Глава 1
Кто может претендовать на господдержку при покупке жилья?
Рассчитывать только на свои силы при покупке жилья – участь большинства россиян. Но в некоторых случаях для решения квартирного вопроса можно получить помощь от государства. Грех этим не воспользоваться! Существуют как федеральные, так и городские социальные программы по жилищному обеспечению.
На господдержку при покупке жилья могут рассчитывать:
1. Семьи, где появился второй (третий, четвертый и т. д.) ребенок. Имеют право на получение материнского капитала, который можно потратить на приобретение жилья.
2. Многодетные семьи (трое и больше детей). Получают субсидии от местных властей.
3. Очередники (стоящие в очереди на улучшение жилищных условий). Получают субсидии от местных властей.
4. Молодые семьи. Получают субсидии от местных властей.
5. Молодые учителя. Могут воспользоваться:
специализированной льготной ипотечной программой;
субсидиями для оплаты первоначального взноса по ипотеке (до 20 %).
6. Военнослужащие (сотрудники правоохранительных органов, МЧС, прокуратуры). У них есть два способа решить квартирный вопрос:
накопительно-ипотечная система (НИС). Программа может заинтересовать действующих военных, у которых впереди еще годы службы;
государственный жилищный сертификат (ГЖС). Интересно для тех, кто собирается увольняться со службы.
7. Молодые ученые. У них тоже два варианта:
специализированная ипотечная программа;
ГЖС.
8. Члены семей военнослужащих, проходивших военную службу по контракту, отслуживших более 10 лет и погибших в период прохождения военной службы или после увольнения; чернобыльцы, вынужденные переселенцы и граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. Имеют право получить ГЖС.
Если вы не относитесь к вышеперечисленным категориям, не спешите пролистывать эту главу. Присмотритесь к организации, где вы работаете. Может, там имеются льготы для сотрудников при покупке жилья? Это может быть беспроцентная ссуда или кредит под низкий процент. Такой практики пока нет? Поговорите с начальством, не исключено, что именно вы создадите прецедент. Крупные компании заинтересованы в ценных специалистах и нередко стимулируют работников дополнительными льготами. Ссуда на покупку жилья – отличный способ «привязать» работника на долгие годы и сделать его более покладистым. Ну а для работника это шанс решить, наконец, квартирный вопрос. В вашей компании это не практикуется? Может, пора сменить работу, подыскав более сговорчивую фирму?
Глава 2
Квартиры – детям
Материнский капитал
Семья, в которой после 1 января 2007 г. родился второй (третий, четвертый и т. д.) ребенок, получает так называемый материнский капитал (МК). Причем МК может быть получен не только на рожденного, но и на усыновленного ребенка.
Материнский капитал можно получить лишь один раз. Все последующие дети доходов родителям не приносят.
Каждый год размер МК индексируется на федеральном уровне и не зависит от региона получения; в 2013 г. сумма составила 408 960 руб. Постановление о маткапитале действует до 2015 г. Потом его могут продлить, но ходят слухи, что продлять не будут. Кризис.
Материнский капитал выдается в виде сертификата, а не наличных денег. Во избежание злоупотреблений и манипуляций законодатели усложнили способы его использования, ввели много ограничений. По закону МК можно потратить на улучшение жилищных условий семьи, образование ребенка, пенсионные накопления матери. Нас интересует именно приобретение жилья, его и рассмотрим.
Материнский капитал можно использовать для:
1. Выплаты по ипотечному кредиту;
2. Строительства жилого дома (реконструкции, ремонта);
3. Долевого строительства;
4. Участия в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК).
Что нужно знать, чтобы правильно распорядиться материнским капиталом:
• Использовать МК для приобретения (строительства) жилья, а также на выплаты по ипотечному кредиту можно сразу после рождения ребенка. Не нужно ждать три года с момента рождения, как для применения в прочих целях.
• Получение и использование МК не зависит от наличия жилплощади, материального положения. МК можно использовать совместно с льготными кредитами, ГЖС (если есть право на них).
• Срок обращения за сертификатом МК не ограничен.
• МК не облагается налогами.
• При расходовании МК на улучшение жилищных условий закон обязывает наделить ребенка долей в этой недвижимости. Отметим, что механизм контроля за выполнением этого обязательства недостаточно продуман. Для получения денег необходимо предъявить нотариально удостоверенное письменное обязательство оформить приобретенное или построенное жилье в общую долевую собственность всех членов семьи (включая всех детей). Однако выполнение этого обязательства пока не контролируется. Кроме того, если квартира покупается в ипотеку, наделить ребенка долей можно после полной выплаты долга и снятия залога. Подробнее о причинах такой отсрочки читайте в главе «“Обездоленные” дети».
• Если вы планируете в ближайшие годы досрочно выплатить ипотеку и продать квартиру, использование МК может затруднить сделку. Почему? Смотрите пункт 3. Если вы выполните свое обязательство и наделите ребенка долей, продажа квартиры будет возможна только с разрешения органа опеки. Отдел опеки даст добро при условии, что взамен вы купите на ребенка другую, равноценную собственность.
А что, если проигнорировать требование о наделении ребенка долей? Контроля-то нет! Пока нет. Играть с государством в игры – занятие рискованное. Нарушение прав ребенка чревато расторжением сделки в будущем. Если же все-таки вы использовали МК для покупки квартиры, но долей ребенка не наделили, а теперь хотите расшириться – подстрахуйтесь. В новой квартире, которую планируете покупать, обязательно включите ребенка в число собственников.
Рассказывает Сергей Тихоненко
У Ольги и Игоря имелись сбережения в размере около 3 млн. Много лет они снимали квартиру, но тут появилась реальная возможность купить свою. Знакомые предложили неплохую однушку в Красногорске. Квартира продавалась полностью готовой к проживанию – ремонт, вся необходимая мебель, бытовая техника. Цена – 4 млн. Ипотечный кредит на миллион предоставил банк. Прошел год, появился второй ребенок, а с ним и право на получение материнского капитала. После консультации они не стали использовать МК для выплаты остатка ипотечного кредита. Но обязательно воспользуются им через два-три года, когда будут продавать однушку и покупать двушку или трешку.
• МК можно использовать частями. Но лучше этого не делать, иначе с использованием в жилищных целях могут быть трудности.
Как получить материнский капитал? Порядок действий:
1. После рождения ребенка получаем свидетельство о рождении.
2. Пишем заявление в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации (ПФР) по месту жительства, пребывания или фактического проживания. Заявление можно отправить по почте или передать через доверенное лицо. Также потребуется паспорт родителя и свидетельства о рождении (усыновлении) всех детей со штампом о гражданстве детей. Штамп ставят в отделении Федеральной миграционной службы (ФМС).
3. Через месяц получаем сертификат МК.
4. Затем подаем еще одно заявление – уже на использование МК для улучшения жилищных условий. Вам потребуется более десятка документов, перечисленных на сайте Пенсионного фонда.
Если вы планируете покупать квартиру в ипотеку, имейте в виду, что размер первоначального взноса по ипотеке в московских банках начинается от 10 %. Для этого взноса придется собрать наличные деньги, не прибегая к МК. Затем обращаемся в банк и оформляем ипотеку. Помним, что Пенсионный фонд переводит деньги только после того, как квартира будет оформлена в собственность. При этом банк ссужает сумму маткапитала не по своей обычной ставке, а по ставке рефинансирования (8,25 % по состоянию на лето 2013 г.). После совершения сделки и оформления квартиры в собственность пишем заявление в Пенсионный фонд, и сумма МК направляется в банк для погашения части вашего долга.
Если вы уже платите ипотеку, действуем по той же схеме. Относим в банк сертификат, а в Пенсионный фонд – документы по квартире и кредиту. Часть долга погашается бюджетными средствами.
Если вы хотите купить новостройку, использовать МК можно только для покупки квартиры в соответствии с Федеральным законом № 214, то есть с заключением договора долевого участия или с помощью жилищно-строительного кооператива. Все прочие кривые схемы остаются за бортом. При этом сначала заключается ДДУ, затем он проходит госрегистрацию, и только потом возможно перечисление денег. Но как же тогда платить застройщику? Необходимо использовать рассрочку, чтобы часть суммы оставалась непогашенной (ее погасит МК).
Если вы хотите купить квартиру на вторичном рынке без кредита, необходимо найти такого продавца, который будет согласен получить основную часть суммы сразу, а часть – через несколько месяцев, по безналичному расчету от Пенсионного фонда. Ведь вам необходимо предъявить в ПФР зарегистрированный договор купли-продажи и Свидетельство о собственности, и только потом, если повезет, будут выплачены деньги.
Также с помощью МК можно построить свой собственный загородный дом, но процедура получения денег еще сложнее и хлопотнее.
Вывод. Для решения жилищного вопроса материнский капитал может стать хорошим подспорьем, хотя процедура его получения и использования пока недостаточно хорошо продумана.
Как обналичить материнский капитал?
Приведем цитату с сайта Пенсионного фонда: «Средства материнского капитала можно получить только по безналичному расчету. Любые схемы обналичивания этих средств являются незаконными. При этом владелец сертификата на материнский капитал, который соглашается принять участие в схемах обналичивания, идет на совершение противоправного акта и может быть признан соучастником преступления».
Между тем, если вы введете в поисковик слово «обналичить», первая выданная фраза будет «обналичить материнский капитал». Многие фирмы действительно предлагают мутные и небезопасные схемы обналичивания МК с комиссией 30–40 %, но связываться с ними категорически не рекомендуется. Единственный почти легальный способ получить наличные – фиктивная сделка с родственниками по продаже их жилья (или доли в нем) владельцу сертификата. Но и эту лазейку, вероятно, вот-вот прикроют.
«Жилье молодой семье»
По федеральной программе «Жилище», в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей на 2011–2015 гг.» установлены льготы молодым семьям на покупку жилья.
Основные условия участия:
• Возраст одного из супругов не превышает 35 лет.
• Семья признана нуждающейся в улучшении жилищных условий (стоит в очереди на улучшение жилищных условий).
• Семья должна иметь достаточно денег, чтобы оплачивать ипотеку сверх того, что будет предоставлено по субсидии.
• Субсидией можно воспользоваться только один раз.
Размеры субсидии:
• 30 % от стоимости жилья – для молодых семей без детей;
• 35 % – для имеющих одного ребенка и более (а также для неполных молодых семей, состоящих из одного родителя и ребенка/детей).
Субсидия полагается не на любую квартиру, а только на определенную площадь, соответствующую так называемой социальной норме: два человека – 42 м; три и более – по 18 м на каждого.
Важно, что формирование списков претендентов на субсидию ведут местные муниципальные образования. Сроки получения субсидии по программе «Жилище» зависят от количества претендентов и объема средств, выделенных для региона из федерального бюджета.
Порядок получения и использования субсидии – читайте ниже, в главе «Государственные жилищные сертификаты».
Многодетные семьи
В соответствии с Законом г. Москвы от 14.06.2006 № 29 многодетным семьям, состоящим на учете как нуждающиеся в жилье и имеющим трех и более несовершеннолетних детей, «может быть предоставлена субсидия в размере нормативной стоимости жилого помещения».
Таким образом, многодетные семьи могут получить бесплатно… квартиру? Увы, нет. Нормативная стоимость отличается от рыночной. Подробнее об этом читайте в главе «Государственные жилищные сертификаты».
Глава 3
Льготные кредиты от АИЖК
Говоря о льготных кредитах, невозможно не рассказать про АИЖК. Итак, Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию было создано еще в 1997 г. в соответствии с Постановлением правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010. Его основная функция – «реализация государственной политики по повышению доступности жилья для населения России».
Были разработаны специальные кредитные программы.
«Военная ипотека»
Предназначена для участников накопительно-ипотечной системы (НИС) для военнослужащих. По этой программе можно получить до 2 350 000 руб. на покупку жилья. Собственный первоначальный взнос – не менее 10 %. Срок кредита – от 36 месяцев до достижения возраста 45 лет. Погашение кредита осуществляется за счет федерального бюджета.
Для начала нужно стать участником НИС. Это возможно для офицеров, заключивших первый контракт о прохождении воинской службы после 1 января 2005 г., сержантов, старшин, выпускников высших военно-учебных заведений и ряда других категорий граждан. Порядок простой. Пишется рапорт командиру военной части, и в личном деле военнослужащего заводится карточка участника НИС. Позднее через Минобороны каждому участнику НИС присваивается 20-значный номер, который уже не меняется независимо от места службы.
После этого на личный банковский счет участника государство ежегодно переводит деньги (в 2013 г. сумма составила 222 000 руб.). Через три года и более военнослужащий имеет право получить сертификат и воспользоваться программой. Первоначальный взнос уже накоплен – на счету более 600 000 руб.
Некоторые цифры. По данным ФГКУ «Росвоенипотека», по состоянию на лето 2013 г. 260 000 военнослужащих являются участниками программы НИС. Из них 59 000 уже приобрели квартиры.
К сожалению, система НИС пока далека до идеала. Процесс перечисления денег оказывается затянутым. И продавцы квартир, и риелторы не любят связываться с покупателями по «военной ипотеке». Тем не менее вопрос решаем, есть риелторы, которые специализируются именно на сделках с военными.
Можно ли обналичить «военную ипотеку»? Легального способа нет. Есть небезопасная, но рабочая схема. По договоренности с продавцом квартиры ее сумма по договору завышается. После сделки продавец возвращает покупателю дополнительную сумму наличными. Естественно, для продавца это не очень удобно, и неудобство нужно компенсировать – предложив за квартиру более высокую цену, чем конкуренты.
Андрей продавал квартиру в Самаре за 2,8 млн руб. Быстро нашлись покупатели с «военной ипотекой». Квартира идеально подошла под их нужды и требования банка. Сделка намечалась небыстрая, но Андрей не спешил. Тем более что клиенты предложили ему на 50 000 руб. больше. По просьбе покупателей сумма в договоре была завышена – 3,1 млн. Эту сумму Андрей и получил наличными от банка. Как честный человек, он вернул лишние 250 000 руб. покупателям, хотя имел законное право оставить деньги себе. На эту сумму покупатели написали расписку, которая пригодится Андрею, если вдруг сделка будет отменена (хотя шансы на это минимальны). «Обналичивальщики» сильно рисковали, но все закончилось благополучно.
Ипотека для молодых ученых
Программа призвана помочь молодым ученым – научным работникам академий наук и университетов России. Ставка 10–10,5 % годовых. Предусмотрены специальный график платежей, а также снижение ежемесячных выплат после рождения ребенка. Можно использовать совместно с материнским капиталом и ГЖС.
Главное условие – ограничение по возрасту. Возраст участника программы не должен на момент заключения кредитного договора превышать 35 лет, для докторов наук – 40 лет (включительно). Минимальный первоначальный взнос – 10 %.
Программа относительно новая – по данным АИЖК, подано всего 1200 заявок, выданы кредиты 350 участникам. И, честно говоря, программа не слишком выгодная. Круг возможных участников узок, да и процентная ставка довольно высока.
Ипотека для молодых учителей
Программа рассчитана на учителей государственных и муниципальных школ и предусматривает твердую процентную ставку на весь срок кредитования – 8,5 %. Первоначальный взнос – не менее 10 %. Возраст заемщика не должен превышать 35 лет, стаж работы учителем не менее трех лет. Можно использовать совместно с МК.
Кроме того, согласно Постановлению правительства РФ № 1177 от 29 декабря 2011 г. молодые учителя имеют право на получение субсидии от федерального и регионального бюджетов для оплаты первоначального взноса. Размер субсидии – до 20 % от суммы кредита.
Во многом программы для молодых учителей и ученых схожи: одинаковый предельный возраст, первоначальный взнос. Вот только процентная ставка учителей на 2 % меньше. Кроме того, у них есть возможность первый взнос оплатить субсидией. Почему для ученых не сделали то же? Непонятно… Вполне возможно, что обе программы со временем будут меняться в сторону увеличения льгот. Следите за новостями от АИЖК.
Глава 4
Очередники, или Страсти по Жилищному кодексу
1 марта 2005 г. произошло важное событие, ставшее водоразделом между двумя эпохами. Именно тогда вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ.
Вас признали «нуждающимся в улучшении жилищных условий» и поставили на жилищную очередь до этой красной даты? Поздравляем! Вы очередник «старой волны», которому льготы положены в первую очередь. Ведь тогда еще действовал старый Жилищный кодекс, принятый в СССР. Закон гарантировал право на получение бесплатного жилья всем нуждающимся. Когда-нибудь потом, в светлом будущем. Когда дойдет очередь.
СССР давно нет, законы изменились, но право на бесплатное получение жилья осталось. На выбор: по договору социального найма или по договору безвозмездного пользования из специализированного жилищного фонда.
Получить жилье в безвозмездное пользование также могут:
• дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей;
• пожилые люди и инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания, если они отказались от услуг этого учреждения.
Разумеется, ждать бесплатных квартир можно неопределенно долго (на практике – не менее 20 лет), но можно ускорить этот процесс, заплатив часть собственных денег, а на остальную часть оформить субсидию.
Вы не успели встать на очередь до 1 марта 2005 г.? Тогда вы все равно можете претендовать на статус «нуждающегося в жилом помещении». Но для этого надо не только испытывать нехватку жилья (учетная норма в Москве – 10 кв. м на человека), но и соответствовать статусу «малоимущий». Кто такой малоимущий и чем он отличается от обычных граждан, каждый регион решает по-своему. В Москве учитывается не только совокупный доход семьи (менее прожиточного минимума на человека), но и имущество, которым владеет семья (машина, дача и т. д.).
Доступ к бесплатным квартирам каждый год ужесточается, и получить жилплощадь становится все менее реально. Так, с приходом к власти в Москве Сергея Собянина появилось новое ограничение: загородное жилье очередников (дачи, садовые домики) также учитывается при определении «нуждаемости». Независимо от качества этого жилья и возможности проживания в нем. Если выясняется, что очередник владеет загородным жильем, из очереди его вычеркивают.
Можно не ждать у моря погоды и получить субсидию, а остальное заплатить самим. Все зависит от позиции местных властей, величины бюджета, длины очереди. Если вы очередники и при этом имеете статус молодой семьи или многодетной семьи, ваши шансы высоки.
Глава 5
Государственные жилищные сертификаты
Государственный жилищный сертификат является «именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета жилищной субсидии для приобретения жилого помещения на территории Российской Федерации».
Порядок использования ГЖС регулируется федеральной программой «Государственные жилищные сертификаты» и Постановлением правительства № 168 от 19 марта 2002 г.
Субсидия рассчитывается по формуле:
C = Ц × П, где:
С – размер субсидии;
Ц – расчетная нормативная цена квадратного метра (зависит от района, где приобретается квартира);
П – количество метров по социальной норме, которая зависит от количества членов семьи. На данный момент это 33 кв. м для одного человека, 42 кв. м на двух человек, 54 кв. м на троих. Для каждого дополнительного члена семьи – еще плюс 18 кв. м. Для офицеров в звании полковника и старше, а также для имеющих ученую степень – еще плюс 15 кв. м на каждого.
Некоторые факты о ГЖС:
• Сертификат можно получить только один раз.
• Среди риелторов покупка квартиры по ГЖС считается муторным и сложным делом, не все за это берутся. Тем не менее есть профессионалы, которые имеют нужные связи и опыт работы с ГЖС. Они смогут оказать реальную помощь в проведении такой сделки.
• «Нормативная» цена ниже рыночной. Остаток придется доплачивать или брать ипотечный кредит.
В июле 2013 г., по данным аналитического центра ИРН, средняя рыночная цена квадратного метра недвижимости в Москве колебалась в пределах 165 000–170 000 руб. Стоимость квадратного метра самого дешевого жилья в столице начинается от 100 000 руб.
Расчетная стоимость квадратного метра по ГЖС (с учетом поправочного коэффициента для Москвы 1,2) составляет 39 600 руб. Такой суммы для покупки квартиры явно недостаточно даже на окраине Новой Москвы.
К примеру, семья из трех человек может получить от государства 2 138 400 руб. Остальное придется доплатить из собственных или заемных средств.
• По ипотеке с ГСЖ могут работать только аккредитованные банки. Это Сбербанк, Газпромбанк, «УРАЛСИБ», Связь-банк и некоторые другие.
• Действие сертификата ограничено во времени. С момента получения дается 2 месяца для его предоставления в банк и 9 месяцев для передачи в банк документов на выбранную квартиру. После проверки документов в течение 10 рабочих дней банк перечисляет деньги по сертификату.
• Величина выплаты рассчитывается перед выдачей сертификата и актуальна все время действия (11 месяцев).
• Большие сложности возникают при покупке по ГСЖ новостройки. Особенность покупки квартиры за ГЖС – банк переводит деньги продавцу после предоставления документов на собственность. Но на стадии строительства права собственности еще нет.
• Существует большое количество манипуляций и мошенничества, связанных с ГЖС. Распространена «обналичка» сертификата по серым схемам. Государство до поры до времени закрывало на это глаза, но сейчас активно борется с этим явлением.
Право на сертификаты имеют военные, сотрудники правоохранительных органов, ученые, учителя, многодетные семьи и другие категории граждан, перечисленные в начале главы. Конечно, мало служить в армии или интересоваться наукой, чтобы получить субсидию. Законодательство выдвигает ряд требований для каждой категории получателей ГЖС. Например, военнослужащий РФ должен отслужить не менее 10 лет, а ученый – отработать в научных организациях не менее 5 лет и не расторгать по своей инициативе трудовой договор с научной организацией в течение 5 лет после получения субсидии.