Налог на недвижимость

Осенью этого года приобрел дом. Площадь дома 88 кв. м, стоимость по паспорту БТИ — 340 000 рублей, кадастровая стоимость — 1 300 000 рублей, кадастровая стоимость земельного участка — 1 520 000 рублей. Какой размер налога мне предстоит платить с 2015 года в связи с введением налога на недвижимость?

На жилой дом — 561 рубль 37 копеек.

На землю — 4 560 рублей

Всего за год — 5121 рубль 37 копеек.

В связи с введением налога на недвижимость, ставки налога и размер в денежном выражении изменятся в 2015 году. Пока эти изменения коснутся только некоторых регионов, в том числе Москвы и Московской области. Но к 2020 году на данную систему расчета налога перейдут все регионы.

До введения налога на недвижимость базой для исчисления налога на имущество являлась инвентаризационная стоимость. Инвентаризационная стоимость приравнивалась к номинальной стоимости на дату ввода дома в эксплуатацию, а далее каждый год уменьшалась на процент износа.

С 2015 года базой для расчета налога на недвижимость будет являться кадастровая стоимость объекта недвижимости. Кадастровая стоимость более приближена к рыночной стоимости недвижимости. И в зависимости от повышения цен на рынке жилья кадастровая стоимость будет тоже повышаться.

Если в вашей собственности нет другого недвижимого имущества, по которому вы уже получили льготу по уплате налога, то законом предусмотрено, что некоторое количество метров жилья не будет вообще облагаться налогом.

Для жилого дома — эта цифра 50 кв. м. То есть 50 кв. м вашего жилого дома не будет вообще облагаться налогом.

Ставка налога на жилые дома и квартиры в зависимости от кадастровой стоимости составляет:

• до 10 000 000 рублей (включительно) — 0,1 %;

• от 10 000 000 рублей до 20 000 000 рублей (включительно) — 0,15 %;

• от 20 000 000 рублей до 50 000 000 рублей (включительно) — 0,2 %;

• от 50 000 000 рублей до 300 000 000 рублей (включительно) — 0,3 %.

Ваш дом попадает в первую категорию, и ставка налога для вас составит 0,1 % от кадастровой стоимости жилого дома.

В соответствии со ст. 394 Налогового кодекса РФ ставка налога на землю не должна превышать 0,3 % от кадастровой стоимости для следующих видов разрешенного использования земель:

— земли сельхозназначения;

— земли под индивидуальное жилищное строительство;

— земли, предназначенные для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества.

Размер налога на землю исчисляется так:

Кадастровая стоимость участка (рубли) х ставку налога (%).

Таким образом, ваш платеж составит:

Налог на недвижимость:

1 300 000 рублей (кадастровая стоимость дома): 88 кв. м (площадь дома) = 14 773 рубля (кадастровая стоимость одного квадратного метра дома).

Не облагается налогом — 50 кв. м.

Подлежат налогообложению 88 кв. м - 50 кв. м = 38 кв. м.

Кадастровая стоимость 38 кв. м, подлежащих налогообложению:

38 кв. м × 14 773 рубля (кадастровая стоимость 1 кв. м дома) = 561 374 рубля (кадастровая стоимость 38 кв. м).

Рассчитаем сумму налога на недвижимость в денежном выражении, подлежащую уплате за год.

561 374 рубля (кадастровая стоимость 38 кв. м) × 0,1 % (ставка налога на недвижимость) = 561 рубль 37 коп.

Теперь рассчитаем земельный налог.

Так как дом расположен на земельном участке с видом разрешенного использования «Под индивидуальное жилищное строительство», то ставка налога — 0,3 % (налог является региональным и ставка может быть иной, в зависимости от региона, но не более 0,3 %).

1 520 000 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) × 0,3 % = 4 560 рублей.

Всего за дом с земельным участком вы заплатите в год:

561 рубль 37 копеек + 4 560 рублей 00 копеек = 5 121 рубль 37 копеек.

Получил в наследство гараж в гаражном кооперативе. Земля в аренде. Кадастровая стоимость гаража 220 000 рублей. Какую сумму в качестве налога на недвижимость мне придется платить в связи с введением налога на недвижимость?

Налог на гараж — 220 рублей.

В связи с введением налога на недвижимость ставка налога на гаражи и машино-места составляет 0,1 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Так как земельный участок под гаражом находится в аренде, то на землю вы налог не платите, так как вашей собственностью она не является.

Рассчитаем сумму, которую вы должны будете заплатить в качестве налога на гараж:

220 000 рублей (кадастровая стоимость гаража) × 0,1 % (ставка налога, если объектом налогообложения является гараж) = 220 рублей.

Налоговый платеж — 220 рублей.

Я собственник двух объектов недвижимости: однокомнатной квартиры в центре и двухкомнатной квартиры в спальном районе. Площадь однокомнатной квартиры — 33 кв. м, кадастровая стоимость — 2 700 000 рублей. Площадь двухкомнатной квартиры — 48 кв. м, кадастровая стоимость — 3 000 000 рублей. Какую сумму в качестве налога мне придется заплатить в связи с введением налога на недвижимость? Как минимизировать этот налог?

Вариант первый: 5 700 рублей.

Вариант второй: 4 063 рубля 63 коп.

Третий вариант: 4 450 рублей.

Кадастровая стоимость вашего недвижимого имущества составляет менее 10 000 000 рублей, и поэтому ставка налога для Вас составит 0,1 % от кадастровой стоимости.

Таким образом, налог на однокомнатную квартиру составит:

2 700 000 рублей × 0,1 % = 2 700 рублей, а налог на двухкомнатную квартиру:

3 000 000 рублей × 0,1 % = 3 000 рублей, а всего 5 700 рублей.

Такую сумму вы должны будете заплатить, если не воспользуетесь предоставляемыми льготами.

Для квартир — это 20 кв. м, не облагаемых налогом. Но только в одной из квартир. И не обязательно в той, в которой вы проживаете.

Для того чтобы минимизировать налог на недвижимость, вам для получения льготы нужно выбрать квартиру не с самой высокой кадастровой стоимостью, а с самой высокой кадастровой стоимостью одного квадратного метра.

Рассчитаем кадастровую стоимость одного квадратного метра в однокомнатной квартире:

2 700 000 рублей (кадастровая стоимость квартиры): 33 кв. м (площадь квартиры) = 81 818 рублей (кадастровая стоимость 1 кв. м).

Рассчитаем кадастровую стоимость одного квадратного метра двухкомнатной квартиры:

3 000 000 рублей (кадастровая стоимость квартиры): 48 кв. м (площадь квартиры) = 62 500 рублей (кадастровая стоимость 1 кв. м).

Таким образом, вам выгоднее получить льготу по однокомнатной квартире, так как кадастровая стоимость одного квадратного метра выше в однокомнатной, чем в двухкомнатной.

Рассчитаем налог на однокомнатную квартиру с учетом льготы.

33 кв. м (площадь квартиры) - 20 кв. м (площадь, не облагаемая налогом) = 13 кв. м (площадь квартиры, подлежащая налогообложению).

13 кв. м (площадь квартиры, подлежащая налогообложению) × 81 818 рублей (кадастровая стоимость 1 кв. м) = 1 063 634 рубля (налогооблагаемая сумма).

1 063 634 рубля × 0,1 % (ставка налога) = 1 063 рубля 63 коп. (сумма, подлежащая уплате в качестве налога на однокомнатную квартиру с учетом льготы).

Таким образом, за две квартиры вы должны будете заплатить налог в размере:

1 063 рубля 63 копейки (за 1-комн. кв.) + 3 000 рублей (за 2-комн. кв.) = 4 063 рубля 63 копейки.

Если вы льготу получите по двухкомнатной квартире, а не по однокомнатной, то вам придется заплатить:

(48 кв. м - 20 кв. м) × 62 500 рублей =1 750 000 рублей.

1 750 000 рублей × 0,1 % = 1 750 рублей.

Всего: 2 700 рублей + 1 750 рублей = 4 450 рублей.

Как видите, вариант, когда льготу вы получаете на однокомнатную квартиру, является лучшим.

Я пенсионер, в собственности имею однокомнатную квартиру, двухкомнатную квартиру (ее сдаю) и гараж. Кадастровая стоимость однокомнатной квартиры площадью 33 кв. м — 1 700 000 рублей, кадастровая стоимость двухкомнатной квартиры площадью 42 кв. м — 2 000 000 рублей, кадастровая стоимость гаража — 200 000 рублей. Какую сумму налоговых платежей я должен буду заплатить в соответствии с введением налога на недвижимость и полагаются ли мне какие-либо льготы при уплате налога в связи с тем, что я пенсионер?

1900 рублей — налог на однокомнатную квартиру и гараж.

Пенсионерам предоставляется льгота при исчислении налога на один из объектов недвижимости, находящийся в собственности. Объект, не облагаемый налогом, выбирает сам пенсионер-налогоплательщик.

По новому закону пенсионеры освобождаются от уплаты налога на недвижимость, но эта льгота распространяется только на один объект недвижимости, который находится в собственности пенсионера. Объект, на который распространяется льгота, может выбирать сам пенсионер. Это может быть и квартира, и дача, и гараж.

В вашем случае выбирать объект, на который будет распространяться льгота, то есть объект, на который налог на недвижимость вы платить не будете, нужно в соответствии с его наибольшей общей кадастровой стоимостью, а не кадастровой стоимостью одного квадратного метра.

Наибольшую кадастровую стоимость имеет двухкомнатная квартира — 2 000 000 рублей. Его мы и исключаем. На этот объект вы и получите льготу при исчислении налога на недвижимость.

Квартиры, которые находятся в вашей собственности, имеют кадастровую стоимость до 10 000 000 рублей. Следовательно, ставка налога, применяемая для исчисления налога, — 0,1 %.

Для гаражей ставка налога — 0,1 %.

Таким образом, заплатить вам придется:

За двухкомнатную квартиру с кадастровой стоимостью 2 000 000 рублей — 0 рублей.

За однокомнатную квартиру с кадастровой стоимостью 1 700 000 рублей — 1 700 рублей.

1 700 000 рублей (кадастровая стоимость) × 0,1 % (ставка налога) = 1 700 рублей.

За гараж с кадастровой стоимостью 200 000 рублей — 200 рублей.

200 000 рублей (кадастровая стоимость гаража) × 0,1 % = 200 рублей.

Общая сумма налоговых платежей составит: 1 700 рублей + 200 рублей = 1 900 рублей.

Являюсь гражданкой Украины. Имею в собственности комнату в коммуналке 20 кв. м с кадастровой стоимостью 800 000 рублей. Какой налог мне придется заплатить в качестве налога на недвижимость?

Налог на комнату с учетом льготы, если являетесь налоговым резидентом РФ, — 400 рублей.

Если не являетесь налоговым резидентом РФ — 800 рублей.

Налоговая ставка как для граждан России, так и для граждан других государств одинакова. Вы являетесь собственником комнаты в коммуналке, и ее кадастровая стоимость не превышает 10 000 000 рублей. Следовательно, налоговая ставка составляет 0,1 %.

Если вы являетесь налоговым резидентом РФ, то есть постоянно проживаете и работаете на территории РФ (не менее 183 дней в налоговый период), то вы можете при исчислении налога на недвижимость вычесть стоимость 10 кв. м, не облагаемых налогом. Для комнат в коммунальных квартирах установлена льгота на 10 кв. м.

Таким образом, сумма вашего платежа составит:

800 000 рублей (кадастровая стоимость комнаты): 20 кв. м (площадь комнаты) = 40 000 рублей (стоимость 1 кв. м).

10 кв. м (площадь, не облагаемая налогом) × 40 000 рублей (стоимость 1 кв. м) = 400 000 рублей (сумма, не облагаемая налогом).

800 000 рублей (кадастровая стоимость комнаты) - 400 000 рублей (сумма, не облагаемая налогом) = 400 000 рублей (кадастровая стоимость, облагаемая налогом на недвижимость).

400 000 рублей × 0,1 % (ставка налога) = 400 рублей (сумма, подлежащая уплате в качестве налога на недвижимость).

Если вы не являетесь налоговым резидентом РФ, то есть проживаете в РФ менее 183 дней в налоговый период (год), то льгота вам не предоставляется.

В этом случае налог на недвижимость, который вы должны будете уплатить, составит 800 рублей.

Являюсь собственником 1 / 8 доли в праве собственности на большое домовладение. В домовладении пять сособственников. На участке расположен жилой дом литер А, жилой дом литер Б, жилой дом литер Ж, летняя кухня литер Е и гараж литер Д. Домовладение стоит на кадастровом учете и зарегистрировано в Росреестре как сложный объект, и его кадастровая стоимость — 9 800 000 рублей. Земельный участок в аренде. Какую сумму в качестве налога на недвижимость я должна буду платить по новому закону?

1100 рублей.

Так как вы являетесь собственником 1/8 доли в праве собственности на домовладение, то и платить вы будете 1/8 часть налога, подлежащего уплате на все домовладение.

Кроме того, к комплексным домовладениям применяется льгота при определении налоговой базы.

В соответствии с п. 6 ст. 402 ФЗ РФ от 04.10.2014 г., «налоговая база в отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на один миллион рублей.

Максимальная налоговая ставка в вашем примере — 0,1 % от кадастровой стоимости.

Таким образом, сумма налога на недвижимость на все домовладение рассчитывается следующим образом:

(9 800 000 рублей (кадастровая стоимость) - 1 000 000 рублей (налоговый вычет)) × 0,1 % = 8 800 рублей (налог на все домовладение).

Так как вы являетесь собственником 1/8 доли, то и платить вы будете 1/8 часть от суммы налога на все домовладение, то есть:

8 800 рублей × 1/8 = 1 100 рублей (ваш платеж).

Имею в собственности однокомнатную квартиру и комнату в коммуналке. Являюсь пенсионеркой и инвалидом 2-й группы. Хочу получить льготу по уплате налога на недвижимость. Как это сделать? И можно ли получить льготу на два объекта: и на квартиру, и на комнату, так как я и пенсионерка, и инвалид 2-й группы?

Налоговую льготу можно получить только на один объект недвижимости, независимо от количества оснований.

Необходимо предоставить в налоговую инспекцию заявление о предоставлении льготы и документы, подтверждающие основание для получения льготы, например пенсионное удостоверение.

В соответствии со ст. 407 Федерального закона РФ от 04.10.2014 г. № 284-ФЗ право на льготу имеют и пенсионеры по возрасту, и инвалиды 2-й группы. У вас имеется два основания для получения льготы при оплате налога на недвижимость.

Но независимо от этого льгота вам может быть предоставлена только на один объект недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 407 ФЗ РФ от 04.10.2014 г. № 284-ФЗ «при определении подлежащей уплате налогоплательщиком суммы налога налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения… вне зависимости от количества оснований для применения налоговых льгот».

Для того чтобы получить налоговую льготу, нужно обратиться в налоговую инспекцию с заявлением о предоставлении льготы и предоставить документы, подтверждающие ваше право на льготу, то есть если вы являетесь пенсионеркой, то нужно предоставить пенсионное удостоверение. А к заявлению приложить копию пенсионного удостоверения.

Если в собственности у вас имеется два объекта недвижимости, в отношении которых по закону предоставляется налоговая льгота, например, как в вашем случае, квартира и комната, то вам необходимо предоставить в налоговую инспекцию уведомление о выбранных объектах налогообложения, в отношении которых предоставляется налоговая льгота.

Предоставить такое уведомление необходимо до ноября года, являющегося налоговым периодом. Например, если вы в 2015 году приобрели дополнительный объект недвижимости и хотите, чтобы именно в отношении этого объекта была применена льгота, то уведомление о выбранном объекте необходимо подать до 01.11.2015 г.

В соответствии с п. 7 ст. 207 вышеуказанного закона «налогоплательщик, представивший в налоговый орган уведомление о выбранном объекте налогообложения, не вправе после 1 ноября года, являющегося налоговым периодом, представлять уточненное уведомление с изменением объекта налогообложения, в отношении которого в указанном налоговом периоде предоставляется налоговая льгота».

 

Налог при покупке недвижимости

Собираюсь купить квартиру. Должен ли я платить какой-либо налог при покупке квартиры?

Нет. Не должен.

Покупатель никаких налогов при покупке квартиры не платит, только госпошлину за регистрацию права собственности на квартиру в размере 2 000 рублей. Если сделка оформляется нотариально, также госпошлину за нотариальное удостоверение.

Я гражданин Азербайджана. Живу и работаю в Москве. Работаю легально. Хочу купить комнату или квартиру в Подмосковье. Какие дополнительные налоги я должен буду платить и не заберут ли у меня эту квартиру из-за того, что я не гражданин России?

Дополнительных налогов нет.

Не заберут.

Дополнительных налогов на недвижимость для неграждан РФ не существует. Приобретя какую-либо недвижимость на территории РФ, вы будете платить такой же налог на имущество, какой платят граждане РФ. Размер вашего платежа будет зависеть от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из-за того, что вы не являетесь гражданином РФ, лишить Вас собственности никто не может.

Право собственности охраняется ст. 35 Конституции РФ: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда».

 

Налог при продаже недвижимости

Являюсь гражданкой РФ, но постоянно проживаю в Германии. В прошлом году продала свою квартиру, находящуюся в Краснодаре, подала декларацию в налоговую, и вдруг узнала, что должна заплатить налог в размере 30 % от суммы, указанной в договоре. Почему я должна платить такой большой налог — 30 %, а не 13 %, ведь я гражданка РФ?

Потому что вы не являетесь налоговым резидентом РФ.

При расчете налога на доход физического лица, полученный при продаже недвижимости, не имеет значения, гражданином какой страны вы являетесь. Важно, являетесь ли вы резидентом.

Согласно п. 2 ст. 207 Налогового кодекса РФ, налоговым резидентом признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в РФ не прерывается на периоды его выезда за пределы территории РФ для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения и обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья.

Так как вы постоянно проживаете за пределами РФ, то не являетесь налоговым резидентом РФ.

Пунктом 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ установлена ставка налога на доходы физических лиц в размере 13 % для физических лиц, являющимися налоговыми резидентами РФ.

Пунктом 3 ст. 224 Налогового кодекса РФ установлена налоговая ставка в размере 30 % в отношении всех доходов, полученных физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ.

Таким образом, вам придется заплатить в качестве налога на доходы физических лиц 30 % от суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Являюсь гражданином РФ. В течение 2013 года проживал за границей, в то же время пришлось продать квартиру. Сумма сделки 3 000 000 рублей. Каков размер налога, который я должен заплатить и будет ли мне предоставлен налоговый вычет при расчете налога на доход от продажи квартиры, если квартира была приобретена мною в 2011 году?

Сумма налога, подлежащего уплате, составляет 900 000 рублей. Налоговый вычет не предоставляется.

В соответствии с Налоговым кодексом РФ доходы, полученные налогоплательщиком в налоговом периоде от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, являются объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц.

Также Налоговым кодексом РФ установлено, что налоговым периодом по налогу на доходы физических лиц признается календарный год.

Так как вы в налоговом периоде, в котором продали квартиру и получили доход, не являлись налоговым резидентом, должны будете заплатить налог на доходы физических лиц в размере 30 % от полученного дохода.

Что касается налогового вычета, то его вы получить не можете, то есть не можете уменьшить налогооблагаемую базу.

В соответствии со ст. 210 Налогового кодекса РФ для доходов, облагаемых по налоговой ставке в размере 13 %, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму полагающихся налогоплательщику налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218–221 Налогового кодекса РФ.

Для доходов, в отношении которых предусмотрены иные налоговые ставки, налоговые вычеты не применяются и налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов.

Таким образом, физические лица, которые не являются налоговыми резидентами РФ в том налоговом периоде, в котором был получен доход от продажи недвижимого имущества на территории РФ, не имеют права на получение имущественных налоговых вычетов.

Таким образом, размер налога на доход, полученный от продажи квартиры, в денежном выражении для вас составит 900 000 рублей.

Если бы в том налоговом периоде, в котором вами был получен доход от продажи квартиры, вы имели статус налогового резидента РФ, то ваш налог составил бы в денежном выражении:

(3 000 000 (полученный доход от продажи квартиры) - 1 000 000 (налоговый вычет)) × 13 % = 260 000 рублей.

Продаю двухкомнатную квартиру. Квартира принадлежит мне на основании двух документов. 1 / 2 доли квартиры я купила два года назад у своего брата за 1 400 000 рублей и 1 / 2 доли квартиры мне подарила мама всего год назад. Квартиру продаю за 3 000 000 рублей. Какой налог мне предстоит заплатить после продажи и как его минимизировать?

Вариант первый — 390 000 рублей.

Вариант второй — 88 000 рублей.

Воспользуйтесь имущественным налоговым вычетом и уменьшением налогооблагаемой базы на сумму, произведенных расходов.

Ставка налога на доходы физических лиц составляет 13 %. Следовательно, сумма, подлежащая уплате, для вас может составить 390 000 рублей.

Чтобы минимизировать налог, подлежащий уплате после продажи квартиры и получения дохода, оформите продажу двумя договорами купли-продажи в один день. По 1/2 доли. В каждом договоре укажите сумму 1 500 000 рублей. А при заполнении налоговой декларации воспользуйтесь возможностью уменьшить налогооблагаемую базу.

Существует два способа расчета уменьшения налогооблагаемой базы при заполнении налоговой декларации: «Вычет» и «Расходы». Суммировать их по одному договору нельзя. Но 1/2 доли квартиры, проданные по отдельным договорам купли-продажи, считаются обособленными объектами.

При продаже объектов недвижимости, находящихся в собственности менее трех лет, вы имеете право при расчете налогооблагаемой базы воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 рублей.

Одновременно вы можете уменьшить сумму облагаемого налогом дохода, полученного от продажи другой доли, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.

Расчет суммы налога, подлежащего уплате, по первому договору купли-продажи 1/2 доли, подаренной год назад.

(1 500 000 (доход, полученный от продажи 1/2 доли квартиры) - 1 000 000 (имущественный налоговый вычет)) × 13 % = 75 000 рублей.

Расчет суммы налога, подлежащего уплате, по второму договору купли-продажи 1/2 доли, купленной два года назад за 1 400 000 рублей.

(1 500 000 (доход, полученный от продажи 1/2 доли квартиры) - 1 400 000 (сумма расходов, связанных с приобретением 1/2 доли)) × 13 % = 13 000 рублей.

Всего: 75 000 рублей + 13 000 рублей = 88 000 рублей.

Воспользовавшись имущественным налоговым вычетом и уменьшением доходов на сумму расходов при заполнении декларации, вы должны будете заплатить налог после продажи квартиры и получения дохода в размере 88 000 рублей.

Нас трое наследников. В марте 2014 года вступили в наследство на квартиру, каждый на 1 / 3 доли квартиры. Спустя два месяца после регистрации права мы продали квартиру за 6 000 000 рублей. Какой налог с продажи необходимо будет заплатить каждому в связи с тем, что квартира находилась в нашей собственности менее трех лет? Все мы постоянно живем и работаем на территории России.

Сумма налога, которую должен заплатить каждый из собственников:

Вариант первый — 216 667 рублей.

Вариант второй — 130 000 рублей.

В том случае, если продажа оформлена тремя разными договорами, налоговый вычет в размере 1000 000 рублей получает каждый собственник.

В случае владения недвижимостью менее трех лет продавец при продаже получает льготу в один миллион рублей, и его налогооблагаемая сумма становится меньше.

Сумма налога на доход от продажи будет зависеть от того, как была оформлена продажа.

Если продажа была оформлена одним договором купли-продажи и в договоре не было указано, кто из собственников какую сумму получает, а была указана общая сумма шесть миллионов рублей, то в этом случае возникнет вычет на 1 000 000 рублей на весь объект недвижимости. И сумма подлежащего уплате налога будет рассчитана так:

6 000 000 рублей (доход, полученный от продажи квартиры) - 1 000 000 рублей (налоговый вычет) = 5 000 000 рублей (сумма, подлежащая налогообложению).

5 000 000 рублей × 13 % = 650 000 рублей (сумма налога на доход, полученный от продажи всей квартиры)

650 000 рублей: 3 (количество собственников) = 216 667 рублей (сумма налога на доход, которую должен уплатить каждый из собственников).

Возможен и второй вариант. Если продажа квартиры была оформлена разными договорами купли-продажи или в одном договоре купли-продажи было расписано, какую сумму получает каждый из собственников. И каждый расписывался только за свою сумму дохода, то расчет подлежащего уплате налога на доходы выгладит так:

6 000 000 рублей (стоимость всей квартиры): 3 (количество собственников) = 2 000 000 рублей (стоимость 1/3 доли, указанная в трех разных договорах).

2 000 000 рублей (стоимость 1/3 доли) - 1 000 000 рублей (сумма, не облагаемая налогом) = 1 000 000 рублей (сумма, облагаемая налогом).

1 000 000 рублей × 13 % = 130 000 рублей (сумма налога на доход от продажи доли квартиры).

Таким образом, второй вариант оформления сделки купли-продажи при оформлении продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности, является предпочтительным, так как имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 рублей может воспользоваться каждый продавец доли.

Я гражданин Казахстана. Пять лет назад купил комнату в Санкт-Петербурге. Постоянно жил и работал в СПб. На территории РФ находился легально. Сейчас хочу продать комнату. Какой налог я должен буду заплатить при продаже?

Так как вы постоянно находились в РФ, то имеете статус налогового резидента РФ, и, следовательно ваша ставка налога 13 % от полученного дохода.

В соответствии с п. 2 ст. 207 Налогового кодекса РФ налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение двенадцати следующих подряд месяцев (период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы РФ для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения и обучения).

Таким образом, если гражданин другого государства находится в РФ не менее 183 дней в течение двенадцати месяцев, он является налоговым резидентом РФ и должен платить налог на доходы физических лиц в размере 13 % (п.1 ст. 224 налогового кодекса РФ).

В соответствии со ст. 210 Налогового кодекса РФ для доходов, облагаемых по налоговой ставке 13 %, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму полагающихся налогоплательщику налоговых вычетов, которые определены ст. 218–221 Налогового кодекса РФ.

Два года назад продал гараж за 80 000 рублей. Гараж в собственности менее трех лет. Декларацию подал с опозданием на два месяца. Должен ли я буду платить какой-либо штраф, ведь сумма, которую я получил от продажи гаража небольшая.

Штраф за несвоевременную подачу декларации — 1 000 рублей.

Независимо от суммы полученного дохода минимальный размер штрафа составляет 1 000 рублей. В вашем случае при сумме дохода 80 000 рублей от продажи гаража вы, используя имущественный налоговый вычет, освобождаетесь от уплаты налога, но, так как вами были нарушены сроки подачи декларации, вам будет выписан штраф в размере 1 000 рублей согласно ст. 119 Налогового кодекса РФ.

Два года назад продала квартиру за 1 000 000 рублей, которая находилась в моей собственности менее трех лет. Декларацию в налоговую не подала. Какой срок существует для подачи декларации о полученном доходе от продажи недвижимости и какой штраф мне грозит за несвоевременную подачу декларации?

До 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход.

Штраф — 1 000 рублей.

Декларацию о полученном доходе от продажи недвижимого имущества необходимо подавать до 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход (оформлена сделка купли-продажи).

Например, в марте 2014 года вы продали свою квартиру и получили доход, налоговую декларацию о полученном доходе вы обязаны подать в налоговый орган по месту жительства до 30 апреля 2015 года.

Исчисленную исходя из налоговой декларации сумму налога необходимо уплатить по месту жительства не позднее 15 июля (в нашем примере не позднее 15 июля 2015 года).

Штраф за несвоевременную подачу декларации, согласно ст. 119 Налогового кодекса РФ, составляет 5 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

Таким образом, в вашем случае, учитывая возможность получить имущественный налоговый вычет, штраф за несвоевременную подачу декларации составит 1 000 рублей (1 000 000 рублей (сумма дохода, полученного от продажи квартиры) - 1 000 000 рублей (имущественный налоговый вычет) = 0 (налог, который вы должны заплатить) — штраф за несвоевременную подачу декларации — 1 000 рублей).

Продаю дом с землей за 5 000 000 рублей. Земельный участок был приобретен пять лет назад за сумму 1 000 000 рублей. Дом был построен и зарегистрирован в регистрационной службе в прошлом году. Какую сумму налога нужно будет заплатить после продажи? Как можно минимизировать налоговый платеж?

Вариант первый: 520 000 рублей.

Вариант второй: 0 рублей.

Оформить два договора купли-продажи — дома и участка отдельно.

Как правило, продажи земельного участка с жилым домом оформляются в одном договоре купли-продажи. И так как вы продаете такой объект как единое целое (комплекс объектов), то при расчете налогооблагаемой базы налоговые инспекции ведут отсчет вашего срока владения объектом с момента возникновения права собственности на последний объект комплекса.

Если пойти по этому пути, то ваш дом с земельным участком находятся в вашей собственности менее трех лет, и налог вы должны заплатить в размере 13 % от всей суммы, указанной в договоре купли-продажи за минусом имущественного налогового вычета 1 000 000 рублей, то есть:

5 000 000 (сумма дохода, полученного от продажи недвижимого имущества) - 1 000 000 (сумма имущественного налогового вычета)) × 13 % = 520 000 рублей.

Но существует возможность минимизировать сумму подлежащего уплате налога.

Для этого нужно составить два договора купли-продажи и подписать их одновременно. Один — купли-продажи земельного участка, указав в нем стоимость 4 000 000 рублей. Другой — купли-продажи жилого дома, указав в нем стоимость 1 000 000 рублей.

Таким образом, получив доход от продажи земельного участка в размере 4 000 000 рублей, вы не должны будете не только платить налог на доход, полученный от его продажи, но и подавать декларацию о полученном доходе, так как владеете им более трех лет.

А при расчете налога на доход, полученный от продажи жилого дома, воспользуйтесь имущественным налоговым вычетом.

1 000 000 (доход, полученный от продажи дома) - 1 000 000 (имущественный налоговый вычет) = 0 (сумма, подлежащая налогообложению).

Итого сумма, подлежащая уплате в качестве налога, — 0.

Хочу продать свою двухкомнатную квартиру, полученную в наследство, за 4 000 000 рублей и купить однокомнатную за 2 000 000 рублей. Какие налоги мне придется заплатить?

Вариант первый: 0 рублей.

Вариант второй: 390 000 рублей.

Вариант третий: 130 000 рублей.

Сумма, которую вы должны будете заплатить при продаже своей квартиры, зависит от того, сколько лет эта квартира находилась в вашей собственности.

Если этот срок три года и более, то платить вам ничего не придется, да и подавать декларацию о полученном доходе от продажи недвижимого имущества тоже будет ни к чему.

Но если квартира находилась в вашей собственности менее трех лет, то тут налог будет составлять 13 % от суммы продажи за минусом 1 000 000 рублей, который налогом не облагается, то есть:

(4 000 000 рублей (доход от продажи) - 1 000 000 рублей (сумма не облагаемая налогом)) × 13 % =390 000 рублей.

Но эту сумму, необходимую заплатить в качестве налога на доход, полученный от продажи недвижимости, можно уменьшить на налоговый вычет при покупке другой квартиры.

Так как вы продаете недвижимость, у вас возникает обязанность оплаты 13 % налога на доход, полученный от продажи, а так как вы приобретаете недвижимость, у вас появляется право получить налоговый вычет 13 % на сумму 2 000 000 рублей.

Таким образом, сумма, которую нужно будет заплатить в качестве налога, может быть уменьшена на сумму налогового вычета при приобретении недвижимости.

Сумма налогового вычета: 2 000 000 рублей × 13 % = 260 000 рублей.

Итог: 390 000 рублей - 260 000 рублей = 130 000 рублей (сумма, подлежащая уплате, если воспользоваться правом получить имущественный налоговый вычет).

 

Налог на дарение недвижимости

Получила в дар квартиру от бабушки. Какой налог мне следует заплатить, если стоимость по техническому паспорту 300 000 рублей, по кадастровому — 1 000 000 рублей?

Вариант первый: 130 000 рублей.

Вариант второй: 0 рублей.

Вариант третий: 300 000 рублей.

Договор дарения недвижимости представляет собой соглашение, по которому одна сторона — Даритель — безвозмездно передает другой стороне — Одаряемому — недвижимость, которая находится в собственности Дарителя, а Одаряемый принимает этот дар.

До января 2006 года в налоговом законодательстве существовал такой вид налогобложения, как налог на дарение. После января 2006 года налог на дарение был заменен оплатой подоходного налога.

Ставка подоходного налога составляет 13 % для резидентов РФ и 30 % — для нерезидентов РФ. В случае если между РФ и страной, резидентом которой является гражданин, есть специальное международное соглашение, ставка налога может быть изменена.

Налог на дарение начисляется исходя из стоимости имущества, полученного одаряемым в результате заключения договора дарения.

Стоимость такого имущества может не указываться в договоре дарения. При начислении налога, подлежащего уплате, налоговые органы исходят из кадастровой стоимости полученного в дар имущества. Кадастровая стоимость указывается в кадастровом паспорте.

В том случае, если договор дарения был заключен между близкими родственниками или членами семьи (между детьми и родителями, между супругами, между бабушками и внуками, между полнокровными и неполнокровными братьями и сестрами), налог на дарение не оплачивается. И декларацию в этом случае подавать не требуется.

Однако если вы получили в дар квартиру от человека, не состоящего с вами в близком родстве, то придется подавать декларацию в налоговую, а также и оплачивать налог.

Если дарение совершено между близкими родственниками, то в налоговую инспекцию по требованию налогового инспектора необходимо предоставить договор дарения и документы, подтверждающий родство. А если таких документов нет, то необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ, а платить вам налог придется по ставке 13 %.

Декларацию необходимо подавать до 30 апреля следующего года.

Уточню: если можете подтвердить родство, то подаете договор и документы, подтверждающие родство.

Если не можете подтвердить, то подаете декларацию по форме 3-НДФЛ.

Добавим еще несколько уточнений.

Предположим, что вы состоите в браке и сменили девичью фамилию, бабушка, которая подарила квартиру, является мамой вашей мамы, а мама вступая в брак, тоже сменила фамилию.

Вот такая цепочка:

Бабушка Петрова (ваша бабушка — Даритель) — дочь Петрова — после вступления в брак сменила фамилию на Иванова — дочь Иванова (это вы — Одаряемая) после вступления в брак сменила фамилию на Сидорова.

Таким образом, подавая декларацию в налоговую инспекцию, вы должны предоставить следующие документы, подтверждающие родство с вашей бабушкой:

— свидетельство о заключении брака Сидоровой (ваше свидетельство о заключении брака), подтверждает вашу девичью фамилию Иванова;

— свидетельство о рождении Ивановой (ваше свидетельство о рождении), подтверждает родственные отношения вас с вашей мамой;

— свидетельство о заключении брака Ивановой (вашей мамы), подтверждает ее девичью фамилию Петрова;

— свидетельство о рождении Петровой (вашей мамы), подтверждает родственные отношения вашей мамы и бабушки.

Таким образом, можно доказать ваше родство с вашей бабушкой.

Если данные документы предоставить вы не сможете, то придется платить налог в размере 13 % от кадастровой стоимость квартиры, то есть, в нашем случае — 130 000 рублей. Или, если вы не являетесь налоговым резидентом РФ, то 30 %, в нашем случае — 300 000 рублей. А если предоставите указанные выше документы, то ваш платеж будет равен нулю.

Если какие-либо свидетельства о рождении или о браке утеряны, то можно заказать выписку из Книги актов гражданского состояния. Для налоговой этого будет достаточно.

Покупаю комнату в коммуналке. Юридически это доля в квартире. Продавцы предлагают оформить договором дарения, а деньги получить по расписке. Какую сумму налога я должна буду заплатить, если кадастровая стоимость квартиры 1 000 000. Инвентаризационная по паспорту БТИ — 200 000, а приобретаю я 1 / 4 долю в праве собственности на квартиру?

32 500 рублей — сумма подлежащая уплате в качестве налога на доходы в связи с оформлением договора дарения.

Во-первых, хочу сказать о том, что оформлять дарение в том случае, если на самом деле вы покупаете недвижимость, не стоит. И в первую очередь это касается покупки доли в праве собственности на квартиру. Сособственники имеют первоочередное право покупки, и, приобретая недвижимость, не уведомив сособственников, вы (вернее, ваш продавец) нарушаете закон.

Теперь то, что касается ответа на вопрос о сумме налога, который необходимо будет заплатить в случае оформления дарения 1/4 доли в праве собственности на квартиру.

При дарении доли в праве собственности на недвижимость дарение облагается налогом на тех же условиях, что и при дарении целого объекта.

Также налог не платят близкие родственники, подтвердившие свое родство, и также налоговая ставка составляет 13 % для всех других категорий граждан, являющихся налоговыми резидентами РФ. (В предыдущем вопросе — подробный ответ.)

Исчисляется налог на дарение от кадастровой стоимости объекта недвижимости, а не от инвентаризационной, указанной в техпаспорте БТИ. Ранее исчисляли от инвентаризационной.

Вы не являетесь близким родственником дарителю, поэтому вы обязаны платить налог на дарение в размере 13 % от кадастровой стоимости полученной вами доли.

Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, рассчитывается так:

1 000 000 (кадастровая стоимость всей квартиры) × 1/4 (доля в праве собственности получаемая при оформлении дарения) × 13 % (ставка подоходного налога) = 32 500 рублей.

Являюсь гражданкой Украины. В Россию приехала в ноябре, а в декабре приобрела комнату в коммунальной квартире. Продавцы комнаты предложили оформить сделку дарением, а на полученные деньги за продажу написали мне расписку. Купила я комнату за 1 000 000 рублей, такая сумма указана в расписке. Кадастровая стоимость — 600 000 рублей. Должна ли я платить налог за дарение и от какой суммы он рассчитывается?

Да. Должны заплатить налог на доход, полученный в результате дарения.

Так как вы не являетесь налоговым резидентом РФ, то ставка налога — 30 %.

Исчисляется от кадастровой стоимости.

Заплатить вы должны 180 000 рублей.

Во-первых, оформляя договор дарения, вы получаете доход в виде полученного в дар имущества. И следовательно, у вас возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц в размере 13 % или 30 %.

При определении ставки налога главным является ваш статус резидента РФ. Так как вы приехали в РФ за один месяц до приобретения недвижимости, налоговым резидентом на момент оформления договора дарения вы не являлись. Поэтому налог, подлежащий вами к уплате, будет исчисляться по ставке 30 %, а не 13 %, как для налоговых резидентов РФ.

Налог на недвижимость в подавляющем большинстве случаев исчисляется от кадастровой стоимости. В вашем примере кадастровая стоимость — 600 000 рублей.

Таким образом, сумма, подлежащая уплате в качестве налога на недвижимость, составляет 180 000 рублей.

600 000 рублей (кадастровая стоимость) × 30 % = 180 000 рублей.

 

Налоги при сдаче в аренду

Сдаю однокомнатную квартиру, полученную по наследству. Какие налоги я должна платить?

Налог на доходы физических лиц.

13 % от арендной платы, если резидент РФ.

30 % от арендной платы, если не резидент РФ.

Арендная плата — это дополнительный доход, и, следовательно, с него должен уплачиваться налог.

Если арендодатель — физическое лицо, то с арендной платы он должен уплачивать подоходный налог 13 % или 30 %.

Подоходный налог в размере 13 % платят резиденты РФ, то есть лица, проживающие постоянно на территории РФ не менее 183 дней в году, подоходный налог в размере 30 % платят не резиденты РФ, не зависимо от гражданства (подробнее об этом написано выше).

Таким образом, если вы являетесь резидентом РФ — 13 % от арендной платы.

Если не резидент РФ — 30 % от арендной платы.

Сдавая квартиру в аренду (наем), вам необходимо заключить договор с арендаторами (нанимателями) на аренду квартиры, указав сумму, за которую сдается квартира. Эта сумма, указанная в договоре, будет являться подтверждением того, какой доход вы получаете от сдачи квартиры в аренду.

По истечении календарного года (налогового периода) вам необходимо в срок до 30 апреля следующего года подать декларацию о полученном доходе по форме 3-НДФЛ, и в срок до 15 июля того же года оплатить налог, отраженный в налоговой декларации.

Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц — это документ, по которому физические лица отчитываются о сумме полученных ими доходов и относящимся к ним расходов. К порядку заполнения декларации предъявляются определенные требования. Разработаны специальные бланки деклараций.

Декларацию можно заполнить как от руки, так и в электронном виде.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 122 Налогового кодекса РФ, если собственник вовремя не заплатит налог, его ждет штраф в размере:

— 20 % от неуплаченной суммы налога, если налог не был оплачен по независящим от собственника причинам;

— 40 % от неуплаченной суммы налога, если собственник умышленно не платит налог при сдаче квартиры в аренду.

Имею в собственности две квартиры, которые сдаю в аренду. Одну за 20 000 рублей в месяц, другую за 38 000 рублей в месяц. Сама живу в частном доме. Квартиры сдаю официально, поэтому буду подавать декларацию и платить налог. Каким образом я могу минимизировать сумму налога, подлежащего уплате?

Вариант первый — 90 480 рублей.

Вариант второй — 41 760 рублей.

Вариант третий: стоимость патента на сдачу в аренду устанавливается в каждом муниципалитете исходя из средних ставок арендной платы данного муниципального образования.

Существует несколько вариантов для легализации своих доходов от сдачи квартиры в аренду. Рассмотрим каждый из них и посчитаем выгоду.

Вариант первый: сдайте квартиру как физлицо, подайте декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатите налог в размере 13 % от арендной платы.

В этом случае сумма вашего платежа составит:

20 000 рублей (доход от 1-й квартиры) + 38 000 рублей (доход от 2-й квартиры) = 58 000 рублей (доход от 2 квартир в месяц).

58 000 рублей × 12 месяцев = 696 000 рублей (годовой доход от сдачи квартир в аренду, подлежащий налогообложению по ставке 13 %).

696 000 рублей × 13 % (ставка налога) = 90 480 рублей (сумма налога, подлежащая уплате).

Вариант второй: зарегистрируйте ИП. В качестве системы налогообложения выберите упрощенную систему налогообложения (УСН), а налоговую базу — доходы. В этом случае ставка налога составит 6 % от доходов, то есть от арендной платы.

6% от арендной платы, полученной вами за год:

696 000 рублей × 6 % = 41 760 рублей.

Налог необходимо оплачивать раз в год, также нужно подавать декларацию до 30 апреля.

После регистрации в качестве индивидуального предпринимателя у вас возникает также обязанность по уплате налогов в Пенсионный фонд (ПФР) и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФС).

Фиксированный платеж в Пенсионный фонд в 2014 году для ИП составил:

— на страховую часть пенсии — 17 328 рублей 48 копеек;

— на накопительную часть пенсии — 0 рублей;

— в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования — 3 399 рублей 05 копеек.

Итого 20 727 рублей 53 копейки.

Кроме того, с 2014 года при накоплении дохода свыше 300 000 рублей (с начала года) ИП платит 1 % в ПФР с суммы дохода, превышающей 300 000 рублей (за год) дополнительно.

То есть в вашем случае вам необходимо будет заплатить в ПФР и ФСС следующую сумму:

696 000 рублей (доход за год) - 300 000 рублей = 396 000 рублей (доход, превышающий 300 000 рублей.

396 000 рублей × 1 % = 3 960 рублей.

20 727 рублей 53 копейки + 3 960 рублей = 24 687 рублей 53 копейки.

Индивидуальные предприниматели, которые произвели отчисления в ПФР и ФСС, имеют право уменьшить сумму, подлежащую уплате в качестве налога, на доход 6 % на сумму произведенных платежей.

Таким образом, зарегистрировавшись в качестве предпринимателя, вам необходимо будет заплатить за год налогов на сумму:

В ПФР и ФСС — 24 687 рублей 53 копейки.

В качестве налога на доходы — 41 760 рублей (6 %) - 24 687 рублей 53 коп.(уменьшение суммы налога) = 17 072 рубля 47 копеек.

Всего 41 760 рублей.

Возможен и третий вариант.

Вы можете приобрести патент на сдачу квартиры в аренду. Для этого тоже необходимо регистрировать ИП.

Сумма налога, подлежащая к уплате, рассчитывается как 6 % от предполагаемого дохода от сдачи в аренду жилья.

Предполагаемый доход устанавливается на законодательном уровне. И для каждого региона и муниципального образования он разный. Например, в Москве в 2014 году предполагаемый доход от сдачи квартиры в аренду установлен в размере 1 000 000 рублей за год. Следовательно, сумма налога, подлежащего уплате за один объект, составляет:

1 000 000 рублей × 6 % = 60 000 рублей.

Если вы сдаете две квартиры, то сумма должна быть увеличена вдвое.

Таким образом, вариант, который позволяет максимально минимизировать налоговые платежи при сдаче квартиры в аренду, — это второй вариант — открыть ИП с УСН.

 

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья

На какие расходы при приобретении жилья может быть предоставлен имущественный налоговый вычет?

Приобретенные квартира, дом, земельный участок должны находиться на территории РФ.

В состав расходов, на которые предоставляется налоговый вычет при приобретении жилья, включаются следующие:

— покупка квартиры;

— расходы на ремонт квартиры;

— покупка жилого дома;

— разработка проектной документации;

— затраты на приобретение строительных материалов;

— затраты на производство строительных работ;

— подключение канализации, газоснабжения, электро- и водоснабжения, включающие подготовку проектной документации и стоимость работ по монтажу и подключению;

— покупка земельного участка;

— расходы по уплате процентов по ипотечному кредиту.

Кто может воспользоваться правом на возврат налога при покупке квартиры?

В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ, правом возврата налога при приобретении или строительстве жилья обладает любой резидент РФ (лицо, проживающее на территории РФ не менее 183 дней в течение налогового периода (год), независимо от того, гражданином какой страны он является), получающий доход и уплачивающий с него налог.

Получить налоговый вычет при покупке жилья можно только один раз в жизни.

Если жилье (комната, квартира, дом) было оформлено на несовершеннолетнего, право получить возврат подоходного налога имеет любой из родителей.

Если жилье приобретено пенсионером, который уже не получает доход и не является плательщиком подоходного налога, то он может обратиться за возвратом подоходного налога, уплаченного за последние три года до выхода на пенсию.

Ставка налога на доходы физических лиц составляет 13 %.

Максимальная сумма, с которой может быть возвращен уплаченный подоходный налог, — 2 000 000 рублей. То есть максимальная сумма, которую вы можете вернуть в качестве уплаченного подоходного налога, при стоимости квартиры 2 000 000 рублей и выше, — 260 000 рублей (13 % от 2 000 000 рублей).

Сумма 260 000 рублей выплачивается постепенно по частям в размере уплаченного подоходного налога за налоговый период.

Я неработающий пенсионер. Шесть месяцев назад вышел на пенсию. Поменял квартиру через куплю-продажу. Приобретенная квартира стоит 3 000 000 рублей. Могу ли я рассчитывать на налоговый вычет, если моя зарплата до выхода на пенсию была официальной и составляла 37 000 рублей в месяц?

Да, вы имеете право на получение возврата НДФЛ, уплаченного вами за последние три года до покупки квартиры.

Сумма налогового вычета составляет 144 300 рублей.

01.01.2012 г. вступил в действие Федеральный закон 330-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс РФ, в частности, в п.1 ст. 220.

В соответствии с этими изменениями человек, получающий пенсию, то есть доход, не облагаемый налогом на доходы физических лиц, может при покупке квартиры перенести имущественный вычет или его остаток на налоговые периоды, предшествующие покупке квартиры, но не более трех лет.

То есть если неработающий пенсионер за три года до приобретения квартиры работал и получал доход, с которого выплачивался налог НДФЛ, то он имеет право получить возврат этого налога за период три года до оформления сделки.

В вашем случае не прошло еще трех лет после выхода на пенсию, поэтому вы имеете право на возврат перечисленного налога на доходы за последние три года. При этом сумма не должна превышать 260 000 рублей, то есть максимальная сумма, с которой возвращается налог — 2 000 000 рублей.

Для того чтобы получить налоговый вычет, вам необходимо обратиться в налоговую инспекцию с заявлением о предоставлении вычета. В заявлении укажите, что вы являетесь неработающим пенсионером. Также к заявлению приложите декларацию по форме 3-НДФЛ, копию документов на квартиру (договор купли-продажи, акт приема-передачи, свидетельство о государственной регистрации права).

Так как вы вышли на пенсию шесть месяцев назад, то налог на доходы, уплаченный вами, вернут вам за последние три года, то есть уплаченный с заработной платы за два года и шесть месяцев до выхода на пенсию.

В вашем случае сумма налогового вычета составит:

3 года (36 месяцев) (период, с которого возвращается налог) — 6 месяцев (период, когда вы уже не работали) = 30 месяцев (период, когда выплачивалась зарплата и перечислялись налоги).

37 000 рублей (месячная з/п) х 30 месяцев = 1 110 000 рублей (сумма, с которой был уплачен налог НДФЛ за последние 3 года).

Эта сумма не превышает максимально допустимую 2 000 000 рублей, следовательно, уплаченный ранее налог НДФЛ будет возвращен со всей суммы).

1 110 000 рублей × 13 % = 144 300 рублей — сумма, которая будет возвращена вам на ваш счет, в качестве налогового вычета.

Приобрела земельный участок в 2014 году за 4 000 000 рублей. Могу ли я получить имущественный налоговый вычет сразу одной суммой на стоимость всего участка?

Только с суммы 2 000 000 рублей.

Возможно получить одной суммой, если ваш годовой доход, с которого выплачивался подоходный налог, не меньше 2 000 000 рублей.

Во-первых, закон ограничивает сумму, с которой вы при покупке недвижимости можете получить имущественный налоговый вычет. Эта сумма 2 000 000 рублей.

Во-вторых, при покупке земельного участка вы можете вернуть сумму только в том случае, если земельный участок приобретен для строительства жилого дома или дачного, то есть имеет вид разрешенного использования, например, «под индивидуальное жилое строительство», но не под производство, то есть приобретен не с коммерческой целью.

В-третьих, возврат уплаченного ранее подоходного налога вы можете производить только начиная с того года, в котором была приобретена недвижимость, то есть в вашем случае с 2014 года.

Поэтому, если вы приобрели участок не с коммерческими целями, если ваша зарплата, с которой уплачивается подоходный налог в размере 13 % за год, составила 2 000 000 рублей (то есть 167 000 рублей в месяц), то по окончании 2014 года вы можете подать заявление в налоговую инспекцию, приложив к нему копию ИНН, копию документов на квартиру, справку о доходах по форме 2-НДФЛ за 2014 год, налоговую декларацию.

После рассмотрения документов налоговой инспекцией по истечении трех месяцев вы получите уплаченную вами сумму налога на доходы на свой счет. На практике этот срок больше.

Но если ваша зарплата ниже 167 000 рублей в месяц, то есть за год сумма, с которой вы платите налог 13 %, меньше 2 000 000 рублей, то возвращаться эта сумма будет вам по частям ежегодно. При этом если за получением имущественного налогового вычета вы обращаетесь в налоговую инспекцию, то документы следует подавать ежегодно, подтверждая, что и в этом году вами была произведена оплата подоходного налога.

Я предприниматель. Работаю уже десять лет. Налоги плачу исправно. Работаю по УСН на доходы 6 %. Доход, с которого плачу налог, в год превышает 2 000 000 рублей. В 2014 году купил квартиру для сдачи в аренду. Могу ли я получить имущественный налоговый вычет?

Нет. Так как не являетесь плательщиком налога на доходы физлиц.

При сдаче в аренду квартиры и уплате налога на доходы от аренды вы можете получить имущественный налоговый вычет на сумму уплаченных налогов.

Несмотря на то что вы исправно платите налоги на доход, получить имущественный налоговый вычет вы не можете.

Так как вы являетесь предпринимателем, плательщиком налога на доходы физических лиц вы не являетесь. Вы платите налог на доходы от предпринимательской деятельности.

Но так как вы приобрели квартиру с целью сдавать ее в аренду и получать доход, то в будущем вам необходимо будет платить налог 13 % на доход от сдачи квартиры в аренду. Вот на этот доход вы сможете получить имущественный налоговый вычет.

Конечно, вы можете включить еще один вид деятельности — сдача в аренду жилья — в перечень видов деятельности, которыми вы занимаетесь как предприниматель.

В этом случае доход от сдачи квартиры в аренду будет включен в ваш предпринимательский доход. На этот доход так же, как и на другие доходы, будет начислен налог 6 %. Но получить налоговый вычет вы опять-таки не сможете.

Поэтому квартиру, пока не получите налоговый вычет с 2 000 000 рублей, сдавайте в аренду как физлицо, а не как предприниматель.

Вдвоем с братом приобрели квартиру по 1 / 2 доли квартиры каждый. Квартира стоит 5 000 000 рублей. Можем ли мы получить налоговый вычет и на какую сумму?

Вариант первый: 13 % с суммы 1 000 000 рублей, то есть 130 000 рублей каждый.

Вариант второй: 13 % с суммы 2 000 000 рублей, то есть 260 000 рублей каждый.

Конечно, вы можете получить налоговый вычет, если официально работаете, получаете зарплату, с которой платите налог на доходы 13 %.

Сумма, с которой вы сможете получить налоговый вычет, зависит от того, в каком году была приобретена квартира.

Если вы купили квартиру в долевую собственность до

01.01.2014 г., то вы имеете право на сумму налогового вычета пропорционально доле, находящейся в вашей собственности.

Так как на весь объект выделяется 2 000 000 рублей в качестве имущественного налогового вычета, то на каждого из вас будет приходиться 1 000 000 рублей, так как каждый приобрел 1/2 доли квартиры. Следовательно, сумма, которая вам вернется в качестве уплаченного ранее налога на доходы, — 130 000 рублей, а не 260 000 рублей. И не имеет значения, когда вы подали заявление на получение имущественного налогового вычета. Главное, когда состоялась сделка — до 01.01.2014 г. или после.

С 01.01.2014 г. вступили в силу поправки в Налоговый кодекс РФ, в частности в ст. 220. В соответствии с этими поправками, если вы купили долю в квартире после 01.01.2014 г., распределение налогового вычета соразмерно доли не производится.

Теперь каждому из собственников может быть предоставлен налоговый вычет в пределах 2 000 000 рублей, независимо от размера доли. Следовательно, вы имеете право на возврат 13 % налога в сумме до 260 000 рублей каждый.

В 2014 году была приобретена квартира в общую совместную собственность с супругом. Брачного договора у нас нет. Стоимость квартиры — 5 000 000 рублей. Какую сумму налогового вычета мы можем получить?

С 01.01.2014 г. вступили в силу поправки в Налоговый кодекс РФ. Изменения также касаются и супругов, которые приобрели жилье в совместную собственность.

Теперь каждый из супругов может претендовать на налоговый вычет с суммы 2 000 000 рублей, то есть может вернуть уплаченный ранее налог в размере 260 000 рублей.

Таким образом, каждая семья, которая приобрела жилье после 01.01.2014 г., вправе вернуть не 260 000 рублей, а 520 000 рублей. Главное, чтобы стоимость приобретенного или построенного жилья была не ниже 4 000 000 рублей.

В вашем случае стоимость квартиры более 4 000 000 рублей. Поэтому каждый из вас вправе подать заявление о предоставлении имущественного налогового вычета с суммы 2 000 000 рублей, максимально допустимой законодательством.

Для этого следует заполнить декларацию 3-НДФЛ, предоставить справку о доходах за год, документы на квартиру и свидетельство о заключении брака.

В 2014 году приобрела квартиру с использованием ипотечного кредита. Стоимость квартиры — 6 300 000 рублей. В качестве первоначального взноса выплатила сумму в размере 2 800 000 рублей. Остальная сумма — 3 500 000 рублей — это деньги банка, предоставленные мне по ипотечному кредиту, за пользование которыми я плачу проценты. На какую сумму мне может быть предоставлен налоговый вычет? Возможно ли получить его на сумму процентов по ипотечному кредиту?

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья предоставляется на сумму — 2 000 000 рублей (возврат составит 260 000 рублей).

Имущественный налоговый вычет при оплате процентов по ипотечному кредиту предоставляется на сумму 3 000 000 рублей максимально (возврат составит максимум 390 000 рублей).

Если вы работаете по найму, получаете заработную плату и платите с полученного дохода 13 % в качестве подоходного налога, вы можете вернуть себе уплаченный подоходный налог на сумму стоимости квартиры, но не более чем с 2 000 000 рублей, а также на сумму уплаченных процентов по ипотечному кредиту.

На жилье, приобретенное до 01.01.2014 г. с использованием ипотечного кредита, можно получить налоговый вычет с суммы выплаченных процентов без ограничений.

01.01.2014 г. были внесены изменения. И теперь эта сумма ограничивается 3 000 000 рублей.

То есть в вашем случае максимально возможная сумма для возврата — это 13 % от 2 000 000 рублей, внесенных вами в качестве первоначального взноса, и 13 % от суммы выплаченных процентов по кредитному договору, но не более чем с 3 000 000 рублей.

В общей сложности максимальная сумма к возврату может составить:

260 000 рублей + 390 000 рублей = 650 000 рублей.

Для того чтобы получить имущественный налоговый вычет на проценты по ипотечному кредиту, выплаченные за год, необходимо дополнительно к документам, предоставленным в налоговую инспекцию для получения налогового вычета на стоимость квартиры, предоставить справку из банка о выплаченных процентах по кредитному договору, кредитный договор, график платежей и заполнить еще одну декларацию 3-НДФЛ на выплаченные проценты.

В отличие от имущественного налогового вычета на покупку квартиры или дома, получить имущественный налоговый вычет с процентов по ипотечному кредиту вы можете только с одного жилищного объекта (дома или квартиры). Воспользоваться таким вычетом вы можете только один раз в жизни, несмотря на то что сумма выплаченных процентов по ипотечному кредиту будет менее 3 000 000 рублей.

В марте 2014 года купила комнату в коммунальной квартире за 1 200 000 рублей. Сейчас планирую приобрести еще одну комнату в этой же квартире по цене 1 000 000 рублей. Могу ли я воспользоваться имущественным налоговым вычетом и на вторую комнату, так как стоимость первой комнаты меньше 2 000 000 рублей, максимально допустимой суммы, на которую может быть получен налоговый вычет при приобретении жилья?

Вы имеете полное право, приобретя в собственность вторую комнату, подать заявление о получении имущественного налогового вычета и на второй объект. Получать возврат уплаченного налога на доходы вы будете до тех пор, пока сумма, с которой вам выплачивается возврат 13 %, не достигнет 2 000 000 рублей, то есть вычет достигнет 260 000 рублей.

Приобрели квартиру за 2 000 000 рублей. Частично за счет собственных средств в размере 1 600 000 рублей, частично за счет средств материнского капитала в размере 400 000 рублей. Квартиру оформили в долевую собственность: 1 / 3 на мое имя, 1 / 3 на моего супруга, 1 / 3 на несовершеннолетнего ребенка. Могу ли я получить имущественный налоговый вычет и как быть, если часть квартиры оформлена на несовершеннолетнего ребенка?

Налоговый вычет вам может быть предоставлен на сумму 1600 000 рублей. Исключению подлежит сумма материнского капитала.

За несовершеннолетнего ребенка налоговый вычет может получить один из родителей.

Сумма, которую ваша семья получит из бюджета в качестве возврата уплаченного ранее подоходного налога, — 207 870 рублей.

Во-первых, налоговый вычет вам может быть предоставлен только на сумму ваших личных выплат. Эта сумма составляет 1 600 000 рублей. Налоговый вычет не может быть предоставлен на сумму материнского капитала, так как материнский капитал предоставляется государством.

Во-вторых, за несовершеннолетнего ребенка налоговый вычет может получить один из родителей.

В-третьих, с 01.01.2014 г. налоговый вычет не делится пропорционально долям в праве собственности на квартиру. Каждый владелец долевой собственности имеет право рассчитывать на возврат налогового вычета с максимально возможной суммы 2 000 000 рублей. Если стоимость приобретенной доли в квартире ниже суммы 2 000 000 рублей, то со стоимости этой доли.

Исходя из вышеперечисленного, рассчитаем, какую сумму вы сможете получить в качестве возврата перечисленного ранее подоходного налога.

1 600 000 рублей — это та сумма, на которую можно получить налоговый вычет, так как здесь были использованы личные средства. Так как эта сумма ниже 2 000 000 рублей — максимально возможной, то рассчитывать сумму к возврату будем от 1 600 000 рублей, а не от 2 000 000 рублей.

На каждого собственника квартиры приходится 1/3 доли квартиры, то есть на каждого 533 000 рублей.

На получение налогового вычета со стоимости доли ребенка пишет заявление один из родителей. Желательно, чтобы это был родитель, получающий более высокую официальную зарплату. Таким образом, вернуть сумму уплаченного подоходного налога вы сможете быстрее. Предположим, что более высокая зарплата у вашего мужа.

Итого. Ваш муж получает налоговый вычет с суммы 1 066 000 рублей (533 000 рублей + 533 000 рублей — для ребенка); сумма налога к возврату составляет 138 580 рублей.

Вы получаете налоговый вычет с суммы 533 000 рублей; сумма налога к возврату составляет 69 290 рублей.

В итоге ваша семья получит из бюджета сумму в размере 207 870 рублей.

Собираюсь приобрести часть домовладения у брата и построить на участке дом. Смогу ли я получить налоговый вычет?

При покупке доли домовладения у брата имущественный налоговый вычет вам не предоставят, так как вы с братом являетесь взаимозависимыми лицами.

Вы можете получить имущественный налоговый вычет на расходы, связанные со строительством дома, но после того, как дом будет построен и зарегистрирован.

Приобретя у брата долю в домовладении, вы не сможете воспользоваться имущественным налоговым вычетом, так как являетесь взаимозависимыми лицами.

К взаимозависимым относятся дети и родители, братья, сестры, начальники и подчиненные и др.

Но вы сможете получить налоговый вычет на сумму, которую затратите на строительство дома. При этом в расчет можно брать не только стоимость строительных материалов, но и оплату труда рабочих, стоимость изготовления проектной документации, оплату за подключение дома к коммуникациям: газоснабжению, канализации, электро- и водоснабжению.

Обратиться за предоставлением имущественного налогового вычета вы сможете только после того как построите дом и зарегистрируете право на него в регистрационной службе.

Также стоит упомянуть, что для получения налогового вычета вам необходимо иметь документы, подтверждающие ваши расходы на строительство дома. Это должен быть договор с проектной организацией; договор со строительной компанией; чеки, подтверждающие оплату вами за работу строительной и проектной организаций; расходные документы, подтверждающие оплату стройматериалов, и т. д. Без этих документов имущественный налоговый вычет вам не предоставят.

Как получить имущественный налоговый вычет

При каких условиях можно получить налоговый вычет и какова процедура его возврата?

Налоговый вычет можно получить через ФНС и работодателя.

Чтобы вы имели возможность при покупке жилья (квартиры, дома, комнаты в коммуналке, доли в жилом помещении и т. п.) воспользоваться имущественным налоговым вычетом, то есть иметь возможность вернуть ранее уплаченный подоходный налог, должны быть соблюдены несколько условий.

Во-первых, вы должны являться плательщиком подоходного налога по ставке 13 % (не предпринимателем, которые платят налог на доходы от предпринимательской деятельности).

Во-вторых, квартира или дом, которые вы решили приобрести, должны находиться на территории РФ. На жилье, находящееся за пределами РФ, имущественный налоговый вычет не предоставляется, будь то дальнее зарубежье, например, Болгария, или страны СНГ, например, Белоруссия.

В-третьих, покупая жилье, вы сами должны оплачивать его стоимость. В расходы на покупку не могут быть включены суммы, уплаченные предприятиями в качестве безвозмездных ссуд, суммы материнского капитала, суммы бюджетных субсидий, то есть те суммы, которые при получении не облагаются налогом 13 %.

В-четвертых, договор купли-продажи должен быть оформлен не между взаимосвязанными лицами, то есть между вами и продавцом не должно быть родственных связей или должностного подчинения. Взаимосвязанными лицами могут быть родители и дети, братья, сестры, даже если у братьев и сестер только общая мать или отец и др., а также начальник и подчиненный.

Если соблюдены все эти условия, то вы можете обратиться за получением имущественного налогового вычета.

Получить имущественный налоговый вычет можно двумя способами: обратившись с заявлением о предоставлении имущественного налогового вычета в налоговую инспекцию или обратившись к работодателю.

Если вы планируете получать возврат налога через ФНС, то суммы возврата будут поступать на ваш счет по истечении налогового периода (года) одним платежом за весь год.

Если вы обратитесь с заявлением к работодателю, то сумма начисленного вам налога на доход 13 % просто не будет вычитаться из вашей зарплаты.

Через ФНС

Для получения имущественного вычета через ФНС необходимо следующее.

По окончании налогового периода, в котором была совершена сделка по приобретению жилья, обратитесь в налоговую инспекцию с заявлением о предоставлении имущественного налогового вычета и на возврат денег из бюджета.

Предоставление вычета и сам возврат производятся только по заявлению налогоплательщика. Никакие выплаты автоматически не производятся, даже если в налоговой инспекции имеются сведения о смене собственника и о приобретении вами этого жилья.

К заявлению следует приложить следующие документы:

— декларацию 3-НДФЛ;

— копию ИНН;

— справку о доходах за истекший налоговый период (год), в котором была приобретена недвижимость, по форме 2-НДФЛ. Справку можете получить на работе в бухгалтерии;

— документы на приобретенное жилье (свидетельство о государственной регистрации права; документы-основания: договор купли-продажи, договор мены, договор долевого участия в строительстве + передаточный акт от застройщика; договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, если жилье приобретено с использованием ипотечного кредита; акт приема-передачи жилья, если в договоре купли-продажи нет пункта о передаче недвижимости от продавца к покупателю);

— подтверждение расходов на стройматериалы или проектную документацию, если приобретено было недостроенное жилье или квартира без отделки, или жилье (жилой дом) было построено самостоятельно на имеющемся в собственности земельном участке;

— документы, подтверждающие оплату банку процентов по ипотечному кредиту, если жилье было приобретено с использованием ипотечного кредита (выписки со счета, открытого в банке для внесения платежей; кредитный договор, график платежей, чеки);

— свидетельство о рождении ребенка, если жилье оформлено на несовершеннолетнего;

— свидетельство о заключении брака, если жилье приобретено в общую совместную собственность супругов.

Документы предоставляются в копиях с предоставлением оригиналов или в копиях, заверенных нотариально.

Получив документы, налоговая инспекция проводит их проверку. Проверка может длиться три месяца. Именно такой срок для рассмотрения подобных заявлений предусмотрен по закону. Но часто этот срок бывает значительно больше.

По результатам проверки принимается решение о предоставлении или об отказе в предоставлении налогового вычета. О своем решении налоговая инспекция обязана уведомить вас письмом.

При принятии положительного решения налоговая инспекция обязана в месячный срок после его принятия перечислить на ваш счет сумму налоговых платежей, уплаченных вами за истекший налоговый период, в котором было приобретено жилье.

Если сумма, с которой был осуществлен возврат уплаченного подоходного налога, меньше максимально возможной, на которую предоставляется налоговый вычет (стоимость жилья, но не более 2 000 000 рублей), то такую процедуру вы осуществляете и по истечении следующего налогового периода, пока не получите налоговый вычет на всю сумму, причитающуюся вам по закону.

Через работодателя

Если вы желаете получать налоговый вычет через работодателя, то вам не нужно дожидаться окончания налогового периода для того, чтобы подать заявление о предоставлении имущественного налогового вычета.

Прежде чем подавать заявление работодателю, вам необходимо получить уведомление из ФНС о предоставлении имущественного налогового вычета и, следовательно, об освобождении вас от уплаты подоходного налога, так как ваш работодатель является налоговым агентом, он обязан перечислять налоги на вашу зарплату и не волен сам принимать решения об освобождении вас от уплаты налогов.

Для этого вам требуется подать соответствующее заявление в налоговую инспекцию, приложив к нему документы, перечисленные выше. Налоговая обязана в тридцатидневный срок рассмотреть ваше заявление и выдать вам уведомление о предоставлении вам имущественного налогового вычета.

С этим уведомлением и с пакетом документов, подтверждающих приобретение вами жилья и расходов на его покупку, или ремонт, или строительство, вы и обращаетесь к работодателю.

Благодаря этому уведомлению ваш работодатель на некоторое время перестает перечислять подоходный налог с вашей зарплаты. И длится это до тех пор, пока налоговый вычет не будет предоставлен на сумму, равную стоимости приобретенного жилья, но не более, чем на 2 000 000 рублей.

* * *

Если после прочтения книги у Вас остались вопросы, вы можете задать их мне по электронной почте [email protected] с пометкой «ПОМОЩЬ ЮРИСТА».

Свои отзывы и вопросы, ответы на которые вы хотели бы получить в моей новой книге, также присылайте на эл. почту [email protected] с пометкой «ОТЗЫВ О КНИГЕ».

С уважением, Татьяна Семенистая