Приобрела квартиру в ипотеку. Жить в ней не собираюсь. Обязана ли я прописаться в этой квартире, и могу ли произвести ремонт в квартире и сдавать ее в аренду?

Прописываться не обязательно.

Косметический ремонт вы можете сделать без согласования с банком. Перепланировка квартиры допускается только с разрешения банка и архитектуры.

Заключать договор аренды или коммерческого найма квартиры можно без согласования с банком, если в договоре с банком не указано иное.

Приобретя квартиру с использованием ипотечного кредита, вы не обязаны проживать и регистрироваться в этой квартире ни постоянно, ни временно.

Что касается ремонта квартиры, то, вам никто не запретит произвести ремонт в квартире, главное, чтобы этот ремонт не ухудшил потребительские качества квартиры, так как квартира до выплаты вами кредита находится в залоге у банка. Также вы не имеете права производить какую-либо перепланировку в квартире без согласия на то банка.

Даже для того, чтобы произвести незначительную перепланировку, например, совместить туалет с ванной, вам необходимо получить разрешение из архитектуры. А разрешение вы такое получите только в том случае, если предоставите письмо из банка с согласием на такую перепланировку.

Все свои действия, связанные с использованием квартиры, находящейся в залоге у банка, вы должны согласовывать с этим самым банком. Будь то перепланировка или сдача в аренду.

В соответствии со ст. 40 «Закона об ипотеке», залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование», но в законе существует оговорка: «если иное не предусмотрено договором». Поэтому чаще всего банки требуют согласования с ними действий по сдаче в аренду заложенного имущества.

Прочтите внимательно договор. В договоре, который вы заключили с банком, должно быть указано, при каких условиях вы можете сдать квартиру в аренду. Обычно эта фраза звучит так «заемщик не имеет права сдавать квартиру в аренду или вселять третьих лиц иначе, чем с согласия банка…». В некоторых случаях право сдавать квартиру в аренду и без согласия банка прописывается в самом кредитном договоре, но при этом либо процент по кредиту выше, либо, первоначальный взнос заемщика больше 50-70 % от стоимости квартиры.

Как правило, без согласия банка сдавать квартиру, находящуюся в залоге нельзя. Сдача в аренду предмета залога для банка дополнительные риски.

Конечно, на практике, я очень редко встречала людей, которые приобретя квартиру в ипотеку, что-либо согласовывали с банком. Как правило, никто не проверяет, как вы используете квартиру, приобретенную вами за счет ипотечного кредита. Главное, что бы платежи по кредиту вносили во время. Мои знакомые даже умудрились произвести перепланировку в квартире. И ни один сотрудник банка к ним не пришел. Так и выплатили кредит, и сняли обременение.

Однако, все хорошо, что хорошо кончается. А вот если вдруг при производстве работ по демонтажу кладовки на вас пожалуются соседи, или ваши квартиранты зальют соседей, а те в свою очередь подадут заявление в суд на возмещение ущерба, то в банке вас могут ожидать неприятности, так как вы нарушили условия договора, сдав предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка).

Гораздо хуже при возникновении страхового случая. Например, в квартире случился пожар. И так как в квартире проживали не вы, а ваши квартиранты, страховая компания, с которой вы заключили договор при оформлении договора купли-продажи квартиры, и оплачиваете ежегодно не маленькие деньги, откажет вам в выплате страховки, так как ни в банк, ни в страховую компанию вы не заявили о том, что будете сдавать квартиру в аренду.

Сдача квартиры в аренду – это дополнительные риски и для банка, и для страховой компании, потому что квартиранты, как правило, не относятся так же бережно к имуществу, как собственники. А если существуют дополнительные риски для страховой компании, то и оплата при страховании будет выше.

Риски также существуют и для вас. В случае, если ваш квартирант вам не платит и не выезжает из квартиры и вы обращаетесь в суд, чтобы получить плату за проживание и выселить его из квартиры, в суде возникнет вопрос, а каким образом вы заключили договор с вашим квартирантом, если банк не дал вам на то согласия.

Так что брать ли в банке разрешение на сдачу квартиры в аренду или не брать, решайте сами. Одно могу сказать, что делать это нужно, иначе в большинстве случаев вы нарушите договор, заключенный с банком.

 

Приобрела квартиру в ипотеку. Могу ли я прописать в эту квартиру свою маму и сестру с детьми?

Оформив договор купли-продажи квартиры, вы стали собственником квартиры. И не имеет значения, что квартира была приобретена за счет кредитных средств банка в ипотеку и сейчас находится в залоге у того самого банка. Собственник – вы. Банк – залогодержатель.

Следовательно, у вас при приобретении квартиры возникли те же самые права и обязанности собственника, как если бы вы приобрели бы квартиру за счет собственных, а не кредитных средств.

В некоторых случаях ваши права собственника могут быть ограничены условиями кредитного договора, но только в той его части, где делать что-либо вы можете с согласия банка. Например, продавать, сдавать в наем (но не всегда), производить реконструкцию и перевод в нежилой фонд и т. д.

Что касается прописки в квартире, находящейся в залоге у банка, то этот вопрос не имеет четкого ответа в Российском законодательстве. Некоторые банки в кредитном договоре запрещают прописку в залоговой квартире (что бывает крайне редко), некоторые разрешают прописку без согласия банка только собственнику-заемщику, некоторые разрешают прописку без согласия банка так же членам семьи собственника (дети, родители, супруг), а для прописки в квартиру других лиц, не являющихся членами семьи собственника-заемщика, например братьев, сестер и др. требуют согласование этого вопроса с банком.

Конечно, ограничения, наложенные на использование собственником залоговой квартиры, противоречат действующему законодательству РФ. В соответствии со ст 346 Гражданского кодекса РФ и ст.29 «Закона об ипотеке» залогодатель вправе использовать имущество, заложенное по ипотечному договору в соответствии с его назначением и по своему усмотрению. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Также согласие банка-залогодержателя на прописку даже членов семьи, а посторонних лиц тем более, могу потребовать работники паспортного стола, хотя это и противоречит действующему законодательству. Но так как четких правил насчет прописки в залоговой квартире нет, то тут каждый придумывает свою трактовку.

Можно, конечно, обратиться в суд, и оспорить данное требование. Но легче, конечно, получить согласие банка на прописку членов семьи. А вот если в банке вам откажут в этом, тогда можно и в суд пойти. Но в моей практике таких ситуаций не было, банки никогда не отказывали в даче согласия на прописку членов семьи собственника.

В вашей ситуации, вам в первую очередь нужно внимательно еще раз прочитать подписанный вами договор с банком. Если в договоре указано, что при прописке кого-либо в квартиру вам необходимо получить согласие банка, обращайтесь в банк. Согласие банка на прописку мамы, вы получите без проблем, так как мама является членом вашей семьи. Вот с пропиской сестры и племянницы, сложнее.

В вашем случае, так как в квартиру вы планируете прописать несовершеннолетнего ребенка, дочь вашей сестры, в банке могут потребовать так же подписать обязательство выписать несовершеннолетнего ребенка в случае, если на заложенную квартиру будет наложено взыскание и ее необходимо будет реализовать для погашения долга по кредитному договору.

Такое обязательство чистая формальность, так как в соответствии с действующим законодательством при наложении взыскания на заложенное имущество вы и так обязаны выписаться и выписать всех членов семьи, невзирая на то, что среди них есть несовершеннолетние.

 

Приобрела квартиру в ипотеку. После вселения в квартиру оказалось, что рядом нет детского сада, сосед алкоголик, а одна из стен покрыта грибком, так как квартира угловая. Могу ли я расторгнуть договор с банком, или предъявить претензии банку, или не платить по кредиту?

Договор с банком расторгнуть не можете, банк исполнил свои обязательства по кредитному договору. Банк не несет ответственности за состояние квартиры.

Вы можете обратиться в суд и потребовать снижения цены или возмещения вам затрат на устранение недостатков квартиры (ликвидация грибка) от продавца квартиры.

Вы имеете право продать квартиру с согласия банка.

Расторгнуть договор с банком или предъявить банку претензии вы не можете, так как нет на то оснований. Банк выполнил перед вами свои обязательства – выдал вам кредит, согласно условий кредитного договора. А отвечать за состояние объекта недвижимости, который вы приобрели с использованием заемных средств, выданных банком, это не его забота.

Не платить кредит вы не можете. Даже если банк в счет вашего долга заберет у вас приобретенную квартиру, у вас все равно могут возникнуть проблемы. За то время, когда вы не будете платить по кредиту, у вас образуется не только просроченная задолженность, но также набегут штрафы, пени и т. д. На погашение всех долгов может не хватить суммы, вырученной от продажи квартиры, на что вы так надеетесь, тем более что продажа может быть произведена по очень низкой цене.

Кроме того, что у вас возникнет долг перед банком, вы еще испортите себе кредитную историю, и уже не сможете воспользоваться кредитными продуктами банков. Не сможете получить не только ипотечный кредит, но и другие виды кредитов, и не только в том банке, в котором у вас ипотечный кредит, но и во всех других.

Что вы можете сделать, так это предъявить претензии вашему продавцу по причине обнаружения скрытых недостатков в квартире. При этом алкоголик за стенкой к скрытым недостаткам никак относиться не может, а вот наличие грибка на стенке – это как раз и является скрытым недостатком, то есть тем, который не может быть обнаружен путем осмотра, а выявляется только вследствие проведения ремонтных работ.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель недвижимости, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае, когда имеет место существенное нарушение требований к качеству недвижимого имущества, как то обнаружение неустранимых недостатков…. Покупателю предоставляется право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Исходя из вышесказанного, вы имеете право обратиться в суд с иском к продавцу квартиры с требованием выплатить сумму, необходимую для проведения работ для устранения грибка на стене квартиры, либо можете пригласить ремонтно-строительную организацию, производящую такие работы, а продавцу предъявить требование оплатить понесенные вами расходы.

Второй вариант. Вы можете продать не понравившуюся вам квартиру, при этом скрытые недостатки при продаже нужно будет либо устранить, либо оговорить с покупателем, письменно зафиксировав то, что он предупрежден об этих недостатках и покупная цена, оговоренная между вами и покупателем, учитывает и недостатки квартиры.

Это необходимо сделать для того, чтобы впоследствии ваш покупатель не мог бы предъявить вам претензий по качеству квартиры.

Вы имеете право продать непонравившуюся вам квартиру, даже в том случае, если кредит вами не выплачен. Оформление такой сделки сложнее, чем если бы квартира не была в залоге, но все же это возможно.

Сообщаете в банк о том, что собираетесь продать квартиру. Получаете на то согласие банка. Необходимо, так как квартира находится в залоге у банка.

Покупатель выплачивает деньги за квартиру банку при заключении договора. Из этих денег часть средств идет на выплату ипотечного кредита, а остаток вам. Банк снимает обременение с квартиры, и покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру уже без обременения.

Возможен вариант, когда покупатель тоже получил одобрение на предоставление ипотечного кредита в этом же банке и суммы предоставляемого банком кредита достаточно для того, что бы приобрести вашу квартиру. В этом случае происходит замена лиц в обязательстве по кредитному договору, долг по ипотечному кредиту переходит на покупателя, который обязуется его погасить. Одновременно покупатель становится собственником квартиры с обременением.

 

Приобрел квартиру в ипотеку. Имею ли я право завещать эту квартиру своей дочери?

Безусловно, вы можете завещать квартиру, приобретенную в ипотеку, в том числе если кредит еще не выплачен и квартира находится в залоге у банка. И даже в том случае, если в договоре с банком прописано, что вам запрещено это делать до полной выплаты кредита.

В соответствии со ст. 37 «Закона об ипотеке» «Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны».

К вашей дочери в случае вашей смерти перейдут не только права (право владеть, пользоваться, распоряжаться квартирой), но и обязанности (обязанность платить по кредитному договору). В результате наследования, ваша дочь займет ваше место в кредитном договоре. В случае, если у вас на момент смерти будут какие-либо просроченные задолженности, то обязанность по их выплатам со штрафами и пенями тоже ляжет на плечи вашей дочери.

В случае, если при покупке квартиры в ипотеку вы застраховали не только квартиру (предмет ипотеки) от гибели и повреждения, что является обязательным, но также застраховали свою жизнь и здоровье, что является необязательным, у вашей дочери будет шанс погасить ипотечный кредит за счет страховых выплат.

 

Пять лет назад я приобрела в ипотеку квартиру. Кредит еще не выплачен. Имею ли я право подарить квартиру своей двадцатипятилетней дочери?

Да. Имеете право подарить своей дочери, но только с согласия банка (Залогодержателя).

В случае переоформления квартиры на имя вашей дочери, к ней перейдет обязанность по выплате ипотечного кредита.

Согласно ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена …лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно ст. 38 того же Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения…. Становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке.

Исходя из вышеперечисленного, вы можете подарить квартиру, приобретенную в ипотеку, своей дочери, но только в том случае, если получите на то согласие банка-залогодержателя.

В договорах об ипотечном кредите часто оговаривается запрет на дарение. На такую сделку банки идут неохотно. Это связано с тем, что при переоформлении заложенной квартиры на третье лицо, даже и члена семьи прежнего собственника-заемщика, банку, в случае, если платежи по кредиту не будут выплачиваться, будет сложнее, как показывает практика, обратить взыскание на заложенную квартиру.

Поэтому, в вашем случае, прежде чем обращаться в банк с просьбой разрешить подарить заложенную квартиру дочери, подать вашей дочери документы на получение ипотечного кредита в размере вашей оставшейся задолженности по кредитному договору. В случае, если банк одобрит ту сумму кредита, которая необходима для погашения имеющейся у вас задолженности, вы сможете получить от банка разрешение об отчуждении квартиры вашей дочери. Но в данном случае придется оформлять договор купли-продажи.

В результате, банк с вашей дочерью заключит новый кредитный договор, по которому будут получены денежные средства, направленные на погашение вашего кредита. Одновременно будет оформлен договор купли-продажи квартиры, в котором вы будете выступать в качестве продавца, а ваша дочь Покупателя.

Или после того как ваша дочь будет одобрена банком как заемщик, вы (продавец-заемщик прежний), банк и ваша дочь (заемщик) подписываете одновременно договор купли-продажи квартиры и соглашение о переходе долга по ипотечному кредиту от вас (продавца) к вашей дочери. Происходит замена должника.

Возможен ли такой вариант перевода долга при оформлении договора дарения. Не уверена. Так как ваша дочь будет производить выплаты по кредиту, предоставленному на приобретение жилья. Здесь нарушается принцип безвозмездности, характерная черта, отличающая договор дарения от других договоров.

В том случае, если вы оформите договор дарения без разрешения банка, то банк вправе по своему выбору потребовать признания сделки недействительной либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. В случае если вы по требованию банка не сможете сразу после получения такого требования выплатить всю оставшуюся сумму задолженности по кредитному договору, банк имеет право обратить взыскание на заложенную квартиру независимо от того, кому в данный момент принадлежит эта квартира, вам или вашей дочери.

 

Купила квартиру в ипотеку. Должна ли я платить налог на эту квартиру, если она находится в залоге у банка, и я не могу ею распоряжаться?

Независимо от того, что квартиру вы приобрели за счет ипотечного кредита и приобретенная вами квартира находится в залоге у банка, именно вы являетесь ее собственником. И, разумеется, обязаны платить налог на недвижимость.

Что касается ограничений, то ипотека действительно накладывает на вас некоторые ограничения на возможность распоряжаться квартирой. Вы можете ею распоряжаться (продавать, менять, дарить, в некоторых случаях сдавать в аренду), но только получив согласие банка.

 

Имею в собственности квартиру, которую приобрела в ипотеку. Кредит еще не выплачен. Месяц назад вышла замуж и сменила фамилию. Обязана ли я сообщать об этом банку, если платежи по кредиту вношу вовремя?

В соответствии со ст. 19 Гражданского кодекса РФ, «гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, включающим фамилию и собственное имя, а также отчество…Гражданин обязан принимать необходимые меры для уведомления своих должников и кредиторов о перемене своего имени».

Кроме того, что требование об уведомлении кредиторов об изменении фамилии, содержится в ГК РФ, во многих кредитных договорах также прописано это требование. В соответствии с кредитным договором, вы обязаны уведомить банк (кредитора) не только о смене фамилии, но также о смене своего статуса в случае заключения брака и создания семьи, о смене места работы и места жительства, смене телефона и др. Прочтите внимательно кредитный договор. В нем указан срок, в пределах которого вы обязаны уведомлять банк обо всех изменениях.

Поэтому вам необходимо обратиться в банк с заявлением о смене фамилии в связи с оформлением брака, к заявлению необходимо приложить копию Свидетельства о браке. Также в банке с вами будет заключено дополнительное соглашение к кредитному договору о смене фамилии в обязательстве.

 

При покупке жилья в ипотеку необходимо застраховать это самое жилье от риска утраты и повреждения. Могу ли я сам выбрать страховую компанию?

Да, вы можете сами выбрать страховую компанию, так же как можете сами выбрать оценочную компанию для проведения оценки предмета залога, но только в пределах того списка, который вам выдаст банк.

Каждый банк работает с небольшим числом страховых компаний, именно этим компаниям он доверяет. И если вы предоставите договор страхования объекта недвижимости, заключенный с компанией, которой нет в списке банка, банк этот договор не устроит.

 

Собираюсь снять квартиру для проживания. Хозяйка квартиры приобрела ее в ипотеку. И в данный момент квартира находится в залоге у банка. В случае, если хозяйка квартиры не сможет платить кредит, выселят ли меня из квартиры или я смогу проживать в ней до конца действия договора найма?

Собственник заложенной квартиры вправе сдавать ее в аренду без согласия банка (залогодержателя), если конечно это не запрещено договором с банком. Однако даже в этом случае, если собственник квартиры сдаст ее в аренду, а позже не сможет платить по кредиту, банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество. И вот в этом случае все договоры аренды, заключенные без согласия банка (залогодержателя), будут прекращены. И вам придется искать другую квартиру.

Из закона «Об ипотеке»: «В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество… все права аренды, …предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя…с момента вступления в законную силу решения суда об обращения взыскания на имущество…».

Поэтому, арендовать квартиру, находящуюся в залоге можно, но если вы собираетесь арендовать ее на длительный срок. Позаботьтесь о том, чтобы арендодатель предоставил вам письменное согласие банка (залогодержателя) на оформление договора аренды. В этом согласии должен быть указан срок, на который будет заключен договор.

Только в этом случае, даже если арендодатель (залогодатель) не сможет платить кредит банку и банк заберет квартиру в счет непогашенного кредита или она будет реализована, у вас будет возможность арендовать эту квартиру до конца срока действия договора найма.