Обсуждали на днях с гостем из Китая новость, что в России скоро введут систему возврата НДС на покупки иностранцами — tax-free.

«Ну, тогда все, держитесь! Финансовую возможность путешествовать имеют примерно 240 миллионов китайцев. Скупим у вас все — даже еду! Увезем и унесем на себе!» — веселился гость, неплохо говорящий по-русски.

И это правда. Нельзя не заметить наплыва китайских туристов в этом году в российских мегаполисах и туристических центрах.

Вообще въездной туризм в этом году испытывает небывалый подъем — похожий лишь на бум интереса у иностранцев к нашей стране в эпоху перестройки.

Причины бума на сей раз, правда, другие — чисто экономические. Дешевый рубль манит миллионы иностранных гостей в Россию.

По той же самой экономической причине и наши соотечественники сокращают поездки за рубеж. И активно бороздят просторы родной страны. Причем на всех направлениях.

Россияне штурмуют курорты российской черноморской ривьеры, побережья Абхазии и озера Байкал. И массово отправляются в экскурсионные туры в Москву, Петербург, города Золотого кольца, Великий Новгород и Псков.

Кстати, республики бывшего СССР также нынче в тренде у россиян.

Конкуренцию нашим за места в «Сапсанах», самолетах и музеях составляет многомиллионная армия иностранных туристов. Лидерами роста стали гости с Ближнего Востока — в том числе Ирана, ОАЭ, из Азии — прежде всего Индии и Китая, а также Латинской Америки.

Потоки из Европы, США и других стран первого мира чуть снизились. Власти и эксперты сразу заговорили о нехватке мест в гостиницах российских туристических центров. И принялись гадать, чего ожидать в следующие два-три года.

А ожидать придется дальнейшего роста спроса на номера. И как следствие — роста цен. Причем серьезного. Прежде всего — в Москве и Санкт-Петербурге.

В обеих столицах в отелях среднего и высокого ценовых сегментов спрос уже в этом году можно назвать ажиотажным. А рост финансовых показателей отелей — средней цены, загрузки и дохода с номера — стал рекордным за последние пятнадцать лет.

Гостиниц в России очень мало. А недорогих и качественных — почти нет. Причина парадоксально проста — гостиничная отрасль малоинтересна инвесторам. Доходность гостиничного бизнеса (около шести процентов годовых) слишком низка и неинтересна российскому инвестору. А сама отрасль для них непонятна и сложна.

«Сколько лет окупаемость, ты говоришь? 15–18 лет? А через 8–10 лет после запуска отеля снова вкладывать — в текущий ремонт? То есть я еще не вернул свои начальные инвестиции, а мне снова вкладывать? — в ужасе восклицает один знакомый. — В России нужно успеть окупить проект за 8–10 лет максимум. Риски слишком высокие. Я быстрее и больше зарабатываю в „жилухе“ (жилая недвижимость) или „коммерции“ (торгово-развлекательные и бизнес-центры). А еще и в рабство лезть к акулам гостиничного бизнеса — сетевым операторам. Да ну вас».

Всемирно известные «Хилтоны», «Шератоны», «Марриотты» и «Ритцы» давно не владеют гостиницами. Почти нигде. В России — точно. Они десятилетия назад приняли стратегию — избавляться от любых недвижимых активов. И продавать лишь услуги управления или франчайзинг. Это просто, понятно и выгодно. И без всяких рисков.

Управляют операторы всегда жестко. Прежде всего для самих владельцев. И очень выгодно для себя, ведь они хорошо считают деньги. И знают, что чем жестче, длиннее по срокам и дороже «при разводе» договор, тем крепче «брак» с собственником.

Они хватают владельца намертво. И живут в «совместном браке» минимум двадцать лет — далеко не всегда счастливых для собственника.

Многие дотошные инвесторы, разобравшись в ситуации, бегут от гостиничного девелопмента как от огня. И как раз стараются использовать свой земельный участок для строительства гораздо более выгодной «жилухи», торгово-развлекательного комплекса или другой «коммерции». Но только не гостиницы.

А те объекты или «пятна под застройку», которые выделяются городскими властями целевым способом «под гостиницы», позднее перепрофилируются в «коммерцию». Или открываются под видом гостиницы, но со странной концепцией. И на поверку оказываются вовсе не отелем, а все той же скрытой формой «жилухи».

«Где вы слышали, чтобы в гостинице номера покупали в собственность? А затем переезжали туда целыми семьями? Все жильцы одновременно — в течение года. И жили одним и тем же составом целые десятилетия? Это именно жилой дом. А никак не гостиница. Вот только прописаться в таком доме невозможно. Потому что формально — это нежилое здание. Или гостиница. И „квартирой“ (по документам — гостиничным номером или помещением) в таком „доме“ можно только владеть. И в нем жить. Земельный участок под зданием можно использовать только под нежилые цели. Или под гостиницу. Вот инвестор и находит лазейку. Он называет этот проект гостиницей. Еще на этапе строительства продает все „квартиры“ (номера или помещения) в собственность. За два-три года инвестиции возвращены. Прибыль получена. Юридически — все красиво. Вот только реальных гостиниц больше не становится. А туристам по-прежнему негде жить», — рассуждает один мой знакомый риелтор.

Российскому инвестору слишком дороги банковские кредиты. А привлечь сам банк в качестве соинвестора на выгодных для собственника условиях — таких как отсрочка выплаты процентов и погашения сроков кредита — невозможно.

Кстати, гостиничные активы в развитых экономиках — это форма надежного сбережения средств, их защиты от инфляции и стабильного кеш-флоу. А не дохода.

Основная масса таких активов (по разным оценкам, до 75 процентов) давно принадлежит крупным финансовым институтам — пенсионным фондам, страховым компаниям, инвестиционным банкам и различным трастам.

Основной приоритет для них — не заработок, а безопасность вложения средств. Они располагают «длинными» и дешевыми деньгами.

Так кому сейчас «жить хорошо»? Кто снимает сливки туристического бума? Прежде всего это собственники объектов, приобретавшихся очень давно, по ценам «лихих девяностых» (или приватизированных в те времена). И давно окупившихся.

Конечно, прекрасно себя чувствуют те самые гостиничные операторы, управляющие этими активами.

Гостиничный бизнес высокорентабелен — рентабельность операционной прибыли (EBITDA) составляет 38–45 процентов.

Размер своего вознаграждения оператор взимает как с валовой выручки отеля (от 3 до 7 (!) процентов), так и от операционной прибыли гостиницы (от 15 по 20 процентов по EBITDA).

Договоры на управление всегда обязывают собственников резервировать средства на капитальные инвестиции, оговаривают лимиты остатков на счетах. И даже определяют поставщиков материалов, оборудования и мебели при строительстве.

Вот и получается, что управляющие компании носятся в поисках инвесторов и хороших объектов. А инвесторы готовы вкладывать во что угодно, только не в гостиницы.

Исправить ситуацию может только сам рынок. И далеко не сразу.

Гостиничный девелопмент начнет оживать только с общим экономическим оздоровлением, стабильным курсом, плавным снижением норм прибыли в других секторах. С появлением желания у наших инвесторов «играть вдолгую». И всерьез.

А главное, с приходом на рынок дешевых и длинных денег.

Власти тут бессильны. Тем более местные. И ждать от них чудес не стоит, особенно скорых.