Обязанности ТСЖ установлены ст. 138 ЖК РФ:
1) обеспечивать выполнение требований законодательства, а также устава;
2) осуществлять управление МКД в порядке, установленном разделом VIII ЖК РФ;
3) выполнять обязательства по заключенным договорам;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние ОИ в доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками в МКД обязанностей по содержанию и ремонту ОИ в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников в МКД при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственников общим имуществом в МКД или препятствующих этому;
8) представлять законные интересы собственников, связанные с управлением ОИ в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
9) вести реестр членов ТСЖ;
10) ежегодно в течение I квартала текущего года направлять копию реестра в органы ГЖН;
11) в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав изменений представлять в органы ГЖН заверенные председателем ТСЖ и секретарем общего собрания членов ТСЖ копию устава, выписку из протокола общего собрания членов ТСЖ о принятии решения о внесении изменений в устав, копии текстов изменений .
Создание ТСЖ
Способ управления МКД должен быть выбран на общем собрании собственников помещений и реализован (ч. 3, 4 ст. 161 ЖК РФ).
► Обратите внимание!
Основание для признания способа управления МКД товариществом собственников жилья реализованным — собственники в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации ТСЖ (абз. 3 подп. 2 п. 3 постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»).
Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируется разделом VI ЖК РФ.
ТСЖ могут создать (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ):
1) собственники помещений в одном МКД;
2) собственники помещений в нескольких МКД;
3) собственники нескольких расположенных близко жилых домов, если они расположены на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.
█ Важно!
1. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных жилых домов.
2. Решения принимаются на общим собранием собственников (далее — ОСС) жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников по следующим вопросам повестки дня:
• об избрании правления товарищества;
• о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества;
• об избрании председателя правления товарищества.
3) С 1 января 2019 г. собственники нескольких дачных домов создать ТСЖ не смогут (ст. 44 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ).
Многодомовое ТСЖ можно создать при соблюдении следующих условий (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ):
1) земельные участки под МКД не должны быть разделены дорогами и квартальными проездами и должны иметь общую границу;
2) через них должны проходить инженерные сети и другие элементы инфраструктуры;
3) инженерные сети и элементы инфраструктуры должны быть предназначены для обслуживания более чем одного МКД.
Что входит в состав имущества, которое собственники могут совместно использовать в многодомовом ТСЖ?
Перечень такого имущества включает в себя:
а) общее имущество, указанное в подп. «е» — «ж» п. 2 Правил № 491:
— земельный участок , на котором расположен МКД;
— иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в границах земельного участка, на котором расположен МКД);
б) общее имущество, отвечающее какому-либо из следующих требований:
— имущество, совместное использование которого допускается проектной или технической документацией на эти дома,
— имущество, обеспечение работоспособности которого достигается при условии подключения к ОИ в другом МКД из указанных домов — для инженерных систем, оборудования, устройств.
► Обратите внимание!
1. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками в нескольких МКД, определяется на ОСС в каждом МКД (п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).
2. Для совместного использования имущества собственники помещений в МКД должны принять решение о передаче его в пользование третьим лицам (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
3. Решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Алгоритм создания ТСЖ
1. Подготовка общего собрания собственников помещений в МКД (далее — ОСС) по смене способа управления.
2. Проведение ОСС.
3. Регистрация ТСЖ.
4. Открытие счета и отправка необходимых уведомлений о создании ТСЖ.
5. Проведение собрания членов ТСЖ.
6. Заключение необходимых договоров.
Сбор необходимой информации для подготовки общего собрания собственников достаточно трудоемкий и протяженный во времени. У этого процесса есть определенные нюансы, позволяющие облегчить задачу инициаторов изменений существующего положения в многоквартирном доме.
1. Собственниками в доме выбран Совет МКД.
Советы МКД достаточно часто проводят ОСС, активно участвуют в процессе работы УО, знают состав общего имущества своего дома.
В этом случае процесс сбора информации сводится:
• к анализу имеющихся у Совета документов (отчеты, обращения, акты и др.);
• наличие оснований для расторжения договора управления с действующей УО;
• сравнению вариантов с другой УО или создания ТСЖ;
• наличие собственников, желающих войти в состав правления ТСЖ и быть избранными председателем правления;
• подготовке материалов для проведения общего собрания собственников в МКД.
Председатель и члены Совета МКД чаще всего становятся инициаторами смены способа управления домом, а в дальнейшем входят в состав правления ТСЖ. Во-первых, у них уже есть четко сформированное представление о составе и состоянии общего имущества собственников. Во-вторых, в «организованных» домах налажены отношения с УО, а у Совета имеется в наличии множество различных документов (копия техпаспорта дома, переписка с УО и контролирующими органами по различным вопросам, копии актов выполненных работ, отчеты как годовые, так и промежуточные и т. д.).
2. Дом неорганизованный , т. е. не выбран Совет и нет стихийных старших по дому и подъездам. Чаще всего жители мало знакомы друг с другом, практически не общаются между собой. В таком доме для лиц, желающих изменить жизнь к лучшему, работы будет намного больше.
Во-первых, необходимо найти единомышленников в доме. Для этого можно провести так называемое информационное собрание. Оно необходимо для того, чтобы выявить заинтересованных в изменении существующего положения с УО лиц, из числа которых будет сформирована инициативная группа для дальнейших действий.
Надо за несколько дней до такого собрания (3–4 дня, а не 10 как для ОСС!) развесить достаточно эмоциональные объявления в подъездах дома, в кабинах лифтов или на этажах, в которых обязательно указать (коротко) причины предлагаемой смены способа управления. Главное, чтобы из текста объявления была понятна ваша цель:
• познакомиться поближе;
• обсудить работу УО;
• понять, что же делать дальше, чтобы изменить ситуацию.
Желательно проводить его в выходные дни во второй половине дня. Больше народа откликнется на ваше предложение пообщаться. В летнее время, наоборот, лучшие дни для сбора жителей — среда и четверг. В остальное время люди заняты мыслями о даче или отдыхе.
На такое собрание можно пригласить не только собственников, но и всех пользователей помещений в МКД. Хотя они не могут голосовать на ОСС, тем не менее принимаемые решения касаются их напрямую. Призвать всех, кому не безразлична ситуация с бездействием УО и разрушением дома, приходить со своими предложениями по изменению сложившегося положения.
Если дом достаточно большой, такие собрания можно проводить в несколько этапов по подъездам. Тогда предложения лучше собирать в каком-то определенном месте. Например, бросать в почтовый ящик инициатора собрания.
► Обратите внимание!
1. Инициатором «информационного» собрания может быть любой проживающий в доме (не собственник).
2. Правил его проведения нет — исключительно инициатива заинтересованных лиц.
3. Никаких обязательных к исполнению решений на таком собрании не принимается .
Не важно, сколько жителей выйдет во двор, дайте высказаться всем желающим. И вас может удивить число единомышленников. Но будьте готовы к тому, что думают они так же, но хотят, чтобы за них все сделал кто-то другой. Поэтому главная задача — определить людей, готовых доказать делом участие в решении актуальных вопросов по управлению домом. Вот из них и можно будет сформировать инициативную группу. Целесообразно, в зависимости от типа дома и количества помещений в нем, в состав такой группы включать 1–3 представителей от каждого подъезда. Обязательно обратить внимание на жителей в доме, имеющих техническое, экономическое и юридическое образование. Их знания пригодятся не только для подготовки ОСС, но и для работы в созданном ТСЖ.
Далее созданная инициативная группа анализирует поступившие от жителей предложения и принимает решение о подготовке общего собрания собственников о смене способа управления МКД и создании ТСЖ. Для полноты информации надо поинтересоваться у друзей и знакомых, какая ситуация в их домах с содержанием ОИ, особо обратив внимание на дома, в которых созданы ТСЖ.
Как правило, председатели ТСЖ не отказывают в помощи будущим коллегам.
На территории вашего муниципального образования могут работать объединения ТСЖ, в котором оказывают помощь инициативным группам в создании ТСЖ.
Желательно отражать все действия в протоколах заседаний инициативной группы. Это позволит вам не упустить мелочи, которые могут отразиться на подготовке ОСС, и организует работу группы. Представьте, что через несколько лет вы достанете эти бумаги и вспомните, как все начиналось…
Собственники в МКД склоняются к мысли о создании ТСЖ. Что дальше?
Во-первых, необходимо просчитать «экономику дома» — средства, на которые будет существовать ТСЖ, управлять домом и содержать общее имущество.
Доходы на содержание и ремонт ОИ складываются:
• из средств жителей на содержание и ремонт ОИ;
• доходов от сдачи в аренду ОИ (интернет-провайдеры, размещение рекламы и т. д.).
Примерно прикинуть, сколько денежных средств должно ежемесячно поступать на счет ТСЖ, достаточно просто. В платежном документе есть размер платы по строке «Содержание жилого помещения» на 1 кв. м и есть площадь дома, на которую начисляется указанная плата (площадь жилых и нежилых помещений, находящихся в чьей-либо собственности). Это основные данные для расчета доходов в МКД.
ПРИМЕР.
Плата за «Содержание жилого помещения» = 18 руб. на 1 кв. м в месяц.
Площадь жилых и нежилых помещений в МКД = 6 500 кв. м.
Доходная часть в месяц = 18 х 6500 = 117 000 руб.
Как правило, финансовых поступлений от сдачи в аренду ОИ бывает не много или они вовсе отсутствуют. Во всяком случае, если дом «неорганизованный» (условимся так называть МКД, в котором не выбран Совет), то такие сведения в УО добыть непросто. Поэтому не нужно их учитывать. Если выяснится после начала работы ТСЖ, что они есть — будет приятный бонус.
Всю информацию по расходам на содержание и ремонт ОИ надо заранее затребовать в управляющей организации, ссылаясь на раздел II, III Правил № 416 и п. 31 Правил № 491.
Далее, необходимо выяснить в УО неплательщиков в доме и сумму задолженности по жилищным услугам. Если она небольшая и непостоянная, можно не принимать ее во внимание. Иногда жители, которые неохотно платят в УО, протестуя таким образом против бездействия компании, по отношению к созданному на доме ТСЖ ведут себя совсем иначе и добросовестно вносят плату за ЖКУ.
Ну вот, доходы примерно определили, пора переходить к вопросу, куда тратятся деньги жителей за ЖКУ. Заодно придет понимание, что плата за содержание в доме может быть и не такая уж большая. Как результат, люди перестают повторять как мантру: «Мы же 30 (50) лет платим, а нам ничего не делают!!!», — и начинают заниматься проблемами дома вплотную и более результативно, чем УО.
Всю информацию по расходам на содержание и ремонт ОИ надо затребовать в управляющей организации, ссылаясь на раздел II, III Правил № 416 и п. 31 Правил № 491.
► Обратите внимание!
1. Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов (раздел II Правил № 416):
подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в МКД для их рассмотрения общим собранием собственников, в том числе:
— разработка перечня услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ с учетом минимального перечня,
— расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ), — обеспечение ознакомления собственников помещений в МКД с проектами подготовленных документов по вопросам содержания и ремонта ОИ, а также организация предварительного обсуждения этих проектов;
2. В целях подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ, УО по требованию собственников обязаны представить акт обследования технического состояния МКД, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости — заключения экспертных организаций (п. 6 раздела III Правил № 416).
3. Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ (п. 8 раздела III Правил № 416).
4. УО обязана представить собственникам предложение о размере платы за содержание жилого помещения в МКД не позднее чем за 30 дней до дня проведения ОСС по вопросу об определении размера платы, разместив предложение на досках объявлений в подъездах дома или в пределах земельного участка, на котором расположен дом.
В предложении УО о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения (п. 31 Правил № 491).
Следующий шаг — знакомство с домом для тех, у кого нет доступа к техдокументации. УО обязаны размещать общие сведения о всех МКД , которыми они управляют, в ГИС ЖКХ (раздел 10 приказа Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/ пр от 29.02.2016 «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»). Если вы зарегистрированы на портале госуслуг www. gosuslugi.ru, то сможете зайти в ГИС ЖКХ и найти всю информацию по своему дому.
→ К сведению
Гражданин, который не нашел необходимой информации в своем личном кабинете, может запросить ее размещение в УО. Если информация так или она не была обновлена, гражданин через личный кабинет ГИС ЖКХ может напрямую обратиться в органы государственного жилищного надзора. Это позволит применить административное воздействие к организации, не разместившей информацию в системе. Направить обращение из личного кабинета ГИС ЖКХ можно в разделе «Обращения и ответы на них».
С 1 января 2018 года юридические лица за неразмещение или неполное/недостоверное размещение информации, предусмотренной разделом 10 Приказа № 74/114/пр в ГИС ЖКХ не штрафуют .
В случае нарушения к ответственности привлекут должностное лицо , сумма штрафа составит от 5000 до 10 000 руб. (ч. 1 ст. 13.19.2 КоАП РФ).
При совершении повторного правонарушения должностному лицу грозит административный штраф в размере от 15 000 до 20 000 руб. (Ч. 3 СТ 13.19.2 КОАП РФ).
Далее следует получить перечень общего имущества, чтобы понять, чем же собственно предстоит управлять. В «организованных» домах с реально работающим Советом МКД такая информация есть.
Выписку из технического паспорта МКД с перечнем общего имущества также можно запросить в БТИ. Правда, это платная услуга.
Состав общего имущества в МКД может определяться собственниками — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества (п. 1 Правил содержания общего имущества № 491). Он утверждается на ОСС и документально оформляется протоколом. Решение принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Пересмотр состава общего имущества в МКД следует проводить при наличии оснований: реконструкция МКД, увеличение или уменьшение состава общего имущества.
► Обратите внимание!
В договоре управления должен быть указан состав общего имущества конкретного МКД и адрес такого дома (п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) — это существенное условие, без выполнения которого договор считается не заключенным.
Спорные моменты по определению состава ОИ:
1) батареи отопления в квартирах — не входят в состав общего имущества, если на подводке от стояка непосредственно к батарее установлена запорно-регулирующая арматура, позволяющая производить отключение теплоносителя и демонтаж обогревательного элемента;
2) запорная арматура на отведениях от стояков холодной и горячей воды — входит в состав общего имущества;
3) домофоны и домофонное оборудование входит в состав общего имущества, если установлено при строительстве дома. Если же устанавливалось позднее по договорам с отдельными собственниками (группой собственников) — включается в состав общего имущества только по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Не забудьте, что правлению ТСЖ надо где-то работать. Поэтому заранее присмотрите небольшое помещение для этих целей. Это может быть лифтерка или колясочная, на худой конец можно отгородить часть подвала при условии, что решение о выделении такого помещения под нужды ТСЖ примет ОСС 2/3 голосов собственников.
Теперь необходимо определиться с инициативными собственниками, которые готовы взять на себя бремя ответственности за ваш дом. Из их числа необходимо выбрать кандидатуры в правление ТСЖ, председателя правления, ревизионную комиссию. Целесообразно рассмотреть кандидатуры членов Совета МКД, если они достаточно долго и плодотворно работали в этом качестве. Для осознанного подбора кандидатур в правление ТСЖ и председателя правления необходимо изначально распределить объем управленческих и иных обязанностей.
Нужно сразу определиться с вариантом управления — самостоятельно или заключив договор с управляющей организацией. Это может повлиять на критерии выбора членов правления и его председателя.
Когда все просчитано, есть понимание, что ТСЖ нужно создавать и начать реально управлять своим домом, то пора готовиться к проведению ОСС по смене способа управления.