Планирую оформить ипотечный кредит для покупки жилья. Как выбрать банк и программу кредитования, какие вопросы необходимо задать кредитным консультантам в банках, на что обратить внимание?

Прежде чем обращаться в банк за информацией об условиях банка по предоставлению ипотечного кредита и о возможности его получения, вам необходимо определиться с вопросом, какое жилье вы собираетесь приобрести с использованием заемных средств. Во многих банках для каждого типа жилья разработана своя программа. Например, условия предоставления, процентные ставки по ипотечному кредиту на приобретение новостройки могут сильно отличаться от условий и процентных ставок по кредиту на приобретение квартиры на вторичном рынке. А от процентной ставки зависит сумма кредита, которую вы сможете получить в банке.

Также вам необходимо определиться с тем, каким образом вы сможете подтвердить свой доход. Разумеется, если вы работаете в госучреждении или в крупной компании и получаете исключительно «белую» зарплату и не имеет каких-либо дополнительных доходов, то задумываться не о чем. Ваш доход будет равен доходу, указанному в справке 2-НДФЛ.

А вот если ваш доход на основном месте работы существенно отличается от суммы, указанной в ведомости на получение заработной платы, а также вы имеете дополнительный доход. Например, от сдачи жилья в аренду или какой-либо гонорар за написание литературных произведений, то в данном случае, прежде чем обращаться в банк для расчета суммы кредита, вам необходимо, во-первых, уточнить у руководителя предприятия, какую сумму реальной заработной платы он укажет в справке о доходах по форме банка (подавляющее число банков допускают такую форму справки, а не только 2-НДФЛ). Во-вторых, подготовить все документы, подтверждающие получение вами дополнительного дохода. Это могут быть и документы, которые подтверждают ваш доход косвенно. Например, не декларацию о доходах, полученных от сдачи жилья в аренду, а договор коммерческого найма, не выписка по счету в банке, на который поступили суммы, полученные за написание литературного произведения, а договор с издательством и т. д.

Придя в банк с этими документами, вам будет легче определить, какую максимально возможную сумму вы сможете получить в качестве кредита, а сравнивая условия и требования различных банков, вы сможете выбрать тот, который будет учитывать все ваши доходы, несмотря на то, что они не подтверждены справкой 2-НДФЛ. Ведь не все банки принимают к рассмотрению доходы, неподтвержденные Справкой по форме 2-НДФЛ. Также далеко не все банки готовы при расчете суммы кредита принимать во внимание дополнительные доходы.

Для того, чтобы выбрать банк с наиболее подходящими для себя условиями, на встрече с ипотечным консультантом вам необходимо получить ответы на несколько вопросов.

1. Под какой процент вы сможете получить ипотечный кредит в данном банке?

При этом вам нужно будет сообщить ипотечному консультанту, какое именно жилье вы собираетесь приобрести, потому что процентные ставки на приобретение разных видов жилья могут различаться. Например, процентные ставки по кредиту, предоставляемому на приобретение квартиры на первичном рынке, отличаются от процентных ставок по кредитам на приобретение квартиры на вторичном рынке или на приобретение жилого дома.

2. Какую максимальную сумму вы можете получить, обратившись в данный банк?

Сумма кредита зависит от многих факторов. Во-первых, на какой максимальный срок вам может быть предоставлен кредит, что в свою очередь зависит от того, какой максимальный срок предоставления ипотечных кредитов установлен в данном банке и каков максимальный возраст заемщиков. Одни банки предоставляют кредит с исполнением обязательств по достижении пенсионного возраста. Другие же допускают, что выплаты по кредиту могут осуществляться заемщиком и по достижении им пенсионного возраста. Во втором случае срок, на который может быть предоставлен кредит, будет больше, следовательно, и сумма кредита будет выше.

Также, сумма кредита будет зависеть от того, будут ли учтены при расчетах ваши дополнительные доходы, будет ли рассматривать банк доходы, не подтвержденные справкой 2-НДФЛ, а подтвержденные только справкой по форме банка, а также какую форму подтверждения дополнительных доходов требует банк.

3. Какой минимальный первоначальный взнос вы должны сделать?

В одном банке это может быть 10 % от стоимости приобретаемой квартиры, в другом – 15 %, а в третьем, и все 20 %.

Если вы планируете использовать ипотечный кредит на приобретение квартиры в новостройке, то первоначальный взнос может быть и 30 %, в зависимости от степени готовности объекта, а также от политики банка.

Если вы индивидуальный предприниматель, то в некоторых банках от вас потребуют внести до 50 % от стоимости приобретаемой квартиры.

4. Какую минимальную сумму может предоставить банк в качестве ипотечного кредита?

Ответ на этот вопрос будет небезынтересен вам в том случае, если у вас есть в наличии почти вся необходимая сумма для приобретения жилья, и вы обращаетесь в банк, что бы добрать недостающую сумму.

Всего несколько лет назад минимальная сумма, которая могла быть предоставлена в качестве ипотечного кредита составляла 600 000 – 700 000 рублей. С суммой ниже банки просто не желали связываться и предлагали оформить потребительский кредит. Как правило, процент по потребительскому кредиту значительно отличается от процента по ипотечному, и сам займ становится дороже. В данной ситуации существуют банки, которые готовы предоставить ипотечный кредит с низкой процентной ставкой даже в том случае, если вам недостает для приобретения жилья всего 50 000 рублей.

Но если вы берете небольшую сумму в банке в качестве ипотечного кредита, то тут сразу следует интересоваться размером дополнительных расходов, например, оценка, и страхование. Не «съедят» ли вашу экономию на процентах дополнительные расходы, связанные с оформлением ипотечной сделки. Или может быть выгоднее оформить потребительский кредит, с более высокой процентной ставкой, но без дополнительных расходов.

5. Каков размер дополнительных расходов? С какими оценочными и страховыми компаниями сотрудничает банк и каков размер их тарифов?

Если банк работает с несколькими оценочными и страховыми компаниями, то у вас будет выбор. Как правило, вы не можете привлекать иные оценочные и страховые компании. И если к оценщику вы обращаетесь один раз, чтобы получить Отчет об оценке предмета залога (приобретаемого вами жилья), то со страховой компанией вам необходимо будет общаться на протяжении всего периода кредитования, ежегодно внося страховые суммы. Согласно закону об ипотеки. страхование является обязательным элементом в процедуре оформления ипотеки.

Хочу отметить, что некоторые банки берут на себя расходы по проведению оценки рыночной стоимости предмета залога. Для заемщика это дополнительная экономия собственных средств.

6. Возможно ли использовать материнский капитал?

Если вашей семьей получен сертификат на материнский (семейный) капитал, и вы планируете потратить эти средства на улучшение жилищных условий, то вам не безынтересно будет узнать, сможете ли вы использовать эти средства на оплату ипотечного кредита?

Как правило, большинство банков принимают средства материнского капитала на погашение уже оформленного ипотечного кредита в качестве досрочного погашения. Однако не все банки до на стоящего времени принимали средства материнского капитала на оплату первоначального взноса. В связи с тем, что возможности использования материнского капитала были расширены в 2015 году (теперь использовать эти средства можно и на уплату первоначального взноса при покупке квартиры в ипотеку, даже в том случае, если ребенку не исполнилось еще трех лет), думаю, список банков, принимающих средства материнского капитала в качестве первоначального взноса, будет расширен.

7. Каков срок рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита, сколько времени действует решение банка о выдаче ипотечного кредита и что делать, если этот срок истечет, а вариант покупки не будет еще найден?

Как правило, срок рассмотрения заявки на предоставление ипотечного кредита составляет от 2-х до 5-ти дней. При условии, что все документы, заемщика, необходимые банку, будут предоставлены в срок при подаче заявки. Однако если вы являетесь индивидуальным предпринимателем или владельцем бизнеса, то срок рассмотрения вашей заявки на предоставление ипотечного кредита для вас может быть увеличен. Это связано с тем, что банк, рассматривая вас как заемщика, должен будет по сути дела оценить ваш бизнес, и риски в сфере вашей деятельности.

Что касается срока, в пределах которого будет действовать решение банка о предоставлении вам ипотечного кредита, то он может составить от 3-х до 5-ти месяцев после принятия такого решения. До истечения этого срока вам необходимо будет подобрать вариант жилья для покупки, соответствующий требованиям банка, подготовить пакет документов (или получить эти документы от продавцов) для банка на объект недвижимости, заключить договор с оценщиком и получит от него Отчет об оценке данного предмета залога. И все эти документы предоставить в банк.

Как правило, если вы не успеете подобрать вариант покупки и предоставить в банк документы до истечения срока действия решения банка на предоставление вам ипотечного кредита, вам необходимо будет заново собирать весь пакет документов, в том числе и подтверждающих вашу платежеспособность и подавать новую заявку в банк на предоставление ипотечного кредита. Однако некоторые банки требуют предоставить только новую справку о доходах и продлевают срок действия решения о предоставлении ипотечного кредита еще на один месяц.

8. Какова процедура возврата ипотечного кредита?

Вас, конечно, должно интересовать, какие способы погашения кредита существуют в данном банке. Как правило, все банки вам могут предложить оплату кредита путем внесения денег в кассу банка. А есть ли другие способы, например, через платежные терминалы или при помощи интернет-банка. Ответ на этот вопрос особенно важен в том случае, если ваша работа связана с командировками.

9. Возможно ли досрочное погашение кредита? Возможно ли частичное досрочное погашение кредита?

Ответ на этот вопрос особенно актуален, если вы оформляете кредит на максимальный срок, что бы сумма платежей не была для вас обременительной в случае потери работы или других непредвиденных обстоятельств, а погашать кредит вы планируете большими суммами. Или вы купили квартиру в ипотеку, а на продажу вами выставлен дачный участок и после продажи этого участка вы планируете полностью рассчитаться с банком.

Вам следует узнать в банке, предусмотрен ли какой-либо мораторий на досрочное погашение ипотечного кредита, то есть в течение какого времени вы не можете досрочно погасить кредит, или вы имеете право вернуть кредит на следующий же день, оплатив при этом проценты только за один день пользования денежными средствами.

Как происходит частичное досрочное погашение кредита? Возможно ли произвести досрочное погашение в любой день месяца или необходимо ждать определенного числа и подавать заявку на частичное досрочное погашение кредита за неделю или за месяц до списания? Если банк готов списать сумму, внесенную вами для досрочного погашения в день вашего обращения в банк и для этого не нужно ждать недели, то это дает вам экономию на процентах.

То же самое касается и возможности при частичном досрочном погашении переоформить график платежей таким образом, что бы сократился срок, а не сумма ежемесячных платежей. В этом случае вы опять будете иметь возможность сэкономить на процентах.

10. Чем ограничены ваши права в связи с тем, что жилье, приобретенное вами в ипотеку будет находиться в залоге у банка? То есть, кто может быть зарегистрирован в квартире без согласия банка, а так же возможно ли сделать ремонт в приобретенной квартире и др.

Если вы планируете прописаться в квартире сами, а также прописать в ней членов своей семьи, то обычно это не является проблемой, а вот если вы собираетесь прописать в квартиру кого-либо из родственников, например брата или сестру, даже временно, то здесь вам может понадобиться согласие банка, так как он является залогодержателем данной квартиры. Чтобы не попасть в такую ситуацию, вам необходимо внимательно ознакомиться с ограничениями, которые накладывает на вас банк как залогодержатель квартиры.

11. Возможно ли продать залоговую квартиру, не выплатив платеж по кредиту в полном объеме?

Так как ипотечный кредит оформляется на длительный срок и может составлять даже 30 лет, то этот вопрос я считаю очень важным, даже если вы в данный момент и не планируете продавать квартиру, а намерены прожить в ней всю свою оставшуюся жизнь.

У вас может возникнуть потребность в переезде или в обмене меньшей квартиры на большую, или просто с наступлением очередного кризиса вам будет очень сложно выплачивать платежи по кредиту и единственным выходом для вас будет являться продажа данной квартиры и покупка меньшей по стоимости. Впрочем, причины не важны. Главное, еще до заключения договора с банком, вам необходимо узнать, как может быть решена данная проблема.

Чем больше вариантов – тем лучше.

12. Какие санкции наложит на вас банк в случае, если у вас будет просрочка по кредиту или вы вообще не сможете выплачивать кредит?

Конечно, вам может показаться, что глупо задавать такие вопросы в тот момент, когда вы обращаетесь в банк, чтобы получить кредит и хотите доказать свою платежеспособность. Однако договор на ипотечный кредит заключается на очень длительный срок и в вашей жизни могут произойти такие события, о которых вы сейчас даже не можете и подумать. Поэтому вы должны знать заранее, как поведет себя банк в случае, если у вас возникнут проблемы с выплатой кредита: пойдет ли навстречу и разрешит продать квартиру с невыплаченной ипотекой, возможно ли будет при переоформлении квартиры перевести долг по кредиту на другое лицо, возможно ли будет рефинансировать кредит, увеличив срок и уменьшив сумму платежей, возможно ли будет воспользоваться кредитными каникулами и т. д.

Ответ на этот вопрос считаю важным еще и по той причине, что вам необходимо при заключении договора с банком знать с кем вы имеете дело. Насколько категоричен ваш банк, не закабалят ли вас штрафные санкции банка так, что вы, допустив одно нарушение договора, до конца дней своих будете выплачивать штрафы и пени.

 

Собираюсь приобрести квартиру в ипотеку. Что нужно сделать сначала – получить кредит или найти квартиру и собрать документы? Будет ли банк рассматривать мою заявку, если на квартиру, которую собираюсь приобрести не готовы документы?

Сначала получить одобрение банка на получение кредита, потом – подбирать квартиру для покупки.

Документы на квартиру при подаче заявления на предоставление ипотечного кредита не требуются.

Прежде чем подбирать квартиру для покупки вам необходимо узнать, какую сумму кредитных средств вы можете получить от банка. Для этого нужно собрать документы, которые требуются, что бы банк рассмотрел вас как заемщика и рассчитал бы для вас возможную сумму кредита.

Срок рассмотрения заявления на предоставление ипотечного кредита в разных банках несколько отличается, но в среднем занимает от трех до десяти дней.

На этапе рассмотрения вас как заемщика нет необходимости подавать документы на квартиру, которую собираетесь приобрести за счет кредитных средств, даже нет необходимости в том, что бы определиться с покупкой. Для этого у вас будет еще достаточно времени после принятия банком положительного решения по вашей заявке. Для подбора объекта недвижимости и подготовки документов банки дают в среднем три – четыре месяца после одобрения.

Единственное, с чем вам необходимо будет определиться до подачи заявки в банк, это какой тип недвижимости вы будете приобретать – квартиру или дом. И если квартиру, то на первичном (новостройка, квартира у строительной организации, договор долевого участия в строительстве) или на вторичном рынке (право на квартиру зарегистрировано, собственник – частное лицо, и не имеет значения, что квартира без отделки, договор купли-продажи).

От того, на покупку чего (квартиры или дома) и на каком рынке (первичном или вторичном) вы собираетесь приобрести жилье, будет зависеть процентная ставка, а, следовательно, и максимально возможная сумма вашего кредита.

 

Каков план действий при покупке квартиры с использованием ипотечного кредита?

План действий такой:

– определяетесь с тем, что будете покупать: дом, дачу, квартиру в новостройке или квартиру на вторичном рынке;

– определяетесь с банком, в который будете подавать документы. Например, в одном банке более выгодные условия для приобретения квартиры на вторичном рынке, а в другом, аккредитовано большое количество строительных компаний, и именно здесь для покупателей квартир этих компаний предлагаются выгодные условия;

– собираете документы, подтверждающие вашу платежеспособность, и другие, которые требует именно выбранный вами банк;

– получаете одобрение банка;

– подбираете объект для покупки;

– оформляете предварительный договор купли-продажи с выплатой аванса с продавцом, в котором оговариваете все условия предстоящей сделке и подробно расписываете порядок расчетов; в договоре обязательно указываете, что платеж по этому предварительному договору, назовете вы его авансом или задатком, возвращается покупателю и договор расторгается без штрафных санкций в случае, если приобретаемая квартира не устроит банк, как предмет залога.

– готовите пакет документов на квартиру для банка (вернее готовит этот пакет документов продавец, а вы ему помогаете, или контролируете его (кому как нравится); в том числе заключаете договор с оценочной компанией на оценку. Оценочная компания должна быть только из списка банка.

– предоставляете в банк пакет документов на квартиру и акт оценки;

– после рассмотрения документов на квартиру банком оформляете договор купли-продажи квартиры, одновременно заключая с банком кредитный договор;

– вместе с продавцом подаете документы на государственную регистрацию (срок регистрации по ипотечным сделкам – 5 рабочих дней);

– после проведения государственной регистрации и получения Свидетельства о государственной регистрации права на приобретенную квартиру на свое имя (с обременением в пользу банка) обращаетесь в банк для проведения окончательного расчета с продавцом (на счет продавца, или продавец получает право изъять деньги из банковской ячейки, которые были заложены при подписании договора купли-продажи);

– через несколько лет выплачиваете кредит; на основании документов, полученных из банка, регистрационная служба снимает обременение, и вы получаете повторное свидетельство о праве собственности на квартиру, но уже без обременения.

 

Собираюсь оформить ипотечный кредит и приобрести квартиру в ипотеку. От чего будет зависеть сумма кредита, которую мне предоставит банк. Или я могу выбрать любую квартиру и получить в банке такую сумму, которая мне нужна для покупки?

Конечно, не любую сумму, которую пожелаете вы можете получить в банке на покупку квартиры в ипотеку, даже если у вас работа стабильная и всю свою зарплату вы готовы тратить на погашение кредита. Банк всегда будет действовать в соответствии с действующим законодательством РФ. У банка тоже есть инструкции, нарушая которые, он может лишиться лицензии. Например, если вы готовы недоедать, и все 90 %, а то и 100 % своей зарплаты тратить на погашение кредита, банк вам этого позволить не может, так как не имеет права загнать вас в такую кабалу.

Некоторые банки не допускают, чтобы сумма вашего ежемесячного платежа превышала 60 % вашего дохода. Другие производят расчеты, учитывая количество иждивенцев и размер минимального прожиточного минимума, а также ежемесячные расходы заемщика.

Вы же получив кредит, можете самостоятельно увеличить сумму ежемесячных платежей, внося дополнительные денежные средства для погашения вашей задолженности перед банком. Тем самым сможете погасить кредит ранее указанного в договоре срока и сэкономить на процентах.

 

Собираюсь приобрести квартиру в ипотеку. Какие дополнительные расходы, связанные с оформлением кредитного договора и сделки купли-продажи квартиры мне предстоят?

При оформлении ипотечной сделки существует ряд расходов, которые являются обязательными, но часто не учитываются заемщиками. Некоторые из них являются постоянными, а некоторые зависят от срока кредитования, размера ипотечного кредита, количества заемщиков, возраста заемщиков; типа жилья.

Это следующие расходы:

– Комиссия банка за рассмотрение заявки на выдачу кредита, за выдачу кредита наличными, за повторное рассмотрение заявки. В большинстве банков такие комиссии отсутствуют. Однако встречаются банки, в которых о таких комиссиях не говорится открыто, однако они существуют. Например, иногда при получении денег из кассы банка, Вы можете получить сумму несколько отличную от той, за которую расписались в договоре.

– Нотариальные расходы, связанные с оформлением согласий супругов на покупку и залог, а также оформление доверенностей на подачу документов на государственную регистрацию. Доверенности оформляются по желанию покупателя, если он желает, что бы документы на регистрацию за него сдал риэлтор или юрист.

– Оплата за аренду банковской ячейки, если расчеты производятся с использованием банковской ячейки.

– Оценка объекта недвижимости, передаваемого в залог банку. Обязательные расходы.

– Страхование предмета залога (квартира, дом, гараж и т. д.) от уничтожения и повреждения. Этот вид страхования является обязательным.

Иногда банки при заключении кредитного договора требуют, что бы заемщик застраховал свою жизнь и трудоспособность, а также требуют страхования титула (страхование от риска утраты права собственности).

Страхование предмета залога (жилья) и страхование жизни и трудоспособности осуществляется на весь период страхования. Полисы оформляются ежегодно. Суммы взноса в страховую компанию рассчитываются в зависимости от остатка задолженности по кредитному договору. Что касается риска утраты права собственности на жилье (страхование титула), то некоторые банки требуют страховать его на весь период ипотечного кредитования, а другие на период три года (срок исковой давности).

Страхование жизни и трудоспособности не является обязательным. Однако банки рассчитывают процентную ставку по кредиту с учетом того, что ваша жизнь и трудоспособность застрахованы. В случае вашего отказа от данного вида страхования, не исключено, что процентная ставка по кредиту будет увеличена.

Производить оценку залога (приобретаемой недвижимости), а так же оформлять договор страхования вы можете только в компаниях-партнерах банка, а не в любых, имеющих разрешение на данный вид деятельности или лицензию.

 

Имею долю квартиры в Ростове, в ней же и зарегистрирована. Сейчас живу и работаю в Москве. Хочу приобрести квартиру в ипотеку. Могу ли я подать документы на получение кредита в Москве или нужно обращаться в банк по месту постоянной регистрации?

Можно по месту регистрации. А можно по месту работы.

Такая ситуация встречается достаточно часто, когда место постоянной регистрации находится в одном городе, а место трудовой деятельности – в другом. Раньше обязательным условием для банка при подаче документов на получение ипотечного кредита было наличие постоянной регистрации в регионе, в котором расположен банк.

В данный момент это требование для многих банков не обязательно. Главное, чтобы вы имели постоянную регистрацию на территории Российской Федерации, а также вы должны проработать на последнем месте работы не менее шести месяцев. Но это требования для всех заемщиков одинаково. Некоторые банки также требуют, чтобы заемщик проживал именно там, где он планирует приобрести жилье не менее шести месяцев, то есть нужно предоставить документ, подтверждающий временную регистрацию по месту нахождения приобретаемой недвижимости.

Однако для банка отсутствие у вас постоянной регистрации по месту приобретения объекта недвижимости это определенные риски. В этом случае банк может потребовать более существенный первоначальный взнос, а также может предоставить ипотечный кредит по более высокой процентной ставке.

Если вы хотите приобрести недвижимость по месту трудовой занятости, лучше обращаться в банк, находящийся в городе, в котором вы работаете. Так банку легче будет проверить вашу платежеспособность.

Если вы планируете приобрести недвижимость по месту постоянной регистрации, то желательно подать заявление на предоставление ипотечного кредита в банк по месту нахождения объекта недвижимости. Так банку легче проверить объект залога, то есть приобретаемую вами недвижимость. Да и сделка будет проводиться и регистрироваться по месту нахождения объекта недвижимости.

Конечно идеальный вариант, когда банк имеет несколько отделений, и в городе, в котором вы работаете, и в городе, в котором приобретаете недвижимость.

Тогда подать документы на получение ипотечного кредита вы можете по месту работы, не тратя время на поездки в другой город, а документы на приобретаемый объект недвижимости предоставить в отделение этого же банка по месту нахождения этого объекта. Документы, подтверждающие одобрение выдачи вам ипотечного кредита, придут в это отделение по электронной почте из отделения банка, в котором было принято решение о выдаче вам ипотечного кредита.

 

Пять лет назад приобрела квартиру в ипотеку. На данный момент выплачена половина суммы долга. Сейчас возникла потребность продать квартиру. Как это сделать, если квартира в залоге у банка?

Если вы приобрели квартиру в ипотеку, это не значит, что вы обязаны проживать в ней пожизненно, по крайней мере до тех пор, пока не выплатите кредит. Вы не раб свой квартиры. И при необходимости у вас есть возможность продать квартиру, находящуюся в залоге у банка.

Причины могут быть разными: невозможность платить по кредиту, или переезд в другой город, или смена работы и необходимость переехать в другой микрорайон.

Главное, что вы должны знать, это то, что оформить продажу квартиры, находящейся в залоге у банка, вы можете только с согласия банка, так как в соответствии с законом об ипотеке, заемщик – собственник квартиры, не имеет права в полной мере распоряжаться этой квартирой до момента полного погашения кредита, то есть не имеет права продавать, менять, дарить заложенную квартиру без согласия банка.

Поэтому, первое, что вы должны сделать – это получить письменное согласие банка на продажу своей квартиры. Некоторые банки неохотно дают такое согласие. Так как если вы платили вовремя и являлись для банка образцовым заемщиком, банку не очень хочется терять такого заемщика и искать другого для того, что бы пристроить свои деньги. Ведь для банка деньги – это товар, а плата за товар – процент по кредиту.

В банке вам могут предложить сначала погасить оставшуюся часть долга, потом снять обременение в регистрационной службе, потом оформить сделку. Такая сделка ничем не будет отличаться от обычной сделки купли-продажи.

Главный вопрос здесь – где взять деньги для погашения кредита. Оставим за скобками обращение к знакомым и родственникам.

Если ваш банк настаивает на такой схеме, то вам необходимо будет либо взять потребительский кредит для того, чтобы погасить свой долг по ипотечному кредиту. А после продажи квартиры погасить потребительский кредит деньгами, полученными от продажи. Получить потребительский кредит в большом размере при наличии кредита ипотечного, не просто, но возможно.

Другой вариант. Вам необходимо найти покупателя на свою квартиру с наличными деньгами. Получить от него по расписке или по договору займа сумму, необходимую для погашения вашего ипотечного кредита. После вы вносите эту сумму в банк для досрочного погашения кредита. После списания денег и закрытия кредита, вы получаете закладную с отметкой банка об исполнении вами обязательства по кредиту, или с сотрудником банка отправляетесь в регистрационную службу для того, что бы снять обременение с квартиры и получить повторное свидетельство на квартиру без отметки об обременении.

После этого оформляете сделку купли-продажи со своим покупателем, получаете оставшуюся сумму за продаваемую квартиру, или же эта сумма закладывается в банковскую ячейку до окончания регистрации перехода права к покупателю). Договор купли-продажи подписываете с одновременным гашением долга по договору займа.

Теперь рассмотрим вариант, когда банк дает письменное согласие на продажу залоговой квартиры.

Вы получаете согласие банка на продажу. Находите покупателя. Подписываете с ним договор купли-продажи квартиры (Квартира еще в залоге у банка). Далее производится регистрация права собственности покупателя на эту квартиру с обременением. (Срок регистрации – пять рабочих дней, такой же, как и срок регистрации при ипотеке). Теперь квартира находится в собственности вашего покупателя, но она находится в залоге у банка. А должником по кредиту остаетесь вы.

Далее вы (продавец) гасите средствами покупателя свой долг по кредитному договору. Банк выдает вам закладную с отметкой о том, что обязательства по кредиту исполнены и регистрационная служба снимает обременение и выдает покупателю Свидетельство о праве собственности на квартиру уже без отметки об ипотеке.

После этого вы получаете разницу между суммой продажи и суммой вашего долга по кредитному договору.

Следующий вариант.

После получения согласия банка на продажу квартиры, вы подписываете со своим покупателем договор купли-продажи.

Сумма задолженности по кредитному договору перечисляется покупателем на счет банка, оставшаяся сумма, разница между ценой продажи и суммой задолженности, закладывается в банковскую ячейку, доступ к этим деньгам вы (продавец) получите только после регистрации перехода права собственности к покупателю и снятия обременения с квартиры.

Получив от покупателя сумму в размере задолженности по кредитному договору, вы получаете от банка закладную с отметкой о том, что обязательство по кредитному договору исполнено.

С договором купли-продажи и закладной вы вместе с покупателем обращаетесь в регистрационную службу. Там одновременно регистрируется снятие обременения на продаваемую квартиру, а также переход права от продавца к покупателю и право собственности покупателя. В результате покупатель получает свидетельство о государственной регистрации права на приобретенную квартиру без обременения.

А Вы получаете в банке из ячейки оставшуюся часть денег – разницу между ценой квартиры и долгом по кредиту. Причем цену квартиры устанавливаете только вы. Это договорная рыночная цена. На эту цену никак не может влиять банк, не смотря на то, что квартира находится в залоге у банка.

Еще один вариант.

Для того, чтобы воспользоваться этой схемой, необходимо, что бы покупатель был одобрен этим же банком в качестве заемщика. Кредит, предоставляемый банком, должен быть ипотечный, и суммы этого кредита в совокупности с собственными средствами покупателя-заемщика было бы достаточно для приобретения вашей квартиры.

После того как ваш покупатель одобрен банком как заемщик, вы (продавец-заемщик прежний), банк и покупатель (заемщик) подписываете одновременно договор купли-продажи квартиры и соглашение о переходе долга по ипотечному кредиту от вас (продавца) к покупателю. Происходит замена должника. И теперь уже ваш покупатель становится обязанным погасить долг по ипотечному кредиту, а вы освобождаетесь от обязательства по кредитному договору и получаете оставшуюся сумму – разницу между ценой продажи и долгом по кредитному договору.

 

Семь лет назад приобрела квартиру в ипотеку. Сейчас возникла возможность погасить кредит досрочно. Как погасить кредит досрочно и как снять обременение с квартиры, какие документы для этого нужны?

Для того, чтобы погасить кредит досрочно, вам необходимо обратиться в банк с заявлением о досрочном погашении кредита и с просьбой рассчитать точную сумму для досрочного погашения.

Известить банк о досрочном погашении вы должны будете заблаговременно, в срок от одного дня до тридцать дней до планируемой даты списания денежных средств, в зависимости от банка, с которым у вас заключен кредитный договор.

Получив расчет, вы должны внести необходимую сумму в кассу банка. Также вам необходимо написать заявление о списании внесенных вами денежных средств в счет досрочного погашения кредита. Если вы этого не сделаете, то внесенные вами деньги могут так и остаться лежать на счете, а платежи будут производиться согласно вашего графика платежей. В конце концов внесенных вами денег окажется недостаточно, чтобы погасить кредит, так как набегающие проценты съедят большую часть внесенной вами суммы.

После списания вашего долга и закрытия кредита (обычно списание денег в счет досрочного погашения происходит в день списания денежных средств, определенный графиком платежей), вам необходимо снять обременение с квартиры в Управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, так как ваш долг погашен. Обременение в вашем случае – ипотека.

Обременение не снимается автоматически. Конечно, этим должен заниматься банк, но на практике приходится бегать собственникам.

В соответствии со ст. 25 «Погашение регистрационной записи» Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным предоставлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление других документов не требуется».

Исходя из вышесказанного, для того, чтобы снять обременение и иметь полное право распоряжаться своей собственностью – квартирой, вам (залогодателю) необходимо вместе с представителем банка представитель залогодержателя), действующем по доверенности от банка, обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в отдел регистрации прав с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Возможен второй вариант. Банк выдает вам закладную с отметкой о том, что вами (залогодателем) выполнены обязательства по договору потеки и кредит погашен. Вы обращаетесь в Управление Федеральной службы государственной регистрации и подаете заявление о погашении регистрационной записи и прикладываете к нему закладную с отметкой банка.

На основании заявления и документов, подтверждающих исполнение вами обязательств по кредитному договору, обеспечением по которому была ваша квартира, Управление Федеральной службы государственной регистрации погасит запись об ипотеке в течение трех дней. Если вы планируете получить Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру без обременения, то вам необходимо будет написать заявление о повторной выдаче свидетельства и заплатить госпошлину за его выдачу – 350 рублей. Снятие обременения – бесплатно.

 

Собираюсь продать квартиру, которую ранее приобрела в ипотеку. Кредит еще не выплачен. Квартира находится в залоге у банка. Должна ли я согласовывать с банком цену продажи? Влияет ли на цену то, что квартира была приобретена в ипотеку и в данный момент находится в залоге у банка?

В соответствии с законодательством с банком-залогодержателем вы обязаны согласовать сам факт продажи залогового жилого помещения. Банк не имеет права устанавливать продажную цену предмета залога или каким-либо образом влиять на нее.

Цена, за которую вы планируете продать свою квартиру, может регулироваться только рынком. Цена согласовывается только с покупателем. Та сумма, за которую покупатель готов приобрести вашу квартиру и будет являться ее ценой.

Будет ли влиять на цену то, что квартира находится в залоге у банка? Это зависит от многих факторов, во-первых, какие возможности предоставляет банк для продажи залоговой квартиры. Конечно, если банк требует сначала погасить кредит, а потом оформлять сделку купли-продажи, то ваши шансы найти покупателя, имеющего на руках наличные деньги и готового отдать большую сумму своих денег вам под расписку для погашения долга по ипотечному кредиту, невелики. И так как на рынке есть другие интересные предложения, вам необходимо будет чем-то привлечь покупателя. А привлекаются покупатели в основном заниженной ценой.

Во-вторых, это зависит от ситуации на рынке и ценности вашего объекта для рынка: насколько велик спрос вообще на недвижимость и насколько велик спрос на квартиры именно с такими характеристиками, насколько много на рынке квартир именно с такими характеристиками?

Поэтому, если вы продаете квартиру в обычной панельке в спальном районе, где продается много таких же квартир, в период с низким уровнем спроса, то опять же нужно понижать цену, так как приобретая вашу квартиру, покупатель изначально видит документы на квартиру с обременением, что его может не очень радует, потом вносит деньги, а после получает подтверждение о снятии обременения. Да и вся эта схема может показаться покупателю сложной и рискованной.

Но если на ваш объект недвижимости есть спрос, но мало предложений на рынке, и продаете вы квартиру в сезон, и банк лоялен и предлагает несколько схем для оформления продажи, то в цене вы ничего не потеряете.

Для некоторых покупателей преимуществом будет являться то, что вы приобретали квартиру в ипотеку. Значит, банк проверил историю квартиры, ведь не стал бы он выдавать кредит под залог квартиры, которая имеет проблемные документы.

 

Купил квартиру в ипотеку. В данный момент платить по кредиту не могу. Имеет ли банк право забрать у меня эту квартиру, если она является моим единственным жильем?

Может ли банк забрать у вас квартиру в случае, если вы не будете платить по кредиту? Конечно может. Согласно российского законодательства, а именно ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса «Взыскание… не может быть обращено на имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности…, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».

Как правило, взыскание на единственное жилье должника не допускается. Однако ипотечные квартиры являются исключением из этого правила.

 

Продаю квартиру Покупателю-ипотечнику. Деньги за проданную квартиру будут зачислены банком покупателя на мой счет. Какой процент я должен буду заплатить банку при снятии этих денег со счета? И могу ли я получить их наличными?

Снятие денег со счета при ипотечной сделке производится без комиссий.

При снятии денег, зачисленных на ваш счет в качестве оплаты за проданную квартиру, приобретенную покупателем за счет кредитных средств банка, какие-либо комиссии за снятие денег со счета платить не нужно. Сумма, поступившая на ваш счет по ипотечной сделке, может быть снята вами со счета в полном объеме сразу же после зачисления.

Для того, чтобы вы могли снять деньги в день зачисления на ваш счет, которое производится после предоставления в банк Свидетельства о государственной регистрации права на имя покупателя, необходимо за день или два (зависит от регламента банка) сообщить кредитному инспектору вашего покупателя о своем желании получить наличные деньги. Это связано с тем, что не всегда в банке может быть необходимая сумма денег.

Вы открываете счет в банке, в котором осуществляется оформление кредита покупателем, после предоставления подтверждения о проведении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю банк осуществляет зачисление денег, полученных покупателем для приобретения жилья на ваш счет, а далее вы идете в кассу банка и получаете наличные деньги.