► Обратите внимание!
Проект устава необходимо подготовить до проведения ОСС о создании ТСЖ и предварительно согласовать его положения со всеми собственниками жилых и нежилых помещений в доме.
В Жилищном кодексе РФ раздел VI «Товарищество собственников жилья» регламентирует вопросы деятельности ТСЖ от создания вплоть до ликвидации. В то же время есть ряд положений, которые подлежат исполнению. только если «иное не установлено уставом». Поэтому к разработке устава ТСЖ необходимо отнестись максимально внимательно, чтобы не допустить несоответствия положений устава действующему законодательству, что может привести к ликвидации ТСЖ.
► Для сведения
1. Должностные лица органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля имеют право выдавать предписания об устранении в шестимесячный срок несоответствия устава ТСЖ, внесенных в устав изменений обязательным требованиям (п. 3 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ).
2. Невыполнение в установленный срок законного предписания уполномоченного органа об устранении нарушений законодательства влечет наложение административного штрафа (ст. 19.5 КоАП РФ):
на должностных лиц от одной тысячи до двух тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет;
на юридических лиц — от 10 000 до 20 000 руб.
3. Орган госжилнадзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации ТСЖ в случаях (п. 2 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ):
неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава или внесенных в устав товарищества изменений требованиям ЖК РФ;
• выявления нарушений порядка создания ТСЖ, если эти нарушения носят неустранимый характер.
Рассмотрим подробнее: что же такое устав товарищества и зачем он нужен?
Уставом называется свод правил, регулирующих организацию и порядок деятельности юридического лица. Иначе, это алгоритм действий ТСЖ для решения каждодневных задач в сфере управления домом.
В то же время устав организации является учредительным документом , на основании которого действует юридическое лицо, и, независимо от его организационно-правовой формы, должен содержать основную информацию об организации (ст. 52 ГК РФ).
В уставе должны быть отражены предмет и цели деятельности ТСЖ, а также другие сведения, предусмотренные законодательством для юридических лиц. Учитывая специфику деятельности ТСЖ, устав должен также содержать сведения, предусмотренные нормами глав 13 и 14 ЖК РФ.
Устав ТСЖ должен содержать сведения:
1) о наименовании ТСЖ, включающем слова «товарищество собственников жилья» (п. 1 ст. 291 ГК РФ, ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);
2) месте нахождения ТСЖ (п. 1 ст. 291 ГК РФ, ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);
3) предмете и целях его деятельности (п. 1 ст. 291 ГК РФ, ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);
4) порядке возникновения и прекращения членства в ТСЖ (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);
5) составе и компетенции органов управления ТСЖ и порядке принятия ими решений (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);
6) составе и компетенции ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);
7) правовом статусе ТСЖ с регламентацией его прав и обязанностей (ст. 137, 138 ЖК РФ);
8) правах и обязанностях членов ТСЖ (глава 14 ЖК РФ);
9) порядке взаимодействия с собственниками в МКД, не являющимися членами ТСЖ;
10) порядке участия членов ТСЖ в финансировании расходов по управлению МКД (ст. 145 ЖК РФ);
11) порядке реорганизации и ликвидации ТСЖ (ст. 141, 142 ЖК РФ);
12) иные сведения, предусмотренные ЖК РФ.
Вообще, многие вопросы деятельности ТСЖ можно урегулировать в уставе товарищества. Это избавит правление от проведения лишних собраний членов ТСЖ, ограничения в принятии некоторых решений. В уставе можно подробно прописать все, что касается правления, председателя правления и общего собрания членов ТСЖ.
Целесообразно установить в уставе , что:
1) кандидатуры на выборы в состав правления могут предлагаться любым собственником — членом ТСЖ не менее чем за 20 дней до общего собрания членов товарищества;
2) список кандидатов в правление представляется в качестве проекта за 20 дней до собрания членов ТСЖ в материалах, которые готовит правление для отчетно-выборного собрания;
3) численный состав членов правления устанавливается общим собранием членов ТСЖ;
4) если количество членов ТСЖ невелико (например, до 20 собственников), то правление можно не избирать, его функцию будет исполнять общее собрание членов ТСЖ. Оно же и избирает председателя правления ТСЖ;
5) общее собрание членов ТСЖ в любой момент вправе прекратить деятельность любого члена правления или всего состава правления и избрать новый состав правления;
6) в случае досрочного выбытия всех членов правления из его состава правление в полном составе переизбирается общим собранием членов ТСЖ на новый срок;
7) в случае досрочного выбытия члена правления ТСЖ вопрос о довыборах в правление должен быть вынесен на общее собрание членов ТСЖ;
8) целесообразно прописать в уставе товарищества действия и полномочия правления и председателя правления ТСЖ по истечении установленных сроков.
► Обратите внимание!
В уставе можно дополнительно к обязательным требованиям , например:
• предусмотреть использование ГИС ЖКХ или иной информационной системы при проведении общего собрания членов ТСЖ (ч. 2.1 ст. 135 ЖК РФ);
• установить порядок созыва общего собрания членов ТСЖ и способа уведомления о проведении такого собрания (ч. 1 ст. 145, ч. 1 ст. 146 ЖК РФ);
• расширить полномочия общего собрания членов ТСЖ (например, вопросы избрания председателя или привлечения УО можно передать общему собранию членов ТСЖ (ч. 3 ст. 145, ч. 3 ст. 147 ЖК РФ);
• расширить перечень документов, с которыми имеют право знакомиться члены ТСЖ и собственники — не члены ТСЖ (п. 9 ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ);
• предусмотреть запреты на совершение Председателем тех или иных действий без одобрения правления или общего собрания членов ТСЖ (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ);
• установить перечень обязательных документов ТСЖ;
ограничить срок деятельности ТСЖ (ч. 4 ст. 135 ЖК РФ);
• установить порядок обработки персональных данных членов ТСЖ (в случае самостоятельного управления домом без заключения договора управления с УО).
Не будет лишним прописать в уставе, что товарищество может не только заключить договор управления с управляющей организацией (в силу закона), но и нанять управляющего. В отношении управляющего можно указать его полномочия, права и обязанности, а также определить в уставе, что контролировать выполнения договора управления с УО будет не только правление, но и ревизионная комиссия, а также установить порядок такого контроля.