Экологические основы землепользования в сверхкрупном городе

Сизов Александр Павлович

Глава 3

Экологическое состояние и использование земель города Москвы

 

 

3.1. Характеристика земель сверхкрупного города (на примере «традиционной» Москвы в границах до 01.07.2012)

 

В настоящем подразделе характеризуются земли Москвы в границах, сложившихся до присоединения к ней 01.07.2012 значительной части территории Московской области. Эту часть территории Москвы будем именовать «традиционной», в отличие от «присоединённой» в июле 2012 года.

 

3.1.1. Земли «традиционной» Москвы как природноантропогенный объект

Характеристика земель Москвы как природно-антропогенного объекта детально освещена в специальной литературе (Геоэкология…, 2006; государственные доклады о состоянии и использовании земель и о состоянии окружающей природной среды Москвы, начиная с 1991 года; Заиканов В.Г., Минакова Т.Б., 2005; Котлов Ф.В., 1962; Кофф Г.Л. и др., 1997; Москва., 1997; Самаев С.Б., 2004; Сизов А.П., 2009, 2012; Экологический., 2000; и др.). Город расположен на стыке трех крупных ландшафтных областей: Мещерской низины, южного склона Клинско-Дмитровской гряды и Москворецкой равнины. Центральная часть города представляет собой флювиогляциальную аккумулятивно-денудационнуюравнину, образованную долиной р. Москвы и её тремя террасами. Под влиянием длительного антропогенного воздействия к настоящему времени в черте города существенно изменились все компоненты природных ландшафтов и их естественные связи. Наиболее характерные изменения первичного рельефа в городе связаны с планировкой, общей нивелировкой поверхности, практически полным уничтожением облика долинного рельефа, значительными изменениями литогенной основы и появлением рыхлых техногенных образований мощностью до 20 м в центральной части города и 1–6 м – в средней.

 

3.1.2. Земли «традиционной» Москвы как природно-антропогенный ресурс

Земли Москвы как природно-антропогенного ресурса включают в свой состав 56.5 % земель городской застройки (жилой, общественной и производственной), 18.8 % – общего и специального пользования и 24.7 % – ландшафтно-рекреационных территорий. Для сравнения: в Гамбурге аналогичные земли занимают соответственно 14 %, 28 % и 58 % (Кисенко Е.С., 2004).

Сведения о детальном балансе земель города по 31-му роду землепользования (цели использования земель) приведены в табл. 6. Наибольшую площадь занимают земли жилых зданий (более четверти всех земель), на втором месте – земли улично-дорожной сети (около 12 %), далее следуют земли особо охраняемых природных территорий (свыше 11 %).

К специфическим особенностям земель Москвы относятся крайне низкая, по сравнению с большинством европейских столиц, обеспеченность москвичей жизненным пространством (около 120 м2/чел.) в силу высокой плотности постоянного населения в городе (свыше 8 тыс. чел./км2, что выше средней по России в 1000 раз) и повышенная доля земель производственного и коммунального назначения (14.8 % от общей площади земель города). Город застроен крайне неравномерно (плотность застройки колеблется от 10 % на периферии до 80 % в центре).

Также неравномерно Москва и озеленена (степень озеленения составляет в Восточном округе 40.7 %, или 61.9 м2/чел., а в Центральном – лишь 13.2 %, или 14.4 м2/чел.). Высока степень запечатанности земель, то есть степени покрытия их зданиями, сооружениями и твердыми поверхностями типа асфальта и бетона (до 95–97 % в центре города) на фоне низкой интенсивности их использования, оцениваемой по невысокой развернутой плотности застройки (от 4.1 тыс. м2/га на периферии и 5.1 – в срединной части города до 7.1 – в его центре). Обеспеченность дорожно-транспортной инфраструктурой также низка – 5.3 км дорог на 1 км2 территории.

Оформление земельно-правовых отношений и учёт земельных участков как базисного элемента недвижимого имущества в городе осуществляется на уровне земельных участков. Средний размер земельного участка равен 0.6 га; наибольшим размером обладают крупные участки земель рекреационного, природно-заповедного назначения и городской рекреации (12–55 га), наименьшим – участки земель предприятий общественного питания, торговли и учреждений финансовой сферы (700–900 м2) (Сизов А.П., 2012).

Таблица 6

Сведения по учёту количества земель «традиционной» Москвы

(на 01.01.2013)

Наиболее распространённой формой пользования городскими землями в Москве является аренда. По состоянию на 01.01.2011, были оформлены права аренды земельных участков общей площадью 21 015 га. Среднестатистический земельный участок в г. Москве, оформленный в аренду, занимает площадь около полугектара (0.49 га). Минимальную площадь (0.16 га) занимают участки, расположенные в центральной части города, выполняющей преимущественно общественно-деловые функции, максимальную (0.73-0.86 га) – расположенные в периферийных Юго-Восточном и Южном округах, где существенная роль отводится производственным функциям. Участки в округах, выполняющих преимущественно жилые функции, занимают по размеру промежуточное положение.

Значительное количество участков имеет сложную конфигурацию границы, представляющей замкнутую ломаную линию, состоящую из множества (до 10 и более) отрезков. Большинство участков имеет множество ограничений в использовании, вызванных высокой концентрацией объектов недвижимости и инженерных сетей, что приводит к запрещению определенных видов деятельности, предусмотренных его целевым назначением. Это влечет необходимость использования в процессе мониторинга земель Москвы сочетания различных методов на различных уровнях обследований и наблюдений.

При применении дистанционных методов мониторинга важно деление земель Москвы на ряд выделов по типам землепользования, различающихся физическим состоянием земель, характером поверхности и, соответственно, спектрально'-отражательными свойствами (Кругляк А.М. и др., 2005):

Тип землепользования – способ использования земель, отличающихся друг от друга по природно-историческим признакам, для существенно различных хозяйственных целей.

На рис. 3 и в табл. 7 приводится распределение земель Москвы по типам землепользования. В каждом административном округе города преобладает использование земель под основную городскую функцию – застройку, в основном жилую. Лишь в ЦАО и ЗелАО доля земель общественной застройки выше, чем жилой, что связано с размещением большого количества объектов общефедерального значения в ЦАО и компактным размещением жилья в Зеленограде.

Статистический анализ распределения типов землепользования по административным округам показал, что площади крупнейших типов землепользования (жилой и общественной застройки, улично-дорожной сети) возрастают прямо пропорционально с ростом площади округа. Этот факт подтверждает их системообразующую для любой административнотерриториальной единицы города роль. Коэффициент корреляции свидетельствует о высокой тесноте связи (r=0.7–0.9). Такая закономерность отсутствует для прочих типов землепользования, что дает возможность считать их распределение обусловленным специфическими особенностями землепользования в различных округах.

Промышленный характер имеют СВАО, ЮВАО, ЮАО и САО; хорошие транспортные сети – ЦАО; высока озеленённость ВАО, Зеленограда, а обводнённость – СЗАО.

Рис. 3. Распределение долей земель г. Москвы по типам землепользования (% от общей площади)

Таблица 7

Распределение земель г. Москвы по типам землепользования

Сравнительно крупные массивы земель сельскохозяйственного использования есть лишь в ВАО и ЮЗАО, а свободные – лишь в Зеленограде; «среднестатистичностью» отмечен ЗАО). Общественная застройка обычно сопутствует жилой (r=0.9; рис. 4), кроме того, её развитию соответствует развитие улично-дорожной сети (r=0.7). Теснота взаимосвязи прочих типов землепользования друг с другом существенно ниже.

Рис. 4. Взаимосвязь между площадью жилой (x) и общественной застройки (у)

Распределение земель по целевому назначению отражает особенности градообразующей базы, но, чем крупнее города, тем менее различаются балансы земель в них. В таком крупном промышленном городе, как Красноярск (общая площадь 34 813 га), по состоянию на 01.01.1997 баланс земель был следующим:

♦ земли, занятые жилой застройкой – 8554 га (24.6 % площади города);

♦ земли промышленности, транспорта, связи и пр. – 4916 га (14.1 %);

♦ земли транспортной инфраструктуры – 6231 га (17.9 %);

♦ земли сельскохозяйственного использования – 3489 га (10.0 %);

♦ земли городских лесов (включая кустарники) – 8333 га (23.9 %);

♦ земли, покрытые водными поверхностями – 3124 га (9.0 %);

♦ нарушенные земли и другие угодья – 166 га (0.5 %).

Относительно Москвы, здесь выше доля земель сельскохозяйственного использования и водопокрытых, но принципиальных различий нет.

 

3.1.3. Земли «традиционной» Москвы как объект недвижимого имущества

Как недвижимое имущество, земли Москвы характеризуются экономическими показателями (удельные показатели кадастровой стоимости земель и собираемых земельных платежей). С этих позиций весьма интересна информация, представленная в табл. 8 (в соответствии с прил. 2 к постановлению Правительства Москвы от 21.11.2014 № 687-ПП). Из этих сведений явствует, что московские земли используются чрезвычайно интенсивно и дают соответствующую экономическую отдачу, что определяет их исключительно высокую кадастровую стоимость. Очевидно, что земельные ресурсы крупных городов – один из важнейших источников формирования доходной части бюджета; весьма вероятно дальнейшее возрастание этой их роли.

Улучшение экологического состояния земель, оптимизация их баланса по цели использования, создание системы особо охраняемых природных территорий и поддержание их нормативного качества на принципах адаптивно-ландшафтного землепользования – вот основные пути «активного» развития территории исторически сложившегося сверхкрупного города.

Таблица 8

Средний уровень кадастровой стоимости земель города Москвы в разрезе административных округов

Наименование видов разрешенного использования

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки.

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества.

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, набережных, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством РФ; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

 

3.2. Характеристика земель, включённых в территорию сверхкрупного города (на примере «присоединённой» Москвы в границах после 01.07.2012)

 

В настоящем параграфе характеризуются земли Москвы в границах, включённых в её территорию в результате присоединения 01.07.2012 к Москве значительной части территории Московской области. Эту часть территории Москвы будем именовать «присоединённой», в отличие от «традиционной», развивавшейся в границах, установленных до июля 2012 года.

 

3.2.1. Рост территории города Москвы

Территория Москвы формируется почти тысячелетие. В своем развитии Москва прошла ряд последовательных этапов – от сельского ландшафта путём формирования слитой (компактной) городской структуры с единым центром и последующего относительно плавного развития до периода современного градостроительства, включающего освоение и зонирование новых земель, формирование производственных территорий, массовую и «точечную» жилую застройку.

Рис. 5. Схема изменений территории Москвы

В XII веке площадь городских территорий была не более 0.3 км2; при Иване Калите – 5-10 км2; в XVII веке, в границах Камер-Коллежского вала – около 50 км2 (рис. 5–8). В 1586–1593 годах центральная часть Москвы была обнесена белокаменной стеной, валом и рвом (кроме стороны, ограниченной Москвой-рекой) и стала называться Белым городом. Во второй половине XVIII века эта стена была уничтожена, а вал был превращен в бульвары. Перекрестки бульваров и пересекающих их улиц на месте бывших в стене ворот до сих пор сохранили название “ворот”.

Рис. 6. Кремлевские стены итальянской работы

Построены под руководством выписанных Иваном III итальянских мастеров Марка, Антона, Петра Фрязиных и Алевиза Нового в 1487–1491 годах, в основе сохранились до настоящего времени.

В XVIII веке Москва выросла далеко за пределы Земляного города: образовались Рогожская, Преображенская и Покровская старообрядческие слободы, Немецкая слобода, поселок вокруг дворца Лефорта (за Яузой). Вал, окружавший Земляной город, к этому времени разрушился, а по новой границе Москвы, включавшей вновь образовавшиеся слободы, в 1742 году был устроен Камер-Коллежский вал.

Рис. 7. Белый город (ныне – Бульварное кольцо)

Бурное развитие промышленности в XIX веке, особенно характерное для 1840-х лет, дало серьёзный импульс увеличению городских территорий.

В 1920-е годы начался новый рост города за счет оживления промышленности, связанного с появлением нового, 3-го уклада производства, и большого притока населения из сельской местности. Пригородные села Москвы превращались в рабочие посёлки. В 1935 году был опубликован Генеральный план реконструкции Москвы, по которому территория города возрастает вдвое (до 285.0 км2). К городу присоединяются Тушино, Авиагородок, Текстильщики, Измайлово, Перово, Кусково, Люблино, Щукино, юго-западные территории, Кунцево, Царицыно (рис. 9).

Следующим этапом расширения Москвы был 1960 год, когда границей города стала Московская кольцевая автодорога. Затем городская черта Москвы была определена на основании постановления Совета Министров РСФСР «Об установлении городской черты г. Москвы» от 29.12.1984 № 541 с рядом последующих уточнений. К концу XX века Москва занимает уже 1080.8 км2 (876.5 км2 в пределах МКАД и 204.3 км2 – вне её пределов).

Рис. 8. Камер-Коллежский Вал

К 2011 году площадь города составляла 1 081 кв. км. Наступающий этап развития характеризуется комплексной реконструкцией городской застройки на принципах адаптивно-ландшафтного землепользования. Город Москва в своем сегодняшнем положении уже не отвечает современным требованиям, которые предъявляются к столице. Поэтому в 2011 г. компетентными органами РФ, Москвы и Московской области прорабатывался вопрос об увеличении территории столицы, необходимой для её нормального развития и выполнения столичных функций.

Рис. 9. Москва – столица СССР. Генеральный план 1935 года

27.12.2011 Советом Федерации Федерального Собрания РФ на основании соответствующих решений Московской городской Думы и Московской областной Думы принято постановление № 560-СФ «Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью». В результате в границы Москвы включается существенная часть территории Московской области, и в итоге общая площадь Москвы увеличивается в полтора раза, составляя с июля 2012 года 2 580 кв. км.

 

3.2.2. Проблема присоединения новых территорий к городу Москве

Увеличение площади столицы – это не уникальный опыт. Рост площади исторически сложившегося города за счёт включения в его границы новых земель может быть названо «пассивным» развитием городских территорий, допустимым лишь в отдельных случаях. При планировании расширения территории Москвы, безусловно, учитывался и отечественный, и зарубежный опыт. Изучалась ситуация, связанная с формированием территории Большого Лондона, Большого Парижа, Берлина, т. е. городов, по размеру близких к Москве и имеющих такую же длительную историю развития, а также и некоторых других городов, в частности, Торонто (Канада), университетских центров Кембриджа и Гарварда, «одноэтажной» Америки. Если обратиться к истории, то в различных странах вопрос правового положения столичной территории решался по-разному. В большинстве случаев столицы – это исторически сложившиеся центры государств, их крупнейшие города, вокруг которых формировалось государство (Париж, Лондон, Берлин, та же Москва). В прошлом веке в отдельных странах появились города, построенные специально именно как столицы, чтобы в них удобно располагался управленческий аппарат государства (Бразилиа, Канберра).

В России столиц исторически было две (Москва и Санкт-Петербург). На рубеже веков в целях улучшения управляемости огромного государства и дальнейшего развития страны в целом рассматривались возможности как переноса столицы ближе к её географическому центру (Нижний Новгород, Самара, Екатеринбург, даже Новосибирск), так и оставления в Москве, но с возможностью качественного скачка в развитии столичной территории.

Столица изначально развивалась по моноцентрическому варианту, устремленному к единому центру, поэтому по плотности населения Москва – один из проблемных городов в мире, опережающий по этим показателям Лондон, Париж и Нью-Йорк почти в два раза.

Всё же расширение границ Москвы – спорное решение на настоящий момент, так как оно предусматривает развитие лишь малой части территории огромного по размерам государства в ущерб интересам общегосударственным. Известный российский поэт Д.Быков в этой ситуации совершенно блестяще характеризует Москву как «жирную столицу обезжиренной Руси». Однако с позиций разуплотнения городских земель оно в определённой степени оправдано, потому что проживание 11 млн жителей, а также нескольких миллионов гостей столицы на территории 108 083 га в условиях плотной застройки и недостаточно развитой уличнодорожной сети привело к скученности населения, транспортному коллапсу и невозможности дальнейшего развития города.

Предполагалось также, что при увеличении территории города Москвы повысится инвестиционная привлекательность как самого города Москвы, так и Московской области. Их возможно рассматривать как единую Московскую агломерацию. Однако сложности с привлечением внешних инвестиций в России связаны не столько с градостроительными решениями, сколько с политическим архаизмом, невиданными масштабами коррупции и общей нестабильностью в обществе.

Выбор территорий, присоединённых к Москве, обусловлен меньшей степенью освоенности юго-западного сектора Московской области, граничащего с Москвой, относительно других секторов. Это оптимальное месторасположение для выполнения столичных функций города Москвы по совокупности градостроительных, транспортных и экологических факторов.

Имеет значение сравнительно слабая урбанизация этого сектора Московской области, где сейчас проживает 250 тыс. человек, а фонд застройки составляет лишь 12 млн кв. метров. Важно отметить, что экологическая обстановка во вновь строящихся жилых районах должна быть на порядок лучше, чем в центральной части города.

Здесь отсутствуют крупные городские поселения, которые расположены на прилегающих территориях к западу, северу, востоку и юго-востоку Москвы и развиваются вполне динамично, являясь самодостаточными городами, неразрывно связанными с системой расселения Московской области и экономически неотрывно с ней связанными (Одинцово, Красногорск, Химки, Долгопрудный, Мытищи, Люберцы, Подольск).

Имеется значительное количество крупных зелёных массивов, необходимых для выполнения землями экологических функций и ранее относимых к землям лесного фонда, на основе которых возможно формирование экологического каркаса «новой Москвы» в виде системы особо охраняемых природных территорий – особо охраняемых зелёных территорий (ООПТ-ООЗТ), создание которой утверждено постановлениями Правительства Москвы от 22.08.2012 № 423-1III и № 424-ПП.

Имеет значение и тот факт, что исторически в западном и югозападном направлении размещаются объекты, способствующие выполнению Москвой функций столицы, в том числе правительственный аэропорт.

 

3.3.3. Балансы и оценка земель на территории «присоединённой» Москвы

В период нахождения в границах Московской области земли, включённые 01.07.2012 в границы города Москвы, были отнесены ко всем семи, согласно федеральному законодательству, категориям (табл. 9). После присоединения все 2 580 кв. км земель города Москвы относятся к одной категории «земли населённых пунктов» (рис. 10).

Таблица 9

Сведения по кадастровому учёту земель «присоединённой» Москвы

(на 01.07.2012)

По результатам дешифрирования аэрокосмических материалов были получены количественные сведения о балансе хозяйственного использования земель на присоединённых территориях (табл. 10).

Обращают на себя внимание следующие факты:

♦ почти половина площади относится к ООПТ;

♦ обводнённость территории существенно ниже, чем на территории «традитционной Москвы»;

♦ резервы для застройки значительно превышают количество застроенных земель.

Как будто неплохо, и оптимизм не безоснователен. Вопрос лишь в том, сможет ли коррумпированное и слабокомпетентное нынешнее руководство Москвы разумно распорядиться имеющимся природно-ресурсным и эколого-градостроительным потенциалом присоединённых земель…

Рис. 10. Территории, присоединённые к Москве с 1 июля 2012 года

Таблица 10

Сведения по учёту количества земель «присоединённой» Москвы (на 01.01.2013)

Как недвижимое имущество, присоединённые к Москве земли характеризуются теми же экономическими показателями, что и земли «традиционной» Москвы. Из данных, представленных в табл. 11 (в соответствии с прил. 2 к постановлению Правительства Москвы от 21.11.2014 № 687-ПП), явствует, что присоединённые земли используются не столь интенсивно, как традиционно московские, и не дают (пока?) столь высокой экономической отдачи. Их потенциальные возможности будут раскрываться в процессе освоения, а кадастровая стоимость будет возрастать. Насколько – покажет ближайшее будущее.

Таблица 11

Средний уровень кадастровой стоимости земель города Москвы в разрезе административных округов

Наименование видов разрешенного использования – в табл. 8.