Раздел I. Аренда недвижимости. Право

1. Правовое регулирование

Договор аренды (договор имущественного найма) – гражданско-правовой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (в ред. от 30 декабря 2004 г.) (далее – ГК РФ). Как видно, законодательство полностью отождествляет понятия «имущественный наем» и «аренда». Плоды, продукция, и доходы, полученные арендатором в результате арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды – это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений весьма разнообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг) [1] .

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом имущественного найма , так как по общему правилу после передачи такого имущества обезличивается, смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества. Также не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т. п. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Недвижимое имущество как предмет аренды обладает рядом особенностей, которые целесообразней рассмотреть ниже.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

2. Форма договора аренды

В соответствии c ГК РФ договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устной форме. Впрочем, эту возможность можно считать условной, поскольку законодательство (ст. 609 ГК РФ) устанавливает, что письменная форма обязательна для договоров аренды, срок которой превышает один год, и независимо от срока, если хотя бы одна из сторон – юридическое лицо. Но и в том случае, когда договор аренды заключают между собой граждане и он не подпадает под действие перечисленных правил, следует учитывать, что ст. 161 ГК РФ обязывает заключать в письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Договор аренды недвижимого имущества, по общему правилу, подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. И наконец, следует помнить, что договор аренды, в котором предусмотрена возможность выкупа в последующем арендуемого имущества арендатором, должен быть заключен в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.

Государственную регистрацию в Едином государственном реестре осуществляют учреждения юстиции. Нотариального удостоверения договора аренды законодатель не требует.

3. Сроки аренды

Поскольку под договором аренды подразумевается передача имущества во временное пользование, следовательно, встает вопрос о сроках. Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если такой срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Возможность прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о временной ограниченности таких договоров. Поэтому закон (ст. 606 ГК РФ) говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора аренды до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

4. Стороны договора аренды

4.1. Арендодатель

Чтобы выяснить, кто может выступать в роли арендодателя, следует обратиться к ст. 608 ГК РФ, которая гласит: «Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику». Собственником же, как известно может быть не только физическое лицо (гражданин), но и хозяйственное товарищество или общество, общественная или иная организация и т. д., которой принадлежит имущество [2] .

Кроме того, арендодателями, как следует из ГК РФ, могут быть и лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать в аренду недвижимое имущество только с согласия собственника.

Аналогичным правом сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности согласно Закону РФ от 10 июля 1992 г. № 3266-1 «Об образовании» (в ред. от 29 декабря 2004 г.) наделены учреждения образования (для этого необходимо согласие Совета данного учреждения).

4.2. Арендатор

Другой стороной в договоре аренды выступает арендатор. К нему предъявляется гораздо меньше требований, но и к нему применимо требование законодательства о том, что лицо, заключающее какую бы то ни было сделку, должно быть дееспособным.

Гражданская дееспособность – способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Она возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т. е. по достижению восемнадцатилетнего возраста.

Для юридических лиц понятие дееспособности идентично понятию правоспособности. Как известно, правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент завершения его ликвидации.

Право юридического лица осуществлять деятельность, на занятие которой необходимо получение лицензии, возникает с момента получения такой лицензии или указанный в ней срок и прекращается по истечении срока ее действия, если иное не установлено законом или другими правовыми актами.

Сделка, совершенная юридическим лицом, в противоречии в целями деятельности, определено ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника), либо государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.

5. Передача арендованного имущества

Исполнение договора аренды начинается с передачи объекта аренды арендатору. В этой связи законодательство определяет требования к арендодателю, а именно: имущество должно быть предоставлено арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества. Так, если берется напрокат автомобиль с большим пробегом, то требования, предъявляемые к нему, при условии его технической исправности, должны быть не как к новому, а как к подержанному с учетом износа, снижающего комфорт от использования, но гарантирующего необходимую безопасность.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишает того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжение договора, а также возмещения убытков.

При возникновении же ситуации, когда арендодатель не предоставит арендатору сданное внаем имущество в определенный договором срок или разумный срок, если с договоре он не указан, то арендатор вправе истребовать от него это имущество в принудительном порядке. Для защиты своих прав арендатору необходимо предъявить иск в суд или в арбитражный суд, исходя из подведомственности спора. При этом арендатор вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Впрочем, возможен и другой вариант. Арендатор вправе потребовать расторжение договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. К убыткам в данном случае могут быть отнесены реальный ущерб (дополнительные затраты в связи с наймом аналогичного имущества) и упущенная выгода (потери из-за простоя, которые вызваны неполучением арендованного имущества в срок.

Не менее важно иметь в виду, то при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.), поскольку ст. 613 ГК РФ установлено, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Также остается в силе и право ограниченного пользования данным имуществом третьим лицом (сервитут). Невыполнение арендодателем этой обязанности влечет определенные последствия, а именно: арендатор имеет право требовать уменьшение арендной платы либо расторжение договора и возмещение убытков.

При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты , предусмотренные ст. 612 ГК РФ:

1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранения недостатков имущества;

2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

3) потребовать досрочного расторжения договора;

4) потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержания им расходов на устранения недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков:

Между тем возможны ситуации, в которых арендодатель имеет преимущество, т. е. он не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключения договора или передачи имущества в аренду. Имеются в виду явные недостатки, для выявления которых достаточно обычного внимательного осмотра, получаемого в аренду имущества.

Наличие в законодательстве такого положения позволяет арендодателю избежать претензий недобросовестных арендаторов. Сверх того, есть и такие недостатки при проверке и получении арендуемого имущества не были обнаружены, то при возврате имущества арендодатель имеет право на адекватные требования к арендатору (по устранению данных недостатков).

6. Арендная плата

В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность есть важнейший элемент арендного обязательств, но не договора аренды.

Что касается форм арендной платы, то у сторон есть право выбора из предлагаемых законодательством. Более того, стороны могут устанавливать в договоре иные формы арендной платы или сочетать указанные в ГК РФ.

Статья 614 ГК РФ предусматривает арендную плату в виде :

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (эта форма оплаты является наиболее распространенной);

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Чаще всего оплата в виде передачи части выпускаемой продукции используется при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования. Это также своего рода денежная форма оплаты, которая установлена не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором в результате пользования имуществом доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Размер арендной платы может измениться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год. При этом для отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы.

Следует учитывать, что арендатору предоставлено право требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, существенно ухудшились предусмотренные договором условия пользования или состояние имущества. Уменьшение арендной платы должно соответствовать степени снижения полезных свойств объекта аренды.

Кроме того, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, то арендодатель вправе пойти и на крайнюю меру, предусмотренную ГК РФ (п. 3 ст. 619), – потребовать досрочного расторжения договора.

7. Использование арендованного имущества

Когда в договоре аренды содержатся условия о способах пользования арендованным имуществом, в обязанность арендатора входит соблюдать эти условия. К примеру, использование складского помещения для непосредственного хранения товаров, а не для организации производства и т. п.

Если в договоре отсутствуют какие-либо условия о способах использования имущества, то эти способы, следовательно, должны вытекать из назначения данного имущества. Например, жилое помещение не может использоваться для производственных целей, а высокотехнологичное оборудование – для не предусмотренных для них операций.

В случае передачи имущества арендатору на праве владения и пользования, для него соответствующие права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно назвать арендными правами и который может являться предметом самостоятельных сделок. Надо заметить, что распоряжение этим объектом арендатором ограничено, так как эти права появляются в отношении вещи, которая не принадлежит арендатору на праве собственности, т. е. распоряжаясь своим правом аренды, он непосредственно распоряжается и вещью, принадлежащей другому собственнику. Правомочие распоряжения вещью принадлежит только арендодателю, поэтому свобода распоряжения правом аренды ограничивается волей арендодателя. Также, если распоряжение правом влечет за собой перемену лица в заключенном договоре, то одновременно к новому лицу переходят и обязанности арендатора.

В п. 16 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 66 подчеркивается: «Передача права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, т. е. в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив». Именно поэтому в указанной статье предусматриваются специальные правила передачи арендатором прав аренды какому-либо другому лицу, которые не допускают цессии как уступки права аренды, не обремененного никакими другими обязательствами.

При распоряжение арендатором своими правами реально, он производит их отчуждение, т. е. безусловную передачу другому лицу, так как впоследствии происходит перемена стороны в договоре (арендатора), и, как следствие, первоначальный арендатор утрачивает свое право аренды, ибо оно переходит к новому арендатору.

8. Субаренда

Так как арендатор вправе передать арендованное имущество в субаренду (поднаем) или в безвозмездное пользование на основании соответствующих договоров, представляющих собой дополнительные договоры по отношению к договору аренды, то в соответствии с прямым указанием закона, арендатор приобретает право, в котором можно обнаружить оттенок правомочия распоряжения чужим имуществом. Надо учитывать, что распоряжение чужим имуществом возможно с согласия собственника или управомоченного им лица. При каждой конкретной сделке при передаче имущества в субаренду или в ссуду, необязательно истребовать согласия на то арендодателя, если он уже было выражено непосредственно при заключении сделки. Арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения на то дополнительного разрешения арендодателя, если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока.

Право распоряжения арендным имуществом существенно отличается от права использования арендного имущества. Последнее не является основанием прекращения у арендатора прав аренды в силу того, что оставаясь участником арендного договора, он заключает еще один договор – субаренды (поднайма). В договоре аренды является вторичным арендодателем (ссудодателем) в пределах такого дополнительного договора (субдоговора). Ни арендодатель, ни субарендатор (ссудополучатель) договорными обязательствами между собой не связаны. В каждом из них участвуют абсолютно разные лица на стороне должника и кредитора. Вследствие того, что субъекты данных правоотношений будучи не связаны договорными обязательствами, ни арендодатель, ни субарендатор не могут предъявить права требования друг к другу, т. е. арендатор несет ответственность за неисполнение условий аренды, если они вызваны нарушениями со стороны субарендатора.

Независимость участников двух договоров не влияет на взаимосвязь договоров, поэтому юридически судьба дополнительного договора следует судьбе основного договора. Например, если главный договор аренды в части или в целом будет признан недействительным, это влечет недействительность в части или в целом и заключенных в соответствии с ним дополнительных договоров субаренды. То же касается и срока договора , т. е. договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В регулировании договоров субаренды используются те же нормы, что и в договоре аренды, если иное не установлено законом или иными нормативными актами. Можно реализовать право передачи арендованного имущества в субаренду арендатором как самостоятельно, так и одновременно с правом распоряжения правом аренды.

Земельное законодательство дает право арендатору участка сдать его в субаренду, а также позволяет передать свои права и обязанности какому-либо третьему лицу, и отдать арендные права земельного участка в залог, в том числе внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без непосредственно согласия собственника земельного участка. Но при этом арендатор должен уведомить об этом собственника, если договором не предусмотрено иное.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по использованию арендованного имущества позволяет арендодателю требовать в одностороннем порядке расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Данное право на одностороннее расторжение договора арендодатель может реализовать в судебном порядке, учитывая указания ст. 452 ГК РФ.

9. Обязанности сторон

9.1. Содержание арендованного имущества

Содержание имущества можно рассматривать как определенного рода действия, которые направлены на поддержание его в нормальном состоянии, годном к эксплуатации, а также связанные с этим расходы. Чтобы поддержать имущество в соответствующем состоянии проводятся ремонт и профилактика в зависимости от вида и предназначения данного имущества. Ремонт рассматривается в двух видах : капитальный и текущий ремонт. Различной нормативно-технической документацией, устанавливающей оптимальный и безопасный режим эксплуатации соответствующего имущества, определяется разграничение работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту. При отсутствии такой регламентации стороны непосредственно определяют в заключаемом договоре, что следует подразумевать под капитальным и текущим ремонтом передаваемого в пользование имущества. Капитальный ремонт включает в себя проведение работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (ремонт крыши, замена перекрытий, ремонт отопительной системы и т. д.).

Необходимость проводить такой ремонт и нести все расходы, связанные с ним, обычно возлагаются на арендодателя. Но соответствующая норма действует только в том случае, если другое не указано в законе, иных правовых актах или в самих договорах аренды. В расчет арендной платы не включаются амортизационные отчисления, если в силу иных нормативно-правовых актов или соглашения сторон обязанность осуществлять капитальный ремонт возлагается на арендатора.

Если определенные сроки проведения капитального ремонта не установлены соответствующими нормативными актами, они устанавливаются сторонами. В том случае, если сроки проведения капитального ремонта не указаны в договоре или не установлены нормативными актами, то его следует проводить в разумные сроки.

При невыполнении арендодателем своих обязанностей по выполнению капитального ремонта арендованного имущества, арендатор получает следующие права. Он имеет возможность произвести капитальный ремонт самостоятельно, но за счет арендодателя. Таким образом, он либо взыскивает с арендодателя стоимость ремонтных работ, либо зачитывает ее в счет арендной платы. Расходы, которые указаны в договоре аренды или вызваны неотложной необходимостью, не должны быть более необходимых затрат, связанных с таким видом ремонтных работ. Арендатор владеет правом требования уменьшения арендной платы. Он также может потребовать расторжения данного договора и возмещения связанных с этим убытков.

Арендатору необходимо поддерживать имущество в соответствующем исправном состоянии. Для этого существуют различные способы. Это проведение текущего ремонта, который должен проводить арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. Текущий ремонт рассматривается как систематически и своевременно проводимый ремонт, направленный на сохранение имущества от преждевременного износа и устранение мелких неисправностей (например, побелка потолков и оклеивание стен в помещении, ремонт электропроводки, замена мелких неисправных деталей в оборудовании). Текущий ремонт не требует капитальных затрат, но, так же как и капитальный, направлен на поддержание имущества в нормальном состоянии.

Для поддержания имущества в исправном состоянии и проведение текущих работ необходимы затраты, и они возлагаются на арендатора. Также, если иное не предусмотрено законодательством или договором, в его обязанность входит нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его коммерческим или обычным использованием (например, сюда можно отнести оплату коммунальных услуг при аренде помещения или оплату расходов на горюче-смазочные материалы при аренде транспортного средства).

9.2. Улучшение арендованного имущества

Чтобы усовершенствовать достижение экономически-потребительских целей арендатора, необходимо некоторое усовершенствование объекта аренды. По общему правилу, необходимо согласие собственника на улучшение арендованного имущества арендатором. В то же время такое санкционирование со стороны собственника требуется. На такое улучшение не требуется согласия арендодателя, если улучшение является отделимым, т. е. оно может быть отделено от вещи без вреда для ее назначения и целостности (этим могут быть какие-либо дополнительные съемные приспособления к оборудованию). Состояние вещи в этом случае остается без изменений. При возврате арендованного имущества улучшения остаются у арендатора, так как такое улучшение является собственностью лица, произведшего данные действия за свой счет (т. е. арендатора).

Также в договоре аренды можно указать, что отделимые улучшения, которые произвел арендатор, будут считаться собственностью арендодателя при условии, если они произведены за счет последнего (в счет арендной платы). Выкуп арендодателем отделимых улучшений по окончании договора может быть предусмотрен в самом договоре.

Если улучшение нельзя отделить от арендованной вещи без вреда для нее (например, конструктивная запчасть к зданию), то такие улучшений будут неотделимыми. Такая конструктивная часть будет неотделимой всегда. Такое изменение требует согласия арендодателя, поскольку он может быть не заинтересован в них, так как они сопровождаются расходами, которые по общему правилу ложатся на арендодателя как собственника вещи, и они влекут за собой изменение стоимости самой вещи, что может увеличить расходы на ее содержания. Арендодатель обязуется принять назад вещь в измененном виде, обладающей более высокой стоимостью, чем прежде, и возместить арендатору понесенные им расходы на неотделимое улучшение, если он дает согласие на производство таких улучшений.

Улучшения являются непосредственной собственностью арендодателя, если улучшения арендованного имущества осуществляются за счет амортизационных отчислений от этого имущества.

10. Прекращение договора аренды

Необходимым условием прекращения договора аренды и в то же время самым общим является истечение срока его действия. Частное же условие – это досрочное расторжение договора. Расторжение может быть осуществлено досрочно по инициативе обеих сторон.

Существует четыре условия расторжения договора по инициативе арендодателя :

1) когда имущество используется с ярко выраженным нарушением существенных условий договора или назначения самого имущества либо с неоднократными нарушениями. Существенным нарушением условий договора будет такое нарушение, которое влечет для арендодателя ущерб, в значительной мере лишающий его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Если говорить об арендных отношениях, существенным нарушением будет нарушение условия об эксплуатации имущества в соответствии с условиями договора аренды или с прямым назначением имущества. Нарушение может быть и несущественным, однако, если оно повторяется два раза или более, то будет присутствовать неоднократность. Если присутствует нарушение двух или более условий договора, то это также будет являться основанием для расторжения договора;

2) когда имущество возвращается арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Арендатор должен использовать имущество именно таким образом и принимать необходимые меры по его сохранности, не совершать действий, которые влекут за собой его преждевременный износ и дальнейшее ухудшение. Будет присутствовать основание для досрочного расторжения договора аренды, если действия (или бездействия) арендатора существенно ухудшают имущество;

3) если просрочка арендных платежей имела место подряд три раза и более, то это также является основанием досрочного прекращения договора, так как происходит нарушение обязательства по своевременному внесению арендной платы. Существует еще вариант поведения арендодателя в случае просрочки арендатора. Арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 5 ст. 614 ГК РФ). В этом случае арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд;

4) если договором, законом или иными нормативными актами установлено, что проведение капитального ремонта является, соответственно, обязанностью арендатора. Определенные сроки проведения капитального ремонта устанавливаются в договоре. Если технические нормативы носят рекомендательный характер, то стороны могут опираться и на них. Стороны отражают в договоре нормативы обязательного характера, указав или отослав к соответствующему нормативному правовому акту.

Ремонт должен проводиться в разумные сроки в случае, если в договоре сроки проведения капитального ремонта не указаны. Это необходимо, чтобы поддерживать имущество в нормальном, годном к дальнейшей эксплуатации состоянии.

Арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им своих обязанностей в разумный срок. Это делается для защиты интересов арендатора. Арендодатель может обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора при непринятии арендатором мер к устранению нарушений в срок, установленный в предупреждении. Расторгается договор на основании судебного решения.

В договоре может быть предусмотрен односторонний отказ от него и определены основания для этого. В данном случае судебное разбирательство исключается.

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора:

1) когда арендодатель нарушает обязанность предоставления имущества в пользование арендатору. Согласно требованию ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить такое имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если арендодатель создает препятствия к пользованию имуществом в соответствии с условиями заключенного договора или назначением имущества, после того как оно передано, то будет присутствовать основание для досрочного расторжения договора (например, если имущество передано без соответствующих принадлежностей или относящихся к нему документов: технического паспорта, сертификата качества и т. д.);

2) имущество надлежащего качества должно быть предоставлено арендодателем. Оно не должно иметь недостатков, которые могли бы препятствовать его использованию по назначению. Закон устанавливает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества в ст. 612 ГК РФ, а именно право требования арендатора досрочного расторжения договора. ГК РФ учитывает только те недостатки, которые в общем препятствуют использованию арендованного имущества, которые не были заранее oговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору, и не могли были быть обнаружены арендатором во время осмотра соответствующего имущества или последующей проверки его исправности в момент заключения договора. В ст. 612 ГК РФ указывается, что основанием досрочного расторжения договора могут служить недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом. Это касается и того момента, если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках;

3) при неисполнении обязанности проведения арендодателем капитального ремонта в установленные аренды сроки, а при их отсутствии – в разумные сроки;

4) если переданное арендатору имущество будет в состоянии, не пригодном для использования. Но это положение действует только в том случае, если непригодность имущества вызвана обстоятельствами, которые не зависят от воли самого арендатора, например, непреодолимыми обстоятельствами.

Сторонами могут быть предусмотрены и иные основания досрочного расторжения договора. По требованию арендатора это будет на основании положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, а также основания для одностороннего отказа арендатора от договора в силу положений п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Суду оставлена возможность признания любого иного нарушения условий договора арендодателем в качестве существенного нарушения.

11. Выкуп арендованного имущества

Как договором, так и законом может быть предусмотрен переход права собственности на арендованное имущество к арендатору. Это связано с дальнейшей утратой интереса к имуществу или же он изначально не имеет намерения самостоятельно реализовывать свое правомочие пользования. Но арендатор, который выплачивает сумму иногда и превышающую продажную стоимость арендованного имущества, естественно может рассчитывать на переход к нему права собственности.

Необходимо заметить, что возникновение права собственности на имущество по окончании договора аренды не порождает правоотношений в области купли-продажи. Хотя требование к форме договора базируется на нормах договора купли-продажи. Такой договор заключается в форме, которая предусмотрена для договора купли-продажи того имущества, которое впоследствии подлежит выкупу. В данном случае применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора, и поэтому к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, нельзя применить других пунктов, регламентирующих отношения купли продажи. Поэтому, например, уплату арендных платежей нельзя рассматривать как приобретение вещи в собственность с рассрочкой платежа. Следовательно смысловая нагрузка выражения «выкуп имущества» используется законодателем при регулировании именно арендных отношений и обозначает переход права собственности на предмет аренды от арендодателя к арендатору на сновании договора аренды, а не последующей купли-продажи.

Переход права собственности определяется с помощью следующих критериев :

1) истечение срока арендного договора;

2) уплата выкупного платежа целиком.

В первом случае погашение долга происходит регулярными периодическими платежами, которые в конце полностью покрывают стоимость имущества. Во втором случае речь идет о досрочном прекращении договора, когда выплачивается вся сумма, указанная в договоре, единовременно.

Стороны могут договориться о выкупе в любой момент в период действия договора, если при заключении договора они не предусмотрели это условие. Также возможно накануне окончания срока аренды оформить условие о выкупе арендного имущества дополнительным соглашением.

В этом случае стороны вполне могут произвести зачет ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену и определить в дополнительном соглашении момент перехода права собственности.

В законе могут быть установлены и случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

12. Возврат арендованного имущества

Когда имущество подлежит возврату, должны учитываться следующие моменты. Это должна быть та самая вещь, которая была передана в аренду (индивидуально определенная), со всеми ее принадлежностями и документами. Надо учитывать, что это не всегда те же документы, которые были переданы арендодателем, так как перечень этих документов может включать в себя не только те, которые были переданы арендатору вместе с объектом аренды в пользование. Вещь должна быть возвращена с учетом степени изменения в ней, которая предполагается нормальной при стандартном пользовании данной вещью в течение срока договора, т. е. нормального износа, поскольку большинство видов имущества в процессе пользования изнашивается, и вернуть вещь в том же состоянии практически невозможно.

Вещь может быть возвращена с заметными улучшениями либо с заменой определенных отдельных узлов и принадлежностей, либо, наоборот, без каких-то принадлежностей, а также со сверхнормативным износом, если стороны договорились об этом.

Арендодатель имеет право применить соответствующие санкции, если имущество возвращено в состоянии, не соответствующем требованиям закона или договора. Изменение вещи представляет собой один из способов реализации правомочия распоряжения, которым обладает собственник, и если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, он явно нарушил его право собственности. Арендодатель вправе требовать возмещения убытков, когда имущество было возвращено в состоянии сверхнормативного износа или с повреждениями. Если законом или договором не предусмотрено иное, риск по общему правилу несет собственник имущества в том случае, если имущество в целом утрачено, погибло или было повреждено случайно. К арендатору можно предъявить санкции, вытекающие непосредственно из договорного обязательства, если утрата, гибель или повреждение арендованного имущества возникли по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Арендованное имущество возвращается в надлежащем месте и в надлежащее время, если место исполнения обязательства по его передаче не определено. Движимое имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором.

Арендодатель имеет право истребовать имущество его в судебном порядке при отказе арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество.

Если обязательства по возврату имущества не исполнены в срок, то предполагается применение санкций. За все время просрочки арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы, а также возмещения убытков в размере, не покрытом такой арендной платой. Если неустойка предусмотрена законом или договором за такую просрочку, то она носит штрафной характер, т. е. уплачивается сверх суммы подлежащих возмещению убытков. Арендная плата за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора взыскивается в размере, который определен этим договором. В случае просрочки внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.

Если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества, он не может требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, а также применения иных санкций, включая требование уплаты процентов за время просрочки. Такая просрочка со стороны арендодателя как кредитора дает соответствующее право арендатору как должнику право на возмещение вызванных этим убытков.

13. Отдельные виды договоров аренды

Положения, предусмотренные ГК РФ для каждого отдельного вида договоров, а также общие положения ГК РФ в части не урегулированными данными положениями, применительны к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

ГК РФ ограничивает виды договоров и имущество, на которые распространяются его нормы, т. е. перечень таких видов носит исчерпывающий характер. К данным договорам относятся: прокат и финансовая аренда, такие виды имущества, как транспортные средства, здания и сооружения, предприятия.

Поскольку общие положения об аренде не изменены специальными правилами ГК РФ о таких договорах, они применяются к вышеперечисленным видам аренды и к аренде отдельных видов имущества. Регулирование, содержащееся в других законах и иных нормативных правовых актах, не должны противоречить ГК РФ. Однако в ГК РФ при регулировании отдельных видов договоров аренды или аренды отдельных видов имущества существуют отсылки к иному законодательству, нормы которого могут содержать специальные нормы об аренде. Например, в ст. 641 и 649 ГК РФ закреплено, что транспортными уставами и кодексами могут быть установлены другие, помимо предусмотренных данным параграфом, какие-либо особенности аренды отдельных видов транспортных средств.

К договорам аренды постольку, поскольку они не изменены положениями, содержащимися в гл. 34, применяются общие положения об обязательствах и договорах ГК РФ.

14. Аренда недвижимости

Недвижимое имущество подразделяется на отдельные определенные группы.

Содержание первой группы составляют объекты, в число которых входят земельные участки, участки недр, ограниченные водные и лесные объекты, формирующие группу объектов окружающей природной среды и в то же время являющиеся недвижимым имуществом, в некоторых случаях изъятым из гражданского оборота. Природоресурсным законодательством регулируются отношения по поводу таких объектов. ГК РФ не содержит специального регулирования договоров об аренде земельных участков, распространяя на них действие только общих положений об аренде, хотя называет в качестве объектов аренды земельные участки и другие обособленные природные объекты. ГК РФ указывает на то, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, но сущность данного имущества требует такого регулирования, так как это регулирование носит комплексный характер, включающее и гражданско-правовую регламентацию. Например, специальные нормы об аренде содержатся в Лесном кодексе Российской Федерации от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2004 г.) (далее – ЛК РФ) и Земельном кодексе Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2004 г.) (далее – ЗК РФ). Отношения по водопользованию, которые не являются арендными, представляя собой самостоятельный вид в группе отношений по поводу пользования чужим имуществом, регулирует водный кодекс.

Иногда передача ограниченных природных объектов может приобретать отдельные публично-правовые черты, и в таком случае это будет не договор концессии, а аренды. По данному договору арендодателем является публичный собственник (государство или муниципальное образование), дополнительные обязанности общественно полезного свойства могут возлагаться на арендатора.

Чтобы заключить договор по передаче в пользование обособленных природных объектов, обычно требуется лицензия.

Следующую группу объектов имущества составляют антропогенные, т. е. искусственно созданные. Сюда относятся: сооружения, транспортные средства, станки и оборудование, бытовая техника, предметы домашнего обихода и др. Это может быть движимое и недвижимое имущество, здания, сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они могут быть делимыми и неделимыми. Например, в аренду можно сдать здание в целом, в то же время нельзя сдать в аренду только конструктивный элемент здания, которым, к примеру, является крыша под рекламу, поскольку она не может быть передана в пользование отдельно от здания. Отношения, регулируемые договорами перевозки, нельзя приравнивать к арендным, так как в последнем случае заключается договор фрахтования. В отношениях по поводу аренды учитывается соотношение главной вещи и принадлежности. Это связано с тем, что объектом аренды иногда может быть сложная вещь.

Третья группа – объекты смешанной природы. К ним относятся предприятия и другие имущественные комплексы. Их особенность заключается в том, что они соединены в одном объекте аренды как совокупность вещей, так и совокупность имущественных прав и обязанностей. Такие отдельные части предприятия, как его права или долги, объекты интеллектуальной собственности, ценные бумаги не могут быть самостоятельным объектом аренды, потому что передача данных объектов оформляется другими видами договоров (например, доверительного управления имуществом, финансирования под уступку денежного требования, коммерческой концессии, лицензионными соглашениями).

Есть имущество, которое не допустимо сдавать в аренду. Такие запреты обычно предусмотрены в законе. Сюда относится имущество, изъятое из гражданского оборота и являющееся исключительной федеральной собственностью государства, т. е. не могут быть переданы в пользование частным лицам из соображения безопасности.

1. Понятие договора аренды земли

Договора аренды определяются в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество – земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.

Отношения по передаче имущества во временное пользование включают в себя группу договоров аренды. Договор аренды не влечет смены собственника в отличие от договоров по передаче имущества в собственность, и поэтому товаром в таких правоотношениях является не вещь, а право пользования ей. Имущество по договору аренды может передаваться как только в пользование, так и одновременно в пользование и во владение. Арендатор в первом случае не приобретает статуса владельца соответственного имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Таким образом, на последний вид арендных правоотношений вполне допустимо распространение отношений владельческой зашиты согласно положениям ст. 305 ГК РФ и исходя из юридической природы обязательственных арендных отношений.

2. Земельный участок как предмет договора аренды

Предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы, согласно законодательству в гражданской сфере. Такого рода предметы договора аренды не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т. е. их характерным признаком является непотребляемость вещи. Земельный участок вполне соответствует этому требованию. Конечно, если эксплуатация земли является правильной и умеренной, то она отвечает этому требованию.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть предметом договора аренды, в остальном все земельные участки подлежат свободному обороту.

К существенным условиям договора аренды относятся данные, позволяющие точно установить имущество, которое подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. Они должны быть указаны в договоре. Если данное требование не соблюдено, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, т. е. земельном участке, считается не согласованным сторонами, и, как следствие, договор не будет считаться заключенным. В договоре аренды поэтому должен быть точно индивидуализирован его предмет: указано место расположения и размер участка. В договоре также должен быть в качестве приложения план земельного участка.

3. Стороны договора аренды

Необходимо отметить, что в ст. 608 ГК РФ «право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду». В качестве лиц, управомоченных законом, могут выступать следующие физические лица: опекуны малолетних и граждан, признанных недееспособными; попечители несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, граждан, ограниченных судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, родители малолетних граждан. Пункт 1 ст. 267 ГК РФ указывает на то, что субъекты права пожизненного наследуемого владения могут сдавать земельный участок в аренду; также касается и субъекта права постоянного (бессрочного) пользования. Согласно ст. 270 ГК РФ он может передать земельный участок в аренду, но с согласия собственника. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ возможно сдача арендатором опять же с согласия арендодателя арендованного имущества в субаренду или поднаем.

Пункт 2 ст. 5 ЗК РФ, а также анализ п. 3 ст. 15 ЗК РФ позволяют сделать вывод том, что иностранные юридические лица являются субъектами отношений, связанных с оборотом земельных участков. Кроме того, в соответствии с указанными правовыми нормами за иностранными юридическими лицами без сомнений признано право приобретать земельные участки в собственность. Естественно, что право собственности предоставляет субъекту более широкие правовые возможности в отношении земельного участка, нежели права арендатора, и поэтому было бы нелогично не признавать за иностранными юридическими лицами субъектов отношений, связанных с оборотом земельных участков.

4. Форма договора аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, заключается в форме в зависимости от срока и субъектов аренды. В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Если такой договор предусматривает переход в последующем права собственности на земельный участок к арендатору, в этом случае специальные требования к форме договора аренды земельного участка предусмотрены. Тогда договор аренды заключается в форме, которая предусмотрена для договора купли-продажи земельного участка.

При представлении на государственную регистрацию прав к договору аренды земельного участка, прилагается соответствующий кадастровый план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.

В соответствии с Федеральном законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 21 декабря 2004 г.) в аренду могут быть переданы только те земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, которые прошли государственный кадастровый учет.

5. Срок договора аренды земли

Обычно стороны сами в договоре аренды земельного участка указывают срок, на который заключается данный договор. Договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, по общему правилу, если срок аренды в договоре не определен.

Возможность передачи арендованного земельного участка в пределах срока договора аренды в субаренду без согласия собственника предусматривает ЗК РФ в отношении прав арендатора. Данное положение полностью устраняет правило ГК РФ, которая определяет необходимость согласия арендодателя на сдачу арендатором имущества в субаренду.

Для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ земельный участок может быть передан в аренду на срок не более года. В пределах срока договора аренды земельного участка арендатор обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, выполнить другие обязанности, установленные законом и (или) договором для данного случая.

По истечении срока договора аренды ЗК РФ наделяет преимущественным правом арендатора земельного участка на заключение договора аренды на новый срок. Условия регулирования последствий нарушения этого права, порядок и условия его осуществления не устанавливаются. Норма ГК РФ предусматривает аналогичное право (ст. 621 ГК РФ). Но применительно к договору аренды земельного участка эта возможность осложнена не сходством формулировок данного права в гражданском и земельном законодательстве. Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ «если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок». ЗК РФ не содержит такие слова как «при прочих равных условиях» и «надлежащим образом исполнявший свои обязанности».

Вторая формулировка не имеет такого значения как первая, ведь отсутствие требования заключения договора аренды на новый срок «при прочих равных условиях» может затруднить реализацию предусмотренного преимущественного права при появлении третьего лица, с которым арендодатель вполне возможно захочет заключить договор аренды.

6. Права и обязанности арендодателя

Права и обязанности арендодателя и арендатора заключается в следующем. Арендодатель прежде всего предоставляет арендатору земельный участок в надлежащем состоянии, т. е. соответствующем условиям договора аренды. Земельный участок сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, необходимыми для его использования, если возникает такая необходимость, например, оборудованием для вспахивания и удобрения участка. Если и без них арендатор не может пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением, но они переданы не были либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать в момент заключении договора, тогда арендатор имеет право потребовать предоставления соответствующих принадлежностей ему или расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор вправе истребовать от арендодателя земельный участок и потребовать возмещения убытков, или потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если арендодатель не передал арендатору земельный участок в указанный в договоре аренды срок, либо, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок.

Даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал о недостатках сданного в аренду земельного участка, он отвечает за них, если те полностью или частично препятствуют использованию земельного участка (ст. 612 ГК РФ).

Если арендатор обнаружил такие недостатки, то он может по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель может произвести замену предоставленного арендатору земельного участка на другой аналогичный участок, если это возможно, либо безвозмездно устранить недостатки, если был извещен о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки земельного участка за счет арендодателя, Арендатор вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков, если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору всех убытков. За недостатки которые были арендодателем оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра при заключении договора или передаче участка в аренду арендодатель не отвечает.

Права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок определяется ст. 613 ГК РФ. Например, не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок его передача в аренду. В момент заключения договора аренды земельного участка арендодатель должен уведомить арендатора о всех правах третьих лиц на соответствующий земельный участок. Если арендодатель не исполнит этой обязанности, то арендатор может потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Размер арендной платы почти всегда определяется договором аренды, но общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Базовые размеры арендной платы при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливают соответствующие органы исполнительной власти в зависимости от вида использования земель и категориям арендаторов. Плата за земельный участок может быть выражена как в денежной, так и в натуральной форме.

7. Права и обязанности арендатора

Первая обязанность арендатора – своевременное внесение платы за пользование земельным участком (ст. 614 ГК РФ). Условия и сроки, а также порядок внесения арендной платы устанавливаются договором аренды.

Арендатор может:

1) осуществлять передачу своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу;

2) отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Но арендатор не может передать земельный участок в безвозмездное пользование, как это допускается по отношению к другим видам имущества. Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендатором в данном случае становится новый арендатор. Это правило не касается передачи права аренды в залог. При этом не требуется заключения нового договора аренды земельного участка (п. 5 ст. 22 ЗК РФ);

3) передать арендованный земельный участок в субаренду на срок основного договора аренды без согласия собственника, но с предварительным уведомлением собственника об этом, если договором аренды не предусмотрено иное. Субарендатор пользуется всеми правами арендатора (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Арендатор имеет право в пределах срока действия договора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, также и те, которые указаны выше, без согласия собственника, но с предварительным уведомление собственника о такой передаче прав отношении аренды земельного участка, который является государственной или муниципальной собственностью на срок превышающий пять лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Нормы общего характера ст. 617 ГК РФ о сохранении в силе договора аренды при изменении сторон играет важную роль в области гарантии устойчивости и неизменности права аренды земельного участка. В данной норме указано, что переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) к другому лицу на сданное в аренду имущество не будет основанием для изменения или расторжения договора, в том числе это применимо и к случаям аренды земельных участков.

Если законом или договором не предусмотрено иное в случае смерти, арендующего земельный участок, его права и обязанности по данному договору переходят к наследнику. Когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора, арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.

Арендатор земельного участка, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Это общее правило и применяется оно, если иное не предусмотрено законом или договором. Такая же норма предусмотрена и в земельном законодательстве. Но, когда арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при этом отсутствуют письменные и устные возражения со стороны арендодателя, договор считается пролонгированным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок.

В обязанность арендатора входит обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, после того как срок действия договора аренды закончится. Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, если арендатор не осуществил возвращение арендованного земельного участка или возвратил его несвоевременно. Он может потребовать возмещения убытков в случае, когда указанная плата не покрывает их полностью.

Отделимые улучшения арендованного земельного участка, которые произвел арендатор, являются его собственностью, которые арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения земельного участка, и которые не отделимы без вреда для имущества, Арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости улучшений.

Если арендатор без согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения арендованного земельного участка, стоимость этих улучшений возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Когда арендатор произвел улучшения, связанные с исполнением им обязанностей, предусмотренных ст. 42 ЗК РФ, независимо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, то стоимость таких улучшений будет подлежать возмещению.

Условие о выкупе арендованного земельного участка может быть установлено дополнительным соглашением сторон, если стороны не предусмотрели этого в договоре. Стороны при этом могут условиться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 ГК РФ). Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. За исключением случаев, когда законодательство предусматривает ограничения на куплю-продажу земель, находящихся в частной собственности условие о выкупе арендованного земельного участка может касаться, и таких, земель.

Тому, кто имеет земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в аренде, предоставляется право использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления. Сюда может относится:

1) использование в установленном порядке и в соответствии с договором имеющиеся на земельном участке нерудные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды, и т. д.;

2) возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных строений и сооружений в соответствии с договором об аренде и с согласия собственника земли;

3) в случае долгосрочной аренды – передача во временное пользование земельный участок или его часть;

4) возмещение затрат и убытков, включая упущенную выгоду, при досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя, и при изъятии земельного участка для государственных и общественных нужд.

Имеющий в аренде земельный участок для ведения крестьянского хозяйства физическое лицо, обладает правом собственности на все произведенные им посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию а, также доходы от ее реализации. Бывшему собственнику возмещаются фактические затраты по уходу за посевами, в случае передачи гражданину для ведения крестьянского хозяйства земельного участка с посевами, посадками, и передачи урожая в его собственность, если стороны не договариваются об ином. Крестьянское хозяйство возмещает прежнему собственнику их остаточную стоимость, если на земельном участке находятся сооружения, многолетние насаждения или иные объекты, которые невозможно переместить на другой участок, если стороны не договариваются иначе. Данные объекты в дальнейшем переходят в собственность крестьянского хозяйства.

Условия использования недр в целях регионального геологического изучения регламентируются правилами проведения региональных геолого-геофизических работ, геологической съемки, инженерно-геологических изысканий, геологических работ по прогнозированию землетрясений и исследованию вулканической деятельности и др. В действующем законодательстве закреплено, регулирование некоторых из перечисленных видов деятельности.

Органы архитектуры и градостроительства субъектов Федерации или органов местного самоуправления в установленном порядке осуществляют регистрацию прав на производство инженерно-геологических работ.

8. Образец договора аренды земли

3. Платежи и расчеты по договору 3.1. За пользование земельным участком Арендатор ежеквартально (ежемесячно) не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала (не позднее 5-го числа каждого месяца) уплачивает арендную плату в размере ______________________________________________________________ руб.(указать размер арендной платы цифрами и прописью)3.2. Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору.Если стороны предусматривают возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, то в договоре следует установить порядок изменения и условия, при которых арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке.4. Права и обязанности Арендатора 4.1. Арендатор имеет право:– использовать земельный участок в соответствии с условиями его предоставления;– передать свои права и обязанности по настоящему договору, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления.ЗК устанавливает, что стороны вправе в договоре, заключенном на пять лет, предусмотреть, что передача арендных прав может осуществляться только с согласия арендодателя. В этом случае договор в обязательно должен содержать условие о необходимости получения согласия арендодателя;– по истечении срока действия настоящего договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок; ___________________________________________________________________.(указать другие права Арендатора)4.2. Арендатор обязан:– использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора;– ежеквартально (ежемесячно) в полном объеме и в сроки, установленные договором, уплачивать причитающуюся арендную плату и по требованию Арендодателя представлять подтверждающие платежные документы;– не осуществлять на участке работ без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранных и других), для проведения которых требуется соответствующее разрешение;– не допускать нанесения вреда здоровью граждан, окружающей природной среде, не нарушать права других землепользователей и природопользователей;– вести работы способами, предотвращающими возникновение эрозии почв;– сдать участок Арендодателю после завершения срока аренды в состоянии, в том котором он его получил;– исполнять иные обязанности, предусмотренные законодательными актами Российской Федерации и субъекта РФ.5. Права и обязанности Арендодателя 5.1. Арендодатель имеет право:– осуществлять контроль за соблюдением Арендатором условий землепользования, законодательства РФ и условий договора;– расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке; _______________________________________________________________.(указать другие права Арендодателя)5.2. Арендодатель обязан:– передать Арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора;– выполнять в полном объеме все условия договора;– не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не наносит ущерба окружающей природной среде и не нарушает права и иные законные интересы третьих лиц;_______________________________________________________________.(указать другие обязанности Арендодателя)6. Ответственность сторон 6.1. При неуплате Арендатором арендной платы в установленные договором сроки с Арендатора взыскивается пеня в размере ___________(указать____________________________________________ за каждый день просрочки.размер в процентах)6.2. За нарушение условий договора стороны несут гражданскую, административную и уголовную ответственность в соответствии с действующим законодательством.7. Расторжение договора 7.1. Невыполнение Арендатором полностью или частично условий настоящего договора является основанием для расторжения договора аренды в соответствии с действующим законодательством.7.2. В случае систематического невнесения арендной платы Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.Под систематическим невнесением арендной платы понимается невнесение арендной платы два и более раза подряд.7.3. Договор аренды подлежит расторжению по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным ст. 46 ЗК РФ.8. Прочие условия 8.1. Споры, возникшие между сторонами, по договору аренды рассматриваются в соответствии с действующим законодательством.8.2. В качестве неотъемлемой части к договору прилагается: – кадастровый план земельного участка с кадастровым номером ___,передаваемого в аренду.8.3. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых первый хранится у Арендатора, второй хранится у Арендодателя, третий – в учреждении юстиции по государственной регистрации прав _______________(указать____________________________________________________________________.наименование) АрендодательДля юридического лица указать наименование _______________________ОГРН __________________________________________________________ИНН __________________________________________________________Место нахождения г. ____________, ул. _____________________, д. ____Почтовый адрес ________________________________________________(указать почтовый адрес, если он отличается от места____________________________________________________________________нахождения)Р/с № ____________ в _____________ филиале _________________ банка,к/с ________________________________, БИК _____________________._______________________________________________________________.Фамилия, имя, отчество должностного лица Арендодателя, подписьАрендатор ______________________________________________________Фамилия, имя, отчество гражданина, подпись

1. Предмет договора аренды

Право на жилище обеспечивается при предоставлении жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда. При этом условия договора найма должны быть в рамках нормы жилой площади, соблюдены условия найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, и приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.

Произошли существенные изменения с принятием части второй ГК РФ в правовом регулировании отношений по найму жилых помещений. В первую очередь, наем гражданами жилых помещений в домах частных собственников осуществляется посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма, в домах государственного и муниципального жилищного фонда – посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилого помещения.

Поэтому, договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения являются двумя разновидностями найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов.

Жилое помещение, предоставляемое гражданам по договору социального найма должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим нормам и быть пригодным для проживания. Органы государственной жилищной инспекции определяют пригодность жилых помещений для постоянного проживания. Лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат может быть объектом договора. Часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т. п.) не могут быть самостоятельным объектом договора найма. Уровень благоустроенности жилого помещения, которое предоставляется нанимателем определяется по отношению к условиям соответствующего населенного пункта.

Предоставляемое гражданам по договору коммерческого найма, жилое помещение может и не отвечать вышеперечисленным требованиям. Оно должно быть пригодным в санитарном и техническом отношении к проживанию, но может быть и не совсем благоустроенным.

В жилых домах квартиры предоставляются гражданам в пользование и по договору социального найма жилого помещения, и по договору коммерческого найма жилого помещения собственниками приватизированных квартир в таких домах. Свои особенности имеет пользование жилыми помещениями в таких многоквартирных домах. Наниматель имеет право использовать предоставленные ему по договору найма жилые помещения, а также общие помещение дома: коридоры, холлы, лестницы. Сюда же относится пользование механическим, электрическим, санитарно-техническим и другим подобным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающим более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).

2. Форма и стороны договора аренды жилых помещений

Аренда жилых помещений предусмотрена лишь в отношении юридических лиц в отличие от найма гражданами жилых помещений по соответствующему договору найма. На условиях аренды арендодатели и они же собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади.

Арендодатель по договору аренды обязуется предоставить арендатору жилые помещения за плату во временное пользование. Арендатор, таким образом, должен использовать жилые помещения только в соответствии с назначением, должен надлежащим образом относится к жилищному фонду и придомовой территории, соблюдать предусмотренные законодательством санитарные, экологические и эксплуатационные требования.

Но арендатор не может производить переустройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, перестановку или установку дополнительного санитарно-технического оборудования без предварительного согласия арендодателя.

Использоваться арендуемые жилые помещения должны по их прямому назначению. Арендатор имеет право предоставить эти помещения своим работникам на условиях и в соответствии с договором субаренды (поднайма) или безвозмездного пользования.

Арендатор жилого помещения, который является юридическим лицом, по договору субаренды обязан сдать гражданам жилое помещение для проживания. Арендатор должен в момент сдачи жилого помещения в субаренду согласовать договор с арендодателем. Таким образом, арендатор становится ответственным по договору перед арендодателем.

За субарендаторов, нарушающих условия договора аренды жилого помещения, арендатор несет ответственность непосредственно перед арендодателем. Субарендатор вправе заключить с собственником жилой площади договора найма на жилое помещение, которое находилось в его пользовании в соответствии с договором субаренды, при добросовестном исполнении своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды, при ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение.

Ордер является юридическим основанием для занятия квартиры в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, который выдается органом местной исполнительной власти. Жилищная управление на основании ордера заключает с нанимателем договор социального найма жилого помещения, где конкретизируются соответствующие права и обязанности сторон.

В жилищном фонде социального использования при получении гражданином ордера на жилую площадь в ордере указываются все члены его семьи, которым предоставляется бесплатно жилое помещение. Договор социального найма жилого помещения жилищными органами заключается на основании ордера с лицом, которому выдан ордер. Все члены его семьи, вписанные в ордер, пользуются равными правами на жилое помещение. К членам семьи нанимателя жилого помещения в соответствии с законом относятся его супруг, их дети и родители. Нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и другие лица могут быть признаны членами семьи, если они постоянно проживают вместе с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. За не исполнение и ненадлежащее исполнение своих обязанностей в соответствии с договором совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по договору социального найма жилого помещения. По требованию нанимателя и членов его семьи, с тем, чтобы договор был заключен с одним из членов семьи, например, в случае невозможности нанимателя выполнять свои обязанности по договору в связи с ухудшением состояния здоровья или с изменением материального положения, существует возможность изменение договора социального найма жилого помещения. В случае, если лица потеряли статус членов семьи нанимателя, но все еще продолжают проживать в занимаемом нанимателем жилом помещении, за ними остаются те же обязанности и права, какими обладают наниматель и члены его семьи.

Следует отличать договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения. Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения этого не требуется постановка гражданина на учет в органах местного самоуправления на улучшение жилищных условий и выдача ордера на жилое помещение в отличии от договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. договор коммерческого найма заключается на определенный срок в отличии от договора социального найма жилого помещения, который заключается бессрочно. Размеры предоставляемой жилой площади и размеры ее оплаты также по разному определяются в этих договорах. В договоре коммерческого найма жилого помещения данные положение определяются в договоре соглашением сторон. По договору социального найма, жилое помещение предоставляется в пользование бесплатно в соответствии с нормами жилой площади и оплачивается по конкретным ставкам квартирной платы. У этих договоров имеются не только различия, но и сходство, они характеризуются рядом общих положений. Оба договора должны заключаться в письменной форме согласно ст. 674 ГК РФ. Договор найма жилого помещения сохраняет силу для нового собственника при отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает наниматель. Обязанности нанимателей по отношению к использованию жилого помещения: обеспечение сохранности жилья, текущий ремонт, своевременное внесение платы за помещение. Наниматели жилых помещений могут разрешать проживание временным жильцам, а также имеют право сдавать жилое помещение в субаренду (ст. 685 ГК РФ). Иные положения гражданского законодательства применяются к договору социального найма жилого помещения, если другое не предусмотрено жилищным законодательством.

В простой письменной форме оформляется и договор социального найма, и договор коммерческого найма. В случае несоблюдения наймодателем и нанимателем простой письменной формы заключения договора найма жилого помещения, факта недействительности договора не будет, но это лишит стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, хотя не лишит их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

Для нового собственника будут обязательными заключенные предыдущим собственником условия договоров жилищного найма, в случае перемены собственника жилого дома или квартиры. В отношении нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда и в отношении нанимателей в домах частных собственников это правило действует одинаково.

Договор найма сохраняет силу для нового собственника таким же образом при переходе права собственности на дом (часть дома), в котором находится сданное внаем жилое помещение, к другому лицу.

Жилое помещение, предоставляемое нанимателю должно быть свободным как юридически так и фактически. Ордер на не свободное жилое помещение в доме государственного или муниципального жилищного фонда может быть признан недействительным в судебном порядке, если орган местного самоуправления выдал таковой и тем самым нарушил права других граждан или организаций.

Жилое помещение, которое предоставляется нанимателю для проживания должно отвечать соответствующим санитарным и техническим требованиям. Квартиры, которые по своему размеру и санитарным требованиям предназначены для проживания одной семьи, не подлежат заселению двумя и более семьями.

В обязанность наймодателя входит и предоставить нанимателю жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания и осуществление надлежащей эксплуатации и использования жилого дома, где находится данное жилое помещение. Наймодатель обязан обеспечивать бесперебойную работу находящегося в доме санитарно-технического и другого подобного оборудования, а также своевременную подготовку к эксплуатации его в зимних условиях. Эти требования непосредственно связано с обязанностью наймодателя предоставлять нанимателю необходимые коммунальные услуги и указаны они в правилах и нормах эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Обязанностью наймодателя также является обеспечение надлежащего ухода и содержания мест общего пользования жилого дома (подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов), а также придомовой территории.

Жилые помещения должны использоваться для проживания граждан, а не для производственных и иных нежилых нужд, т. е. по прямому назначению.

Следовательно, только физическое лицо может быть субъектом договора социального найма жилого помещения и договора коммерческого найма жилого помещения.

Наниматель указывает в качестве постоянных пользователей членов своей семьи, включенных в ордер на жилое помещение при заключении договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. В отличие от договора социального найма в качестве пользователей жилья в договоре коммерческого найма жилого помещения могут быть указаны любые граждане, которые постоянно проживают вместе с нанимателем. Граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, которые включены в договор в качестве постоянно проживающих.

В домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма жилого помещения наниматель или совершеннолетние члены его семьи, виновные в нарушении условий договора, например, систематическое нарушение обязательств по оплате жилья подлежат индивидуальной ответственности вплоть до выселения из занимаемого жилого помещения. Наниматель несет ответственность по договору коммерческого найма жилого помещения ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора гражданами, проживающими совместно с ним. Для собственника жилого помещения важно, чтобы наниматель обеспечил соблюдение условий договора найма жилья. При этом зависимость от того, кто конкретно из постоянно проживающих нарушает условия договора, можно по праву считать неуместной.

По обязательствам, которые вытекают из договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность.

В данном случае наймодатель может привлечь к ответственности за нарушение договора социального найма жилого помещения, например, за нарушение правил общежития, любого из членов семьи нанимателя.

В самом договоре социального найма жилого помещения предусматривается солидарная ответственность совершеннолетних членов семьи нанимателя перед наймодателем. Постоянно проживающие с нанимателем граждане, в отношении договора коммерческого найма, уведомив наймодателя, должны заключить с нанимателем договор о солидарной ответственности совместно с ним перед наймодателем. После этого они становятся сонанимателями жилого помещения.

Обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения следующие:

1) пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением;

2) бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность;

3) устранять за свой счет повреждения жилого помещения;

4) с письменного разрешения наймодателя могут производить переоборудование и перепланировку жилых помещений и мест общего пользования, перестановку отопительных и санитарно-технических приборов.

Законом не позволяется перестраивать конструктивно под жилые помещения ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии;

5) вносить квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги (по договору коммерческого найма плата за коммунальные услуги может входить в арендную, вследствие чего наниматель освобождается от данной обязанности).

В договоре социального найма жилого помещения наниматель имеет право вселить в установленном порядке в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное разрешение всех совершеннолетних членов своей семьи. Согласие членов семьи не требуется на вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия.

По договору коммерческого найма жилого помещения этот вопрос решается иначе этот вопрос. По договору коммерческого найма вселение в жилое помещение постоянно проживающих лиц, не предусмотренных договором, разрешается исключительно только с согласия наймодателя, а также с разрешения нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц, учитывая нормы жилой площади.

Наниматель имеет право позволить по взаимному согласию с проживающими с ним совершеннолетними членами его семьи временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением по договору социального найма жилого помещения. При условии соблюдения установленной нормы жилой площади проживание временных жильцов на срок свыше 1,5 месяцев разрешается (ст. 81 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ). По требованию нанимателя или проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи, временно проживающие жильцы обязаны освободить помещение немедленно.

Условия проживания временных жильцов в жилом помещении нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения несколько иные. Для проживания временных жильцов необходимо наличие нескольких факторов: требуется предварительное уведомление об этом наймодателя, соблюдение установленной нормы жилой площади на одного человека и ограничение проживания временных жильцов 6-месячным сроком. Временные жильцы вынуждены освободить помещение в 7-дневный срок по требованию нанимателя или постоянно проживающих с ним лиц, в случае, когда срок проживания временных жильцов не был согласован. При предварительном уведомление наймодателя о вселении временных жильцов, последний без каких – либо юридических последствий для него может отказать нанимателю.

Текущий ремонт включает в себя мелкие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, ремонт внутриквартирной электропроводки. По договору социального найма жилого помещения данные работы производятся за счет нанимателя (ст. 142 ЖК РФ). Ремонт производится за счет наймодателя в случае, если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем или связано с производством капитального ремонта жилого дома.

Стороны имеют право установить иные условия производства текущего ремонта сданного внаем помещения по договору коммерческого найма жилого помещения. Также указанные работы могут производиться за счет наймодателя – собственника жилого помещения.

Замена вследствие нормального износа основных конструкций дома, дверей, окон, полов, ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ванного оборудования, мусоропровода, газооборудования, кухонных плит, электропроводки до ввода в квартиру – все это относится к капитальному ремонту жилья.

Данные работы производятся за счет наймодателя по договору социального найма жилого помещения. Помимо этого, также текущий ремонт жилых помещений в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта производится за счет наймодателя.

В договоре коммерческого найма можно оговорить другие условия по поводу производства как капитального, так и текущего ремонта. Например, стороны могут условиться, что в любом случае капитальный ремонт производится нанимателем, но арендная плата может быть при этом существенно уменьшена или, опять же, оставлена без изменений.

Переустройство и перепланировка жилых и подсобных помещений могут производиться исключительно в целях повышения благоустройства квартир, согласно требованию ст. 84 ЖК РФ. Таким образом, переустройство жилых помещений не должно понижать качества жилищных условий нанимателей. Вследствие этого, переустройство жилого дома может производиться лишь с согласия нанимателя, если оно способно привести к существенным изменениям сданного внаем жилого помещения.

3. Срок договора аренды жилых помещений

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя в случаях, установленным законом, и только в судебном порядке. Данный договор носит бессрочный характер.

Основа конституционного права граждан на жилище предполагает юридическую возможность стабильного пользования предоставленным гражданину жилым помещением. Отсюда вытекает бессрочность договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Так как сдача собственником внаем жилого помещения бессрочно, по принципу, означала бы для него ущемление права собственности, договор коммерческого найма жилого помещения носит срочный характер. Вследствие этого условия найма жилого помещения устанавливаются договором между нанимателем и наймодателем – собственником помещения.

Права нанимателя ограничены, если договор коммерческого найма жилого помещения заключен на срок до 1 года , так как такой договор будет относится к краткосрочному найму и в этом случае наниматель не имеет права :

1) поселять в нанимаемом помещении временных жильцов;

2) сдавать нанимаемое помещение в поднаем;

3) заменять себя в договоре другим нанимателем;

4) заключать договора найма на новый срок, если договором не предусмотрено иное.

Продление срока договора социального найма как такового не существует, так как по данному договору наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение в бессрочное пользование.

Напротив, собственник жилого помещения сдает его нанимателю в пользование обычно на строго определенный срок по договору коммерческого найма жилого помещения, что соответствует целям создания стабильности в жилищных правоотношениях по договору коммерческого найма. Кроме того, законом предоставлено нанимателю преимущественное право на заключение договора на новый срок. Хотя и из этого правила есть некоторые исключения. Это связано с тем, что собственник жилого помещения может распоряжаться им по своему усмотрению. Он вправе отказать нанимателю в продлении договора, предупредив его об этом не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, если собственник решил не сдавать в дальнейшем жилое помещение внаем в течение не менее года,

Если собственник решил продлить с нанимателем договор найма жилого помещения на новый срок, то не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора он должен предложить нанимателю заключить такой же договор на новый срок. Условия нового договора могут быть изменены. Договор считается пролонгированным на тех же условиях и на тот же срок, если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от автоматического продления договора.

Без согласия наймодателя наниматель имеет право предоставить другому лицу возможность пользования жилым помещением. При этом дополнительный субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок главного договора найма жилого помещения.

Права нанимателя являются производными от прав нанимателя, и поэтому поднаниматель не имеет самостоятельного права пользования жилым помещением. Договор субаренды жилого помещения прекращается при досрочном прекращении договора найма жилого помещения.

Поднаниматель не может требовать возобновления договора по истечении срока договора субаренды, и подлежит выселению в судебном порядке при отказе освободить занимаемое жилое помещение по первому требованию нанимателя.

Наниматель вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения. Если нанимателя и члены его семьи выехали на постоянное жительство в другое место, договор найма считается расторгнутым со дня такого выезда.

Наниматель должен письменно предупредить наймодателя за 3 месяца о своем желании расторгнуть договор по договору коммерческого найма жилого помещения. Эту норму можно признать уместной, ибо для собственника жилого помещения, которое сдается в аренду, важно знать точные сроки освобождения данного помещения, чтобы было достаточно времени в случае необходимости подыскать другого нанимателя.

Наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, в пределах норм площади общежития в случае если оплата жилья по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение 6 месяцев.

По требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Выселение нанимателя по инициативе наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения допускается только по решению суда.

4. Арендная плата

Оплата жилья и коммунальных услуг по договору социального найма жилого помещения регламентирована законом. Ее размер соответствует обеспечению возмещения издержек на содержание и ремонт жилья. Сюда же относятся и коммунальные услуги.

Оплата жилья и коммунальных услуг по договору коммерческого найма жилого помещения размер определяется исключительно в договоре по соглашению нанимателя с собственником жилого помещения.

Изменение размера платы возможно только по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных законом или договором, так как размер платы за жилое помещение является существенным условием договора найма жилого помещения.

Предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи и применяющихся льгот может осуществляться при повышении размера оплаты жилья и коммунальных услуг. Компенсации по договору социального найма оплачиваются нанимателям жилых помещений в безналичной форме в счет погашения и исключительно для оплаты жилья и коммунальных услуг.

В соответствии со ст. 78 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения размер оплаты за использование жилых помещений и коммунальные услуги по договору поднайма определяется соглашением сторон, но не может превышать размера квартирной платы, уплачиваемой за это помещение самим нанимателем, и платы за коммунальные услуги.

При субаренде жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения размер платы определяется соглашением между нанимателем и поднанимателем.

5. Образец договора аренды жилого помещения

Примерный договор аренды с правом выкупа жилого помещения

г. Москва

«___» _______ 199__ г.

Комитет муниципального жилья, действующий на основании __________

_____________________________________ в лице _________________________

____________________________________________________________________

(Ф. И. О., занимаемая должность)

Жилищное предприятие, осуществляющее управление жилищным фондом, действующее на основании ____________________________________

________________________________________ в лице _____________________

____________________________________________________________________

(Ф. И. О., занимаемая должность) именуемые в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и _____________

____________________________________________________________________

(полное наименование юридического лица) в лице ______________________________________________________________,

(Ф. И. О., занимаемая должность)

действующего на основании ___________________________________________

____________________________________________________________________ и именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем:

I. Предмет договора

1.1. На основании ______________________________________________ (постановление Правительства Москвы, ____________________________________________________________________ выписка из решения органа исполнительной власти от «___» ________ 199_г. № ________) Арендодатель передает, а Арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение, находящееся в собственности г. Москвы, с правом последующего выкупа, расположенное по адресу:

Город ________________________________________________________, административный округ (муниципальный район) _________________________ дом ______, жилое помещение _____, общая площадь ____________ кв. м, жилая площадь ____________ кв. м по улице ______________________________

Техпаспорт в ГорБТИ № _________________________________________

Для использования в целях проживания: 1. __________________________

___________________________________________________________________

/субарендатора – гражданина/

1.2. Выкупная стоимость жилого помещения на момент заключения договора аренды с правом выкупа по состоянию на «__» _________ 199__ г. составляет _______________________ тысяч рублей (_________________

_____________________________________________________________).

(сумму указать прописью)

1.3. Окончательная выкупная стоимость жилого помещения определяется на момент окончания срока действия договора и по состоянию на «___» ______ 199__ г. составляет ___________________________________ тысяч рублей (_______________________________________________).

(сумму указать прописью)

1.4. Техническое состояние жилого помещения, его местонахождение, степень износа и характеристики жилого помещения изложены в Техническом паспорте на жилое помещение, который является неотъемлемым приложением договора.

1.5. Срок договора аренды с правом выкупа жилого помещения устанавливается: на _____ __________ лет, с «__» ________ 199_ г. по «__» ________ 199_ г.

1.6. Срок платежей в счет выкупа арендованного жилого помещения устанавливается: с «__» ________ 199_ г. по «___» _________ 199_ г.

II. Обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязан:

2.1.1. В месячный срок после подписания договора предоставить указанное в п. 1.1 жилое помещение Арендатору (приложение к договору).

2.1.2. Обеспечить в месячный срок свободный доступ Арендатору в жилое помещение.

2.1.3. Производить капитальный ремонт жилого дома, в котором находится жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора, если он вызван неотложной необходимостью.

2.1.4. В случае аварий, немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.

2.1.5. Содержать места общего пользования, инженерного оборудования и придомовой территории дома, в состав которого входит арендуемое жилое помещение, и обеспечивать Арендатора необходимыми жилищно-коммунальными и прочими услугами.

2.1.6. По истечении срока договора и внесении Арендатором полной выкупной стоимости за жилое помещение подготовить необходимую документацию для оформления и регистрации права собственности на него в установленном порядке на Арендатора.

2.2. Арендатор обязан:

2.2.1. Использовать помещение по назначению, указанному в п. 1.1 настоящего договора, для проживания граждан.

2.2.2. Содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.

2.2.3. Не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения Арендодателя и межведомственной комиссии административного округа.

2.2.4. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения. Обеспечивать Арендодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, контроль за содержанием и сохранностью жилищного фонда, беспрепятственный доступ в арендованное помещение для осмотра его технического состояния.

2.2.5. В случае освобождения Арендатором жилого помещения до истечения срока договора аренды с правом выкупа он обязан оплатить Арендодателю стоимость непроизведенного им и входящего в его обязанности ремонта помещений, или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее. Арендатор обязан сдать жилое помещение в исправном состоянии.

2.2.6. При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично по договору субаренды, согласовать договор с Арендодателем.

2.2.7. В установленные настоящим договором сроки вносить арендную плату и платежи в счет выкупа.

2.2.8. Своевременно вносить платежи за коммунальные и прочие услуги на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом, а также принимать долевое участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории.

2.2.9. При досрочном прекращении договора, передать Арендодателю безвозмездно арендуемое помещение с улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций жилого помещения, если эти изменения произведены в нарушение п. 2.2.3.

При досрочном расторжении договора в соответствии с разделом VII настоящего договора произведенные Арендатором с письменного согласия Арендодателя улучшения за собственные средства Арендатора подлежат возмещению Арендодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение, только при досрочном расторжении договора в соответствии с п. 7.4.1 настоящего договора.

Стоимость произведенных без письменного согласия Арендодателя улучшений возмещению не подлежит при расторжении договора в соответствии с п. 7.4.1.

2.2.10. Заключить договор с жилищным предприятием, осуществляющим управление жилищным фондом, на оплату коммунальных и прочих услуг, а также долевому участию в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории.

III. Права Арендатора

3.1. Арендатор имеет право оплатить полную выкупную стоимость жилого помещения как до наступления срока внесения первого платежа в счет выкупа, так и до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа.

3.2. Арендатор вправе потребовать от Арендодателя предоставления жилого помещения в соответствии со ст. 611 ГК РФ, а также потребовать возмещения убытков в случае, если Арендодатель не предоставил Арендатору жилое помещение в срок, указанный в договоре аренды с правом выкупа.

3.3. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по договору, по истечении срока договора имеет право на оформление жилого помещения в собственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.

3.4. Если Арендодатель отказал Арендатору, по истечении срока договора аренды с правом выкупа, в подготовке документов, необходимых для оформления и регистрации права собственности на жилое помещение, Арендатор вправе потребовать в суде признания за ним права собственности на жилое помещение в соответствии с заключенным договором и возмещения убытков, причиненных отказом в подготовке необходимых документов и оформлении права собственности.

IV. Права Арендодателя

4.1. Арендодатель не отвечает за недостатки жилого помещения, сданного по договору аренды с правом выкупа, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны Арендатору, либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.

4.2. При досрочном расторжении договора Арендатором Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения неоплаченной арендной платы, а также возмещения убытков, причиненных Арендодателю досрочным прекращением договора.

V. Размер платежей и расчеты по договору

5.1. За указанное в п. 1.1 договора жилое помещение Арендатор вносит арендную плату за пользование им ежемесячно в размере ______ тысяч ______ рублей не позднее 5-го числа текущего месяца на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом (р/с _____________), которая направляется в целевой бюджетный фонд г. Москвы для финансирования строительства муниципального жилья.

5.2. Платежи в счет выкупа за указанное в п. 1.1 договора жилое помещение Арендатор перечисляет поквартально в размере _______ тысяч рублей с оплатой 5-го числа первого месяца каждого квартала, которые направляются в целевой бюджетный фонд г. Москвы для финансирования строительства муниципального жилья.

5.3. Арендатор оплачивает ежемесячно жилищному предприятию, осуществляющему управление жилищным фондом, услуги по содержанию и эксплуатации дома, его инженерных сетей и придомовой территории в размере фактической стоимости затрат, а также коммунальные и прочие услуги по платежному поручению не позднее 5-го числа текущего месяца на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом (р/с __________).

5.4. Разница по перерасчету доплачивается Арендатором при очередном взносе платежей. Перерасчет производится, исходя из требований действующих нормативных актов.

5.5. После окончания срока договора аренды с правом выкупа и оплаты полной стоимости жилого помещения Арендатор продолжает оплачивать расходы, связанные с обслуживанием, содержанием и эксплуатацией жилого помещения и дома в размере фактической стоимости затрат, а также коммунальные и прочие услуги на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом (р/с _________).

VI. Ответственность сторон

6.1. За непредоставление жилых помещений в месячный срок по вине Арендодателя он уплачивает Арендатору 0,5 % суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки, начисляемой с первого дня, следующего после истечения месяца.

6.2. При неуплате Арендатором платежей, установленных разделом V договора, в срок начисляется пеня в размере 1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

6.3. Начисление пени, установленной настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств и устранения нарушений.

6.4. При нарушении правил пользования жилым помещением и придомовой территорией, в соответствии с действующим законодательством, Арендатор обязан возместить Арендодателю возникшие при этом убытки в установленном законом порядке.

6.5. Ликвидация последствий аварий, происшедших по вине Арендатора, производится силами Арендодателя с последующей компенсацией Арендатором.

6.6. Споры, возникающие при исполнении договора, рассматриваются в соответствии с действующим законодательством.

VII. Порядок расторжения договора

7.1. Расторжение договора допускается по соглашению сторон.

7.2. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя:

7.2.1. При использовании жилого помещения (в целом или части его) в нарушение п. 1.1 настоящего договора аренды с правом выкупа.

7.2.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности портит и разрушает жилое помещение.

7.2.3. Если Арендатор не внес платежи, указанные в разделе III настоящего договора, в течение шести месяцев.

7.2.4. Если Предприятие-Арендатор ликвидируется.

7.2.5. Если Арендатор систематически нарушает обязательства по договору.

7.3. Во всех случаях, указанных в п. 7.2 (за исключением п. 7.2.4), при расторжении договора Арендодатель обязан вернуть Арендатору 75 % от внесенной им суммы платежей в счет выкупа по п. 5.2. Платежи, внесенные в счет выкупа, перечисляются на расчетный счет Арендатора.

Возобновление расторгнутого договора не производится.

7.4. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора: 7.4.1. Если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии непригодном для использования по назначению, но не по вине Арендатора. При этом Арендодатель обязан в течение 3-х месяцев заключить с Арендатором договор аренды с правом выкупа на иное жилое помещение либо по желанию Арендатора расторгнуть настоящий договор.

7.5. При расторжении договора в соответствии с п. 7.4 Арендодатель обязан вернуть Арендатору всю сумму внесенных им платежей по п. 5.2, проиндексированную с учетом роста инфляции на момент расторжения договора, либо зачесть ее в счет выкупа при заключении договора аренды с правом выкупа на иное жилое помещение. При заключении договора аренды на иное жилое помещение производится перерасчет платежей в счет выкупа.

Возобновление расторгнутого договора не производится.

7.6. Арендатор обязан письменно, не позднее чем за 3 месяца, уведомить Арендодателя о предстоящем освобождении арендуемого жилого помещения при досрочном расторжении договора по желанию Арендатора.

7.7. Арендатор, выполнивший принятые, на себя по договору аренды с правом выкупа обязательства, имеет право, в соответствии с действующим законодательством, на оформление права собственности на жилое помещение.

VIII. Особые условия

8.1. Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в аренду с правом выкупа, лежит на Арендодателе до внесения полной выкупной стоимости жилого помещения.

8.2. С момента оплаты всей выкупной стоимости жилого помещения риск случайной гибели жилого помещения лежит на Арендаторе.

8.3. При внесении всей выкупной стоимости жилого помещения до окончания срока действия договора аренды, с правом выкупа, жилое помещение признается находящимся в залоге у Арендодателя до исполнения Арендатором его обязательств по договору аренды с правом выкупа.

IX. Прочие условия

9.1. Все изменения, дополнения к настоящему договору действительны, если они изложены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

9.2. Разногласия, возникающие в процессе договора, рассматриваются в судебном порядке.

9.3. По вопросам, не предусмотренным настоящим договором, стороны руководствуются законодательством РФ и г. Москвы.

9.4. Договор вступает в законную силу с момента его государственной регистрации.

9.5. Настоящий договор составлен в 4-х экземплярах, из которых один хранится у Арендатора, один – у Арендодателя, один у жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом, один экземпляр хранится в учреждении, осуществляющем государственную регистрацию в г. Москве.

Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

X. Юридические адреса сторон

1. Предмет договора аренды недвижимости нежилого назначения

Договор аренды здания или сооружения – гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование другой стороне (арендатору) здание или сооружение.

Правовое регулирование аренды зданий и сооружений осуществляется в первую очередь на основании специальных норм параграфа 4 гл. 34 ГК РФ, а в случае их отсутствия – на основании общих положений об аренде, закрепленных в параграфе 1 гл. 34 ГК РФ. Особенности передачи в аренду зданий или сооружений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, регулируются, как правило, актами Президента РФ, Правительства РФ и Минимущества РФ.

Вряд ли целесообразно установление различий между понятиями «здание» и «сооружение», поскольку указанные понятия не относятся к силу правовых категорий.

Если обратиться к толковым словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Под зданием в русском языке понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, а под сооружением – всякая значительная постройка (различного вида, назначения) [3] .Вместе с тем необходимо отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости.

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без соразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Исходя из этого, из состава недвижимого имущества исключаются временные переносные строения сборно-разборного типа (киоски и т. п.).

Объекты недвижимого имущества нежилого назначения (нежилые помещения) можно классифицировать в зависимости от целевого назначения и вида деятельности арендатора следующим образом [4] :

1) торговые – продовольственные и промтоварные магазины, универмаги и другие предприятия оптовой и розничной торговли; магазины, реализующие предметы культуры, искусства, национальных промыслов, книжную продукцию;

2) продовольственные – цеха, мастерские, техлаборатории и другие имущественные комплексы, предназначенные для осуществления определенных технологических процессов; трансформаторные, вентиляционные и холодильные камеры; калориферные, котельные, водомерные узлы; помещения насосных станций и станций подкачек; специализированные овощехранилища; автоматические телефонные станции; информационно-вычислительные центры; предприятия автосервиса;

3) складские – склады различных назначений (кроме специализированных овощехранилищ) для длительного хранения материалов, продуктов, деталей, полуфабрикатов, готовых изделий и других материальных ценностей; пункты приема стеклотары;

4) коммунально-бытовые – дома быта и комбинаты бытового обслуживания; ателье и мастерские, обслуживающие население путем предоставления услуг и выполнения работ по ремонту и изготовлению одежды, головных уборов, обуви, бытовых приборов, часов, фотоаппаратуры и т. п.; парикмахерские, бани, приемные пункты прачечных, химчисток, фотоателье, ателье проката, по уборке квартир; машинописных и переплетных работ, по приему вторичного сырья; гостиницы, справочные бюро, предприятия ритуальных услуг, диспетчерские пункты;

5) общественного питания – имущественные комплексы, обеспечивающие производство и реализацию продукции общественного питания;

6) офисы – службы неторгового и непромышленного характера, используемые юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями; авиакассы;

7) медицинские – больницы, поликлиники, амбулатории, диспансеры, врачебные консультации, здравпункты, санитарно-эпидемиологические станции, медлаборатории, лечебно-трудовые мастерские, медицинские кабинеты, центры социальной адаптации, станции скорой помощи, судмедэкспертиза;

8) образовательные – учебные заведения, лектории, интернаты, детские сады и ясли, колледжи, гимназии, действующие на основании Закона РФ «Об образовании», музеи, библиотеки, методические центры, кружки и курсы различного назначения;

9) аптеки – аптеки готовых лекарственных форм, аптеки, обслуживающие медицинские учреждения и изготавливающие медицинские препараты;

10) имущественные комплексы для частной медицинской практики – соответствующие кабинеты, поликлиники;

11) театрально-зрелищные – клубы, театры, кинотеатры;

12) спортивные – спортивные комплексы и залы;

13) творческие – мастерские и студии художников, скульпторов, архитекторов, модельеров, дизайнеров; выставочные залы;

14) имущественные комплексы, обеспечивающие деятельность финансовых организаций и их подразделений – банков, пунктов обмена валюты, финансовых компаний, профессиональных участников рынка ценных бумаг, ломбардов;

15) увеселительные заведения – казино, ночные клубы, игорные залы;

16) развлекательные центры – залы игровых автоматов, дискотеки, компьютерные залы; видеосалоны;

17) гаражи – гаражи или боксы юридических лиц;

18) архивы – архивы государственных и муниципальных унитарных предприятий;

19) агентства – охранно-сыскные, рекламные и т. п.;

20) отделения связи – городские отделения почтовой связи;

21) предприятия и учреждения телефонной и телеграфной сети – узлы телефонной связи и телеграфы;

22) проектные, конструкторские организации – предприятия, институты, занимающиеся проектной и конструкторской деятельностью.

2. Форма договора

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключение из этого правила установлено п. 2 ст. 651 ГК РФ для договора аренды здания и сооружения, заключенного на срок менее одного года. Такой договор не подлежит государственной регистрации. Следует отметить, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме независимо от срока аренды. Несоблюдение указанных требований влечет недействительность договора.

Стороны могут по взаимному согласию удостоверить договор аренды здания или сооружения у нотариуса. Обязательного придания договору аренды здания или сооружения нотариальной формы закон не требует.

К договору аренды здания, сооружения (помещения в них или части помещений), представляемому на государственную регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Такие планы изготавливаются организациями технического учета (БТИ).

Так же обязательным документом является передаточный акт (акт приема-передачи, сдачи-приемки), на основании которого происходит передача здания или сооружения во временное владение и пользование или пользование арендатора. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами передаточного акта (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ соответственно арендодателя от обязанности передать имущество, а арендатора принять ее.

Порядок осуществления государственной регистрации закреплен в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. от 30 декабря 2004 г.). Государственная регистрация осуществляется соответствующими учреждениями юстиции.

3. Права на земельный участок при аренде здания или сооружения

Аренда здания или сооружения, расположенного на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка. Получение согласия собственника является обязательным лишь в случаях предусмотренных законом или договором с собственником участка или когда в результате сдачи в аренду здания или сооружения условия пользования земельным участком существенно изменяются.

В договоре аренды сторонами должны быть согласованы условия пользования земельным участком, на котором расположено арендуемое здание (сооружение).

В зависимости от вида права арендодателя на земельный участок условия его использования могут быть изложены следующим образом:

1) в случае, если арендодатель является собственником земельного участка, арендатору сожжет быть предоставлено право аренды или право безвозмездного срочного пользования частью земельного участка, необходимой для использования здания (сооружения) в соответствии с его назначением и условиями договора;

2) в случае, если в договоре аренды здания (сооружения) условия пользования не определены, то, по общему правилу (п. 1 ст. 652 ГК РФ), к арендатору автоматически переходит на срок аренды Прево пользования частью земельного участка, необходимой для функционального использования здания или сооружения.

Смена собственника здания, сооружения не является основанием для расторжения договора аренды. В этом случае первоначальный арендодатель заменяется новым (собственником здания или сооружения). При этом за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до перехода права собственности на здание, сооружение, земельный участок (п. 1 ст. 617, ст. 653 ГК РФ).

4. Арендная плата

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК РФ). То есть к обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения) не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Так, согласно ст. 614 ГК РФ, при обозначенных обстоятельствах, считается, что установлены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если же объектом договора аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным. Условие о размере арендной платы договора аренды здания (сооружения) является существенным.

Форма арендной платы за пользование зданием или сооружением в законе специальных правил не содержит. Поэтому стороны вправе установить любую форму арендных платежей, предусмотренных п. 2 ст. 614 ГК РФ и другую форму либо сочетание нескольких форм. Более того, приведенный в законе перечень не является исчерпывающим для назначения арендных платежей по договору аренды здания (сооружения).

Ставки арендной платы за аренду государственного (Российской Федерации или ее субъектов) и муниципального имущества устанавливаются на единицу площади здания или сооружения нормативными правовыми актами органов, осуществляющих правомочия собственников соответствующих объектов. В качестве исходной величины при расчете размера арендной платы недвижимого имущества обычно используется базовая стоимость аренды одного квадратного метра общей площади нежилых помещений, зданий, сооружений в месяц.

5. Особенности аренды нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности

Порядок заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности установлен Мингосимущества РФ (постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» (в ред. от 27 ноября 2000 г.). [5]

Недвижимое имущество передается в аренду либо на торгах, либо на бесконкурсной основе.

Основу правового регулирования отношений в области организации и проведении торгов на право заключения договора аренды здания, строения, сооружения и нежилого помещения, находящихся в федеральной собственности, составляют нормы ст. 447–449 ГК РФ и Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденное распоряжением Мингосимущества РФ от 28 июля 1998 г. № 774-р. [6]

Названное положение определяет порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а так же права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов [7] .

Второй вариант возможет лишь в случаях, если:

1) аренда передается в соответствии с разрешением Президента РФ;

2) предоставляется помещение взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом здания или сооружения;

3) заключается договор аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;

4) федеральными законами или иными нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

Решение о передаче в аренду объекта недвижимого имущества оформляется Мингосимуществом РФ, либо по отдельным поручениям – его территориальными органами путем согласования условий договора аренды Мингосимуществом РФ или его территориальным органом, что удостоверяется подписью соответствующего государственного должностного лица и печатью этого органа; подписания договора о передаче объекта недвижимого имущества.

Заключается договор аренды и осуществляется государственная регистрация в соответствии с законодательством. При этом между сторонами оформляется акт приема-передачи или иной предусмотренный договором документ, подтверждающий передачу имущества. После этого происходит фактическая передача недвижимого имущества в аренду.

За арендуемое недвижимое имущество арендатор уплачивает арендную плату в размере, сроки и порядке, установленном договором аренды.

6. Образец договора аренды здания (сооружения, нежилого помещения)

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА .

1.1. Арендодатель обязуется предоставить здание (сооружение, нежилое помещение), находящееся в собственности Арендодателя, во временное владение и пользование Арендатору, а также обеспечить Арендатору свободный доступ в указанное здание (сооружение, нежилое помещение) ( далее по тексту – здание ).

Общая площадь предоставляемого здания – ___ кв. метров.

Здание расположено по адресу _________________________________.

Здание предоставляется Арендатору для _________________________.

(цели использования)

Техническая характеристика здания, предоставляемого Арендодателем, приведена в выписке из технического паспорта БТИ, выданной «___» ________

20__ г., являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1).

1.2. Оценочная стоимость здания с учетом норм амортизации и коэффициентов переоценки на день заключения настоящего договора составляет __________ рублей.

1.3. Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование по настоящему договору электрооборудование, системы водоснабжения, канализации, телефонные линии и иное имущество, установленное в здании.

Перечень передаваемого имущества, установленного и находящегося в здании, приводится в Приложении № 2 к настоящему договору, являющемся неотъемлемой частью.

1.4. Оборудование арендуемого здания средствами защиты от несанкционированного проникновения посторонних лиц и противопожарной сигнализацией, а также организация, при необходимости, круглосуточной охраны проводятся за счет _______________________. (наименование стороны)

1.5. В случае, если Арендодатель выставит арендуемое здание для продажи, Арендатор имеет первоочередное право купить его по цене, назначенной Арендодателем для любого добросовестного приобретателя.

2. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ЗДАНИЯ

2.1. Арендодатель в ______________ срок после государственной регистрации настоящего договора передает Арендатору здание по акту сдачи-приемки, подписываемому представителями Арендодателя и Арендатора.

2.2. Вместе со зданием сдаче-приемке подлежит установленное и находящееся в здании имущество, указанное в Приложении № 2 к настоящему договору.

2.3. Здание должно быть передано в состоянии, соответствующем характеристикам, указанным в Приложении № 1 к настоящему договору и пригодном для дальнейшей эксплуатации.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду здания, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Арендодатель вправе:

контролировать соблюдение Арендатором условий настоящего договора;

беспрепятственно посещать сданное в аренду здание с целью реализации контрольных функций;

осуществлять иные правомочия собственника, не ограниченные условиями настоящего договора.

3.2. Арендодатель обязан:

предоставить Арендатору здание в порядке, установленном в разделе 2 настоящего договора;

производить за свой счет капитальный ремонт здания;

принимать необходимые меры к устранению аварий, возникших в здании не по вине Арендатора;

информировать Арендатора о правах третьих лиц в отношении переданного по настоящему договору здания;

в случае отчуждения здания информировать об этом Арендатора не позднее чем за __________ дней до совершении сделки;

при этом переход права собственности на здание от Арендодателя к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

3.3. Арендатор вправе:

сдать переданное ему здание в субаренду любому юридическому или физическому лицу, предварительно получив письменное согласие Арендодателя;

по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении изъять произведенные Арендатором в здании улучшения, которые могут быть отделены без ущерба для здания (отделимые улучшения);

после прекращения настоящего договора получить от Арендодателя стоимость неотделимых улучшений здания, произведенных Арендатором за свой счет с предварительного письменного согласия Арендодателя;

с письменного согласия Арендодателя и по согласованию с соответствующими государственными и муниципальными органами производить работы, связанные с перестройкой, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основную конструкцию здания;

по истечении срока договора в приоритетном порядке требовать от Арендодателя заключения договора аренды здания на новый срок.

3.4. Арендатор обязан:

принять от Арендодателя здание в порядке, установленном в разделе 2 настоящего договора;

использовать здание только в соответствии с целями, указанными в п. 1.1. настоящего договора;

своевременно вносить арендную плату, а также коммунальные платежи;

производить за свой счет текущий ремонт здания и содержать его в пригодном для эксплуатации состоянии;

соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования, предъявляемые к пользованию зданием;

обеспечить представителям Арендодателя, а также управомоченных государственных и муниципальных органов свободный доступ в здание для осуществления контроля, выполнения аварийных, ремонтных и других работ;

не позднее чем ______ ( срок ) до истечения срока действия договора

сообщить Арендодателю о своем намерении освободить помещение или заключить договор аренды здания на новый срок.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

4.1. Настоящий договор вступает в силу в день его государственной регистрации и действует до «__» ______ 20__ г.

Примечание. В случае, если срок аренды менее одного года, договор аренды вступает в силу с момента его подписания сторонами и не нуждается в государственной регистрации.

Срок аренды составляет _________________________ ( лет, месяцев ).

4.2. Арендатор _______________ ( имеет, не имеет ) преимущественное

право на заключение договора аренды здания на новый срок после истечения срока действия настоящего договора.

4.3. В случае, если после истечения срока настоящего договора Арендатор продолжает пользоваться зданием при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

5. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

5.1. Арендатор уплачивает Арендодателю в течении срока действия настоящего договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору здание в размере _______ рублей за один квадратный метр полезной площади в месяц.

Ставка арендной платы включает

_____________________________________________________.

(НДС, плата за пользование земельным участком и др.)

5.2. Указанная в п. 5.1. настоящего договора ставка арендной платы является окончательной, пересмотру и изменению в течении срока действия договора не подлежит.

5.3. В случае уменьшения размера полезной площади арендуемого помещения по причинам, не зависящим от Арендатора, последний имеет право на соразмерное уменьшение суммы вносимой арендной платы. Уменьшение арендной платы производится путем вычитания Арендатором соразмерной произошедшему уменьшению размера площади суммы следующего ежемесячного платежа.

5.4. Арендная плата за пользование помещением вносится Арендатором в следующем порядке:

– первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течении __________ – дневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого здания;

– последующие платежи вносятся за каждый истекший месяц не позднее _________ числа месяца, следующего за истекшим.

5.5. Арендная плата вносится путем перечисления Арендатором подлежащей уплате суммы на расчетный счет Арендодателя.

6. ДЕЙСТВИЕ НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.

6.2. При наступлении указанных в п. 6.1. обстоятельств сторона по настоящему договору, для которой создалась невозможность исполнения ее обязательств по договору, должна в кратчайший срок известить о них в письменной форме другую сторону с приложением соответствующих подтверждающих документов.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с гражданским законодательством, действующим на территории Российской Федерации.

7.2. В случае невнесения арендной платы в сроки установленные в настоящем договоре, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере ___ % от суммы невнесенного платежа за каждый месяц просрочки, но не более ___ % от суммы платежа.

7.3. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора, стороны будут стремиться разрешить путем переговоров.

В случае, если указанные споры и разногласия не могут быть решены путем переговоров, они подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством в арбитражном суде _____________________ ( указать название и место нахождения арбитражного суда.)

8. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

8.1. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут:

при нецелевом использовании Арендатором здания; при существенном ухудшении состояния здания по вине Арендатора; при пропуске Арендатором сроков внесения арендной платы более ____ раз подряд.

8.2. По требованию Арендатора настоящий договор может быть расторгнут: при непредоставлении Арендодателем здания в срок, установленный договором;

при возникновении событий или других юридических факторов, приведших здание в непригодное для эксплуатации состояние помимо воли Арендатора.

8.3. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно также в случаях, предусмотренных законодательством.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. В день заключения настоящего договора вся предшествующая переписка, документы и переговоры между сторонами по вопросам, являющимся его предметом, утрачивают силу.

9.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

9.3. Если какое-либо из положений настоящего договора в связи с изменением законодательства становится недействительным, это не затрагивает действительности остальных его положений. В случае необходимости стороны договорятся о замене недействительного положения положением, позволяющим достичь сходного результата.

9.4. Стороны обязаны извещать друг друга об изменении своих юридических адресов, номеров телефонов, телефаксов, телексов не позднее ___ дней со дня их изменения.

9.5. В случае ликвидации или реорганизации юридического лица, являющегося стороной настоящего договора, все его права и обязанности, вытекающие из договора, переходят к его правопреемнику.

9.6. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, применяются правила, установленные гражданским законодательством, действующим на территории Российской Федерации.

9. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель: _______________________________________________

Арендатор: __________________________________________________

Настоящий договор составлен в ____ экземплярах на русском языке. Все экземпляры идентичны и имеют одинаковую силу. У каждой из сторон находится один экземпляр настоящего договора.

К настоящему договору прилагаются: _______________________________.

ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель __________________________________________ М.П.

Арендатор _____________________________________________ М.П.

Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.

По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.

Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании ст. 621 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению ст. 621 ГК РФ.

При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу ст. 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 г. по 31 мая 2001 г.

Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил иск к акционерному обществу (арендатору) об освобождении занимаемого последним нежилого помещения.

Исковое требование было основано на положениях п. 2 ст. 610 ГК РФ, согласно которым каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора с соблюдением установленного данным пунктом порядка.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

Ответчик (арендатор) в кассационной жалобе поставил вопрос об отмене судебных актов, сославшись на несоблюдение истцом требований пункта 2 ст. 610 ГК РФ о порядке прекращения договоров аренды, заключенных на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Как следует из материалов дела, комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.

Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 ГК РФ, в связи с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.

Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.

По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.

Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.

Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подп. 1 ст. 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором.

Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.

Передача вертолета арендатору состоялась.

Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено ст. 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2004 г.). При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.

Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.

Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных ст. 611 ГК РФ.

В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании п. 1 ст. 620 ГК РФ правомерным.

Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано.

Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.

В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.

В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу ст. 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.

Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям.

С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению.

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа.

Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.

Арбитражный суд признал иск подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего.

В силу ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Стороны заключили договор аренды нежилых помещений.

К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади.

Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.

Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично.

Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.

Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с п. 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы.

Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой на то обстоятельство, что истребуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения.

В апелляционной жалобе на решение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании арендной платы, так как она начислена до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что в свое время спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период необоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, т. е. до истечения трех месяцев.

Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил п. 2 ст. 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.

Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ. Акт о приеме-передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск.

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения.

Заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.

Акционерное общество (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным соглашения, в котором определен порядок участия в расходах на потребляемую электроэнергию, как не соответствующего нормам ГК РФ, регулирующим энергоснабжение.

Суд первой инстанции квалифицировал оспариваемый договор как договор на энергоснабжение, признал его недействительной (ничтожной) сделкой как противоречащей ст. 545 ГК РФ, поскольку не было получено разрешение энергоснабжающей организации на подключение субабонента.

Суд апелляционной инстанции отменил решение, в удовлетворении иска отказал исходя из следующего.

Согласно ст. 539 ГК РФ сторонами в договоре на энергоснабжение являются энергоснабжающая организация и абонент (потребитель), имеющий энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации.

Ответчик в качестве абонента получал электроэнергию для снабжения принадлежащего ему здания на основании договора с энергоснабжающей организацией.

С истцом заключен договор аренды нежилых помещений в здании, принадлежащем ответчику. Кроме того, стороны заключили отдельное соглашение, в котором определили порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, оговорив количество и стоимость необходимой арендатору электроэнергии.

Данное соглашение стороны назвали договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, указав основанием для его заключения договор аренды и поименовав себя арендодателем и арендатором.

Таким образом, истец пользовался получаемой ответчиком электроэнергией в связи с арендой помещений. При этом ответчик не являлся энергоснабжающей организацией.

Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электроэнергии за плату, является договором на энергоснабжение, необоснован.

Оспариваемое соглашение фактически устанавливало порядок определения расходов истца на электроэнергию в арендуемых им помещениях и являлось частью договора аренды.

Оснований для признания данного соглашения недействительным как противоречащего закону не имелось.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договоpa аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании ст. 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.

Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.

Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.

Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.

Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.

Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.

Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.

В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на ст. 1107 ГК РФ, подлежали удовлетворению.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.

В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.

Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.

В силу ст. 450, 451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на ст. 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании части второй ст. 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям п. 3 части первой ст. 619 ГК РФ.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.

В силу п. 3 части первой ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы предусмотрено в части первой ст. 619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обосновании своего требования, не соответствовало части второй данной статьи, так как не устанавливало другого основания расторжения договора.

С учетом того, что статья 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее части первой по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.

Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй ст. 619 ГК РФ. В силу п. 3 части первой данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой ст. 619 ГК РФ основание включает в себя не только такой элемент, как «просрочка уплаты», но и еще два элемента: «более двух раз» и «подряд». С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено п. 3 части первой ст. 619 ГК РФ.

Решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендатору) о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды.

Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать.

В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.

По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу ст. 619 и п. 2 ст. 450 ГК РФ те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.

Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.

Приняв во внимание изложенное, суд иск удовлетворил.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, сославшись на ч. 2 ст. 619 ГК РФ, согласно которой договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Пунктом 5 договора аренды предусмотрено, что сдача арендуемого помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя является основанием для его досрочного расторжения.

При проверке использования арендатором помещения, проведенной арендодателем, установлено нахождение в нем посторонней организации, что отражено в представленных в суд актах.

Возражая против заявленного требования, ответчик, не оспаривая факт сдачи арендуемого им помещения в субаренду третьему лицу без соответствующего разрешения арендодателя, сослался на несоблюдение установленного ч. 3 ст. 619 ГК РФ порядка досудебного урегулирования спора, указав на то, что им не было получено письменное предупреждение арендодателя о необходимости устранить в разумный срок нарушения договорного обязательства.

Согласно части третьей ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд признал довод ответчика обоснованным, указав, что по смыслу части третьей ст. 619 ГК РФ такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Как было установлено в ходе судебного разбирательства, истец со своей стороны не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

Иные доказательства получения ответчиком предупреждения в материалах дела также отсутствовали.

Учитывая изложенное, суд признал порядок досудебного урегулирования спора несоблюденным и, руководствуясь п. 5 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ (в ред. от 2 ноября 2004 г.) (далее – АПК РФ), оставил иск без рассмотрения.

Договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Акционерным обществом и собственником здания был заключен договор аренды нежилого помещения.

При заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникли разногласия по размеру арендной платы.

Арендодатель, полагая, что спор возник об изменении договора, передал указанные разногласия на разрешение арбитражного суда.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано на основании абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и передал дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендодатель известил арендатора об истечении срока действия договора аренды и о необходимости в случае намерения ответчика в дальнейшем использовать имущество заключить договор аренды на новый срок, что свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора аренды в связи с истечением его срока.

По смыслу ст. 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Иск предъявлен в связи с отказом ответчика подписать договор аренды на новый срок из-за внесенных арендодателем изменений в части размера арендной платы.

Таким образом, между сторонами возник преддоговорный спор.

Статьей 22 АПК РФ установлено, что к разрешаемым арбитражным судом спорам относятся споры о разногласиях по договору, заключение которого предусмотрено законом или передача разногласий по которому на разрешение арбитражного суда согласована сторонами.

Имеющаяся в деле переписка свидетельствует о том, что стороны обсуждали вопрос о возможной передаче возникших разногласий на разрешение арбитражного суда.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции передал дело в суд первой инстанции, указав на необходимость выяснения вопроса о наличии соглашения сторон о такой передаче.

При заключении в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании долга по арендной плате.

Возражая против заявленного требования, ответчик сослался на то, что предъявленная ко взысканию с него сумма представляет собой разницу между размером арендной платы, установленным в ранее действовавшем договоре аренды, и арендной платой, определенной при заключении договора аренды на новый срок. По мнению ответчика, изменение размера арендной платы при заключении договора аренды на новый срок противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которому изменение арендной платы допускается не чаще одного раза в год.

Арбитражный суд признал доводы ответчика необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.

Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды, в связи с чем не подлежит применению при заключении договора на новый срок.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Предложенный арендодателем проект договора аренды на новый срок, предусматривающий повышенный размер арендной платы, был подписан арендатором без каких-либо замечаний.

Учитывая изложенное, суд признал требование истца о взыскании задолженности, рассчитанной исходя из размера арендной платы, определенного в новом договоре аренды, правомерным.

Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом и индивидуальному предпринимателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между ответчиками.

В обоснование своего требования истец сослался на то, что в соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ он как добросовестный арендатор по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В договоре аренды между комитетом по управлению имуществом и акционерным обществом было установлено, что арендатор о намерении заключить договор аренды на новый срок должен уведомить арендодателя не менее чем за один месяц до окончания срока аренды.

Поскольку доказательства соблюдения истцом требований ст. 621 ГК РФ и договора о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не представлены, суд пришел к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем признал заявленное требование о переводе прав и обязанностей по заключенному ответчиками договору аренды не подлежащим удовлетворению.

Обжалуя в апелляционную инстанцию принятое по существу спора решение, истец сослался на то, что он был лишен возможности уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок, поскольку последним до истечения срока действия договора было сообщено об отказе от возобновления договора аренды.

Суд апелляционной инстанции признал данный довод заявителя необоснованным, указав, что направленное арендодателем уведомление свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока. Данное обстоятельство не препятствовало реализации истцом права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор аренды нежилого помещения.

При этом истец сослался на то, что фактически пользуется спорным помещением, оплачивает коммунальные услуги и вносит арендную плату, поэтому имеет преимущественное право на заключение договора аренды.

Основанием для обращения в суд послужило заключение ответчиком договора на аренду указанного помещения с акционерным обществом.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арбитражный суд установил, что комитет намеревался заключить договор аренды с предпринимателем и подготовил проект договора и расчет арендной платы, однако существенные условия договора не были согласованы сторонами.

Поскольку предприниматель стороной по договору аренды не являлся, доводы о наличии у него преимущественного права на возобновление договора аренды необоснованны.

С учетом изложенного суд отказал в иске.

Данное решение было оставлено без изменения всеми судебными инстанциями.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному последним с другим лицом.

В обоснование заявленного требования истец сослался на передачу спорного помещения в пользование третьему лицу, в то время как в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ у него как у арендатора, надлежащим образом исполнявшего договорные обязательства, имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно представленным по делу доказательствам спорное нежилое помещение подлежит передаче ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением ими совместной деятельности.

Поэтому суд признал ссылку истца на ст. 621 ГК РФ необоснованной, а иск не подлежащим удовлетворению.

В случае, когда в договоре аренды не определено место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы за период просрочки возврата арендованного автомобиля в соответствии со ст. 622 ГК РФ.

Суд первой инстанции, установив, что договор аренды автомобиля был досрочно расторгнут, удовлетворил иск. При этом суд исходил из того, что согласно ст. 622 ГК РФ в случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Суд апелляционной инстанции отменил данное решение и отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

В соответствии с п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (ст. 406 ГК РФ).

Поскольку в договоре аренды стороны не оговорили место возврата арендованного имущества, суд применил абз. 6 ст. 316 ГК РФ, согласно которому исполнение должно быть произведено в месте нахождения юридического лица, являющегося должником.

Материалы дела подтверждали то обстоятельство, что арендованный автомобиль был поставлен арендатором на стоянку и находился там вплоть до его передачи арендодателю. Кроме того, арендатор неоднократно направлял арендодателю извещения о своей готовности возвратить автомобиль.

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав, что абз. 6 ст. 316 ГК РФ в данном случае применен судом неправильно. Указанная норма распространяется на случаи, когда передача имущества является основной обязанностью должника по договору.

В данном же случае обязательство арендатора, возникшее после прекращения договора аренды, состоит не в собственно передаче, а в возврате имущества арендодателю.

Поэтому, руководствуясь абз. 1 ст. 316 ГК РФ, следует признать, что из существа указанного обязательства вытекает, что возврат должен произойти в том месте, где это имущество было получено арендатором.

В этой связи арендатор обязан был передать арендодателю автомобиль в том месте, где он был получен.

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы на основании ч. 2 ст. 622 ГК РФ за использование нежилого помещения с момента прекращения договора аренды до подписания акта приема-передачи.

Суд первой инстанции, установив факт просрочки возврата имущества арендодателю, удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции отменил решение, в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.

Спорное нежилое помещение было предоставлено в пользование ответчику на основании договора аренды, срок действия которого истек.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В договоре стороны оговорили, что по истечении срока его действия арендатор обязан возвратить нежилое помещение по передаточному акту, подписанному сторонами.

Согласно представленным доказательствам ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Однако акт не был оформлен своевременно.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд признал иск не подлежащим удовлетворению.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с акционерного общества задолженности по арендной плате, исчисленной с момента расторжения договора до освобождения помещения.

Возражая против иска, ответчик сослался на то, что в соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ обязательства сторон считаются прекращенными с момента расторжения договора, поэтому при определении размера подлежащей взысканию арендной платы арендодатель не может руководствоваться его условиями.

В указанном договоре была предусмотрена арендная плата, размер которой значительно превышал ставку арендной платы, обычно применяемую при аренде аналогичного имущества, что, в частности, и явилось причиной, побудившей акционерное общество досрочно прервать арендные отношения.

Арендная плата за спорный период, рассчитанная по методике, утвержденной городской администрацией, перечислена до возбуждения дела.

Суд удовлетворил иск, сославшись на ч. 2 ст. 622 ГК РФ, согласно которой арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Поскольку в данном случае акционерное общество несвоевременно исполнило обязательство по возврату помещения, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором.

Арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.

Торгово-производственная компания обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В ходе судебного разбирательства установлено, что после прекращения договора аренды ответчик (арендатор) вернул арендодателю предоставленное по договору имущество со значительной просрочкой. Истребуемая истцом (арендодателем) арендная плата начислена за период с момента прекращения договора аренды до возврата сданного внаем имущества.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен частично. На основании ч. 2 ст. 622 ГК РФ с ответчика взыскана арендная плата за весь период просрочки возврата имущества.

В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказано со ссылкой на то, что ст. 622 ГК РФ не предусматривает иного вида ответственности за несвоевременный возврат арендованного имущества, кроме возмещения причиненных арендодателю убытков.

В силу указанной нормы в случае, когда арендная плата, взыскиваемая за период просрочки возврата арендованного имущества, не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В кассационной жалобе истец просил решение суда в части отказа в иске о взыскании процентов отменить и иск удовлетворить в полном объеме, считая, что проценты за пользование чужими денежными средствами могут быть взысканы в соответствующих случаях по любому денежному требованию, независимо от основания его возникновения.

Суд кассационной инстанции согласился с доводами истца (арендодателя), обратив внимание на следующее.

Статья 395 ГК РФ устанавливает общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Исходя из содержания приведенной нормы и иных положений ст. 395 ГК РФ, данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству независимо от того, в рамках правоотношений какого вида оно возникло.

Обязательство арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества является денежным.

Кроме того, суд отметил, что норма ч. 2 ст. 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции изменил и иск арендодателя удовлетворил в полном объеме.

Суд с учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества признал договор аренды крупной сделкой для арендодателя, поскольку в результате ее исполнения фактически была прекращена его производственная деятельность.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании недействительной сделкой договора аренды как заключенного с нарушением требований статьи 79 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в ред. от 29 декабря 2004 г.).

Суд установил, что по оспариваемому договору в аренду сданы производственные помещения с находящимся в них дорогостоящим оборудованием сроком на 15 лет. Стоимость спорного имущества на момент заключения договора составляла 80 % стоимости основных фондов акционерного общества.

Таким образом, в аренду было сдано имущество, необходимое акционерному обществу для осуществления его основной производственной деятельности. В пользовании общества остались только незначительные вспомогательные службы, не связанные с основным профилем его деятельности.

Учитывая, что в результате совершения данной сделки фактически была прекращена производственная деятельность истца, дающая его основной доход, суд признал оспариваемую сделку для истца крупной. В связи с этим она должна была заключаться в порядке, установленном ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах».

Довод ответчика об одобрении оспариваемой сделки в связи с принятием истцом арендной платы признан судом неосновательным.

Поскольку сделка по существу лишила истца на длительное время основной статьи доходов, то принятие им арендной платы в сумме, несоразмерно меньшей по сравнению с доходами, получаемыми акционерным обществом от производственной деятельности, само по себе не могло служить одобрением такой сделки.

В связи с несоблюдением при совершении оспариваемой сделки требований ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах» суд удовлетворил иск.

Многие, особенно вновь создаваемые, организации часто не имеют финансовой возможности для приобретения зданий, сооружений, машин, оборудования, транспортных средств. Временные затруднения можно преодолеть за счет арендных отношений.

Финансово-хозяйственная деятельность организаций весьма разнообразна: появляются новые виды договоров, хозяйственных отношений, а иногда и новые виды деятельности. Зачастую у бухгалтера остается не так уж много времени для того, чтобы досконально изучить правовые основы совершаемых сделок, нормативную базу по отражению этих сделок в бухгалтерском и налоговом учете.

В настоящем разделе рассмотрены вопросы отражения в бухгалтерском и налоговом учете сделок по договорам аренды, лизинга (финансовой аренды) и безвозмездного пользования.

Для бухгалтерского учета хозяйственных операций, связанных с использованием договоров аренды, лизинга и безвозмездного пользования, используются одинаковые счета бухгалтерского учета. Для оформления указанных операций также используются одинаковые унифицированные формы первичного учета. Поэтому познакомимся с ними в общем разделе.

Для учета предметов аренды, лизинга, безвозмездного пользования используются следующие счета бухгалтерского учета:

01 «Основные средства»;

02 «Амортизация основных средств»;

03 «Доходные вложения в материальные ценности»;

08 «Вложения во внеоборотные активы»;

001 «Арендованные основные средства»;

011 «Основные средства, сданные в аренду».

Характеристика этих счетов приведена в Инструкции к Плану счетов бухгалтерского учета, утвержденной Приказом Минфина РФ от 31.10.2000 г. № 94н. В табл. 1 представлена необходимая нам информация.

Для оформления операций с основными средствами следует использовать унифицированные формы, утвержденные постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 г. № 7:

1) акт (накладная) приема-передачи основных средств (унифицированные формы № ОС-1, ОС-1а, ОС-1б);

2) инвентарная карточка учета основных средств (унифицированные формы № ОС-6, ОС-6а, ОС-6б).

Образцы этих форм приведены в приложениях 1–6 к постановлению. Приведем указания по заполнению этих форм.

Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) (форма № ОС-1), Акт о приеме-передаче здания (сооружения) (форма № ОС-1а), Акт о приеме-передаче групп объектов основных средств (кроме зданий, сооружений) (форма № ОС-1б).

Эти акты применяются для оформления и учета операций приема, приема-передачи объектов основных средств в организации или между организациями. Что необходимо для включения объектов в состав основных средств и учета их ввода в эксплуатацию, поступивших по договорам купли-продажи, мены имущества, дарения, финансовой аренды (если объект основных средств находится на балансе лизингополучателя) и др., путем приобретения за плату денежными средствами, путем изготовления для собственных нужд и ввода в эксплуатацию законченных строительством зданий (сооружений, встроенных и пристроенных помещений) в установленном порядке.

Таблица 1. Характеристика счетов 01, 02, 03, 08, 001, 011

#Autogen_eBook_id6 #Autogen_eBook_id7 #Autogen_eBook_id8 #Autogen_eBook_id9

При этом для объектов, не требующих монтажа, акт оформляется в момент приобретения. Для объектов, требующих монтажа, – после приема их из монтажа и сдачи в эксплуатацию; Также акты применяются, когда происходит выбытие из состава основных средств при передаче (продаже, мене и др.) другой организации. Исключением являются случаи, когда прием-передача объектов и ввод их в действие должны оформляться в соответствии с действующим законодательством в особом порядке.Прием-передача объекта (объектов) между организациями для включения в состав основных средств для организации-получателя или выбытия его (их) из состава основных средств для организации-сдатчика оформляется общими документами: по форме № ОС-1 – для объекта основных средств (кроме зданий, сооружений); по форме № ОС-1а – для зданий, сооружений; по форме № ОС-1б – для групп объектов основных средств (кроме зданий, сооружений), которые утверждаются руководителями организации-получателя и организации-сдатчика и составляются в количестве не менее двух экземпляров. К акту прилагается и техническая документация, относящаяся к данному объекту (данным объектам).Реквизит «Государственная регистрация прав» заполняется на недвижимое имущество и в случаях сделок с ним.В формах № ОС-1 и № ОС-1а раздела I заполняется на основании данных передающей стороны (организации-сдатчика), имеющих информационный характер для объектов основных средств, бывших в эксплуатации. В показателях графы «Сумма начисленной амортизации (износа)» указывается сумма начисленной амортизации (износа) с начала эксплуатации.Различают текущую и долгосрочную аренду. Объекты, сданные в текущую и долгосрочную аренду, отражаются одинаково. Объектом текущей аренды может выступать как отдельный объект основных средств (автомобиль, компьютер и др.), так и его часть (помещение офиса, склада). Срок ее обычно устанавливается в пределах года с дальнейшей пролонгацией и изменением условий договора.Особенности различных видов аренды представим в виде таблицы 2.Таблица 2.

В случае приобретения объектов через сеть розничной торговли, изготовления для собственных нужд раздел I не заполняется. Раздел II заполняется организацией-получателем только в одном (своем) экземпляре.В акте данные об объекте основных средств, находящемся в собственности двух или нескольких организаций, записываются соразмерно доле организации в праве общей собственности. При этом на первой странице в раздел «справочно» заносятся:1) сведения об участниках долевой собственности (с указанием их доли в праве общей собственности);2) в случае, если стоимость приобретения объекта основных средств была выражена в иностранной валюте (условных денежных единицах), – сведения о наименовании иностранной валюты, ее сумме по курсу Центрального банка РФ на дату, выбранную в соответствии с требованиями, действующими в системе бухгалтерского учета.Данные приема и исключения объекта из состава основных средств вносятся в инвентарную карточку (книгу) учета объектов основных средств (формы № ОС-6, № ОС-6а, № ОС-6б).Инвентарная карточка учета объекта основных средств (форма № ОС-6), Инвентарная карточка группового учета объектов основных средств (форма № ОС-6а), Инвентарная книга учета объектов основных средств (форма № ОС-6б) применяются для учета наличия объекта основных средств, а также учета движения его внутри организации. Ведутся в бухгалтерии в одном экземпляре:1) на каждый объект – по форме № ОС-6;2) на группу объектов – по форме № ОС-6а;3) для объектов основных средств малых предприятий – по форме № ОС-6б.Записи при приеме-передаче производятся на основании актов о приеме-передаче объектов основных средств (формы № ОС-1, ОС-1а, ОС-1б) и сопроводительных документов (технических паспортов заводов-изготовителей и др.).Перемещение объектов основных средств внутри организации, проведение реконструкции, модернизации, капитального ремонта, а также их выбытие или списание отражаются в инвентарной карточке (книге) на основании соответствующих документов. В показателях графы «Сумма начисленной амортизации (износа)» указывается сумма начисленной амортизации (износа) с начала эксплуатации.В некоторых случаях для учета операций, связанных с исполнением договоров аренды и лизинга, используется балансовый счет 97 «Расходы будущих периодов». Приведем характеристику этого счета (табл. 3).Учет затрат организации в составе расходов будущих периодов возможен только на основании распорядительного документа руководителя организации.

Перечень расходов будущих периодов и порядок их списания должен быть предусмотрен в приказе по учетной политике организации. Кроме этого, для отнесения фактически произведенных затрат к расходам будущих периодов необходим приказ по организации. Пример Организация-лизингополучатель заключила договор финансовой аренды с правом досрочного выкупа лизингового имущества. До окончания срока действия договора организация решила досрочно выкупить лизинговое имущество, заключила с лизингодателем соглашение о досрочном выкупе и перечислила досрочно лизинговый платеж в размере 2 360 000 руб. (в том числе НДС 360 000 руб.). Досрочно перечисленный лизинговый платеж учитывается в составе расходов будущих периодов и списывается в расходы в соответствии с графиком лизинговых платежей, который прилагается к договору финансовой аренды.В связи с необходимостью учета в балансе досрочного лизингового платежа в качестве объектов расходов будущих периодов в организации был издан приказ следующего содержания.В связи с произведенным досрочным лизинговым платежом в размере 2 360 000 руб., в том числе НДС 360 000 руб. (платежное поручение № 129 от 28.11.2004 г).Приказываю:1) учесть в составе расходов будущих периодов досрочный лизинговый платеж без НДС в размере 2 000 000 руб. на дату платежа – 28 ноября 2004 г.;2) досрочный лизинговый платеж списывать в управленческие расходы в соответствии с графиком платежей;3) контроль за исполнением настоящего приказа возложить на главного бухгалтера Гурова А. С.Генеральный директор _________________________ Ломов А. П.На основании этого приказа бухгалтер сделает 28 ноября 2004 г. проводки:Дебет 97 «Расходы будущих периодов», Кредит 79 «Внутрихозяйственные расчеты» — 2 000 000 руб. – на сумму досрочного лизингового платежа (без НДС); Дебет 19-1 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», Кредит 79 «Внутрихозяйственные расчеты» — 360 000 руб. – на сумму уплаченного НДС. При решении вопросов налогообложения операций, связанных с арендой, лизингом и безвозмездным пользованием, следует знать, что эти операции для целей налогообложения не являются операциями по реализации товаров (работ, услуг).Определение реализации для целей налогообложения содержится в п. 1 ст. 39 НК РФ: «Реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу – на безвозмездной основе». Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Под имуществом для целей налогообложения понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ (п. 2 ст. 38 НК РФ). Работой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей организации и (или) физических лиц (п. 4 ст. 38 НК РФ). Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ). Поскольку операции по передаче имущества в аренду, лизинг или безвозмездное пользование не предполагают перехода права собственности на передаваемое имущество, то такая передача не является реализацией для целей налогообложения.А вот взимание платы (в виде арендных или лизинговых платежей) с лица, которому передано имущество во временное владение и пользование (или только пользование), является для целей налогообложения доходом от реализации права владения и пользования.Необходимо обратить внимание на то, что договоры, связанные с передачей имущества во временное владение и (или) пользование, не относятся к договорам на оказание услуг, так как при передаче имущества совершается единичное действие, которое нельзя приравнять к деятельности, указываемой в приведенном выше определении «услуги». Кроме того, как сказано в данном определении, при оказании услуги результаты деятельности потребляются в процессе этой деятельности. В случае договора, связанного с передачей имущества во временное владение и (или) пользование, получатель имущества вправе пользоваться им только после осуществления передачи имущества, а не в момент передачи. Указанные выводы мы сделали из буквального прочтения определения «услуги» для целей налогообложения, приведенного в п. 5 ст. 38 НК РФ.Налогообложение арендных и лизинговых платежей, а также операций по выкупу имущества зависит от методов определения налоговой базы, выбранных налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения.1.  Налог на добавленную стоимость. Согласно ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы в зависимости от принятой налогоплательщиком учетной политики для целей налогообложения является: 1) для налогоплательщиков, утвердивших в учетной политике для целей налогообложения момент определения налоговой базы по мере отгрузки и предъявлении покупателю расчетных документов, – день отгрузки (передачи) товара (работ, услуг);2) для налогоплательщиков, утвердивших в учетной политике для целей налогообложения момент определения налоговой базы по мере поступления денежных средств, – день оплаты отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг).2.  Налог на прибыль . Глава 25 НК РФ предусматривает два метода определения налоговой базы – метод начисления (ст. 271, 272 НК РФ) и кассовый метод (ст. 273 НК РФ).Следует учитывать, что организации (за исключением банков) имеют право на определение даты получения дохода (осуществления расхода) по кассовому методу, если в среднем за предыдущие четыре квартала сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций без учета налога на добавленную стоимость не превысила 1 млн руб. за каждый квартал.Рассмотрим сущность двух методов (табл. 4).Таблица 4. Методы определения налоговой базы

1.1. Правовые основы

1.1.1. Нормативные документы

Нормативные документы:

1) Гражданский кодекс РФ, ч. II, от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (далее – ГК РФ), гл. 34 «Аренда»;

2) Земельный кодекс от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (далее – Земельный кодекс);

3) Лесной кодекс РФ от 29.01.1997 г. № 22-ФЗ (далее – Лесной кодекс);

4) Закон РФ от 11.10.1991 г. № 1738-1 «О плате за землю»;

5) Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ);

6) Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

7) Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

8) постановление Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества»;

9) постановление Правительства РФ от 31.08.2000 г. № 648 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности»;

10) положение об аренде участков лесного фонда (утверждено постановлением Правительства РФ от 24.03.1998 г. № 345);

11) Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (утверждены распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р);

12) распоряжение Госкомимущества России от 08.11.1995 г. № 1611-р «Об утверждении типовых документов, регламентирующих использование находящихся в федеральной собственности зданий и служебных помещений, предназначенных для размещения федеральных органов исполнительной власти»;

13) Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности (утверждено распоряжением Мингосимущества России от 28.07.1998 г. № 774-р);

14) Обязательные условия договора о передаче в аренду портового имущества, являющегося федеральной собственностью;

15) информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.2001 г. № 60;

16) информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»;

17) информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.12.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»;

18) информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53;

19) постановление Президиума ВАС РФ от 30.07.1996 г. № 1324/96;

20) определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 г. «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 и п. 3 ст. 607 ГК РФ»;

21) План счетов бухгалтерского учета и Инструкция по его применению (Приказ Минфина РФ от 31.10.2000 г. № 94н) (далее – План счетов);

22) Положение по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утверждено приказом Минфина России от 06.05.1999 г. № 32н (далее – ПБУ 9/99);

23) Положение по бухгалтерскому учету основных средств (ПБУ 6/01), утверждено приказом Минфина России от 30.03.2001 г. № 26н (далее – ПБУ 6/01);

24) Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств (утверждены приказом Минфина России от 13.10.2003 г. № 91н) (далее – приказ Минфина № 91н);

25) Налоговый кодекс РФ (далее – НК РФ) гл. 21, 25, 30.

1.1.2. Термины и определения

Термины и определения:

1) аренда – предоставление имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;

2) арендодатель (наймодатель) – лицо, предоставляющее в аренду имущество, находящееся в его собственности. Арендодателем может быть также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ);

3) арендатор (наниматель) – лицо, получающее имущество во временное владение и пользование или во временное пользование;

4) объект аренды – земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи);

5) арендная плата — плата за пользование имуществом.

1.1.3. Понятия договора аренды

Определение договора аренды:

1) согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного наема) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату:

а) во временное владение и пользование;

б) во временное пользование. Форма договора аренды:

2) договор аренды может быть заключен только в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Указание на объект аренды в договоре: в договоре аренды следует назвать определенный объект аренды. При этом должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

Особенности договора аренды, предусматривающего переход права собственности к арендатору: если договор аренды имущества предусматривает в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору, то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

Срок договора аренды: договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая их сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, по договору аренды участка лесного фонда лесхоз федерального органа управления лесным хозяйством (арендодатель) обязуется предоставить лесопользователю (арендатору) участок лесного фонда за плату на срок от 1 года до 49 лет для осуществления одного или нескольких видов лесопользования (ст. 31 Лесного кодекса).

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку (ст. 160 ГК РФ).

Если в договоре, срок действия которого регулируется законодательством, срок действия не установлен, то договор по истечении предельного срока прекращается (если ни одна из сторон на отказалась от договора до истечения предельного срока).

Арендная плата: порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

Заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ):

1) преимущественное право при заключении договора аренды на новый срок (если иное не установлено законом или договором) при прочих равных условиях имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору. До окончания действия договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор аренды на новый срок. Срок такого уведомления устанавливается договором аренды. Если в договоре аренды срок направления письменного уведомления не установлен, то его надо направить в разумный срок;

2) при заключении договора на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон;

3) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок;

4) если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;

б) потребовать в суде только возмещения таких убытков. Условия досрочного расторжения договора аренды:

1) если арендодатель не передал арендатору принадлежности и (или) документы, относящиеся к арендованному имуществу, что делает невозможным для арендатора использование имущества, то арендатор в судебном порядке может потребовать расторжения договора и возмещения ему убытков (ст. 611, 620 ГК РФ);

2) если арендодатель не предоставил арендатору имущество в указанный в договоре аренды срок (или в разумный срок при отсутствии в договоре условия о сроке передачи имущества), то арендатор в судебном порядке может потребовать расторжения договора и возмещения ему убытков (ст. 611, 620 ГК РФ);

3) арендатор вправе в судебном порядке потребовать досрочного расторжения договора при обнаружении недостатков полученного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию этим имуществом, если эти недостатки:

а) не были оговорены арендодателем при заключении договора;

б) не были заранее известны арендатору;

в) не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (ст. 612, 620 ГК РФ);

4) если арендодатель при заключении договора не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.) (ст. 613 ГК РФ);

5) если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то арендодатель имеет право в судебном порядке потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 615, 619 ГК РФ);

6) нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право в судебном порядке потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616, 620 ГК РФ);

7) по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно в судебном порядке в следующих случаях (ст. 619 ГК РФ):

а) арендатор существенно ухудшает имущество;

б) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

в) арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;

г) арендатор существенно нарушает условия договора. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

Указанное основание для досрочного расторжения договора должно быть предусмотрено договором аренды;

8) по иным основаниям, предусмотренным договором;

9) по требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут досрочно в судебном порядке в следующих случаях (ст. 620 ГК РФ):

а) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

б) арендатор существенно нарушает условия договора. Указанное основание для досрочного расторжения договора должно быть предусмотрено договором аренды;

10) по иным основаниям, предусмотренным договором.

Порядок расторжения договора: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

1.1.4. Правоотношения по договору аренды

Объекты аренды: из определения объектов аренды (ст. 607 ГК РФ) следует, что такими объектами являются любые непотребляемые вещи. Однако ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что федеральными законами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Кроме того, в отношении земельных участков и отдельных природных объектов федеральные законы могут устанавливать особенности сдачи в аренду. Так, особенности аренды земельных участков установлены Земельным кодексом (ст. 22), лесных участков – Лесным кодексом (ст. 31).

Сроки передачи имущества: арендодатель обязан передать арендатору имущество в срок, установленный договором. Если в договоре такой срок не установлен, то передача имущества должна быть произведена в разумный срок. В случае нарушения срока передачи имущества арендатор имеет право потребовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения (ст. 611 ГК РФ).

Недостатки переданного имущества: арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

1) потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества;

2) потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы;

3) потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

4) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

5) потребовать досрочного расторжения договора.

Кроме того, арендатор вправе потребовать возмещения части непокрытых убытков, которые он понес сверх расходов на устранение недостатков.

Арендатор, обнаружив недостатки имущества, должен известить об этом арендодателя. В извещении арендатор может:

1) потребовать от арендодателя устранить недостатки;

2) уведомить арендодателя о намерении устранить недостатки за счет арендодателя.

Арендодатель, получив такое извещение, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ст. 612 ГК РФ).

В следующих случаях, предусмотренных п. 3 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества:

1) недостатки были им оговорены при заключении договора аренды;

2) недостатки были заранее известны арендатору;

3) недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Права третьих лиц на переданное в аренду имущество: при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать снижения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. При этом передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК РФ).

Последствия изменения сторон договора (ст. 617 ГК РФ):

1) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не влечет изменения или расторжения договора аренды;

2) в случае смерти гражданина-арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к его наследнику на оставшийся срок действия договора (если иное не установлено законом или договором или если заключение договора не было обусловлено личными качествами арендатора).

Результаты использования арендованного имущества: арендатор должен использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договором аренды, т. е. по тому назначению, которое указано в договоре. Используя арендованное имущество, арендатор получает плоды, продукцию или доходы. В данном случае под «плодами» следует понимать некий результат от использования арендованного имущества: пользу, выгоду, получение дополнительных преимуществ, возможностей, прав и т. п. Согласно ст. 606 ГК РФ если указанные плоды, продукция, доходы получены в результате использования и арендованного имущества в соответствии с условиями договора, то они являются собственностью арендатора.

Сроки внесения арендных платежей: арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

Обязанности арендатора по использованию арендованного имущества: арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ).

Передача арендованного имущества (прав по договору аренды) третьим лицам:

1) если иное не установлено Гражданским кодексом, другим законом или иными правовыми актами, арендатор вправе с согласия арендодателя:

а) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

б) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

в) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

г) отдавать арендные права в залог;

д) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (ст. 615 ГК РФ).

Субаренда:

1) договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ст. 615 ГК РФ);

2) если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ);

3) если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (ст. 618 ГК РФ).

Ремонт и содержание арендованного имущества (ст. 616 ГК РФ):

1) капитальный ремонт производится арендодателем (если иное не установлено договором, законами, иными правовыми актами):

а) в срок, установленный договором;

б) при неотложной необходимости;

в) в разумный срок (если срок проведения ремонта не установлен договором);

2) если арендодатель не производит в установленные сроки капитальный ремонт имущества, то арендатор вправе по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков;

3) текущий ремонт имущества производит арендатор (если иное не установлено законом или договором аренды);

4) арендатор поддерживает имущество в исправном состоянии и несет расходы на содержание имущества (если иное не установлено законом или договором аренды).

Улучшения арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ):

1) отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются собственностью арендатора;

2) договором аренды может быть предусмотрено, что отделимые улучшения являются собственностью арендодателя, а расходы арендатора на эти улучшения подлежат возмещению арендодателем;

3) неотделимые улучшения могут производиться с согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором);

4) при прекращении договора арендатор имеет право на возмещение неотделимых улучшений (если иное не установлено договором);

5) неотделимые улучшения, произведенные без согласия арендодателя, возмещению не подлежат (если иное не предусмотрено законом);

6) улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Возврат имущества по окончании договора (ст. 622 ГК РФ):

1) арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором;

2) при несвоевременном возврате (или невозвращении) имущества арендатор вправе потребовать:

а) внесения арендной платы за все время просрочки;

б) выплаты неустойки, предусмотренной договором;

в) возмещения понесенных убытков, не покрываемых арендной платой и неустойкой, предусмотренной договором.

Выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ): законом или договором аренды может быть предусмотрено, что по истечении срока действия договора аренды арендованное имущество переходит в собственность арендатора. Выкуп может быть произведен до истечения срока действия договора при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Условие о выкупе может быть установлено дополнительным соглашением к договору аренды. В дополнительном соглашении стороны могут зачесть ранее уплаченные арендные платежи в счет выкупной суммы.

К выкупу арендованного имущества применяются положения о купле-продаже. В договоре аренды с правом выкупа или дополнительном соглашении к договору аренды должно быть согласовано условие о цене выкупаемого имущества, поскольку цена является существенным условием договора, при отсутствии которого договор аренды в части выкупа имущества или дополнительное соглашение не могут считаться заключенными. При включении условия о выкупе имущества в договор аренды необходимо согласовать:

1) примерную выкупную цену (или порядок определения такой цены);

2) порядок оформления перехода права собственности на имущество (подготовка необходимых документов, обязанность арендодателя передать такие документы арендатору и т. п.).

1.1.5. Аренда зданий и сооружений

Государственная регистрация договора:

договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Как указано в информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Таким образом, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии со ст. 433 ГК РФ.

Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года от 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки (в случаях, установленных законом) влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с Законом № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Согласно определению Конституционного Суда от 05.07.2001 г. государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Отказ в государственной регистрации прав, а также уклонение соответствующего органа от государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде (арбитражном суде).

Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае договора аренды являются соответствующий договор аренды и прилагаемые к нему поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Таким образом, право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора. Любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор. При этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен Законом № 122-ФЗ. Государственная регистрация – это формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавлицающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств.

Земельный участок под зданием (сооружением): согласно п. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если арендодатель является собственником этого земельного участка, то арендатору предоставляется право аренды (или иное право) на указанный земельный участок. О предоставленном праве делается запись в договоре аренды. Если же в договоре нет указания на предоставленное арендатору право, то в соответствии с п. 2 ст. 652 ГК РФ ему предоставляется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Если земельный участок, на котором находится здание или сооружение, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то допускается аренда объекта недвижимости без согласия на то собственника земельного участка. Однако согласно п. 3 ст. 652 ГК РФ это не должно противоречить условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, за арендатором сохраняется право пользования той частью участка, на которой находится объект недвижимости и которая необходима для нормальной эксплуатации этого объекта (т. е. на тех же условиях, что и до продажи участка).

Арендная плата: обязательным условием договора аренды здания (сооружения) является условие об арендной плате. Если договором не определен размер арендной платы, то такой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

Порядок передачи здания (сооружения):

1) передача объекта недвижимости от арендодателя арендатору производится по передаточному акту. Дата подписания акта считается датой

исполнения обязательства арендодателя передать имущество и обязательства арендатора принять это имущество;

2) возврат объекта недвижимости при прекращении договора аренды производится по передаточному акту. Дата подписания акта считается датой исполнения обязательства арендатора вернуть арендованное имущество и обязательства арендодателя принять это имущество;

3) уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как уклонение этой стороны от исполнения обязательств по договору аренды (ст. 655 ГК РФ).

1.1.6. Аренда транспортного средства

Существует два вида договоров аренды транспортного средства:

1) аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда с экипажем) (ст. 632–641 ГК РФ);

2) аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда без экипажа) (ст. 642–649 ГК РФ).

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Необходимо обратить внимание на то, что на договоры аренды транспортного средства не распространяются положения ст. 621 ГК РФ (о преимущественном праве арендатора заключить договор на новый срок).

Форма аренды — только письменная.

Государственная регистрация договора не требуется.

Приведем сравнительную таблицу с характеристиками двух видов договоров аренды транспортного средства (табл. 5).

Таблица 5. Виды договоров аренды транспортного средства