Психологи, изучающие мотивацию людей при совершении сделок, утверждают, что нами правят два мощных стимула – жадность и страх. Жадность вынуждает выбрать выгодный объект для покупки. Страх заставляет действовать осторожно. Любые перекосы неуместны. Избыток жадности может привести к покупке проблемного объекта. Чрезмерная осторожность помешает совершить выгодную сделку.

Если бы мы жили в Америке, то после решения о приобретении дома обязательно бы вызвали инспектора для проверки технического состояния объекта. Инспектор изучает дом и выносит свой вердикт о состоянии крыши, отопления, канализации… Результат проверки может стать поводом для серьезного торга, ведь устранить технические проблемы зачастую весьма недешево. Юридические проблемы? Их нет и быть не может. За несколько столетий существования рынка недвижимости на Западе и законы, и практика их применения отточены, как меч самурая.

«Везет же, – вздохнет читатель, знакомый с современными российскими реалиями, – у нас все куда как сложнее». Рынку недвижимости в России 22 года. По возрасту – вчерашний студент, только вступающий во взрослую жизнь. При этом с момента принятия Закона о приватизации 4 июля 1991 г. несколько раз менялись Гражданский и Жилищный кодексы, правила оформления сделок с недвижимостью, вид, цвет и формат документов на собственность. Не забудем про введенную после Гражданской войны и бережно сохраненную до наших времен прописку. Законы принимались, обрастали поправками, искажающими первоначальный замысел, и отменялись. Впрочем, как известно, строгость российских законов компенсируется необязательностью их исполнения. С годами находились все новые лазейки, изобретались обходные пути, законодатели вяло с лазейками боролись, увертки совершенствовались…

А приватизация… Правила приватизации менялись с частотой калейдоскопа. Поначалу правом приватизировать квартиру можно было воспользоваться неограниченное количество раз. За этим просто не следили. Гораздо позже стали требовать справку со всех мест жительства гражданина, дабы удостовериться, что он еще не воспользовался своим правом. В первое время свидетельство о праве на собственность, выданное в Москве, было похоже на ордер советских времен – бумажка розового цвета («розовая бумага» на сленге риелторов), содержащая несколько строчек, печать и подпись свежеиспеченного мэра Лужкова. И это документ на самое ценное имущество – квартиру! Сложная ситуация сложилась с несовершеннолетними детьми. Только спустя два года с принятия закона о приватизации Верховный суд постановил, что несовершеннолетние дети в обязательном порядке принимают в ней участие и становятся совладельцами квартиры. «Ущемленные в правах» дети первой волны приватизации выросли и принялись бороться за утраченную жилплощадь…

Переход от социализма к капитализму дезориентировал множество людей, вся страна училась жить в новых условиях. К сожалению, некоторые не нашли свое место в рыночной экономике и оказались на обочине жизни. Пьянство, деградация, распад личности… Всем этим воспользовались порожденные переходным периодом многочисленные преступные группировки. Несовершенство законов, слабость контроля, а также коррупция привели к валу преступлений в сфере недвижимости. Пик пришелся на 1993–1997 гг. Последствия тех незаконных сделок с недвижимостью мы ощущаем и в наши дни.

Сегодня найти вторичную квартиру с «чистой историей» – большая удача. Зато довольно часто попадается недвижимость, документы на которую можно охарактеризовать примерно как «черт ногу сломит». Что-нибудь вроде:

Квартиру приватизировали на бабушку и дочку, почему-то забыв сидящего в тюрьме мужа и малолетнего внука. Не будет ли муж возражать, когда вернется на волю? Не станет ли судиться сын, став совершеннолетним? Риторические вопросы. Затем квартиру продали семейной паре. Пара начала ссориться, и доля мужа перепродается сыну жены от первого брака по смешной цене 30 000 руб. Сделка удостоверена нотариусом, но знает ли о ней муж? Неизвестно. Органы регистрации почему-то отказываются регистрировать сделку, но быстро оформляется судебное решение, и купля-продажа регистрируется по суду.

Пара разводится, и муж пропадает из поля зрения. Жена с сыном продают квартиру пожилой бездетной паре. Муж-покупатель умирает, а пожилая женщина продает квартиру по договору ренты. Не объявятся ли внебрачные наследники пожилого мужчины? Понимает ли бабушка значение заключенного договора? После полугода ренты бабушка умирает при загадочных обстоятельствах, а молодой покупатель тут же выставляет квартиру на продажу и радостно пишет в объявлении: «Один взрослый собственник! Юридически и физически свободна! Быстрый выход на сделку!» Для неподготовленного покупателя это должно означать, что квартира «чистая» и сделка «прозрачная». А на самом деле…

Кстати, если уж говорить об идеальной, юридически «чистой» квартире, то это вот какая:

• Первичная приватизация. Один или двое собственников, которые приватизировали эту квартиру более трех лет назад.

• С момента получения ордера проживающие граждане выписывались из квартиры только по причине смерти.

• Понятна причина продажи, отсутствуют сомнения в дееспособности и адекватности собственников.

Обычно такие квартиры продаются дороже «нечистых» аналогов. Поэтому: хотим действительно выгодную покупку – не ищем идеал, а разумно оцениваем риски и грамотно расставляем красные флажки.

 

Приватизация под микроскопом

При проверке истории квартиры начинаем с приватизации и проверяем все сделки, которые происходили с квартирой за этот период.

Почему именно с приватизации? Ведь квартира могла поменять несколько владельцев, особенно если приватизирована в начале 1990-х. Увы, но это особенность российского рынка. Нарушения, допущенные в процессе приватизации, могут аукнуться судебными исками и много лет спустя. В отдельных случаях это приводит к разрыву всей цепочки сделок с квартирой.

Главные риски приватизации:

• Невключение в состав собственников несовершеннолетних. Степень риска – два красных флажка. Как уже говорилось, до середины 1993 г. участие несовершеннолетних в приватизации было необязательным. Родители могли приватизировать квартиру на себя, фактически лишив детей права на долю в собственности. Спустя несколько лет по стране прокатилась волна исков. Дети вырастали и обращались в суд с требованием восстановить свое право на часть квартиры. Жилье уже продано? Тем хуже для покупателей. Суды расторгали сделки купли-продажи и наделяли выросших детей долей в квартире. Кстати, сделки по продаже объектов, где в числе совладельцев есть несовершеннолетние, заключаются только при одобрении органов опеки.

С 1993 г. прошло 20 лет. Сроки исковой давности давно прошли. Значит, судебные перспективы нулевые и можно спать спокойно? Увы, по мнению Верховного суда РФ (Определение по делу N56-В08–10 от 12.08.2008), срок исковой давности должен исчисляться согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ и пункту 1 статьи 200 ГК РФ. Это значит, что если в договор передачи жилья по приватизации не включены несовершеннолетние, имеющие на это право, то такая сделка является не ничтожной, а частично оспоримой. И хотя срок давности по ней составляет всего год, но исчисляется с момента, когда истец узнал (или должен был узнать) о нарушении своего права. Так что подать иск можно спустя любое время, пусть даже через 30 лет. Ответчикам придется туго. Ящик Пандоры открыт.

А что, если взять расписку у такого «пострадавшего при приватизации» о том, что он не возражает против сделки, согласен с приватизацией и претензий не имеет? Увы, для суда это может означать лишь одно: бедолага только что узнал о нарушении своих прав и в течение года имеет право подать иск.

• Наличие лиц, отказавшихся от права на приватизацию, но сохранивших бессрочное право на проживание. Степень риска – один красный флажок. При приватизации у всех совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в квартире, есть выбор – стать владельцем доли или отказаться от своего права. Некоторые отказываются, и собственником квартиры становится кто-то один. Так кажется удобнее – меньше волокиты с документами. По закону «отказники» обладают бессрочным правом проживания в этой квартире. Что справедливо, ибо отношения в семье могут испортиться и собственник, в порыве гнева, мог бы выгнать «отказников» на улицу.

Что происходит при продаже квартиры? В каких случаях «отказники» безвозвратно теряют право на проживание? Увы, закон не дает четкой трактовки. Мнения специалистов разделились. Рассмотрим основные варианты.

Мнение 1. Перед сделкой по купле-продаже квартиры «отказники» должны дать письменное (или нотариально заверенное) обязательство о выписке из квартиры в течение определенного срока (две недели, как правило). Увы, данный вариант чреват осложнениями. В случае последующего отказа от выписки – прямая дорога в суд с туманными перспективами.

Квартира в Подмосковье была продана 15 апреля 2008 г., двое «отказников» обязались выписаться и выехать из квартиры в течение 15 дней после сделки. Но передумали. Покупатель обратился в суд с иском о выписке и выселении. Суд первой инстанции решил, что ответчики имеют право пользоваться спорной квартирой, ибо ранее от участия в приватизации отказались. Письменные обязательства ответчиков суд посчитал недостаточным основанием для выселения. Таким образом, Раменский городской суд своим решением от 24 декабря 2008 г. в иске о выписке и выселении отказал.

Покупатель обжаловал решение суда. И вот Постановлением президиума Московского областного суда № 349 от 11 ноября 2009 г. решение Раменского городского суда отменено. Суд учел, что «в соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований». Иными словами, обязались выписаться – нечего за закон прятаться. В результате дело опять направлено в Раменский городской суд, но с другим составом суда. На колу было мочало, начинаем все сначала.

Мнение 2. Перед сделкой по купле-продаже квартиры «отказники» должны быть выписаны из квартиры. И не просто выписаны «в воздух», а прописаны по новому адресу. Выписался – право на проживание потерял. Большинство сделок с «отказниками» в России заключается именно так. Риски такого варианта существенно ниже, чем в случае 1. Одно дело – продолжать жить в квартире, не выписываясь и не съезжая, а другое – выписаться, а потом подавать иск о вселении. Шансы на положительное решение минимальны.

Мнение 3. «Отказники» должны не только выписаться, но и расторгнуть договор социального найма, который является основанием для бесплатной передачи жилья (приватизации). Выписка – это только отказ от права пользования, с отказом от права приватизации не имеет ничего общего. Заявление об отказе от приватизации – односторонний документ, который может быть по желанию изменен. Сегодня отказался, а завтра передумал. Бывает. Расторжение договора социального найма – двусторонний документ, передумать не получится. Только такой вариант дает покупателю гарантию 100 %. Но так поступают редко.

По статистике, больше половины приватизаций оформлено с «отказниками». По идее, исков должно быть очень много. Но в реальности это не так. Право пользования не обладает большой ценностью: его нельзя продать. А перспектива жить как на пороховой бочке, опасаясь применения «неправовых методов», мало кого вдохновляет.

Что делать?

Перед сделкой, а еще лучше перед передачей аванса необходимо навести справки о квартире. Вся ее история хранится в паспортном столе. Необходимо подойти в паспортный стол с собственником квартиры и запросить копию финансово-лицевого счета. Нам интересно все! Кто получал ордер, кто, когда и на каком основании прописывался. Не менее важна информация об убытии – когда и куда. В одних случаях причина – смерть, в других – переезд на новое место жительства. Плохо, если новое место – тюрьма или психиатрическая больница. Это сразу два красных флажка. Заключенный, который подписал любой документ, пусть и заверенный начальником учреждения, может через суд впоследствии его оспорить. Кроме того, бывшие заключенные – как раз та категория граждан, которую суд частенько вселяет на прежнее место жительства.

 

«Обездоленные» дети

Все дальше и дальше в прошлое уходит эпоха, когда несовершеннолетние не включались в состав собственников при приватизации. Вздохнем с облегчением? Рано. Новый сюрприз – использование материнского капитала. О приобретении жилья с помощью МК мы уже рассказывали в главе «Халява, сэр! Квартира от государства». Здесь же мы взглянем на дело под другим ракурсом. Какие проблемы могут ожидать при покупке квартиры, частично оплаченной с помощью материнского капитала?

Одно из условий использования МК для покупки жилья – включение несовершеннолетнего в число собственников. На ребенка необходимо оформить долю в недвижимости. Закон не уточняет размер доли – все на усмотрение семьи.

Вместе с тем одно из условий предоставления ипотечного кредита – жилье должно находиться в залоге у банка. Естественно, банку не интересно, чтобы в числе собственников находился ребенок, которого родители наделили долей. Как забрать квартиру, если взрослые перестанут выплачивать кредит? А никак. Ведь долю у ребенка не отберешь, а без нее квартира – не квартира, а винегрет из долей.

Налицо противоречие между требованием законодательства и банковской практикой. А ведь большинству покупателей без ипотеки не обойтись. Что делать? Банки пролоббировали свои интересы, и теперь можно наделять ребенка долей после выплаты ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры. То есть когда-нибудь потом, в отдаленном будущем.

На сегодня механизм контроля выполнения обязательства по наделению ребенка долей отсутствует. Это не интересно ни Пенсионному фонду, выдающему сертификат на МК, ни социальным службам. Но мы-то знаем: где нет контроля, нет и исполнения.

Классическая ситуация. Семья с ребенком купила однушку в ипотеку. Родился еще один ребенок, получен МК, которым и погасили часть долга. Но вот с банком рассчитались и появилось желание расшириться. Однушка продается, для покупки двушки или трешки берется еще один ипотечный кредит. Долей в старой квартире ребенка не наделили – ведь квартиру надо продавать. В новой квартире доли тоже пока нет – квартира в залоге у банка. Результат – ребенка лишили права на законную долю в собственности.

Федеральная программа по предоставлению материнского капитала стартовала, как мы уже говорили, в январе 2007-го. Значит, сейчас, по состоянию на 2013 г., самым старшим детям исполнилось шесть лет. Время бежит быстро, и к 2025-му мы можем столкнуться с волной исков. Выросшие дети смогут требовать восстановления своих нарушенных прав. Назад, в 90-е. Наверняка к этому времени многие квартиры не раз поменяют владельцев.

Как защититься от покупки квартиры, где родители не наделили ребенка обязательной долей? К сожалению, точной методики не существует. Пенсионный фонд не обязан давать информацию. У банка – банковская тайна. Сами владельцы могут ничего не сказать. Шесть лет действует программа. Квартиры покупают, продают, разменивают. Это еще больше усложняет проверку.

И все же, как уменьшить риски?

• Выясняйте состав семьи, которая продает квартиру. Если детей двое и больше и родились они начиная с 2007-го, есть повод наводить справки дальше.

• Не ленитесь пролистать все страницы паспорта собственника и супруги – детей все еще вписывают на соответствующей странице.

• Смотрите копию финансово-лицевого счета, обращая особенное внимание на наличие несовершеннолетних.

Вывод. К сожалению, законодатели пока не разработали механизмов, позволяющих проконтролировать на 100 % соблюдение прав ребенка при использовании МК. Судебных исков пока нет, и в наших силах свести риск к минимуму.

 

Итак, квартира была получена по наследству. Спешим вас огорчить. Покупка наследственной квартиры – одна из самых опасных сделок на российском рынке недвижимости. Степень риска – один – три красных флажка, зависит от конкретной ситуации. Главный риск – внезапное появление ранее неизвестных наследников, которые не успели в шестимесячный срок после открытия наследственного дела заявить о своих правах. Значит, впереди судебный процесс с неизвестными перспективами. Второстепенные риски – мошенничество с документами, подлог.

Имеют значение четыре фактора:

1. Наследство по закону или по завещанию?

2. Степень родства между наследодателем и наследником.

3. Промежуток времени между оформлением завещания и смертью наследодателя.

4. Сколько времени прошло между получением документов на собственность и выставлением квартиры на продажу.

Рассмотрим подробнее.

 

Наследство по завещанию

Владелец имущества подписывает завещание, которое заверяется нотариусом. Наследником могут быть как один человек, так и несколько. После смерти владельца открывается наследственное дело, и в течение шести месяцев наследники должны посетить нотариальную контору и заявить о своих правах. Через полгода после смерти наследодателя наследники могут получить свидетельство о праве на наследство, отнести его в Регистрационную палату и получить свидетельство о праве на собственность. Если наследник один – он будет единоличным собственником объекта, если наследников несколько – объект будет в долевой собственности.

Что делать покупателю квартиры, полученной по завещанию?

Смотрим документы, изучаем состав семьи. Если наследник приходится близким родственником наследодателю, оснований для беспокойства мало. Обычно пожилые люди завещают имущество детям или внукам, гораздо реже – братьям, сестрам, племянникам и другим родственникам. Это обычная жизненная ситуация.

Если наследником становится посторонний гражданин, возможны нюансы. Быть может, не обошлось без криминала. Степень риска – два красных флажка.

Если вы за чашкой кофе пообщаетесь с опытным риелтором, то услышите интересные истории. Бабушка подписывает завещание, а через несколько дней умирает. Едва получив документы на собственность, новоиспеченный владелец выставляет квартиру на продажу. Бывает и еще хлеще: завещание подписано уже после смерти бабушки. Или же с паспортом бабушки в нотариальной конторе появилась другая бабушка, похожая внешне. Вариантов может быть много, а результат один – покупка такой квартиры чревата расторжением сделки по иску настоящего, законного наследника.

Но и такие квартиры выставляются на продажу и находят покупателей. Ведь цена на них, как правило, ниже рыночной. Кстати, покупают эти объекты почти всегда без риелторов. Некому рассказать о серьезном риске, отговорить от покупки. Люди радуются, что и на риелторе сэкономили, и квартиру купили дешевую.

По новому закону о нотариате в 2014 г. должен появиться единый электронный реестр завещаний. Он может стать удобным сервисом для граждан, ведь проблема розыска завещаний до сих пор актуальна. Можно будет прийти к любому нотариусу и узнать, не оставил ли родственник завещания – не важно, в каком регионе и у какого нотариуса он это сделал. Базы данных должны стать инструментом против преступников, желающих хитрым путем получить чужое добро. Удобно и покупателю – можно будет легко узнать, является ли завещание на интересующую квартиру единственным и актуальным.

 

Наследство по закону

Если завещания нет или наследники по завещанию отказались от наследства (но это уже из области фантастики, если, конечно, долги наследодателя не превышают стоимость его имущества), право на наследство предоставляется родственникам в порядке очередности. Первые счастливчики – родители, дети, супруг. Все они наследуют имущество в равных долях. Если же родственников первой очереди нет, право предоставляется второй очереди – братьям и сестрам, дедушкам и бабушкам, внукам и внучкам. Ну и так далее – всего семь очередей.

Наследственные дела – настоящие юридические дебри, полные казуистики и крючкотворства. А если после открытия наследства один из наследников умирает? А если у покойного родился ребенок? А если было лишение родительских прав?

«О том, что мой клиент есть официально признанный сын известного академика, знал только сам академик, который умер, не открыв сей тайны никому. Мальчик последние 18 лет жил в Америке, о смерти отца узнал из американских СМИ спустя три года после самой смерти.

Так вот, он приехал, нанял меня, и мы отсудили и изъяли все. Забрали у братьев (кажется, племянников академика) дачу в стародачном поселке, две квартиры, счета в банках, гаражи, лицензионные и авторские права… За полгода.

Клиент сам даже не знал, сколько всего было у его отца, мы все выявили, все разыскали, отсудили, изъяли и продали. Кроме деньжищ, я получила очень серьезный опыт, так как, если бы мне кто-то рассказал эту сказку со стороны, ни за что бы не поверила. Опыт такой: с наследством мужчин шутки плохи. Все самые фантастические предположения могут сбыться…» (Юлия Лурье, АН «Простор»).

Вывод. Чем дальше степень родства, тем выше вероятность появления неизвестных, более близких наследников. Единственное – наследнику придется доказать, что он лишь недавно (в течение полугода) узнал о смерти родственника и не имел возможности заявить о своих правах раньше.

 

Умер или признан умершим?

По данным статистики, в России каждый год пропадают без вести от 60 000 до 120 000 человек. Из них 40 % находятся, чаще всего живыми. А если человек не нашелся? Тогда все идет в полном соответствии с законом.

Согласно статье 42 ГК РФ, «гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания». Началом исчисления срока для признания безвестного отсутствия считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем, а при невозможности установить этот месяц – 1 января следующего года.

А статья 45 ГК РФ гласит:

1. «Гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, – в течение шести месяцев.

2. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий.

3. Днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. В случае объявления умершим гражданина, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью… суд может признать днем смерти этого гражданина день его предполагаемой гибели».

Что происходит после признания человека умершим? Все то же, что и после обычной смерти. За небольшим исключением. Иногда происходит «воскрешение» и «умерший» объявляется. В таком случае он заново обретает все гражданские права, включая право на принадлежавшее ему ранее имущество. А если имущество благополучно распродано благодарными наследниками? Тем хуже для неосторожных покупателей. Они же не читали эту книгу!

Вывод. Если наследодатель признан умершим, степень риска – четыре красных флажка. На пороховой бочке сидеть, конечно, можно, но как-то беспокойно.

 

Свежее наследство

На сленге риелторов «свежее наследство» – это квартира, которая получена в собственность по наследству, если с момента смерти наследодателя прошло менее трех лет. Степень риска – один красный флажок. Кроме риска оспаривания наследства есть еще один – продажа квартиры «за миллион» с целью уклонения от налогов. Если сделка будет оспорена другими наследниками, покупатель сможет вернуть только этот самый миллион. Подробнее в главе «На грани фола».

Обычно риелторы осторожничают и стараются избегать «свежего наследства», но, если квартира очень уж привлекательная, пытаются накопать больше информации, навести справки. Иногда даже создаются консилиумы, как у врачей. Имеет значение все: опрос соседей, родственников, неофициальные запросы в загсы, МВД…

Некоторые советуют брать расписку с продавца, в которой будет указано, что «если появится некое лицо, претендующее на квартиру, и суд решит, что его права были нарушены, то продавец обязуется сам решить финансовые вопросы, не привлекая к этому покупателя». Совет хороший, но бесполезный. Представим, что появился новый, «неучтенный» наследник. Он подает в суд с претензией на часть квартиры или даже на всю квартиру. Суд выносит свой вердикт на основании законов, а не расписки. И ответчиком, скорее всего, будет новый владелец квартиры, то есть незадачливый покупатель. Особенно если бывшего владельца не найти. Да, так бывает. Продал квартиру и уехал, ищи-свищи ветра в поле. Более того, такая расписка, предъявленная на суде, может сослужить медвежью службу покупателю. Суд может решить, что покупатель не является «добросовестным приобретателем», поскольку подозревал о наличии других наследников. Чем это чревато для покупателя – читайте чуть ниже, в разделе «Надежды и иллюзии добросовестного приобретателя».

Позвольте, скажет дотошный читатель, а как же страхование титула? Страховые компании на то и существуют, чтобы брать на себя риски. Что ж, поговорим о страховании титула.

 

Иллюзия защиты

Титульное страхование – страхование риска утраты права собственности на недвижимость. Этот вид страхования защищает собственника (покупателя) от притязаний третьих лиц на объект недвижимости, а также от возможного расторжения сделки купли-продажи.

В России страхование титула развивается в основном за счет ипотечных сделок. До конца 2010 г. страхование титула при ипотечном кредитовании было обязательным. Теперь по закону банк не может навязывать заемщику страховку, но обычно, если полиса нет, ставка по кредиту на 2–3 % выше. Так что покупать страховку все равно приходится. Как обычно, банк пытается минимизировать свои риски за счет заемщика.

Застраховать титул можно и добровольно, но пока к этой услуге прибегают крайне редко. Рынок добровольного страхования в России в принципе развит очень слабо – практически вообще не развит. Люди не доверяют страховым компаниям, не видят в страховании выгоды. И небезосновательно.

Давайте рассуждать. Договоров на страхование титула заключается великое множество – почти столько же, столько ипотечных договоров, а это, по статистике АИЖК, более 600 000 в год. А вот о случаях, когда страховая компания выплачивала компенсацию по этому полису, что-то не слышно. Мы общались с коллегами-риелторами, юристами и самими страховщиками – случаи реальных выплат по страхованию титула единичны. Далеко не каждая страховая компания вообще имеет такой опыт. Зато на всю страну прогремел случай обратный…

В середине 2008-го семейная пара Чалаевых решила купить квартиру в кредит. Объект прошел юридическую экспертизу в агентстве недвижимости, банке и в страховой компании «Макс», которая осуществила страхование титула – обязательное условие для проведения сделки. Все проверки успешно пройдены, сделка прошла удачно. Пора делать ремонт, выбирать мебель, въезжать и обустраиваться. Как долго ждут люди этого момента!

Но тут началось самое страшное. Через полгода после покупки на квартиру был наложен арест. Оказывается, за последние два года квартира трижды перепродавалась, и вот первая из этих трех сделок оказалась незаконной. Бывший собственник квартиры решил «истребовать ее из незаконного владения». Дело рассматривалось в Бутырском суде Москвы, суд решил дело в пользу истца. Чалаевы подали апелляцию, но суд высшей инстанции оставил вердикт в силе. Судебные приставы выселили неудачливых покупателей из квартиры.

Страховая компания «Макс» отказалась выплачивать Чалаевым страховую сумму. Оказывается, в договоре был прописан пункт об исключении из страхового возмещения ретроспективного покрытия, что в их трактовке звучало как «возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая – в период действия договора».

Но позвольте, зачем тогда вообще нужно страхование титула? Ведь в этом и смысл страховки – оберегать от проблем, связанных с историей квартиры, то есть со сделками, произошедшими ДО оформления страховки. Как утверждают Чалаевы, когда они подписывали договор, пункта о ретроспективном покрытии в нем не было. Страницу с этим пунктом в экземпляр договора страховой компании вклеили позже. Почему суд не учел этот довод, неизвестно.

Чалаевы оказались в патовой ситуации. Квартиру у них отобрали, но долг по ипотеке никто не отменял. А это ни много ни мало 45 000 руб. в месяц в течение 25 лет. Разбирательство по делу Чалаевых продолжается до сих пор. Вы можете набрать в поисковике фамилии героев этой грустной, но поучительной истории и проследить развитие ситуации, аргументы сторон, комментарии юристов и риелторов.

Простите, может сказать дотошный юрист. Согласно Постановлению № 6 Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 г. нельзя изымать имущество в порядке реституции у лиц, которые являются добросовестными приобретателями. А Чалаевы-то и есть добросовестные приобретатели, добросовестнее некуда! Полную рыночную сумму заплатили, все обязательства выполнили…

Чудны дела твои, Господи! Суд решил, что Чалаевы добросовестными покупателями не являются, потому что они не опросили соседей и не выяснили, что на квартиру есть еще претенденты. А как же проверка риелтора, банка, страховой компании? А никак…

После скандала с Чалаевыми страховые компании перестали включать в договор пункт об исключении ретроспективного покрытия. Зато появилась новая «фишка»: клиент получает страховую выплату, только если будет признан судом добросовестным приобретателем. А суд, как видно из примера, трактует это понятие весьма вольно. Подробнее о статусе добросовестного приобретателя читайте ниже.

Вот еще ситуации, исключающие выплату титульной страховки:

• реквизиция, конфискации, арест, изъятие и уничтожение недвижимости по распоряжению государственных органов;

• передача приобретаемой квартиры другим лицам по возмездному или безвозмездному договору;

• использование квартиры не по назначению (например, как офис);

• наличие факторов риска, о которых страхователь знал, но которые утаил от страховщика;

• нарушение сроков и порядка уведомления страховой компании о наступлении страхового случая.

Значит ли это, что страхование титула – бессмысленная трата денег и бесполезное занятие? Не будем столь категоричны. Многое зависит от страховой компании.

Выбирая компанию для оформления страховки, воспользуйтесь следующими советами:

• Уточните статистику страховых выплат компании по данному полису. Если выплат еще не было, это минус. Если сотрудники компании отказываются предъявить статистику, это большой минус.

• Читайте отзывы о компании в Интернете. Но не забывайте, что негативный отзыв может оказаться «происком конкурентов». Обращайте внимание только на отзывы с конкретикой (фамилия потерпевшего, номера договоров), по возможности перепроверяйте негативную информацию (например, звонком в банк).

• Внимательно читайте договор страхования! Уточняйте все пункты, вызывающие вопросы. Не стоит думать, что договор типовой. В разных компаниях условия страхования разные.

• Четко выполняйте все правила страховой компании.

 

Хитрости и трудности

Ниже несколько особенностей страхования титула в России:

• Застраховать титул можно отнюдь не по любой квартире. Если страховщик решит, что риски велики, в страховке вам откажут.

• Для получения ипотеки не обязательно страховать квартиру на полную стоимость. Достаточно страховки на сумму кредита.

• Тарифы по страхованию титула составляют от 0,5 до 1,5 % от стоимости квартиры за год. Если страховой случай произошел за день до оформления полиса или через год и один день, выплаты не производятся.

• Тарифы по страхованию титула в рамках ипотечного кредитования ниже, чем для «добровольных» клиентов. В среднем это 0,1–0,5 % от страховой суммы за год. Так что если хотите страховку на всю стоимость квартиры, а не только на сумму долга – лучше делать это сразу, в момент оформления ипотеки.

• Срок исковой давности в России – три года, поэтому многие рекомендуют оформлять титульное страхование на три года. Но на самом деле срок исковой давности начинает отсчитываться с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав, а это может произойти и через 20 лет.

• При наступлении страхового случая страховая компания в первую очередь расплачивается с банком, а уж если что-то останется – со страхователем.

• Если юристы страховой компании одобрили квартиру, это еще не гарантирует одобрения юристов банка. Могут и отказать. Видимо, банки сами не доверяют страховщикам.

• Если юристы банка одобрили квартиру, это тоже ничего не значит. Банк все равно практически не рискует: если страховая компания не погасит основной долг, он останется на заемщике. Вы будете обязаны платить, даже лишившись квартиры.

 

Сделки по доверенности

Если квартира продается по доверенности – в девяти случаях из десяти покупать ее не следует. Степень риска – два, а еще чаще три красных флажка. Нет, если вы человек азартный и желаете испытать фортуну, тогда другое дело, ввязывайтесь на свой страх и риск. Если же вы человек практичный, дорожите деньгами и не готовы на авантюры – забудьте про эту квартиру.

«Но почему?» – может спросить человек, далекий от недвижимости. Ведь любой дееспособный гражданин имеет право уполномочить другого гражданина представлять свои интересы, подписывать договоры, совершать сделки. Доверенность заверяется у нотариуса и…

Все так, но! Покупать квартиру по доверенности – значит попадать в зону неконтролируемых рисков. Возникают вопросы:

• Доверенность – настоящая или поддельная? Нотариальные бланки могут украсть, печать и подпись нотариуса подделать. Если доверенность выдана в том же городе, где происходит сделка, это можно выяснить, появившись в нотариальной конторе. А если нотариус в другом городе или, того хуже, в другом регионе?

• Точно ли собственник подписал доверенность? В нотариальных конторах очереди, большой поток клиентов. Были случаи, когда мошенники, располагая украденным паспортом, подбирали внешне похожего человека и оформляли доверенность. Скажу страшное: некоторые нотариусы вообще забывают проверить у посетителя паспорт! Это не шутка, а случаи из практики. Изредка нотариусы сами участвуют в схемах мошенничества.

• Действительна ли доверенность? Ведь доверенность в любой момент можно отозвать. «Я хозяин своего слова, хочу – даю, хочу – обратно забираю». Закон гласит, что лицо, отозвавшее доверенность, обязано поставить в известность доверенное лицо. Но помешает ли это доверенному лицу совершить незаконную сделку? На практике «суд на основании своего внутреннего убеждения выносит вердикт».

• Кто продает собственность и зачем? Какова мотивация продавца? Понимает ли он, что делает? Не стал ли он жертвой обмана или угрозы?

• Почему сам продавец не может присутствовать на сделке? Одно дело – поручить сбор документов, беготню по инстанциям доверенному лицу, другое – не смочь появиться на сделке, собственноручно прочитать и подписать договор купли-продажи (ДКП). Чаще всего добросовестный продавец способен это организовать, даже если он живет за рубежом: можно ради такого дела и приехать.

• Не злоупотребляет ли владелец алкоголем и наркотиками? Не страдает ли психическими заболеваниями? Не находится ли в тяжелой депрессии, психологическом кризисе?

• Жив ли собственник жилья? Напомним, что доверенность прекращает свое действие с момента смерти выдавшего ее лица, а имущество превращается в наследственную массу и в течение полугода дожидается наследников. У мошенников один из любимых способов завладения чужой собственностью – сразу после смерти владельца задним числом сделать доверенность, быстро заключить и зарегистрировать договор купли-продажи.

Зная о том, что агентства недвижимости с большим подозрением относятся к доверенностям, мошенники любят маскировать такие сделки. Например, доверенное лицо заключает ДКП с промежуточной фигурой. Получаются документы на собственность, и уже новый владелец выставляет квартиру на продажу. Или цепочка удлиняется, и квартира за короткий промежуток времени несколько раз переходит из рук в руки. В этом случае последние документы чистые – в ДКП уже нет упоминания о доверенности. Но факт неоднократной смены владельца уже сам по себе подозрителен и у знающего человека вызовет еще больше вопросов.

Так когда все же можно покупать квартиру по доверенности?

Только если вы лично знаете продавца квартиры, доверяете ему, а причина, по которой он не может присутствовать на сделке, действительно уважительна. В остальных случаях ставим четыре красных флажка и вычеркиваем объект из списка.

 

Квартира за миллион

Так уж повелось, что, выставляя квартиру на продажу, владельцы определяют цену, не учитывая налоги. Сама идея о необходимости отщипнуть «долю малую» и выплатить государству кажется диковатой. «С какой стати? А мне что взамен? Не дам!» Приблизительно такая вереница мыслей проносится в голове обывателя, когда он узнает, что, если квартира находится в собственности менее трех лет, необходимо заплатить налог 13 %. Налог платится с суммы, превышающей 1 млн руб., либо с суммы, превышающей стоимость, за которую эта квартира приобреталась (точнее, с суммы, указанной в ДКП). На выбор налогоплательщика.

Еще тяжелее участь нерезидентов. Для них налог при продаже недвижимости составляет аж 30 %! И рассчитывается он со всей суммы, без вычета 1 млн руб.

Поэтому хитроумные нерезиденты любят составлять комбинации: дарят квартиру близкому родственнику, а уже родственник продает за рыночную цену (или за 1 млн + «улучшения») и налогов не платит. Другой вариант для нерезидента – превратиться в резидента. Для этого нужно в течение года, предшествующего сделке, прожить в России не менее 183 дней. Ну и третий вариант – заплатить налоги в стране пребывания. Скорее всего, ставка окажется ниже 30 %.

Так или иначе, продавцы квартир в России всеми правдами и неправдами стремятся избежать уплаты подоходного налога. Для этого уже давно разработана и отточена простая, даже примитивная схема. В договоре купли-продажи квартиры указывается стандартная сумма 1 млн руб. (или равная стоимости квартиры по предыдущей сделке), а оставшаяся сумма отображается в отдельной расписке, подписанной продавцом: «Я, Иван Иваныч, получил 10 млн руб. за неотделимые улучшения в квартире по адресу…» Все всё понимают, покупатели не возражают. Понимающих покупателей развелось так много, что появился уже целый класс объектов, называемых у риелторов «миллион плюс улучшения». Доходит до абсурда: квартира может стоить миллион, а улучшения – в 10–15 раз больше. Впрочем, этот «ход конем» никого не обманывает. Фискальные органы пока закрывают на это глаза, но уже давно грозятся открыть и начать репрессии.

Примечательно, что банки, выдающие ипотечные кредиты, с удовольствием включились в эту игру и охотно ссужают деньги и на «квартиру за миллион», и на многомиллионные «улучшения». Что поделать, конкуренция… В типичном российском банке издавна происходит конфликт интересов. Отдел безопасности бдит, стараясь тщательно отбирать квартиры, бракуя мутноватые объекты. Отдел выдачи кредитов торопит – больше сделок, больше премий. В кризисное время в фаворе церберы, в спокойное время – кредитчики.

Каковы риски для продавца «недвижимости за миллион»? Тут все ясно: взыскание неуплаченных налогов, административное наказание, в некоторых случаях – уголовное преследование. (Пока эти риски – гипотетические, так как прецедентов еще не было, поэтому продавцы смелы и дерзки.)

А чем рискует покупатель?

• Вызов в налоговую инспекцию для «дачи показаний». Пока не практикуется, но налоговики все грозятся начать. Может ли покупатель квартиры быть привлечен как соучастник? Пока нет практики, нет и информации. Теоретически – может.

• Недополученный налоговый вычет. Покупатель квартиры имеет право на налоговый вычет в размере 13 % от стоимости квартиры, но не более 2 млн руб. 13 % от 2 млн – это 260 000. Если в ДКП цена квартиры – 1 млн, то вычет вы получите только в размере 130 000 руб. Прямые потери – 130 000 руб. Подробнее про налоговый вычет читайте в главе «Последние шаги».

• Если вы решите продавать купленную квартиру по истечении 3 лет – придется платить налоги. Или уклоняться по той же «миллионной» схеме. Ведь НДФЛ платится с разницы между официальной ценой покупки и продажи. Чем выше цена в ДКП, тем меньше эта разница.

• Наконец, главное. В случае расторжения сделки по решению суда перспектива возврата денег туманна. Есть ли вероятность потерять купленную квартиру и получить только миллион рублей? Безусловно, есть.

Мнение Александра Перепелкина, юриста агентства «Нора»:

Единой судебной практики по этому вопросу нет. Многое зависит от конкретных обстоятельств дела, а также от предмета и основания заявленного иска. Если квартира приобретена у продавца, который в силу недействительности предыдущих сделок не имел права на ее отчуждение, утративший ее собственник имеет право истребовать ее у покупателя только по основаниям, предусмотренным статьями 301, 302 ГК РФ, в порядке виндикации. При виндикации продавец обязан в соответствии со статьей 461 ГК РФ возместить покупателю все понесенные убытки. Реальными убытками покупателя в этом случае можно считать как уплаченную по договору купли-продажи цену, так и любые другие подтвержденные расписками платежи, произведенные в связи с приобретением изъятой квартиры.

Однако, если сделка является недействительной или оспаривается по другим основаниям, к отношениям сторон такой сделки в случае удовлетворения иска применяются, как и прежде, правила о реституции (статья 167 ГК РФ). В соответствии с этой статьей при недействительности сделки каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке. Это императивное правило, которое нельзя изменить каким-либо соглашением между сторонами договора.

При этом суд будет исходить из цены, указанной и оплаченной в соответствии с договором купли-продажи. Вопрос о том, можно ли будет взыскать денежные средства, оплаченные сверх суммы, указанной в договоре, остается дискуссионным.

Самое страшное ждет стороны, если суд, исходя из установленных им обстоятельств по делу, придет к выводу, что сделка по передаче денежных средств «за неотделимые улучшения» и т. п. носила притворный характер и была совершена сторонами с одной лишь целью ухода от налогов. По своей инициативе суд может признать такую сделку недействительной по статьям 170, 169 ГК РФ и взыскать в доход РФ все полученное продавцом сверх стоимости квартиры.

Переводим с юридического на русский: все зависит от основания расторжения сделки и «внутреннего убеждения суда». В некоторых случаях получить уплаченное по расписке возможно, в некоторых – нет.

В последние годы покупатели становятся все более «принципиальными» и ищут объекты, где в договоре купли-продажи будет указана полная цена квартиры. Таких квартир на рынке все-таки большинство. Однако квартиры с заниженной стоимостью продаются обычно дешевле «юридически чистых». Это может стать весьма выгодным приобретением.

Что делать, если вам все же очень приглянулась «квартира за миллион»?

• Попробуйте настоять на увеличении суммы, указанной в ДКП. Как вариант – компенсировать продавцу будущие налоги или их часть. Здесь все зависит от того, насколько продавец в вас заинтересован, а также от вашего таланта переговорщика.

• Не соглашайтесь ни на какие альтернативные варианты оформления сделки, кроме уже зарекомендовавших себя «неотделимых улучшений». Например, если продавец предлагает написать некое «обязательство», гарантирующее, что в случае расторжения сделки он добровольно выплатит покупателю некую сумму, – знайте, что такое обязательство вам ничем не поможет. Последствия признания сделки недействительной прописаны в Гражданском кодексе и не подлежат изменению соглашением сторон. А последствия простые – возврат всего полученного по сделке (и подтвержденного договорами).

• Используйте безналичные расчеты, чтобы подтвердить факт уплаты денег.

• Если покупаете квартиру без участия банка, не проводите такую сделку самостоятельно! Обратитесь к опытному риелтору.

• Попробуйте все-таки поискать другую квартиру…

 

Прежде чем давать аванс за квартиру, надо изучить документы на собственность. Особенно если недвижимость продает непосредственно владелец. Если же квартиру продает агентство, собственника до сделки вы можете и не увидеть. Это не очень хорошо, но терпимо. Попросите агента показать вам оригиналы документов на собственность и ксерокопии всех страниц паспорта продавца (или продавцов, если их несколько) квартиры.

 

Гражданский паспорт

Идеальный случай – если паспорт собственника был выдан ему в 14, 20 или 45 лет. Понятно, что в 18–19 лет продают недвижимость единицы, но бывает и такое. Если же собственнику 40 лет, а паспорт выдан год назад, возможны нюансы.

Собственнице квартиры было 35 лет, паспорт получен два года назад. Страничка с семейным положением чистая. С ее слов – не замужем. Квартира покупалась по договору долевого строительства пять лет назад. Риски?

Предположим, что на момент покупки квартиры владелица была в браке. Спустя некоторое время развелась, «потеряла паспорт» и получила новый. В новом паспорте штампа о браке уже не будет. Как проверить? Можно навести справки в загсе по месту прописки. Но совсем не обязательно, что женщина выходила замуж или разводилась именно в этом загсе. Единой базы в загсах нет…

Может внезапно появиться бывший муж, который имеет право на половину нажитого в браке имущества. «Квартира продана? А я не хотел продавать свою долю! Давайте расторгать сделку!»

В данной ситуации покупательницу предупредили о возможных рисках. Поскольку квартира понравилась, она все же решила совершить сделку. С тех пор прошло почти три года. Бывший муж (если он, конечно, был) так и не объявился. Но все могло повернуться иначе. Скорее всего, состоялся бы суд – с немалыми расходами и неясными перспективами.

Вывод. Брачный статус на момент покупки квартиры установить не всегда возможно. Риски невысоки, но они есть. Окончательное решение за вами.

 

Правоустанавливающие документы

Если продавец ранее покупал эту квартиру, то в наличии должен быть договор купли-продажи (ДКП). Смотрим, изучаем, ищем нужную информацию:

• Как давно покупалась квартира?

• За сколько квартира была куплена?

Однажды опытный риелтор оказывал услуги по сопровождению сделки. (Так бывает, когда покупатель хочет сэкономить и самостоятельно занимается подбором объекта, подключая риелтора на стадии проверки объекта, организации и проведения сделки.) Хорошая квартира, реальная цена. Но после изучения документов об этой квартире пришлось забыть. Почему? Квартира была куплена более трех лет назад, но в ДКП была указана цена 2 млн. Рыночная цена такой квартиры на момент совершения сделки превышала указанную более чем в два раза. О чем это говорит? Конечно же о том, что цена в договоре была реальной. Именно столько и получил собственник, а значит, налицо «сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение». Для суда это серьезное основание для расторжения сделки.

Если продавец получил квартиру по наследству, смотрите свидетельство о праве на наследство. Из этого документа можно узнать вид наследства – по завещанию или по закону, а также степень родства между наследником и наследодателем. Для чего это важно знать, мы уже объясняли. В документе также указана дата смерти бывшего владельца. Помните, что трехлетний срок, после которого жилье можно продавать без уплаты налога, отсчитывается с момента смерти, а не с даты выдачи свидетельства о праве на собственность.

Продавалась наследственная квартира. По рассказу продавца, все было чисто – мать завещала квартиру дочке, которая и получила квартиру после ее смерти. Квартира рекламировалась как «менее 3 лет в собственности», а значит, традиционно, в ДКП цена будет «миллион плюс улучшения». При дополнительной проверке ничего подозрительного выявлено не было. Более того, в ДКП можно было указывать полную цену. Дело в том, что трехлетний срок с момента смерти матери истекал через две недели, а значит, можно было подождать и оформить все как надо.

 

Копия финансово-лицевого счета

В этом документе указаны все, кто был прописан в квартире. Проверяем, нет ли среди них граждан, которые были выписаны в места лишения свободы, в армию, интернаты. Если таковы имеются, степень риска возрастает (два красных флажка).

Были прецеденты, когда по решению суда бывший заключенный прописывался в уже проданную квартиру. С интернатом еще сложнее. За гражданином сохраняется право вернуться в квартиру, даже если он признан судом недееспособным и уже много лет проживает в интернате. Сделки с такими квартирами должны проходить только с разрешения отдела опеки. Кстати, собственник квартиры может и не подозревать о таких сложностях.

Важно! При получении копии финансово-лицевого счета внимательно проверяйте все данные. Работники единых информационно-расчетных центров (ЕИРЦ) часто ошибаются – опечатки в фамилиях, паспортных данных, метражах. Лучше проверить все на месте – и сразу исправить. Однажды нам пришлось пять раз заставлять сотрудницу ЕИРЦ переделывать бумаги. Каждый раз всплывала новая ошибка…

 

Свидетельство о праве на собственность

Посмотрите, есть ли в числе совладельцев несовершеннолетние. Если есть, готовьтесь выслушать внятный ответ, какая недвижимость будет приобретаться взамен. Отдел опеки задаст тот же вопрос, а без ответа на него совершить сделку не получится.

Важно! Попадаются любители-аккуратисты, которые ламинируют документы. Так, мол, целее будут. Увы, не так. Если не получится аккуратно удалить пленку, придется заказывать копию документа.

 

Надежды и иллюзии добросовестного приобретателя

«Я смотрю телевизор и хорошо знаю современную молодежь. У нас замечательная молодежь», – говорит один из героев культового фильма 1980-х «Курьер». Фраза стала крылатой и разлетелась по цитатникам.

Если поверхностно изучить наше законодательство, то может возникнуть иллюзия, что «у нас замечательные законы». Одно из самых распространенных заблуждений в сфере недвижимости – надежда на некий чудесный защитный статус «добросовестного приобретателя». Якобы у такого добросовестного никто имущество забрать не сможет. Не положено. В реальной жизни, увы, эта защита оказывается условной, как у страуса, прячущего голову в песок. Рассмотрим подробнее.

Да простит читатель за скучные цитаты с их специфичным юридическим языком, но без них в этой главе никак. Можете не читать их и сразу перейти к выводу в конце главы.

Итак, статья 167 ГК РФ:

«1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом».

Иными словами – если суд признал сделку недействительной и расторгает договор купли-продажи недвижимости, покупатель должен вернуть этот объект недвижимости. Взамен продавец должен вернуть сумму, полученную по договору. На практике – забрать квартиру легко, получить назад деньги трудно, иногда невозможно.

Статья 302 ГК РФ:

«1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».

Наконец-то появляется определение о добросовестном приобретателе. Это тот, кто «возмездно приобрел имущество» «у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать». Вот только… Кто и что должен доказывать на судебном процессе об истребовании имущества?

Покупатель должен убедить суд в своей добросовестности?

Или собственник должен убедить суд в недобросовестности покупателя?

Гражданский кодекс не дает ответа. Все остается на усмотрение нашего «самого гуманного суда».

Некоторую ясность внесло Постановление пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В пункте 24 постановления говорится:

«В соответствии со статьей 302 ГК РФ иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имевшего права его отчуждать, может быть удовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

При этом собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому имущество было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств.

Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными».

Таким образом, каждая сторона должна представить веские доказательства. Покупателю надо доказать свою добросовестность – то, что он «не знал и не мог знать», что покупает объект у «лица, которое не имело права его отчуждать». В случае со знаменитым делом Чалаевых суд решил, что добросовестность не доказана.

Через пять лет вышло Постановление Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса»:

«1. Признать не противоречащими Конституции Российской Федерации содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения – по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 ГК Российской Федерации – не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

2. Конституционно-правовой смысл положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации, выявленный Конституционным судом Российской Федерации в настоящем постановлении, является общеобязательным и исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике».

Таким образом, Конституционный cуд подтвердил права добросовестного приобретателя. Все бы хорошо, но… Остается открытым вопрос: как доказать свою добросовестность? Сочтет ли суд представленные доказательства убедительными? Как показало дело Чалаевых, наем риелтора, проверка квартиры банком и страховой компанией – все это оказалось недостаточным для признания добросовестным приобретателем. Ведь «судья, принимая решение, руководствуется положениями закона, а также внутренним убеждением».

Реалисты понимают, что в случае возникновения проблем защита претендующих на «добросовестность» условна. Наверное, понимают это и наши законодатели. Об этом красноречиво говорит статья 2 Федерального закона № 217-ФЗ от 30 декабря 2004 г.:

«Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 30, ст. 3594; 2003, № 24, ст. 2244; 2004, № 27, ст. 2711; № 35, ст. 3607) следующие изменения:

1) главу V дополнить статьей 311 следующего содержания:

“Статья 311. Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение:

1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей…”»

Как видим, сумму до миллиона могут получить как собственник, который «не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя», так и «добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение».

Забота о пострадавшем собственнике понятна, особенно если перечитать законы и постановления, которые мы тут приводили. Но забота о добросовестном приобретателе вызывает недоумение – ведь по той же законодательной логике его права и так защищены. Тем не менее теоретически есть возможность получить от государства миллион, что хоть как-то компенсирует потери.

Вывод (глава получилась длинная, но резюме будет коротким). При покупке недвижимости забудьте про права «добросовестного приобретателя», тщательно проверяйте выбранный объект и его собственника. Надеяться на традиционное русское «авось» да «небось» тут неуместно.

 

Метод Понтия Пилата и парадокс Вешек

Сфера недвижимости – кладезь для психологических и социологических исследований. По мнению специалистов, стресс от смены места жительства уступает по силе лишь стрессу в результате смерти близких, развода и тяжелой болезни. Действовать рационально в состоянии стресса тяжко. Особенно если приходится отвечать на трудные вопросы, которые в изобилии подкидывает рынок.

Итак, принципиальное решение о покупке жилья принято, есть необходимая сумма. Вариант подобрали, посмотрели, о цене договорились. Изучаем документы, восстанавливаем историю квартиры. И тут возникают вопросы, на которые нет однозначных ответов. Можно ли покупать эту квартиру? Не возникнут ли в будущем проблемы? Не всегда получается понять сразу, чаще надо копать глубже.

Наследник получает документы о собственности и сразу же выставляет квартиру на продажу. Он хочет быстрее обналичить «упавшее с неба состояние» и вкусить наконец радости «дольче вита»? Или знает, что есть еще претенденты на наследство, которые опоздали, и торопится быстрее продать спорный актив? Нет ответа. (Подробнее про наследственные квартиры мы уже писали в главе «Наследство».)

Вы – хозяин положения. В любой момент вы должны быть готовы сказать себе знаменитую фразу Понтия Пилата «Я умываю руки» и отказаться от покупки подозрительной квартиры.

Отказаться, бывает, не так просто, как кажется на первый взгляд. Ведь вы прикипели эмоционально к понравившемуся жилью. Вы представили себя живущим в этой квартире, мысленно расставили мебель, нашли место во дворе, где будете парковать машину, прикинули, как побыстрее добраться на работу… Особенно часто так происходит, если квартира подверглась хоум-стейджингу.

«Нам очень хотелось отдельную квартиру, мы так долго об этом мечтали… Денег у нас было немного, и обычную многоэтажную новостройку мы не могли потянуть. А тут мы вписывались в бюджет. Мы понимали, что застройщик использует лазейки в законе и впоследствии могут возникнуть проблемы. Но нас уверяли, что у них “все схвачено”. И действительно – дом строился без задержек. А теперь мы остались ни с чем», – вспоминает владелец квартиры в доме в подмосковных Вешках, который снесли по решению суда в августе 2012 г.

Знали ли покупатели о рисках при покупке квартиры в незаконно возведенном доме? Несомненно, многие об этом догадывались. Информационного вакуума нет. Желающие легко могли найти в Интернете обсуждение проблем, способных подстерегать покупателей долей в многоквартирном доме, построенном на земле с правовым статусом «для индивидуального жилищного строительства».

В августе 2012 г. история с Вешками прогремела по всей России. Сюжеты в новостях по федеральным каналам, интервью с оставшимися без крыши над головой бедолагами, ток-шоу с чиновниками и застройщиком… Казалось бы, риски покупки квартиры в аналогичных домах стали слишком очевидны, но…

Рассказывает Сергей Тихоненко

Летом 2012-го обратился к нам клиент с просьбой проверить застройщика, у которого он собрался покупать квартиру. Объект в ближайшем Подмосковье, 20 км от МКАД. Студия 28 кв. м стоит около 1 млн руб. Клиент буквально загорелся этой квартирой. Половина у него была, на половину банк готов был дать ипотеку. Мы навели справки, отправили запрос в районную администрацию, изучили имеющиеся документы. Оказался классический случай строительства многоквартирного дома на землях ИЖС. На удивление, ответ администрации был нейтральным: «Нарушений не обнаружено». Кроме того, адрес объекта не фигурировал в черном списке проблемных домов. И тут как раз прогремели злополучные Вешки… Мы рассказали клиенту обо всех рисках покупки подобной квартиры.

Клиент был разумным человеком, но ему было тяжело отказаться от покупки. Своими предостережениями мы словно украли его мечту. Этого никто не любит, и дальнейшей работы с ним не получилось. Но мы выполнили свой риелторский долг – оградили клиента от проблем и ничуть об этом не жалеем.

Думаете, это курьезное исключение? Как бы не так! Коллега рассказал о похожей ситуации. Друг попросил проверить объект, где продавалась квартира площадью 84 кв. м за 3 млн руб. Похоже, что друг уже давно настроился на покупку, и только осторожность заставила его в последний момент обратиться к риелтору. Коллега озвучил риски и отговорил от покупки. Как вы думаете, он услышал слова благодарности? Ответом было «Ты только что плюнул мне в душу».

Вывод. Старайтесь не привязываться эмоционально к квартире, которую вы еще не купили. Будут еще объекты, этот не последний. Если уж вы влюбились в квартиру, не показывайте ваши эмоции собственнику квартиры, а также его риелтору. Этим могут воспользоваться – например, внезапно поднять цену перед сделкой.