Пока готовятся документы на регистрацию ТСЖ, самое время собственнику, уполномоченному общим собранием, заняться расторжением договора управления с прежней управляющей компанией. Несмотря на то что в последнее время было принято много поправок в жилищное законодательство, направленных на упрощение этой процедуры, тем не менее шероховатостей при ее реализации достаточно. Радует только одно — преодолевая трудности, мы становимся сильнее. Так что, вперед!

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ). Поэтому факт государственной регистрации ТСЖ автоматически  влечет за собой расторжение договора с УО: изменение способа управления МКД является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом с управляющей организацией (определение Верховного Суда РФ от 05.06.2012 № 59-В12-5). На практике это не всегда случается. Жилищным законодательством установлена процедура прекращения управления МКД управляющей компанией в случае, если собственники приняли решение о смене способа управления.

В течение пяти рабочих дней  после принятия решения ОСС о смене способа управления уполномоченное собранием лицо, орган управления ТСЖ направляет уведомление  о создании ТСЖ с приложением копии этого решения (п. 18 Правил № 416):

• организации ранее управлявшей таким домом;

• в орган государственного жилищного надзора и орган муниципального жилищного контроля.

В уведомлении, указывается информация:

• о выбранном способе управления — товариществом собственников жилья;

• принятом собственниками решении о расторжении договора управления в связи с изменением способа управления;

• дате расторжения договора управления в соответствии с принятым на ОСС решении собственников (при наличии такого решения);

► Обратите внимание!

1.  Если собственники приняли решение на ОСС о смене  способа управления МКД, то дата прекращения  договора управления определяется днем, предшествующим  дню начала реализации нового способа управления (п. 24 Правил № 416).

2. Основание  для признания способа управления МКД товариществом собственников жилья реализованным  — собственники в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации ТСЖ  (абз. 3 подп. 2 п. 3 Порядка, установленного постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»). Полностью способ реализуется, когда ТСЖ зарегистрировано и приступило к управлению МКД.

• требование о передаче вновь созданному ТСЖ технической документации на МКД и иных, связанных с управлением таким домом документов в установленном порядке.

► Обратите внимание!

Передача  документации, ключей, кодов от электронных устройств и т. д. производится только после регистрации  ТСЖ!

Способ уведомления должен позволять достоверно установить, от кого исходило уведомление и кому оно адресовано  (п. 64–67 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Такое уведомление можно также направить с использованием ГИС ЖКХ.

Исключение сведений о МКД из реестра лицензий является основанием для прекращения  лицензиатом деятельности по управлению таким домом (ст. 200 ЖК РФ).

Лицензиат (прежняя УО) в течение пяти рабочих дней  со дня расторжения договора управления, указанного в решении ОСС и в уведомлении уполномоченного собственника лица о расторжении ДУ, обязан сведения об этом факте и, соответственно, об изменении перечня МКД, которыми он управляет (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ):

• разместить в ГИС ЖКХ;

• направить их в орган ГЖН.

Орган ГЖН после получения указанных сведений от Лицензиата вносит изменения в реестр лицензий  субъекта РФ. Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензиата субъекта РФ определены в приказе Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр.

█ Важно!

Если после смены  способа управления МКД, судом  было установлено, что соответствующее решение общего собрания неправомочно  (принято с грубыми нарушениями закона, или фактически не было принято), ГЖИ вносит повторные изменения  в реестр лицензий только после вступления в силу  данного решения суда (ч. 3.1 ст. 198 ЖК РФ). 29 сентября 2017 г. Верховный Суд РФ признал, что наличие судебных споров  по вопросу управления МКД не может быть основанием  для отказа во внесение изменений в реестр лицензий (решение ВС РФ от 29.09.2017 № АКПИ17-704).

Поэтому с 11 июля 2018 г.  начал действовать новый порядок  исключения МКД из реестра лицензий при смене способа управления.

Если УО не выполнит  требования ч. 2 ст. 198 ЖК РФ (не направит в орган Госжилнадзора необходимое уведомление), то ГЖИ проводит внеплановую проверку, по итогам которой должна исключить  сведения о данном доме из регионального реестра лицензии применительно к данной УО. Основанием для проведения такой проверки будет заявление от вновь созданного ТСЖ  (ч. 3 ст. 198 ЖК РФ).

► Важно!

1. ТСЖ в течение пяти рабочих дней  со дня государственной регистрации  представляет в орган ГЖН  (ГЖИ) сведения о выборе  способа управления МКД товариществом собственников жилья (ч. 7 ст. 135 ЖК РФ).

2. Лицензиат   , в случае исключения  сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ, обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту ОИ до государственной регистрации ТСЖ  (ч. 3 ст. 200 ЖК РФ).

3. После регистрации  ТСЖ и в случае исключения  сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ лицензиат не вправе  осуществлять деятельность по управлению домом, в том числе начислять и взимать  плату за жилое помещение и коммунальные услуги, а также выставлять платежные документы  потребителям (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).