть при получении ипотечного кредита. Банки неохотно выдают кредиты на приобретение недвижимости у родственников. Особенно это касается бывших супругов. Это делается для того, чтобы избежать фиктивных сделок.
В вашем случае вы тоже не застрахованы от отказа, так как приобретаете долю квартиры у своего родного брата. Однако если вы проживаете и зарегистрированы в квартире, долю которой желаете выкупить у брата, а ваш брат уже долгое время зарегистрирован в другом месте жительства, еще лучше, если в другом городе, то здесь, я думаю, у вас не возникнет труда доказать банку, что сделка не является фиктивной, а действительно имеет место купля-продажа.
Собираюсь приобрести комнату в коммунальной квартире. Так как приватизация этой коммуналки была произведена в 1992-м году, квартира была приватизирована не покомнатно, а в долях. Могу ли я воспользоваться ипотечным кредитом для приобретения 33/100 долей коммунальной квартиры?
Нет. Не можете.
Согласно ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат» могут быть предметом ипотеки.
В вашем же случае речь идет о приобретении 33/100 долей в праве собственности всей коммунальной квартиры. Эти 33/100 доли в праве собственности не выделяют какую-либо часть коммунальной квартиры в отдельное жилое помещение. Банк не может взять в залог долю в праве собственности, так как не понятно, на какую часть квартиры накладывать обременение, и на какую часть квартиры обращать взыскание в случае, если заемщик не сможет вносить платежи по ипотечному кредиту. То есть не понятно, какая часть квартиры в залоге у банка, а какая нет.
Кроме того, при продаже доли в праве собственности на квартиру, совладельцы квартиры имеют право первоочередной покупки. А это значит, что у банка возникают дополнительные трудности при продаже доли квартиры. Это связано с тем, что совладельцы достаточно часто уклоняются от оформления отказа от первоочередного права покупки, а также уклоняются от получения уведомлений о предстоящей продаже, поэтому при продаже долей в праве собственности на квартиру требуется намного больше времени для подготовки документов, необходимых для совершения сделки.
На сегодняшний день я не знаю такие банки, которые предоставляли бы ипотечный кредит на приобретение доли квартиры. Это возможно только в том случае, если покупатель уже является собственником какой-либо доли, и приобретаемая доля является последней. В результате такой сделки покупатель становится собственником всей квартиры.
В вашем случае возможно воспользоваться потребительским кредитом. Потратить его вы можете на покупку доли в коммунальной квартире. Здесь есть свои плюсы и минусы. Плюсы: не нужно тратить деньги на страхование предмета залога, жизни и трудоспособности (причем ежегодно); не нужно проводить оценку предмета залога. Минусы: более короткий срок кредитования – до пяти, в некоторых банках до 7 лет; более высокие проценты за предоставление потребительского кредита по сравнению с ипотечным.
Имею в собственности двухкомнатную квартиру. Проживаю в ней с мамой и ребенком двенадцати лет. Хочу получить кредит на небольшой бизнес, оставив в залог банку свою квартиру. Могу ли я это сделать?
По закону вы имеете право предложить банку в качестве залога свою квартиру. Однако банк вряд ли захочет выдать вам ипотечный кредит под залог вашего единственного жилья, в котором проживает несовершеннолетний ребенок и ваша мама-пенсионерка. Как правило, банки, с которыми мне приходилось сталкиваться в качестве залога брали только жилье, в котором не было зарегистрированных лиц. Но это уже пожелания банка, а не требование закона.
Это связано с тем, что банку не нужны риски, связанные с выпиской и выселением престарелых и несовершеннолетних.
Вашу тягу к предпринимательству, на которое вы собираетесь потратить полученный кредит, банк тоже будет рассматривать как повышенный риск. Предприниматели вообще не в чести у банков, а тем более те, которые хотят отдать в залог единственное жилье.