Сразу после получения документов о государственной регистрации ТСЖ исполнительному органу товарищества — правлению и его председателю необходимо предпринять следующие шаги.
1. Изготовить печать организации.
Документы, необходимые для заказа печати ТСЖ:
• выписка из ЕГРЮЛ;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (ИНН);
• документ, подтверждающий полномочия председателя правления/доверенность представителя.
В печати допускается использование средств индивидуализации (логотип, тематическая картинка и т. д.). Срок изготовление печати — 3 дня.
2. Открыть счет в банке (при необходимости для данного вида деятельности).
Документы для открытия счета в банке:
• заявление;
• устав;
• свидетельство о постановке на налоговый учет;
• образец печати и подписей (заверяется);
• выписка из ЕГРЮЛ;
• выписка из протокола о выборе председателя правления;
• приказ о назначении на должность главного бухгалтера;
• договор с банком об открытии счета (2 экземпляра, один остается на руках у заявителя, заполняется там же, в офисе кредитно-финансовой организации);
• информационное письмо из Росстата.
█ Важно!
Со 2 мая 2014 г. отменена обязанность налогоплательщиков сообщать в налоговые органы об открытии (закрытии, изменении реквизитов) счетов (лицевых счетов) в банке.
3. Получить коды статистики (информационное письмо из органов статистики).
После процедуры государственной регистрации организации присваиваются конкретные коды статистики. Постановка зарегистрированного лица на учет фиксируется в уведомлении, которое предоставляет Росстат.
Обычно такое уведомление выдают при регистрации юридического лица, но в случае необходимости, коды статистики можно получить бесплатно на официальном сайте Росстата (http:// statreg.gks.ru/) в режиме онлайн. Поскольку уведомление с кодами статистики является документом информационно-справочного характера, его можно распечатать самостоятельно. Для этого не требуется специальный бланк организации, подпись должностного лица и заверение печатью.
→ Для сведения
Коды статистики — сочетания цифр, присваиваемые юридическому лицу во время процедуры регистрации. Все коды, сгруппированные по классам, находятся в одном реестре. В составе любого номера — 5 или 6 цифр.
Формирование сведений о кодах ОКПО (личный номер регистрации в Росстате) хозяйствующих субъектов осуществляется в течение 5 рабочих дней после получения от регистрирующих (налоговых) органов выписок из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
4. Отправить необходимые уведомления о создании ТСЖ и начале работы по управлению МКД.
Регистрация в фондах Пенсионного Фонда России (ПФР) и Фонда социального страхования (ФСС) осуществляется автоматически. Налоговый орган самостоятельно передает данные о зарегистрированной организации в территориальные фонды ФСС И ПФР. Письма-извещения о постановке на учет в фондах придут на юридический адрес ТСЖ. Узнать присвоенные регистрационные номера можно в электронной выписке, сформировав ее на сайте налоговой инспекции.
В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации ТСЖ товарищество представляет в орган ГЖН (ГЖИ) сведения о выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ч. 7 ст. 135 ЖК РФ).
Наряду с уведомлениями практически сразу после создания на ТСЖ возлагается обязанность по раскрытию информации , в том числе в ГИС ЖКХ.
5. Направить предложение прежней УО назначить дату передачу технической документации.
Основанием для передачи технической документации и иных документов, связанных с управлением МКД, при смене способа управления являются:
решение ОСС в МКД о выборе способа управления домом товариществом собственников жилья;
свидетельство о государственной регистрации ТСЖ.
УО обязана передать ТСЖ (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, п. 18 Правил № 416):
• техническую документацию на МКД и иные документы;
• ключи от помещений;
• электронные коды доступа к оборудованию;
• иные технические средства и оборудование.
Дополнительно УО передает (п. 19 Правил № 416):
• реестр собственников помещений в МКД;
• информацию о нанимателях помещений в доме;
• информацию о лицах, использующих ОИ на основании договоров.
Актуальные списки должны передаваться в электронном виде и на бумажных носителях.
В соответствии с п. 25 Правил № 416 передаче также подлежат :
• иные документы и информация (акты, журналы по снятию показаний ИПУ и ОДПУ и пр.);
• акты об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении, данные об окончании срока проживания указанных граждан (при наличии заявления собственника или постоянно проживающего потребителя о пользовании жилым помещением временно проживающими потребителями).
Срок для передачи, установленной ч. 3 ст. 200 ЖК РФ — 3 рабочих дня со дня регистрации ТСЖ. Однако на практике это нереально к исполнению. Передача технической документации должна производиться в разумный срок с учетом времени, необходимого для урегулирования отношений с ресурсоснабжающими организациями по данному дому (п. 1, 9 ст. 161, п. 8 ст. 162 ЖК РФ, ст. 6, ч. 4 ст. 450 ГК РФ).
В первую очередь правлению ТСЖ необходимо понять, о какой документации идет речь, а потом — как ее правильно истребовать и принять.
Документация на МКД
Одним из стандартов управления МКД для любой организации, управляющей домом, является прием, хранение и передача технической документации и иных связанных с управлением таким домом документов (подп. «а» п. 4 Правил № 416).
Состав технической документации на многоквартирный дом установлен:
• Правилами № 491;
• постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170;
• приказом Минрегиона России от 01.06.2007 № 45;
• ч. 5 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ;
• Правилами № 416;
• Правилами № 354
• ст. 16 Закона № 294-ФЗ.
Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» утвержден состав технической документации долговременного хранения.
Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя (п. 24 Правил № 491):
1) документы технического учета жилфонда, содержащие сведения о состоянии ОИ (технический паспорт на МКД, акт технического состояния МКД и т. д.);
2) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию ОИ;
3) документы на ОДПУ и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки;
4) информация об оснащении помещений в МКД ИПУ , в том числе информация о каждом установленном ИПУ (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дата последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;
5) акты осмотра, проверки состояния (испытания) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям:
— инженерных коммуникаций,
— приборов учета,
— механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов (ОИ),
— конструктивных частей (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций, объектов на земельном участке и других частей ОИ);
6) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности МКД к отопительному периоду;
7) инструкция по эксплуатации МКД (рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту ОИ, рекомендуемые сроки службы отдельных частей ОИ;
→ Для сведения
Инструкция может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков) — обязательна для МКД, введенных в эксплуатацию после 1 июля 2007 года (п. 6 Правил № 491).
Форма инструкции по эксплуатации МКД установлена приказом Минрегиона России от 01.06.2007 № 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома».
В соответствие с п. 25 Правил № 491 застройщик обязан передать под расписку в течение месяца после получения разрешения на введение МКД в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации МКД (на бумажном и электронном носителях):
1) первый экземпляр — ТСЖ, созданному в доме;
2) второй экземпляр — первому обратившемуся собственнику (если ТСЖ не создано), либо лицу, принявшего от застройщика помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче;
3) третий экземпляр — в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен МКД.
В сфере управления МКД УО, ТСЖ, кооперативы в целях надлежащего содержания и ремонта общего имущества в МКД ведут журналы, как предусмотренные нормативно-правовыми актами РФ, так и журналы, необходимые для удобства работы самой организации.
Основные журналы , предусмотренные нормативно-правовыми актами:
Журнал эксплуатации МКД (ч. 5 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ).
Ведение журнала эксплуатации МКД необходимо для систематизации сведений об оказанных услугах и выполненных работах и последующего отчета о выполнении УО перед собственниками. Лицо, ответственное за эксплуатацию МКД, обязано вести журнал, в который вносятся сведения:
о датах и результатах проведенных осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга оснований МКД, строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, их элементов;
• выполненных работах по техническому обслуживанию здания;
• проведении текущего ремонта здания;
• датах и содержании выданных уполномоченными органами исполнительной власти предписаний об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания, сооружения нарушений, сведения об устранении этих нарушений.
► Обратите внимание!
Форма технического журнала по эксплуатации здания, сооружения была установлена Приложением 2 постановления Гос-строя СССР от 29.12.1973 № 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений».
Обычно применительно к МКД такие журналы не ведутся, все перечисленные сведения указываются в ряде других целевых журналах, например, отдельный журнал проверок, осмотров и т. д.
2. Журнал учета заявок населения (п. 17 Правил № 416).
3. Журнал учета проверок (ч. 8—10 ст. 16 Закона № 294-ФЗ).
4. Журнал учета показаний ОДПУ (подп. «е» п. 31 Правил № 354).
5. Журнал регистрации фактов предоставления КУ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (п. 104 Правил № 354).
УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК в процессе деятельности могут вести любые другие журналы для удобства своей работы, например:
• журнал учета нанимателей помещений в МКД;
• журнал учета заключенных договоров управления МКД с собственниками в МКД;
• журнал по устранению неисправностей электрооборудования и электрических сетей;
• журнал регистрации работы систем отопления и горячего водоснабжения зданий;
• журнал входящей корреспонденции;
• журнал исходящей корреспонденции;
• журнал первичного противопожарного инструктажа;
• журнал противопожарного инструктажа на рабочем месте;
• журнал учета огнетушителей;
• журнал учета проверок огнетушителей;
• журнал инструктажа по мерам безопасности перед началом опасных работ и т. д.
Правилами № 491 установлен перечень иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом.
1. Копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом по ведению государственного земельного кадастра (подп. «а» п. 26).
2. Выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом (подп. «б» п. 26).
3. Документы о содержании и сфере действия сервитута , иных обременений (при наличии) — подп. «г» п. 26.
► Обратите внимание!
К документам об обременении должен быть приложен план , на котором отмечены обременения части земельного участка, который необходимо заверить в организации по государственному учету объектов недвижимого имущества (Росреестре).
4. Заверенная уполномоченным органом МСУ копия градостроительного плана земельного участка для МКД, строительство, реконструкцию или капитальный ремонт которых проводили на основании разрешения, полученного после установления формы градостроительного плана земельного участка (подп. «в» п. 26).
► Обратите внимание!
Форма градостроительного плана земельного участка утверждена приказом Минстроя России от 25.04.2017 № 741/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения».
5. Оригинал или копия проектной документации на МКД, в соответствии с которой было проведено строительство или реконструкция МКД (при наличии) — подп. «д» п. 26.
6. К обязательным документам, которые должны вести все организации, управляющие МКД, относится реестр собственников помещений (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, подп. «д1» п. 26 Правил № 491).
7. Список лиц, использующих ОИ на основании договоров, заключенных по решению ОСС. Указанный список должен составляться с учетом требований о защите персональных данных (подп. «д1» п. 26).
8. Договоры об использовании ОИ в МКД (подп. «д2» п. 26).
9. Оригиналы (копии) решений и протоколов ОСС (подп. «д3» п. 26).
10. Дополнительный перечень документов, связанных с управлением МКД, перечень может быть установлен решением ОСС (подп. «е» п. 26).
► Для сведения
УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК обязаны заполнять электронный паспорт МКД в ГИС ЖКХ (ч. 18 ст. 7 и п. 6 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21июля 2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»).
Форма электронного паспорта МКД утверждена приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17.02.2016 № 53/82/пр «Об утверждении формы электронного паспорта многоквартирного дома, формы электронного паспорта жилого дома, формы электронного документа о состоянии объектов коммунальной и инженерной инфраструктур».
Передача технической и иной документации на МКД
В ответ на уведомление о принятом решении на ОСС решении создать товарищество собственников жилья, организация, ранее управлявшая домом, уведомляет ТСЖ (п. 22 Правил № 416):
• о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения);
• времени;
• месте передачи документов, информации и оборудования, необходимых для управления многоквартирным домом.
В первую очередь передается вся техническая документация на дом, документы, необходимые для регистрации и снятия с регистрационного учета проживающих в МКД.
Одновременно должны передаваться ключи от всех помещений МКД, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию. Однако на практике это происходит не всегда. Поэтому чаще всего созданное ТСЖ срезает все замки на дверях помещений общедомового имущества (подвалы, машинные отделения лифтов, выходы на кровлю и т. д.) и устанавливает свои замки с идентификацией их расположения.
Во время передачи ТСЖ проводит осмотр состояния инженерных сетей водо-, электро- и теплоснабжения, отмечая необходимость проведения работ на аварийных участках с определением сроков проведения работ.
Если меняется специализированная организация по обслуживанию лифтов , ключи от замков на машинных отделениях лифтов по одному экземпляру предоставляются в лифтовую аварийную службу с одновременным предоставлением ключей от домофонов каждого подъезда. ТСЖ заключает договор со специализированной организацией, обслуживающей лифтовое оборудование, которая приступает к обслуживанию лифтов и в первую очередь организует свою диспетчерскую связь на каждый лифт сразу же после снятия системы телефонии старой обслуживающей организацией. А также проверяет техническое состояние лифтов и дает рекомендации ТСЖ.
█ Важно!
Не забудьте направить уведомление в Ростехнадзор о смене владельца лифтов!
В соответствии с положениями Технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов», согласно ст. 5 Федерального закона от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте» лифт является опасным объектом.
Владельцем лифтов являются ТСЖ или управляющая компания, на данный момент управляющие домом.
Обязанности по техническому обслуживанию и освидетельствованию лифта возникают у ТСЖ, управляющих компаний с момента заключения договора на управление МКД и прекращаются с момента расторжения такого договора.
В соответствии с требованиями законодательства техническое обслуживание, ремонт, техническое освидетельствование лифта должно обеспечивать его безопасную эксплуатацию и проводится специализированными организациями.
При смене организации по обслуживанию домофонного оборудования специалисты новой организации проводят осмотр имеющегося оборудования, идентифицируют ключи от домофона в каждом подъезде и обеспечивают ими технический персонал ТСЖ.
Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать (п. 22 Правил № 416):
• сведения о дате и месте его составления;
• перечень конкретных документов, передаваемых организации, которую собственники выбрали для управления домом (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2016 № Ф08-6194/16).
В акте отражаются разногласия сторон по количественному и качественному составу передаваемых документов.
Акт составляется в 2 экземплярах (по одному каждой стороне), подписывается уполномоченным представителем УО, председателем и главным бухгалтером ТСЖ.
Копия акта приема-передачи в течение трех дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами направляется в ГЖИ и орган муниципального жилищного контроля (п. 23 Правил № 416).
В акте отражаются все имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на МКД и иных документов, технических средств и оборудования подлежащих передаче.
Если отсутствуют один или несколько документов из документации на МКД, то в течение трех месяцев со дня получения уведомления о представлении документации, УО должна принять меры к ее восстановлению. Восстановленные документы передаются по отдельному акту приема-передачи (п. 21 Правил № 416).
► Обратите внимание!
В случае неразрешения споров и разногласий по процедуре передачи документации в установленном законом порядке данные споры и разногласия разрешаются в судебном порядке .
Президиум ВАС РФ указал: «Отсутствие или утрата документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица » (постановление от 30.03.2010 № 17074/09).
Эти выводы подтверждены судебной практикой (решение Арбитражного суда Омской области от 13.04.2016 по делу № А67-43/2016, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2018 по делу № А05-13551/2017).
Верховный Суд РФ в своем определении от 13.08.2018 № 304-ЭС18-11030 указал на необходимость наличия полного состава технической документации у действующей УО и обязанности прежней компании в предоставлении таковой в случае «законодательной потери» права управления МКД: «Судебные инстанции верно указали, что без истребуемой документации эксплуатация многоквартирного дома была бы невозможна, техническая документация на многоквартирный дом должна была храниться у ответчика, отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения обязанности по передаче документации, перечень которой нормативно установлен, при получении комплекта документации на дом от своего предшественника, ответчик должен был принять исчерпывающие меры к получению всех необходимых документов…»
→ Для сведения
Статьей 7.23.2 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за воспрепятствование деятельности по управлению МКД, выразившееся в отказе от передачи технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким МКД документов УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК или одному из собственников помещений в МКД, либо в уклонении от передачи таких документов указанным лицам, либо в нарушении предусмотренных порядка и сроков передачи указанных документов.
Наказание — штраф :
• для граждан в размере от 2000 до 5000 руб.;
• для должностных лиц — от 30 000 до 40 000 руб.;
• для юридических лиц — от 150 000 до 200 000 руб.
Повторное нарушение должностным лицом влечет его дисквалификацию на срок от одного года до трех лет.
Уклонение, отказ или нарушение сроков передачи технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким МКД является одним из грубых нарушений лицензионных требований.
6. Заказать электронный ключ для внесения информации в ГИС ЖКХ.
С 1 июля 2017 года ТСЖ, которые не заключили договор управления с управляющей организацией, обязаны регулярно размещать и актуализировать в ГИС ЖКХ (далее — система) информацию о деятельности по управлению домом (ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ, ч. 18 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»).
Приказом Минкомсвязи России, Минстроя России от 29.02.2016 № 74/114/пр утверждены состав, сроки и периодичность размещения информации поставщиками информации в системе. Подробнее этот вопрос будет рассмотрен в разделе «Раскрытие информации».
Информация, размещаемая в ГИС ЖКХ через личный кабинет, должна быть подписана квалифицированной электронной подписью (ЭЦП).
Такая электронная подпись позволяет документа:
• защититься от подделки документации;
• установить личность и статус отправителя документов.
Для того чтобы подключиться к системе ГИС ЖКХ, нужно сделать следующее.
1. Приобрести ЭЦП для ГИС ЖКХ на имя руководителя организации.
Руководители организаций получают ЭЦП в аккредитованных удостоверяющих центрах. Перечень аккредитованных удостоверяющих центров опубликован на официальном сайте Минкомсвязи России по адресу: http://minsvyaz.ru/ru/activity/govservices/2/.
Документы для получения электронной подписи:
• копия ИНН, ОГРН, заверенные подписью председателя правления ТСЖ и печатью, с предъявлением оригиналов указанных документов или заверенных копий;
• копия паспорта владельца электронной подписи (страницы с фотографией и пропиской);
• копия СНИЛС владельца электронной подписи (страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования);
• договор в двух экземплярах, с подписью председателя правления ТСЖ и печатью;
• заявление на изготовление сертификата ключа подписи, с подписью председателя правления ТСЖ и печатью;
оригинал доверенности и паспорт доверенного лица (лица, предоставляющего документы).
2. После получения электронной подписи председатель правления ТСЖ должен пройти процедуру идентификации и аутентификации в федеральной государственной информационной системе «Единая система идентификации и аутентификации» (ЕСИА) и зарегистрировать организацию в ГИС ЖКХ.
Ознакомиться с подробной инструкцией по регистрации можно в разделе «Регламенты и инструкции» на официальном сайте ГИС ЖКХ по адресу: www.dom.gosuslugi.ru.
► Обратите внимание!
Зарегистрировать организацию в ГИС ЖКХ может только руководитель организации или иное должностное лицо, для которого в ЕГРЮЛ есть запись «имеет право действовать от имени юридического лица без доверенности ». У него также должен быть статус в ЕСИА — «Администратор организации в ГИС ЖКХ».
3. Сформировать и разместить на сайте ГИС ЖКХ необходимую информацию и поддерживать ее в актуальном состоянии.
4. Заключить договоры, необходимые для работы ТСЖ.
Работа по заключению договоров с различными организациями должна вестись параллельно. Необходимо разослать пакеты документов для заключения различного вида договоров, необходимых для управления МКД.
► Обратите внимание!
1. Условия заключаемых ТСЖ договоров могут быть предметом обсуждения членами правления (крупные сделки), но подписывать от имени ТСЖ любой договор вправе только председатель правления или лицо, которому председатель выдал на это доверенность.
2. Правление ТСЖ при заключении договора с управляющим или управляющей компанией не имеет право передавать полностью или частично контрольные функции.
Договор с РСО на поставку коммунальных ресурсов
Организация, управляющая МКД, обязана предоставлять собственникам/пользователям помещений коммунальные услуги . Для этого необходимо заключить договоры на поставку коммунальных ресурсов с РСО, в том числе на поставку коммунальных ресурсов, необходимых для содержания общего имущества в МКД (КР на СОИ). Порядок заключения таких договоров регламентируется постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами» (далее — Правила № 124).
Согласно п. 4 Правил № 124 обязанность по направлению в адрес РСО заявки на заключение договора ресурсоснабжения возложена на товарищество. Указанная заявки должна быть направлена в течение 7 дней со дня государственной регистрации ТСЖ.
К такой заявке прилагаются:
а) свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
б) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
в) документы, подтверждающие полномочия лица, действующего от имени товарищества (протокол об избрании председателя правления товарищества либо оригинал или надлежаще заверенная копия доверенности уполномоченного лица);
г) документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности по содержанию общего имущества в доме и по предоставлению соответствующей коммунальной услуги потребителям (протокол о создании ТСЖ и устав ТСЖ);
д) документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) МКД к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения, по которым осуществляется подача соответствующего вида коммунального ресурса. Такие документы подаются при наличии таковых у ТСЖ.
Если соответствующих документов у товарищества нет, в заявке необходимо указать на их отсутствие и на необходимость составления соответствующих документов совместно с РСО. При этом арбитражная практика исходит из того, что само по себе непредставление указанных документов не может служить основанием для отказа РСО в заключение договора с исполнителем коммунальных услуг;
е) иные документы.
В ответ РСО направляет в адрес такого товарищества оферту с приложением проекта договора ресурсоснабжения.
Срок ответа ТСЖ на такую заявку составляет 30 дней с момента получения оферты.
ТСЖ при получении оферты может:
• принять оферту на условиях, предложенных РСО, т. е. подписать договор в редакции энергетика;
• в течение 30 дней направить в адрес РСО свои условия в форме протокола разногласий на редакцию договора РСО.
Форма протокола разногласий, как правило, предусматривает первоначальную редакцию спорного пункта, т. е. редакцию РСО, а также содержит этот же пункт, изложенный уже в редакции, желаемой к заключению ТСЖ.
ПРИМЕР.
По правилам Закона о теплоснабжении оплата услуг абонентом осуществляется до 15-го числа месяца, следующего за расчетным. Такой же срок оплаты, как правило, установлен в проекте договора, предложенного теплоснабжающей организацией. В то же время расчетно-кассовые центры (РКЦ) по заказу ТСЖ формируют и выпускают квитанции в адрес потребителей, по которым оплата жилищно-коммунальных услуг осуществляется до 20-го числа месяца, следующего за расчетным. При таком разрыве в сроке оплаты по договору с РСО и сроке оплаты потребителей (с 16-го по 20-е число) у товарищества перед РСО всегда будет существовать просрочка платежа, что является основанием для начисления ТСЖ пени по правилам ст. 15 Закона о теплоснабжении.
В такой ситуации в протоколе разногласий целесообразно сразу излагать пункт о сроках оплаты в редакции, позволяющей производить оплату до, к примеру, 25-ого числа месяца, следующего за расчетным.
► Обратите внимание!
Плата за жилое помещение вносится до 10-го числа месяца, следующего за расчетным, если решением общего собрания членов ТСЖ не предусмотрен иной срок внесения указанной платы (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ). Ввиду изложенного руководству ТСЖ в случае необходимости установления иного срока для внесения платы за услуги ЖКХ необходимо позаботиться о принятии членами Товарищества такого решения.
Если в течение 30 дней с момента получения протокола разногласий РСО не заключает договор на условиях, предложенных ТСЖ, не согласует общую редакцию по всем или по отдельным предложенным условиям, ТСЖ вправе обратиться в суд исковым заявлением об урегулировании возникших разногласий. В таком случае условия, на которых будет заключен договор, определит суд.
► Обратите внимание!
1. Наличие у компании статуса управляющей организации означает «автоматическое» возникновение статуса исполнителя КУ в результате чего у той или иной организации возникают соответствующие обязанности по предоставлению коммунальных ресурсов потребителям и последующей их оплате (определение ВС РФ от 06.07.2015 № 310-КГ14-8259).
2. ТСЖ также относится к организации, управляющей МКД, как и УО, кооператив.
Исполнитель КУ (ТСЖ):
• предоставляет собственникам коммунальные услуги;
• рассчитывается с РСО за поставленные коммунальные ресурсы;
• взыскивает задолженность с собственников/пользователей помещений в МКД за коммунальные услуги;
• обеспечивает постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав ОИ, к предоставлению КУ.
РСО обязана поставлять в МКД коммунальные ресурсы необходимого качества и в объеме, необходимом для предоставления потребителям коммунальных услуг надлежащего качества, до границ общего имущества и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией (ч. 15 ст. 161 ЖК РФ).
█ Важно!
1. ТСЖ несет ответственность перед РСО за общее количество поставленных коммунальных ресурсов в МКД.
2. РСО не имеет права взыскивать задолженность с потребителей, проживающих в жилых помещениях МКД.
3. РСО не имеет права приостанавливать/ограничивать поставку как в МКД, так и в отдельные его помещения по причине задолженности населения.
4. С 1 января 2017 г. собственниками нежилых помещений в МКД (кроме собственников машино-мест) обязаны заключать прямые договора с РСО для обеспечения своих помещений коммунальными услугами.
5. В отсутствие у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения с РСО объем коммунальных потребленных ресурсов в помещении определяется РСО расчетными способами для случаев бездоговорного потребления (с коэффициентом 10) (п. 6 Правил № 354).
6. Собственники нежилых помещений в МКД обязаны вносить плату за КР на СОИ организации, управляющей указанным домом (ТСЖ).
7. С 3 апреля 2018 г . предоставление КУ в МКД может проводиться в соответствии с прямыми договорами , заключенным между собственниками и ресурсоснабжающими организациями (далее — РСО) (Федеральный закон от 03.04.2018 № 59-ФЗ).
Договор с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами
Обращение с ТКО (сбор, транспортирование, обезвреживание, захоронение), образующихся в МКД, является коммунальной услугой (подп. «ж» п. 4 «Правил № 354). С 1 января 2019 г. регионы страны начали работать по-новому.
► Обратите внимание!
1. Города федерального значения Москва, Санкт-Петербург и Севастополь вправе не переходить на новые правила обращения с ТКО до 1 января 2022 г. (п. 5 ст. 29.1 Закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления»).
2. Другие регионы в исключительном случае также могут отсрочить переход, но только до 1 января 2020 г. В регионах, которые не перешли на новые правила, продолжает действовать старый порядок — вывоз мусора происходит в рамках жилищной услуги (п. 7 ст. 29.1 Закона № 89-ФЗ).
3. С 3 апреля 2018 г . предоставление такой коммунальной услуги в МКД может проводиться в соответствии с прямыми договорами , заключенным между собственниками и РО по обращению с ТКО (Федеральный закон от 03.04.2018 № 59-ФЗ).
Порядок заключения договора на оказание услуг по обращению с ТКО установлен Правилами обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156 (ред. от 15.12.2018) «Об обращении с твердыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 г. № 641».
► Обратите внимание!
Типовой договор на оказание услуг по обращению с ТКО утвержден постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156 и может быть дополнен иными положениями, не противоречащими законодательству РФ.
Основанием для заключения договора является (п. 8 (4) Правил № 1156):
• письменная заявка потребителя (ТСЖ) или его законного представителя, действующего на основании доверенности (далее — заявка потребителя),
• предложение РО о заключении договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами.
► Обратите внимание!
Если потребитель не направил РО заявку, договор обращения с ТКО считается заключенным на условиях типового договора, и вступает в силу на 16-й рабочий день после того, как региональный оператор разместит предложение о заключении договора на своем официальном сайте.
В заявке ТСЖ указывает следующие сведения:
а) свои реквизиты:
— полное наименование,
— ОГРН записи в Едином государственном реестре юридических лиц и дата ее внесения в реестр,
— фактический адрес,
— индивидуальный номер налогоплательщика,
— банковские реквизиты,
— документы, удостоверяющие право лица на подписание договора;
б) адрес МКД, которым управляет;
в) сведения о виде хозяйственной и (или) иной деятельности, осуществляемой ТСЖ.
К заявке потребителя прилагаются копии (п. 8 (7) Правил № 1156):
а) документов, подтверждающие наличие у ТСЖ обязанности по предоставлению коммунальной услуги по обращению с ТКО;
б) доверенности или иных документов, подтверждающих полномочия представителя потребителя, действующего от имени потребителя, на заключение договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (для представителя — физического лица также копия паспорта или иного документа, удостоверяющего личность гражданина РФ);
в) документов, содержащих сведения о площади жилых помещений, нежилых помещений (отдельно для каждого собственника нежилого помещения), помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, или о количестве проживающих в МКД (в зависимости от способа расчета платы за услугу по обращению с ТКО).
Заявка потребителя рассматриваются РО в срок, не превышающий 15 рабочих дней со дня их поступления. Затем РО направляет 2 экземпляра подписанного со своей стороны проекта договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами любым способом, позволяющим подтвердить его получение ТСЖ.
Потребитель в течение 15 рабочих дней со дня поступления проекта договора обязан:
• подписать и направить 1 экземпляр договора РО;
• направить мотивированный отказ от подписания с приложением предложений о внесении изменений в такой проект.
Если в указанный выше срок потребитель не представил подписанный экземпляр договора либо мотивированный отказ от подписания, договор на оказание услуг по обращению ТКО считается заключенным на условиях типового договора по цене, указанной РО в проекте договора.
Региональный оператор в течение 10 рабочих дней со дня получения мотивированного отказа и предложений рассматривает их, а также принимает меры по урегулированию разногласий. Если разногласия по проекту договора урегулированы полностью, региональный оператор направляет потребителю для подписания проект договора с учетом урегулированных разногласий. В этом случае потребитель не вправе отказаться от его заключения, предлагать рассмотреть иные условия и обязан подписать в течение 10 рабочих дней со дня его получения.
Срок действия договора не может превышать период , на который организации присвоили статус регионального оператора.
► Обратите внимание! ТСЖ приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в МКД с даты его государственной регистрации , но не ранее даты начала поставки по договору с ресурсоснабжающей организацией (п. 15 Правил № 354).
Прямые договоры между собственниками и РСО
Далее рассмотрим более подробно прямые договоры между РСО, РО по обращению с ТКО и собственниками помещений в многоквартирном доме.
С 3 апреля 2018 г. коммунальные услуги предоставляются РСО, РО по обращению с ТКО в соответствии с заключенными с каждым собственником помещения в МКД договором в следующих случаях (ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ):
1) при принятии ОСС соответствующего решения о заключении собственниками в МКД договора, содержащего положения о предоставлении КУ, непосредственно с РСО или РО по обращению с ТКО (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
2) при одностороннем прекращении РСО, РО по обращению с ТКО заключенных с УО, ТСЖ, кооперативом договора/ договоров:
• в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей КУ собственникам/ пользователям в МКД;
• на оказание услуг по обращению с ТКО;
3) если между собственниками и РСО, РО по ТКО ранее были заключены договоры на оказание КУ, а затем при изменении способа управления домом принято решение ОСС о сохранении порядка предоставления и расчетов за КУ (п. 3 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ). В этом случае подтверждать заключение прямых договоров собственникам не надо.
█ Важно!
1. При заключении прямых договоров речь идет только об индивидуальном потреблении в жилых/нежилых помещениях МКД.
2. При любой схеме взаимодействия сторон в сфере оказания коммунальных услуг в МКД договор на поставку коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в МКД (КР на СОИ) РСО заключает с организацией, управляющей МКД (УО, ТСЖ, кооперативом).
3. Исполнителем КУ при принятии решения ОСС о прямых договорах становятся РСО/РО по обращению с ТКО .
4. УО должна обеспечить постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, к предоставлению коммунальных услуг (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).
ОСС приняло решение о заключение прямых договоров с РСО. Что нужно знать?
1. Принять решение о заключении прямых договоров с РСО собственники могут как в отношении одной, так и нескольких или всех КУ , которые позволяет оказывать степень благоустройства данного МКД. Решение принимается простым большинством голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
► Обратите внимание!
В повестке общего собрания о переходе на прямые договоры между собственниками и РСО необходимо указать , договоры на предоставление каких конкретно КУ собственники будут заключать (например, только отопление, или отопление и горячее водоснабжение и т. д. — набор услуг может быть различным по усмотрению собственников в доме).
2. Инициатор собрания должен будет не позднее чем через десять дней после проведения ОСС передать:
оригиналы решений и протокол ОСС в УО, ТСЖ, кооператив для последующей передачи в ГЖИ на хранение;
копии решений и протокол ОСС в РСО, в отношении которых принималось решение, и (или) РО по обращению с ТКО .
3. Договоры считаются заключенными со всеми собственниками в МКД одновременно с даты, определенной в решении ОСС (ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ).
4. РСО, РО по обращению с ТКО могут перенести срок заключения договора не более чем на 3 месяца , известив об этом инициатора ОСС не позднее 5 дней с момента получения от него копий решения и протокола собрания.
Расторжение договора по инициативе ресурсоснабжающей организации при наличии подтвержденной задолженности
Основание для прекращения договора (ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ): наличии у лица, управляющего МКД, задолженности в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору.
Среднемесячная величина обязательств определяется следующим образом (ч. 2 ст. 157.1 ЖК РФ):
• суммируются обязательства ТСЖ перед РСО, РО по обращению с ТКО за год;
• полученный результат делится на 12.
• Если указанные договоры действовали менее года , то:
• суммируются обязательства ТСЖ перед РСО, РО по обращению с ТКО за период действия договора;
• полученный результат делится на количество месяцев их действия.
► Обратите внимание!
1. Задолженность должна быть признана исполнителем по акту сверки расчетов или подтверждена решением суда.
2. В случае полного погашения задолженности лицом, осуществляющим управление МКД, до вступления в законную силу судебного акта РСО не имеет права на одностороннее расторжение договора. Погашение задолженности частично за определенный период не влияет на право РСО на расторжение договора ТСЖ.
3. Акт сверки расчетов между РСО и ТСЖ составляется не реже одного раза в квартал (п. 25 Правил РФ № 124). При расторжении договора проводится внеочередная сверка расчетов .
4. Среднемесячная задолженность должна быть рассчитана на дату расторжения договора.
5. Установленные по результатам сверки долги за коммунальные ресурсы в целях предоставления КУ потребителям за расчетные периоды до перехода на прямые договоры будут взысканы с УО, ТСЖ, ЖСК . Это правило относится также к переходу на прямые договоры в случае принятия решения ОСС о заключении таких договоров.
РСО, РО по обращению с ТКО должно уведомить об одностороннем расторжении договора способом, позволяющим подтвердить факт получения уведомления , в том числе с использованием ГИС ЖКХ (ч. 3 ст. 157.2 ЖК РФ):
• организацию, управляющую МКД;
• орган ГЖН.
█ Важно!
Уведомление, направленное по адресу лица, осуществляющего управление МКД, указанному в ЕГРЮЛ, считается полученным лицом, даже если оно фактически не находится по указанному адресу.
До сведения собственников РСО, РО по обращению с ТКО доводят соответствующее уведомление путем (ч. 4 ст. 157.2 ЖК РФ):
• размещения в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом);
• опубликования в печатных изданиях , в которых публикуются акты органов местного самоуправления;
• в Интернете на официальном сайте РСО;
в ГИС ЖКХ .
Договор предоставления коммунальных услуг будет считаться заключенным со всеми собственниками одновременно через 30 дней после того, как РСО уведомит управляющую МКД организацию о расторжении договора ресурсоснабжения (п. 2 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ).
█ Важно!
Одновременно с расторжением договора ресурсоснабжения РСО обязана заключить договор с организацией, управляющей МКД, договор на поставку КР на СОИ .
► Обратите внимание!
1. Договор между собственником и РСО, РО заключаются на неопределенный срок .
2. Типовые договоры ХВС и ГВС, водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления, договора на оказание услуг по обращению с ТКО, заключенных между собственниками и РСО, РО по обращению с ТКО должны быть утверждены Правительством РФ (ч. 2 ст. 3 Закона № 59-ФЗ). До их утверждения условия соответствующих договоров определяются Правилами предоставления коммунальных услуг № 354.
3. Заключение договора в письменной форме не требуется (ч. 6 ст. 157.2 ЖК РФ).
Обязанности ТСЖ при прямых договорах
При заключении прямых договоров между собственниками в МКД и РСО, РО по обращению с ТКО товарищество обязано (ч. 11 ст. 161 ЖК РФ):
1) предоставлять РСО, РО по обращению с ТКО информацию, необходимую для начисления платы за КУ, в том числе о показаниях:
— ИПУ (при предоставлении таких показаний собственниками/пользователями ТСЖ),
█ Важно!
Если потребители после заключения прямых договоров передают показания ИПУ в РСО, то поставщики обязаны предоставлять , в том числе с использованием системы, лицам, осуществляющим управление МКД, информацию о показаниях ИПУ (ч. 10 ст. 157.2 ЖК РФ).
— ОДПУ;
2) осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ ОИ;
3) принимать от собственников/ пользователей помещений обращения:
• о нарушениях требований к качеству КУ;
• непрерывности обеспечения такими услугами;
• нарушениях при расчете размера платы за КУ;
4) взаимодействовать с РСО, РО по обращению с ТКО при рассмотрении обращений потребителей КУ, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении потребителям информации о результатах рассмотрения обращений;
5) обеспечивать РСО доступ к ОИ для осуществления приостановки или ограничения предоставления КУ собственникам/ пользователям в данном доме либо по соглашению с РСО осуществлять приостановку или ограничение предоставления КУ.
Таким образом, все обязанности ТСЖ по взаимодействию с потребителями в случае предоставления некачественных КУ или их отсутствия практически не изменились. За качество до стены МКД или ОДПУ отвечает РСО, а внутри дома — ТСЖ.
РО по обращению с ТКО отвечает за оказание коммунальной услуги, начиная от места накопления твердых коммунальных отходов, если иное не установлено договором (ч. 15.1 ст. 161 ЖК РФ).
► Обратите внимание!
1. Порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность установлен разделом X Правил № 354.
2. Если исполнителем КУ является РСО (прямые договоры), то при нарушении качества КУ:
до стены МКД , то РСО делает перерасчет платы потребителю в соответствие с Правилами № 354;
внутри дома , то перерасчет платы не производится, но потребитель вправе потребовать от ТСЖ возмещения убытков, уплаты неустойки, денежной компенсации морального вреда и штрафа (п. 21 Пленума ВС РФ от 27.06. 2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»).
3. Если исполнителем КУ является ТСЖ, то при нарушении качества КУ или ее отсутствии она делает перерасчет платы потребителю в соответствие с Правилами № 354.
Двойные платежи
Рассмотрим ситуацию, когда потребителями КУ в МКД заключены прямые договоры с РСО, РО по обращению с ТКО, но ТСЖ все-таки выставило плату за такие КУ собственникам/ пользователям помещений в период действия прямых договоров. В этом случае товарищество обязано уплатить собственникам/ пользователям, которым были представлены указанные платежные документы, штраф в двукратном размере суммы, подлежащей уплат е, за исключением случаев, если такое нарушение было устранено до внесения платы за КУ на основании указанных платежных документов (ч. 5 ст. 3 Закона № 59-ФЗ).
► Обратите внимание!
1. Если собственники/пользователи в данном доме все-таки внесли плату за КУ на основании указанных платежных документов ТСЖ , то:
• они признаются надлежаще исполнившими обязанность по внесению платы за КУ
• к ним не применяются меры ответственности, предусмотренные ч. 14 ст. 155 ЖК РФ.
2. Задолженность по оплате коммунальных услуг взыскивается РСО, РО по обращению с ТКО с организации, управляющей МКД.
Договоры со специализированными организациями
ТСЖ необходимо заключить договоры со специализированными организациями , имеющими соответствующие виды лицензий и допусков, и оказывающими услуги:
а) по аварийному обслуживанию общего имущества в МКД;
б) по обслуживанию и техническому освидетельствованию лифтового оборудования (при наличии такового в МКД);
в) по обслуживанию внутридомового газового оборудования (ВДГО) — при наличии такового в МКД;
г) по обследованию вентиляционных каналов;
д) по дератизации и дезинсекции;
е) по содержанию и ремонту домофонов (при наличии такового оборудования в МКД).
В отличие от договоров с РСО, особый порядок заключения договоров со специализированными организациями не предусмотрен . В арбитражных судах встречается практика, когда спорные условия таких договоров, так же как и условия договоров с РСО, урегулируются в судебном порядке.
Иные договоры, заключаемые ТСЖ
1. С расчетно-кассовым центром (РКЦ) на выпуск конвертируемых квитанций и их доставке собственникам/пользователям помещений в МКД.
► Обратите внимание!
Квитанции конвертируются в целях защиты персональных данных граждан.
2. Со сторонними организациями на содержание и ремонт общего имущества собственников в МКД (при необходимости).
Такой договор оказания услуг (глава 39 ГК РФ) и (или) выполнения работ (глава 37 ГК РФ) ТСЖ может заключить как с подрядной, так и с управляющей организацией (лицензия для осуществления такой деятельности не нужна!). В этом случае требования к качеству услуг собственник (независимо от членства в ТСЖ) предъявляет к товариществу. При наличии вины сторонней организации в возникновении ответственности товарищества перед контролирующими органами, ТСЖ взыскивает убытки с такой организации как с подрядчика по договору.
Управляющая или подрядная организация получает вознаграждение по договору оказания услуг в порядке главы 39 ГК РФ. Стоимость договора услуг и его условия (заключение, расторжение, изменения, ответственность, гарантийные обязательства) определяются указанной организацией и ТСЖ по взаимному согласию.
Такой договор заключается на основании решения правления в соответствии со сметой доходов и расходов ТСЖ на год, т. е. организация нанимается для выполнения каких-либо конкретных работ (услуги электрика, аварийное обслуживание, уборка общего имущества и придомовой территории, оказание бухгалтерских услуг и т. п.).
Взносы на содержание и текущий ремонт общего имущества утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ в соответствии со сметой доходов и расходов ТСЖ на год, и являются одинаковыми для всех собственников независимо от членства в товариществе.
3. Со страховой компанией по страхованию лифтов (при наличии).
4. Перезаключение ранее заключенных прежней управляющей компанией договоров на размещение рекламы и оборудования с использованием общего имущества (интернет-провайдеры, видеонаблюдение и т. д.).
► Обратите внимание!
1. Договоры на использование третьими лицами общего имущества собственников помещений в МКД могут заключаться организациями, управляющими МКД , в случаях:
• принятия решения о заключении таких договоров на ОСС;
• передача полномочий на их заключение УО или ТСЖ.
2. Если такое решение ОСС было принято ранее , то подтверждать его не надо . Если же полномочия передавались УО, то лучше перестраховаться и принять решение при создании ТСЖ о передаче товариществу полномочий на заключение таких договоров.
Договоры между ТСЖ и собственниками помещений
Управление многоквартирным домом управляющей компанией и товариществом собственников жилья базируются на различных документах.
Основным документом, регламентирующим работу товарищества и взаимоотношения между ним и членами организации, является устав ТСЖ . Собственники, не являющиеся членами ТСЖ, тем не менее обязаны выполнять решения общего собрания членов ТСЖ и исполнительных органов товарищества — правления и председателя правления.
Жилищный кодекс РФ не предусматривает обязательное утверждение условий договоров, заключаемых ТСЖ с собственниками помещений в МКД (как являющимися, так и не являющимися членами ТСЖ). Эти договоры не являются обязательными, но по требованию любого собственника в доме, ТСЖ обязано их заключить. Что же это за договоры?
► Обратите внимание!
Рассматриваемый материал распространяется только на случай , когда ТСЖ предоставляет собственникам/пользователям помещений в МКД коммунальные услуги , заключив соответствующие договоры с РСО на поставку коммунальных ресурсов в дом.
Существует два вида договоров, содержащих условия о предоставлении коммунальных услуг, между ТСЖ и собственниками помещений в данном доме в зависимости от членства в товариществе:
1. Договор о предоставлении коммунальных услуг для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ.
ТСЖ изначально создается для управления МКД, соответственно членам товарищества нет необходимости заключать договор на содержание и ремонт общего имущества. Это уставная деятельность, оплата жилищных услуг ежегодно утверждается в составе сметы доходов и расходов ТСЖ. Члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы , связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт ОИ, а также с оплатой КУ, в порядке, установленном органами управления ТСЖ , в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).
Но товарищество не вправе отказать собственнику помещения в МКД (независимо от членства в ТСЖ) в заключении договора о предоставлении коммунальных услуг того вида, что позволяет степень благоустройства МКД (п. 9 Правил № 354).
Таким образом, для собственников — членов в ТСЖ должен заключаться только договор о предоставлении КУ. Такой договор может быть заключен не только в письменной форме, но и путем совершения конклюдентных действий.
→ Для сведения
Под конклюдентными действиями понимается совершение потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг.
Другими словами, потребитель, включая свет (открывая кран), свидетельствует о намерении потреблять коммунальные услуги и начинает их фактическое потребление.
Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным на условиях, предусмотренных Правилами № 354 (п. 7 Правил).
2. Договор о содержании общего имущества, а также о предоставлении КУ для собственников помещений в МКД, не являющихся членами ТСЖ.
ТСЖ устанавливает размеры платежей и взносов в МКД на основе ежегодно принятой сметы доходов и расходов в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в МКД (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).
В силу ч. 6 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в МКД, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст. 171 ЖК РФ. Такие договоры могут быть заключены не только в письменной форме, но и путем совершения конклюдентных действий.
Для собственников, которые не вступили в товарищество, ТСЖ — это сторонняя организация, соответственно отношения с ней должны выстраиваться на основании договора. Однако при отсутствии соответствующего договора, подписанного сторонами, такие договорные отношения являются фактически сложившимися . Отсутствие договора в письменной форме, подписанного сторонами, не влечет за собой освобождение какой-либо из сторон договора от исполнения соответствующих обязанностей и реализации соответствующих прав. Судебная практика свидетельствует о том, что собственник обязан платить даже если он не заключал договор с ТСЖ (Определение ВАС РФ от 03.04.2013 № ВАС-3090/13, постановления ФАС ВВО от 30.11.2012 по делу № А17-9238/2011, ФАС ЗСО от 16.08.2012 по делу № А03-17531/2009, ФАС ПО от 26.02.2013 по делу № А65-11088/2012, ФАС СКО от 28.11.2012 по делу № А32-34186/2011, ФАС УО от 16.11.2012 № Ф09-11040/12).
→ Для сведения
ТСЖ не имеет права отказываться от выполнения тех или иных работ, ссылаясь на отсутствие подписанного договора, но и собственники не имеют права отказываться от оплаты выполняемых ТСЖ работ по той же причине. В случае надлежащего исполнения ТСЖ своих обязанностей по управлению МКД, по содержанию и текущему ремонту ОИ, т. е. при фактическом исполнении ТСЖ договора на предоставление указанных услуг, ссылка отдельного собственника помещения МКД на отсутствие заключенного договора неправомерна.
Приведенная позиция подтверждается судебной практикой:
1) п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 установлено: «Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ)».
2) Определением ВС РФ от 22.01.2019 по делу № 308-ЭС18-14220, А63-935/2018 установлено: «…из приведенных положений статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 37, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме , в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт.
Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.
Указанный вывод подтвержден пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 “О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности” (далее — Постановление № 22).
Следовательно, вывод суда о необходимости наличия договора на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома между собственником нежилого помещения и Товариществом противоречит положениям статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 39, 154, 158 ЖК РФ, разъяснениям, изложенным в пункте 12 Постановления № 22, и не мог быть положен в основу судебного акта ».
Требования к заключению договоров о предоставлении коммунальных услуг между исполнителем (ТСЖ) и потребителем (собственником помещения) установлены разделом III Правил № 354.
► Обратите внимание!
Собственник помещения в МКД вправе инициировать заключение в письменной форме договора, содержащего условия о предоставлении коммунальных услуг (п. 23 Правил № 354).
Этот факт не снимает с ТСЖ обязанности направить оферту всем собственникам помещений в доме.
Алгоритм заключения договоров ТСЖ с собственниками
1. Сначала надо подготовить проект такого договора, учитывая требования раздела III Правил № 354.
2. Необходимо проинформировать собственников помещений в МКД о том, что они могут получить проект договора, содержащего условия о предоставлении КУ:
• разместить соответствующее уведомление в подъездах МКД;
• оставить соответствующие уведомления в почтовых ящиках.
В основном собственники в МКД, как члены, так и не члены товарищества, не требуют от ТСЖ заключения подобных договоров. Отсутствие письменных договоров, например, на поставку электроэнергии или газа — привычное дело в нашей реальности. Приходят платежки — жители их оплачивают, если возникают вопросы по качеству услуги — предъявляют претензии. Но все же есть отдельные собственники, для которых такой документ представляется важным, и у ТСЖ нет возможности отказать им от заключения подобного договора в письменной форме.
Поскольку требования Правил № 354 в части заключения таких договоров между ТСЖ и собственниками не всегда совпадают с реальным положением дел, особенно в части соблюдения установленных сроков, то будем исходить из сложившейся практики.
3. Требования п. 22 Правил № 354.
Не позднее 20-ти рабочих дней с даты государственной регистрации ТСЖ исполнитель обязан передать подписанный проект договора в 2 экземплярах собственнику помещения в МКД по месту нахождения исполнителя, по почте или иным согласованным с собственником способом.
Практика
А. Подготовить проекты договоров и направить их в адрес всех собственников помещений в МКД достаточно сложно, к тому очень затратно. Как правило, такие траты в смете доходов и расходов ТСЖ не предусмотрены. Особенно если учесть, что проекты договоров для членов и не членов ТСЖ будут разными! Востребованы будут единичные экземпляры указанных договоров, вся остальная работа будет сделана впустую.
Б. Поэтому дождитесь, пока собственники сами не обратятся в ТСЖ с заявлением о заключении договоров. Если такие найдутся в доме, то:
• примите заявление и отметьте на экземпляре собственника этот факт;
• выдайте на руки проект договора в 2 экземплярах;
• зафиксируйте факт выдачи лично в руки проекта договора в соответствующем реестре подписания указанных договоров.
4. Собственник, получивший проект договора при отсутствии у него разногласий по такому проекту, обязан в течение 30 дней со дня его получения передать исполнителю подписанный 1 экземпляр договора.
К проекту договора прикладываются копии следующих документов:
• подтверждающего право собственности на помещение в МКД;
• удостоверяющего личность физического лица или свидетельство о государственной регистрации юридического лица — собственника помещения;
• подтверждающих информацию, о наличии и типе установленных индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования прибора учета заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, установленный срок проведения очередной поверки, а также порядок и условия приема показаний приборов учета (при их наличии у заявителя).
При возврате собственником подписанного с его стороны договора сделайте соответствующую отметку в реестре подписания договоров о предоставлении коммунальных услуг.
5. При наличии разногласий по полученному от исполнителя проекту договора собственник обязан в течение 30 дней передать исполнителю в месте его нахождения, по почте или иным согласованным с исполнителем способом протокол разногласий к проекту договора (п. 24 Правил № 354).
Исполнитель , получивший протокол разногласий к проекту договора обязан в течение 30 дней со дня его получения известить собственника о принятии договора в его редакции либо об отклонении протокола разногласий с указанием причин отклонения.
При отклонении исполнителем протокола разногласий либо неполучении заявителем извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок собственник вправе передать разногласия , возникшие при заключении договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, на рассмотрение суда .
6. По мере поступления обращений от собственников помещений в МКД выдавайте таким собственникам оформленный экземпляр договора о предоставлении коммунальных услуг по той же схеме и не забывайте заполнять реестр подписания договоров!
► Обратите внимание!
Если исполнитель уклоняется от заключения договора, содержащего положения о предоставлении КУ собственник вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим заявителю убытков (п. 24 Правил № 354).
Основания для отказа ТСЖ заключить с собственником помещений в МКД договор о предоставлении коммунальных услуг (п. 28 Правил № 354):
• степень благоустройства МКД не позволяет предоставить потребителю КУ (все или некоторые), о предоставлении которых он указал в заявлении о заключении договора;
• ТСЖ не имеет возможности предоставлять коммунальные услуги потребителю (не заключен договор с РСО, заключен договор между ТСЖ и УО).
В случае отказа исполнитель обязан в течение 5 дней со дня обращения заявителя о заключении договора уведомить его об отказе с указанием причины. Уведомление нужно направить в письменной форме и через ГИС ЖКХ (п. 2 (1), 28 Правил № 354).
► Важно!
1. Представление заявителем неполного пакета документов или неправильное их оформление не является основанием для отказа в заключении договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг (п. 29 Правил № 354).
2. Исполнитель в срок, не превышающий 5 рабочих дней со дня получения документов, обязан в письменной форме сообщить заявителю о допущенных несоответствиях и порядке их устранения.
3. Если недостающие документы не будут представлены заявителем исполнителю в течение 6 месяцев со дня приостановления их рассмотрения, то исполнитель вправе прекратить рассмотрение заявления и возвратить представленные документы заявителю (п. 29 Правил № 354). В этом случае для заключения договора заявитель подает заявление повторно.
4. Договор о предоставлении коммунальных услуг, заключенный в письменной форме, вступает в силу и является обязательным для сторон со дня его подписания обеими сторонами . Условиями такого договора может быть предусмотрено , что права и обязанности сторон возникают с более поздней даты после даты вступления этого договора в силу (п. 30 Правил № 354).
5. Договор о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий , считается заключенным потребителем с исполнителем с даты начала предоставления коммунальных услуг таким исполнителем.
Договор управления между ТСЖ и управляющей организацией
Товарищество может оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать сторонние организации на основании договоров (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). Договоры между ТСЖ и такими организации могут быть двух видов.
1. Договор управления ТСЖ с управляющей организацией.
2. Договор оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в МКД между УО и ТСЖ.
Это два совершенно различных по своей сути договора. В первом случае по договору управления исполнителем жилищных и коммунальных услуг в доме становится УО, имеющая лицензию (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). Этот вид практикуется в случаях, когда при создании ТСЖ собственники не нашли кандидатур в своем доме, которые обладали бы необходимыми знаниями, чтобы эффективно управлять МКД.
Во втором — исполнителем ЖКУ остается товарищество, а УО или другая подрядная организация оказывает определенные договором жилищные услуги. Лицензия такой организации не нужна. Такого типа договор мы рассматривали выше в разделе «Иные договоры, заключаемые ТСЖ».
По договору управления одна сторона (УО) по заданию другой стороны в течение определенного срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги:
• по управлению МКД;
• содержанию и текущему ремонту общего имущества;
• предоставлению коммунальных услуг собственникам/пользователям помещений.
Другой стороной договора управления в этом случае выступает орган управления ТСЖ от имени всех собственников в доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). В соответствии с п. 4 ст. 148 ЖК РФ правом заключить и расторгнуть такой договор обладает правление ТСЖ.
► Обратите внимание!
1. При заключении договора управления домом между ТСЖ и УО способ управления МКД не меняется . Правление лишь определяет конкретный способ осуществления функций управления — посредством заключения договора управления с УО.
2. Согласия со стороны общего собрания членов ТСЖ на заключение договора управления не требуется (если иное не предусмотрено уставом товарищества).
3. Договор управления между ТСЖ и УО может заключаться и при прямых договорах собственников с РСО, РО по обращению с ТКО. Управляющая организация будет обязана заключить договор с поставщиками только на приобретение коммунальных ресурсов, необходимых при содержании общего имущества. Эта услуга входит в состав жилищных услуг.
4. Договор подписывает от имени ТСЖ председатель правления , но действие договора распространяется на всех собственников и в полной мере затрагивает права и обязанности таких собственников.
Договор с управляющей организацией ТСЖ заключает в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ. Форма такого договора и правила его заключения законодательно не установлены .
При заключении договора управления между ТСЖ и управляющей организацией:
• товарищество полностью передает свои функции управления МКД управляющей организации вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, предоставлению коммунальных услуг;
• ТСЖ получает право только контролировать работу управляющей компании, т. е. становится посредником между собственниками в доме, независимо от членства в товариществе, и УО (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ);
• плата за ЖКУ членами и не членами ТСЖ вносится управляющей организации, с которой товарищество заключило договор управления;
• УО самостоятельно принимает решения о порядке управления домом и расходования денежных средств собственников;
• у ТСЖ отпадает обязанность утверждать на общем собрании членов товарищества ежегодную смету доходов и расходов, а также отчет об исполнении сметы (ТСЖ не собирает денежные средства и не расходует их);
• размер платы за жилое помещение устанавливается договором управления одинаковым для всех собственников, независимо от членства в ТСЖ.
К управляющей организации, заключивший договор управления с ТСЖ, предъявляются как собственниками, так и контролирующими органами все требования :
• к качеству предоставления коммунальных услуг;
• выполнению минимального перечня услуг по содержанию дома;
• управлению домом;
• раскрытию информации об управлении домом, в том числе в ГИС ЖКХ.
Соответственно, и штрафные санкции з а несоблюдение любых требований жилищного законодательства, в том числе лицензионных, также предъявляются к УО. Целесообразно включить условия об оплате штрафов органов ГЖН, наложенных на управляющую организацию, в договор управления.
Порядок выбора управляющей компании и заключения с ней договора управления регулирует устав ТСЖ. Выбор УО и условия договора управления можно закрепить одним из следующих способов, указанных в уставе:
• приказом председателя правления (решение принимается единолично или после одобрения правлением);
• протоколом заседания правления (решение принимается простым голосов или квалифицированным большинством членов правления ТСЖ);
• протоколом общего собрания членов ТСЖ (решение принимается простым или квалифицированным большинством голосов членов товарищества).
Срок действия такого договора законодательством не определен , т. е. может заключаться на любой срок. Проще всего установить срок договора — 1 год с последующей пролонгацией .
Расторжение договора управления между ТСЖ И УО
Жилищное законодательство не предусматривает случаев досрочного расторжения договора управления МКД между УО и ТСЖ. По общим правилам договор расторгается досрочно или по истечению срока действия.
Досрочно это происходит по решению суда при существенном нарушении договора либо в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором или по соглашению сторон (ст. 405 ГК РФ).
Целесообразно в договоре управления между УО и ТСЖ прописать основания для его досрочного расторжения , например:
• несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны УО;
• неисполнение обязанностей по договору со стороны УО;
• несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны ТСЖ;
• жалобы жителей на невыполнение своих обязанностей управляющей компанией.
█ Важно!
Пропишите подробно в договоре управления, что подразумевается под:
несвоевременным исполнением обязательств,
неисполнением обязательств.
По истечению срока действия договора ТСЖ имеет право не продлить договор управления с управляющей организацией, выбрать другую компанию и заключить уже с ней новый договор управления.
Необходимо также прописать в договоре как будут вестись взаиморасчеты между УО, ТСЖ, РСО и собственниками помещений в МКД в случае расторжения договора.