3.1. Рынок территории и жилья

Развивающийся рынок недвижимости требует более сложного организационно-экономического механизма, ориентированного, с одной стороны, на использование многих источников финансирования и, с другой – на имеющиеся в городе ресурсы.

В Москве и Санкт-Петербурге вместе с закреплением земли за пользователями, ростом ее стоимости и несовершенством административно-правового и экономического механизма регулирования земельных отношений усложняется не только функционально-пространственное, но и социально-финансовое развитие города. Поэтому актуальными вопросами становятся:

– законодательное обеспечение статуса территорий, являющихся резервами развития городов;

– выявление зон пересечения интересов города и пользователей;

– правовое разрешение конфликтных ситуаций.

В связи с исследованием проблем, связанных с оценкой, управлением и эффективным развитием городских территорий и состоянием нормативно-законодательной базы в области градорегулирования и земельных отношений, полезен опыт американских экспертов. Американские эксперты, считают, что в России отсутствует четкая взаимосвязь между системой градостроительных документов и системой зонирования, поскольку последней нет как таковой, и этому крайне важному вопросу уделяется недостаточно внимания. При этом они констатируют следующие недостатки:

– отсутствие официального документа с изложением процедуры и критериев принятия градостроительных решений;

– существующие инструкции слишком регламентированы и не оставляют застройщикам шанса для маневра и инициатив;

– генеральные планы и иные градостроительные документы в существующем виде не являются основанием для реализации в условиях рынка и носят скорее рекомендательный, чем обязательный характер;

– инвесторы, застройщики, владельцы и пользователи земли и другой недвижимости, а также обычные граждане не имеют возможности влиять на принятие градостроительных решений, так как информация о развитии территории практически недоступна широкой общественности.

В последнее время внимание градостроителей и землеустроителей сосредоточено на проблеме правового зонирования территории. К единому мнению специалисты пока не пришли, но среди многочисленных трактовок будущего документа преобладают градостроительные характеристики, некоторые исследователи склонны считать такой документ элементом Генерального плана. Американские специалисты консультативной группы «Банкрофт-групп», работавшие в порядке эксперимента совместно с проектировщиками-градостроителями и местными властями на городских территориях Новгорода, Иркутска, Твери, предлагают разработать документ «Правовое зонирование территории», имеющий официальный статус. В рамках программы по сотрудничеству в жилищном секторе аналогичные работы проводило Агентство США по международному развитию с привлечением ученых из Москвы и Санкт-Петербурга.

По мнению специалистов Агентства США по международному развитию, «Правовое зонирование города» – это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка. Однако эти формулировки отражают лишь результативную часть названного документа. По мнению российских исследователей (канд. экон. наук Т.Н. Чистякова, директора научно-исследовательского центра «Экоград», Санкт-Петербург), «Правовое зонирование городских земель» – это прежде всего план-карта с разделением территории на зоны с установленными границами и регламентом градостроительных, земельных отношений и природоохранных мероприятий. В соответствии с предложениями санкт-петербургских ученых зонирование должно включать несколько оценочных карт:

– комплексное экономическое зонирование – комплексный анализ территории (экологический, историко-архитектурный, функционально-планировочный, инженерно-транспортный, социальный и экономический), с учетом которого на современном плане выделяются макрозоны по ценности среды (с применением стоимостных и балльных оценок); используется для расчета базовых ставок арендной платы и земельного налога;

– градостроительное зонирование – учитывает инженерно-геологические, природно-ландшафтные и другие ограничения, определяет режим градостроительной деятельности в охранных зонах, устанавливает перспективы территориального развития города и виды функционального использования территории;

– рентное (рыночное) зонирование – более детальный анализ территории с учетом развития рынка недвижимости и коммерческого использования отдельных участков. При рентном зонировании приоритет отдается рыночным отношениям и доходности видов деятельности.

Предлагаемое современными авторами зонирование территории города зависит от размера городской территории и разнообразия среды. Так, например, в Калининграде таких зон получено 438, в Ижевске – 119, в Соликамске – 86, в Сургуте – 156. Во всех случаях при рентном зонировании приоритет отдается рыночным отношениям и доходности видов деятельности.

Метод территориального зонирования (или создания реестра данных территории города) не является новым ни для мировой, ни для отечественной практики. Метод системного объединения градостроительных и технико-экономических показателей широко использовался в 1970-х гг. в практике ФРГ, где планы десятков городов разной величины накладывались на условную сетку, в координатах которой рассматривался достаточно широкий набор градостроительных, социальных и экономических показателей; в 1980-х гг. этот метод нашел развитие в работах московских ученых (ЦНИИЭП градостроительства, ЦНИИЭП им. Б.С. Мезенцева и др.). Однако здесь предложения ученых не получили практического воплощения, главным образом из-за их дороговизны. В середине 1990-х гг. этот метод нашел частичное применение в работах московских экономистов (д-р. экон. наук А.Н. Кириллова и др.) при разработке базовых документов для паспортизации жилого фонда.

Вступивший в силу с 7 мая 1998 г. Градостроительный кодекс Российской Федерации, а также Федеральный закон от 11 ноября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю», подкрепленный современными нормативными актами, обусловили необходимость разработки научно обоснованной методологии оценки земли современного развивающегося города. Ретроспективный анализ методов оценки земли в городах России начиная с 1917 г. позволяет проследить эволюцию усиления актуальности этой проблемы, рассматривая четыре основных этапа ее исторического развития:

1) 1917–1968 гг. – принцип практически бесконтрольного и бесплатного пользования землей;

2) 1968–1988 гг. – принцип регулирования земельных отношений на основе Земельного кодекса (1968), по которому землепользование несколько упорядочивалось посредством создания системы земельных кадастров;

3) 1988–1991 гг. – переход к регулированию земельных отношений на основе Закона СССР «О государственном предприятии (объединении)», утвердившего принцип хозрасчета;

4) начиная с 1991 г. – современный этап, обеспечивающий реализацию Закона о плате за землю.

На протяжении первых трех периодов главным принципом законодательства оставалось бесплатное владение землей, что приводило к значительным издержкам в хозяйственной и финансовой системе и в значительной степени повлияло на решение градостроительных задач. Например, доказанная в свое время экономичность пятиэтажек могла получиться только в условиях, когда не принималась в расчет стоимость земли, зачастую в весьма престижных районах города.

Реализация Закона о плате за землю дает возможность, в частности, решить следующие экономические и градостроительные задачи:

– целесообразное эффективное использование земельных ресурсов в отличие от современного бесхозяйственного;

– получение предприятиями необходимых земельных отводов в отличие от тех, что получаются на основе градостроительного СНиПа, намного превышающих их потребность;

– сохранение, а не отчуждение ценных ландшафтов под промышленное освоение;

– утилизация, а не создание крупных санитарно-защитных зон вместо утилизации вредных выбросов в атмосферу.

Отсутствие этих требований и условий в свое время, с одной стороны, повлияло на развитие городской недвижимости, с другой – обусловило ее сегодняшнюю оценку на городском рынке недвижимости.

Таким образом, построение модели расчета стартовой цены участка следует начинать с определения базовой ставки арендной платы за гектар, определенной в экю для каждой оценочной зоны, на которые разбита территория Москвы, согласно распоряжению мэра от 8 сентября 1994 г. № 437-РМ. На основании этой, в принципе верной методики, вряд ли может быть получена оценка, имеющая реальную стартовую цену земельного участка, даже учитывая систему корректирующих коэффициентов. Однако для города любой величины земельный участок размером в 1 га (предлагаемая авторами методики ячейка сетки координат) слишком велик и может включать в своих границах очень разные стоимостные оценки, связанные как с геологическими характеристиками, так и с функционально-потребительскими особенностями территории. Более плотная сетка позволит получить более достоверную оценку реальных качеств данной территории.

В соответствии с действующим законодательством использование земли в Москве – платное. При этом формами платы являются: земельный налог, арендная плата, плата за временное пользование землей; введена нормативная цена земли.

Общая цель введения платы, определенная законодательством, – стимулирование рационального использования городских земель, их охраны и освоения, обеспечение финансовыми средствами развития инфраструктуры, формирование специальных фондов финансирования социальных мероприятий. За земли, переданные пользователям в аренду по договору с правительством Москвы (или по его поручению – органами исполнительной власти Москвы), взимается арендная плата.

Для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земельного участка и в других случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, Законом о плате за землю введена нормативная цена земли. За использование юридическими или физическими лицами помещений в жилых домах для производственной или коммерческой деятельности плата за землю вводится по полной ставке земельного налога за занимаемые этими помещениями земли с учетом земель домовых владений.

Исходя из этих требований, к конкретной территории должен быть «привязан» паспорт жилого фонда, разработанный в 1997 г., в частности для Москвы, с целью использования потребительской ценности жилых зданий и способствующий сохранности и надлежащему использованию фондов.

Однако этот паспорт по своей сути и форме практически не отличается от известных форм БТИ и содержит укрупненную характеристику жилых домов в отрыве от местонахождения (за исключением почтового адреса). В связи с этим предлагается метод (не вошедший в комплексную программу паспортизации жилищного фонда Москвы) систематизации данных (технических, экономических, качественных и функциональных), характеризующих объект и одновременно градостроительные особенности городских ситуаций. Систематизация включает данные о состоянии каждого здания, его объемно-планировочных и конструктивных решениях, а также о степени физического и морального износа зданий на данной территории города. В результате расширяется ряд пользователей и значение паспорта, который, с одной стороны, повышает реальность стоимостной оценки здания, а с другой – позволяет принимать решение о реконструкции, перепланировке, модернизации, перепрофилировании каждого дома, ориентируясь как в сегодняшней, так и в прогнозируемой стоимости объекта.

Предлагаемый метод представляет собой системное объединение градостроительных и технико-экономических показателей, которыми характеризуется современное состояние жилого фонда и градостроительных особенностей отдельных районов города, а также города в целом. Основой для создания данных является подготовительная стадия их накопления, включающая техническую и организационную сторону дела, а также методологию систематизации данных при различных комбинациях и вариантах.

Практически же, при разработанных и применяемых в настоящее время для других целей методах аэрофотосъемки и даже космической съемки, визуальная информация о недвижимом имуществе (земле, зданиях и сооружениях) в системе средового пространства позволяет не только получить самую достоверную градостроительную и экологическую характеристику, но и геологическую, что может иметь решающее значение при оценке городских объектов недвижимости.

На основе информации, полученной таким путем (может быть использован и традиционный метод – более дешевый, но менее эффективный) – систематизируются необходимые требования для составления отдельных данных и их комбинаций по градостроительным территориям и зданиям:

– сопоставимость исходных данных;

– универсальность методов и процессов подборки информации;

– доступность при использовании данных различными заинтересованными пользователями, оценщиками, организациями: хозяйственными, управленческими, градостроительными;

– возможность использования данных в специально разработанных компьютерных программах.

Предлагается модель системы паспортных данных, состоящая из четырех основных реестров, включающих в свою очередь самостоятельные регистрационные разделы и приспособленные для расчетов на электронно-вычислительных машинах:

– данные о площади застройки;

– объемно-планировочные показатели жилого фонда;

– данные о планировке квартир;

– данные о степени использования квартир.

Объединение этих данных является комплексной системой организационного решения и программой для учета, хранения и предварительной подготовки данных. В соответствии с поставленной задачей выделяются два основных комплекса:

1) учет данных, хранение и систематизация;

2) предварительная обработка.

К первому комплексу следует отнести:

– документацию учета данных, которая одновременно может служить в качестве ручной картотеки;

– программу для передачи-приема данных других комплексов (и других программ);

– программу для контрольного приема данных и возможных изменений в рамках контрактного регистра.

Ко второму комплексу следует отнести:

– карточку-бланк для предварительной подготовки соответствующих данных (бланк заказов);

– программу для формально-логического контроля над заполнением бланка заказов;

– программу для предварительной заготовки искомых данных из регистров в соответствующей форме.

Потребитель данных (или их заказчик) должен пользоваться только одним из этих комплексов – вторым, а проблему учета и систематизации (первый комплекс) должен решать в процессе работы (например, при планировании предстоящей реконструкции и необходимых затрат).

Таким образом, каждый потребитель (или заказчик) освобожден от необходимости сбора данных, их учета и систематизации. Сведения об этом, необходимые для решения конкретных задач, находятся в соответствующих регистрах системы данных и могут быть извлечены и обработаны как в целом, так и частично в соответствии с решаемой задачей в каждом конкретном случае.

На рисунке 3.1 приведена схема данных, заложенных в картотеку, с четырьмя соответствующими регистрами, а также канал присоединения к другой системе данных.

Систематизированные данные об общей и жилой площади здания, их анализ и взаимосвязь объединены в схему, где указаны три регистра данных о зданиях (общая характеристика здания, характеристика квартир и комнат), и регистр данных о территории городской застройки.

В соответствующих регистрах системы данных аналогично регистру площади застройки закладываются подробные данные о каждой квартире, о каждом жилом помещении этих квартир.

Паспорт, содержащий предложенную систему, основанную на накоплении и анализе полных технических, экономических, качественных и функциональных данных о соответствующей городской территории, жилом фонде, квартирах, позволяет значительно сократить время на поисковые работы при каждом конкретном варианте долгосрочных и краткосрочных прогнозов оценки для реконструкции, модернизации, перепланировки, капитального ремонта или, как вариант, продажи как отдельного здания, так и его части или комплекса зданий.

Рис. 3.1. Схема учета и анализа данных о жилом фонде

Для каждого элемента из программированных данных, а также их групп предусматривается определенное место в специальных регистрах. Точное строение регистров является одним из основных условий надежности данной системы.

Учет данных должен производиться с помощью контрольных таблиц, где в упорядоченной форме группируются данные, характеризующие определенный земельный участок с точки зрения собственности, геометрических параметров, технико-экономических и качественных критериев.

В таблицах суммируются показатели, обобщающие характеристику территории, на которой расположен жилой фонд. Поскольку каждый из введенных в таблицу показателей является однозначным, то возможно лишь принципиальное обобщение разнохарактерных показателей по территориальному признаку.

В системе данных возможны следующие варианты обобщения характеристики территории (рис. 3.2):

1) земельный участок характеризуется по признакам конфигурации в системе определенных координат;

2) тот же участок характеризуется по признакам собственности, соседства с другими участками, функциональных особенностей;

3) тот же участок характеризуется конкретной системой показателей учета, например номер дома, квартиры и т. д.;

4) участок характеризуется комбинацией обобщающих данных.

Рис. 3.2. Показатели учета по территориальным признакам

Оценка площадки как объекта недвижимости – комплексная задача, включающая систему социально-градостроительных, экономических и экологических факторов, в том числе:

1) социально-градостроительные факторы – это достижение нормативных уровней социально-экономического развития в области жилищного и социально-бытового строительства, обеспечение разнообразных типов застройки и надежности работы системы инженерного обеспечения, доступности и разнообразия мест приложения труда и центров культурно-бытового назначения;

2) экономические факторы – это эффективное использование (возможность использования) капитальных вложений, необходимых для реализации проектного решения за счет применения рациональных приемов планировки и застройки, внедрения экономических типов жилых и общественных зданий и обеспечения самоокупаемости капитальных вложений;

3) экологические факторы – это обеспечение благоприятных условий проживания в данном районе. Для этой цели проектами должны быть предусмотрены мероприятия по снижению шума и загазованности от объектов промышленности, автотранспорта, защита от вибрации, электромагнитных излучений и радиации.

Проведенные исследования позволяют сгруппировать территории по характерным особенностям их освоения:

1) площадки со сложными условиями инженерно-технического освоения. Так, например, по площадкам Марьинский парк, Братеево (Москва) предполагается вывоз и свалка с депонированием и рекультивацией;

2) площадки со сложными условиями инженерного обеспечения и транспортного обслуживания, когда они удалены от головных инженерных сооружений и транспортных магистралей и требуется строительство собственных инженерных сооружений и увеличение протяженности подводящих транспортных коммуникаций. К числу таких площадок можно отнести Новоподрезково, Куркино, Южное Бутово (Москва);

3) площадки, требующие вывода крупных объектов различного функционального назначения, как, например, аэродром в Жулебино, промышленно-складские объекты значительной площади в Отрадном, компенсации большого объема сносимого пятиэтажного жилого фонда в Новых Черемушках (Москва);

4) площадки с условиями средней сложности, когда отсутствуют перечисленные выше условия освоения, а мероприятия по выводу объектов различного назначения (перекладка ЛЭП, компенсация и т. д.) не требуют столь значительных затрат. К числу таких объектов можно отнести Ново-Косино, Митино (Москва).

 

3.2. Экономическая оценка территориальных ресурсов города

Процесс перехода к рыночной экономике, начавшийся в нашей стране в 1992 г., вовлек в свою сферу отношения землепользования. Практика показала, что проблемы приватизации земли и другой недвижимости особенно сложны в городах, где в течение многих десятилетий отсутствовала система учета границ землепользования и регистрации субъектов землепользования.

Бесплатная передача земли предприятиям в советский период привела к крайне неэффективной системе землепользования. В этой связи характерен пример градостроительных нормативов на участки земли для объектов общественного назначения, основанных только на их вместимости или пропускной способности. В связи с этим производственные предприятия, как и отдельно стоящие общественные здания, например кинотеатры, клубные учреждения, спортивные корпуса и т. п., занимают в городах престижные дорогостоящие земли, взятые с запасом и используемые крайне неэффективно. Низкая интенсивность землепользования распространяется и на жилые массивы послевоенного периода постройки, где между домами часто оставлялись огромные пустыри.

Сравнивая эти характеристики землепользования с зарубежными тенденциями, видим, что доля не только промышленных территорий, но и территорий, занятых общественными зданиями, в городах России в несколько раз превышает аналогичный показатель в экономически развитых странах. Плотность жилой застройки тоже в несколько раз ниже аналогичных зарубежных показателей.

С введением с 25 апреля 1991 г. в действие Земельного кодекса Российской Федерации прекратилась монополия государственной собственности на землю и провозглашено равноправие всех форм собственности на землю: государственной, республиканской, муниципальной, коллективной (совместной) и частной.

Объектом оценки городской территории выступают природные и исторически сложившиеся социально-экономические свойства территории, а субъектом, рассматриваемым в данной работе, – отрасли жилищно-гражданского строительства, которые используют ее в качестве пространственного операционного базиса.

Основы теоретико-методологического подхода к оценке городской территории заложены в трудах академиков Л.В. Канторовича, В.С. Немчинова, Н.П. Федоренко, Т.С. Хачатурова, С.И. Кабаковой, А.А. Сегединова, П.Г. Олдока и получили развитие в работах экономистов А.С. Астахова, М.Б. Витт, А.Я. Волынского, К.Г. Гофмана, Г.Л. Кофф, В.В. Кочеткова, В.И. Клисторина, Н.С. Мироненко, Г.М. Мкртчана, В.В. Новожилова, С.И. Носова, И.В. Панченко, А.В. Севостьянова, В.К. Смоляги, М. Соловьева, Ю.В. Сухотина, И.Т. Твердохлебова, В.А. Щеглова и архитекторов-градостроителей М.Г. Бархина, А.В. Бунина, Ю.П. Бочарова, А.Э. Гутнова, О.К. Кудрявцева, Т.Ф. Саваренской, З.Н. Яргиной и др., а также в исследованиях по данной проблеме, начатых в 1970-х гг. в рамках Объединенной комиссии АН СССР и ГКНТ по экономической оценке природных ресурсов и мероприятий по охране окружающей среды, возглавляемой академиком Н.П. Федоренко. Их итогом явилась разработка единой методологической концепции экономической оценки природных, в том числе городских, ресурсов.

При том, что земля городов и других поселений Российской Федерации занимает всего лишь 4 % территории страны, она обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование. Однако на основе исследований специалистов Института экономики города, НИиПИ генплана Москвы, российских ученых (проф. С.И. Кабакова), а также авторских исследований при разработке программ реконструкции г. Новгорода, городов Золотого кольца и других городов, проведенных в Институте реконструкции («ИНРЕКОН»), можно утверждать, что экономический потенциал городских земель до настоящего времени используется крайне слабо, объем платежей и эффективность городских земель как экономического ресурса недостаточны.

В городах экономически развитых стран мира земельные платежи представляют собой важную составляющую муниципальных бюджетов и наряду с налогами на другие объекты недвижимости обеспечивают финансовую самостоятельность местного самоуправления, в том числе для финансирования программ городского развития.

Более того, можно утверждать, что городские земли в большей степени чем другие виды недвижимости, до сих пор не имеют цены, адекватной их реальной стоимости. Это связано, в частности, с тем, что городские земли – специфический товар, который оценивать значительно сложнее, чем другие природные ресурсы, в том числе земельные, но не городские.

Различия в ценах на земельные участки в расчете на единицу площади могут быть огромны, в зависимости от величины города, специфики его градообразующей базы, социально-экономического значения его функций (столичный, финансовый, туристический, научный, региональный центр в провинции, порт, курорт и т. п.), что подтверждается многочисленными историческими и современными примерами. Эти различия могут быть огромны также в границах города, отдельных жилых районах и даже кварталах. При этом они со временем меняются как в большую, так и в меньшую сторону, что зависит от использования географического, промышленного, социально-экономического потенциала города, а также от условий деловой и инвестиционной активности в этих городах. Так, один из характерных исторических примеров быстрого роста стоимости земли свидетельствует: в г. Новосибирске (бывший Новониколаевск) в год основания, в 1893 г., за аренду усадебного участка платили по 1 руб. в год, а спустя десять лет, в 1903 г. участок размером 10 × 25 сажен сдавался за 1500–2000 руб. Другой исторический пример дифференциации стоимости городской земли: в начале XIX в. стоимость одной десятины земли в Москве составляла в центральных частях города: в Городской части 705 861 руб., в Тверской – 176 305 руб., в Мясницкой – 94 478 руб., в Яузской – 77 088 руб., в отдаленных частях: в Покровской – 13 372 руб., в Таганской – 18 853 руб., в Лефортовской – 23 139 руб. В зависимости от градостроительного значения улиц и площадей определялись параметры домов и оград, устанавливались регламенты высоты домов. Аналогичные тенденции складываются практически во всех крупных городах мира. Цены на земельном рынке Нью-Йорка в течение XX в. сильно колебались в зависимости от местоположения участка. Если на незастроенных пригородных территориях стоимость 1 га земли составляла от 125 до 1250 дол., то в центре города участки оценивались в среднем в 250 тыс. дол. за 1 га, максимальные же цены – вдоль Уолл-стрит, Пятой авеню и некоторых других районах – более 5 тыс. дол. за 1 погонный метр.

Исследования показали, что большое количество факторов, характеризующих специфику городских земель, обусловливает индивидуальность цены этих земель. Поэтому цифры, приведенные во многих публикациях, следует рассматривать в качестве условных, ориентировочных, свидетельствующих лишь о тенденциях. Современная экономика требует более интенсивного продвижения рыночных механизмов в области земельных отношений и в первую очередь оценки земельных участков на рынке недвижимости.

Для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земельного участка и в других случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, введена нормативная цена земли.

Плата за землю взимается со всех предприятий, организаций, учреждений и граждан, имеющих в собственности, владении или пользовании земельные участки. В облагаемую налогом площадь, на основании договора между администрацией города (например, правительством Москвы) и землепользователем, включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также санитарно-защитные зоны, если они не предоставлены в пользование другим юридическим или физическим лицам.

Ежегодная ставка земельного налога устанавливается на единицу площади (1 га) предоставляемых земель, исходя из средних размеров налогов и средних ставок, установленных в городе. Установленные ставки земельного налога в Москве, отдельно по территориально-экономическим оценочным зонам города, приняты в соответствии с комплексной экономической оценкой городской территории.

Ставки налогов за земли, занятые жилищным фондом, независимо от форм собственности (государственным, общественным, кооперативным и индивидуальным), исчисляются в размере 3 % от базовой ставки земельного налога в соответствующей экономической зоне.

В то же время, в соответствии с законодательством, от арендной платы за землю (платы за временное пользование землей) полностью освобождаются объекты социальной инфраструктуры, если они не используются для коммерческой деятельности:

– природные национальные парки, ботанические сады, городские парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, другие объекты лесопаркового хозяйства, а также ведомственные парки и сады, открытые доступу граждан;

– учреждения культуры, искусства и кинематографии, образования, здравоохранения, спортивно-оздоровительные комплексы, финансируемые за счет государственного бюджета либо за счет средств профсоюзов (за исключением курортных учреждений), государственные органы охраны природы и памятников истории и культуры, а также религиозные объединения, на земле которых находятся используемые ими культовые здания, охраняемые государством как памятники истории, культуры и архитектуры;

– городские пляжи и водоемы, земли, используемые в качестве городских путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды).

Использование общественных зданий и сооружений в коммерческих целях предполагает действие механизма платы за земельные участки, на которых они расположены.

Исходя из тенденций рынка недвижимости, потребительских условий, градостроительных норм и действующих законодательств, рассмотренных выше, а также практики современного информационно-программного обеспечения расчета дифференцированных ставок земельных платежей, предлагаются основные алгоритмы для расчета экономических характеристик территории города на уровне объектов первичного обслуживания кварталов и жилых районов. Показатели, характеризующие систему объектов (учреждений) первичного обслуживания населения микрорайона с точки зрения социально-экономического районирования, служат основанием для оценки территории микрорайона города. Современные нормы расчета учреждений и предприятий общественного назначения (СНиП 2.07.01–89) предусматривают размеры их земельных участков, которые установлены в зависимости от вместимости объектов и предполагают отклонения от норм в связи с климатическими условиями, в которых размещены объекты.

Одновременно с количественными показателями на оценку территории (эффективность) влияет действие факторов, характеризующих качественные особенности.

Оценка территории с точки зрения расселения должна рассматриваться в двух аспектах:

1) распределение расселения по территории и формы его пространственной организации;

2) процесс распространения населения по территории.

В связи с этим исследуются:

– сложившиеся формы расселения по данной территории города, которые описываются характером размещения и плотностью населения (выделяются территории жилых районов, определяется ночная и дневная плотность населения);

– изменения внутригородского расселения в связи с социально-экономическим развитием района и характером функционирования всех городских подсистем (подвижность, мобильность населения, внутригородские миграции).

Факторы, влияющие на эффективность местоположения объектов жилищно-гражданского назначения, расположенных в жилом районе и микрорайоне города, представлены на рис. 3.3.

С учетом факторов, приведенных на рис. 3.6, привлекательность района для расселения определяется характером связей его с основными зонами и элементами тяготения населения и характеризуется затратами времени на передвижение. Экономия затрат времени в значительной степени определяет привлекательность района расселения относительно других районов и территорий города. Таким образом, основой анализа является определение потенциала района по доступности:

Vir = Σj A jr h ijr ,

где A j – общее количество возможностей удовлетворения потребностей вида r в оцениваемом районе j;

h ijr – коэффициент, учитывающий влияние времени на передвижение между районами i и j:

где tср – средние затраты времени на передвижение;

a – коэффициент, определяющий эмпирическую постоянную гравитационной модели связей (для трудовых связей а = 2, для культурно-бытовых – 1,9, для рекреационных – 1,8).

Рис. 3.3. Основные факторы, влияющие на эффективность деятельности пользователей городской территории (жилого района и микрорайона), условия и ограничения действия факторов

На основании полученных оценок V определено среднерайонное (среднегородское) значение величины Vсp путем взвешивания «порайонных» оценок:

где N i , N (район) город – население i-го района и города, тыс. человек.

Средняя величина Vсp необходима для оценки привлекательности каждого района относительно всей территории города и других районов и определяется из соотношения

Оценка привлекательности района для расселения должна определяться для различных видов связей населения с различными объектами (местами приложения труда, городской социальной инфраструктуры). Для комплексной оценки следует проводить анализ по всем группам влияющих показателей. В результате определяется совокупный показатель привлекательности района на рынке недвижимости:

Qi = λжQж + λтQт + λкбQкб,

где λж, λт, λкб – удельные веса соответственно селитебной, производственной и общественной зон в территориальном балансе города.

Полученные в результате анализа данные отражают оценку привлекательности территории на основе сопоставления условий связей со среднерайонными (среднегородскими). В результате выявляются секторы рынка, характеризующиеся относительными для данного района условиями привлекательности, выделение которых является информационной основой определения интенсивности освоения данного сектора (территории района, города): определение параметров плотности населения, застройки, жилого фонда, социальной инфраструктуры (табл. 3.1).

Таблица 3.1

Алгоритмы оценки качества территории по фактору местоположения в плане города

Расчет стартовой цены земельного участка принят по так называемой Московской схеме, позволяющей получить дифференцированную оценку (цифры можно считать условными). Зная участок и номер оценочной зоны Москвы, в которой он расположен, можно рассчитать суммарную величину арендной платы за ряд лет. Полученная величина умножается на 8 коэффициентов, учитывающих следующие факторы:

В результате запись алгоритма оценки территории выглядит следующим образом:

1. Определение ставки аренды участка Z:

Тр2 = [ECU: hectar]

z = 1…. 69.

2. Вычисление базовой величины оценки R p0 на суммарную величину арендной платы (например, 12,5-летний срок) для участка Z размером S i :

Rpo = NP z × S i × 12,5.

3. Корректировка результата оценки SPR согласно значениям восьми коэффициентов

SPR = Rp0 × K1 × K2 ×… K8.

Так, например, московские офисы, оборудованные по западному стандарту, распределяются следующим образом (рис. 3.4):

Рис. 3.4. М осковские офисы западного стандарта

Сравнительный, проведенный в рамках данной работы анализ информационных структур отечественного и зарубежного рынка недвижимости позволяет выявить общие признаки, определенные отличия и наличие своеобразия отечественного сектора рынка недвижимости (рис. 3.5). К ним следует отнести:

– общие признаки, продиктованные достаточной общностью на жилые и нежилые объекты и отдельные близкие фрагменты второго уровня – офисные и торговые объекты;

– определенные отличия, продиктованные историческими традициями и сложившимся в силу социально-экономических тенденций образом жизни: в западных странах считается лучшим иметь свой дом в пригороде, в нашей стране – иметь квартиру в городе и второй летний дом за городом;

– своеобразие отечественного сектора рынка недвижимости, характеризующегося рынком незавершенного строительства, возникшего в период централизованного механизма финансирования жилья и остаточного метода финансирования строительства объектов общественного назначения.

Рис. 3.5. Жизненный цикл развивающегося рынка и стратегия в области недвижимости

Теоретические исследования отечественных «оценщиков» и практика рыночной деятельности свидетельствуют, что классификация объектов недвижимости – от общего к частному предполагает максимальную, практически неограниченную, детализацию описания объектов недвижимости по множеству факторов (архитектурно-строительных, градостроительных и т. п.). В то же время такая проработка каждого проекта не гарантирует полного охвата факторов и оценки их влияния на показатели рыночной стоимости в связи с объективно и субъективно существующей неполной информацией, а также с наличием субъективных характеристик. Кроме того, такая проработка связана со значительными затратами времени, трудоемкостью. Поэтому оценка недвижимости должна вестись в следующих направлениях:

а) с учетом и на основе нормативов, а также особенностей архитектурных, объемно-планировочных и конструктивных тенденций, относящихся ко времени сооружения объекта;

б) по укрупненным показателям, уточняющимся по мере накопления информации, сопоставимости параметров и факторов, влияющих на оценку;

в) для различных уровней и масштабов оценки: от единичного объекта индивидуального типа (в том числе имеющего историческую или культурную ценность) до массовых типов зданий и сооружений жилищного назначения и социальной инфраструктуры.

Современная практика оценки недвижимости в основном связана с объектами (зданиями, сооружениями и земельными участками), расположенными в городах. Городская недвижимость имеет большое разнообразие видов зданий и сооружений, различающихся по функциям, типам, целям использования и многим другим параметрам. Значительную долю городской недвижимости составляют: жилые, общественные и промышленные здания, а также сооружения, укрупненная классификация которых приведена на рис. 3.6.

Можно выделить следующие особенности такой оценки городской недвижимости.

Во-первых, городская недвижимость различается по своим видам, типам и проектным решениям; организационно-правовым формам учреждений, размещенных в зданиях; структуре управления; видам финансовой и эксплуатационной деятельности и т. п. Особое место среди городской недвижимости занимают многофункциональные здания: кооперированные центры и комплексы. В них наиболее сильно выражены основные особенности, присущие традиционным специализированным общественным зданиям.

Рис. 3.6. Классификация городской недвижимости

Во-вторых, объекты городской недвижимости, особенно общественные и промышленные здания, даже построенные по типовым проектам, как правило, являются уникальными объектами с точки зрения оценки, так как их стоимость во многом зависит от специфики функционирования в различных климатических, географических, градостроительных, демографических, экономических, социальных и политических условиях.

В-третьих, существующие методики, рекомендуемые для оценки всех видов недвижимости, применимы, в основном, для оценки жилых зданий и квартир и в меньшей степени – для оценки общественных зданий. Это связано с тем, что такие методики базируются в основном на сопоставлении большого количества достаточно достоверных и сравнимых данных о продажах на развитом рынке, как правило, типовых и, в общем, не сложных по своим архитектурно-строительным и экономическим показателям объектов. В отличие от них, общественные здания должны оцениваться на основе детального изучения каждого аспекта, начиная с анализа внешних факторов и окружения и заканчивая внутренними факторами, влияющими на объемно-планировочные показатели, стоимость, эксплуатацию, доходы.

В-четвертых, такой сегмент рынка недвижимости, как общественные здания, находится в стадии непрерывного формирования. Поэтому крайне важно с самого начала правильно оценивать стоимость таких зданий, так как в дальнейшем на основе результатов сегодняшних сделок оценщики и риелторы будут делать выводы о стоимости того или иного объекта, как на первичном, так и на вторичном рынках. Однако формирование рынка общественных зданий не означает малое количество сделок, проводимых на нем. Напротив, купля-продажа и аренда общественных зданий на первичном и вторичном рынках напрямую или путем операций с ценными бумагами (акциями), обеспеченными основными средствами (в частности, недвижимостью), находящимися в собственности или хозяйственном ведении предприятий, является неотъемлемой частью сегодняшнего рынка недвижимости.

В-пятых, с оценкой недвижимости неразрывно связана оценка акций (бизнеса) предприятий, учреждений и организаций, к которым относятся эти здания. При таком подходе к оценке городской недвижимости в условиях отсутствия методики кроется опасность совершения ошибок. В частности, оценка акций включает в себя анализ стоимости предприятия, в основном, исходя из результатов его финансово-хозяйственной деятельности. Такой анализ учитывает величину задолженности предприятия, величину балансовой стоимости внеоборотных активов и, в частности, основных средств, среди которых наибольший удельный вес, как правило, приходится на недвижимость, и др. Таким образом, при проведении сделок с акциями предприятий цена сделок базируется на результатах оценки стоимости недвижимости, фактически приравненной к стоимости бизнеса. В принципе такой подход может иметь место, если не учитывать тот аспект, что недвижимость в этом случае оценивается по той стоимости, которая отражается в бухгалтерском балансе и имеет, как правило, отдаленное (в большую или меньшую сторону) сходство с реальной рыночной стоимостью недвижимости. Необходимо отметить, что постановлением Правительства РФ от 25 ноября 1995 г. № 1148 «О переоценке основных фондов» было разрешено при переоценке вносить в баланс рыночную стоимость основных фондов, однако при этом возник ряд вопросов, требующих отдельного рассмотрения, которое выходит за рамки этой работы.

Приведенные особенности не исчерпывают всего многообразия специфических черт, присущих городской недвижимости в целом и общественным, промышленным и жилым зданиям в частности.

Каждый вид зданий требует тщательного изучения. Однако исследовать их в одинаковой степени глубоко невозможно. Поэтому целесообразно остановиться на самых массовых группах и видах зданий, составляющих наибольший объем среди объектов недвижимости, и выделить из них наиболее перспективные с точки зрения инвестиционной привлекательности и подлежащие в связи с этим оценке.

 

3.3. Развитие жилищно-коммунального хозяйства

Производственные фонды жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) – это прежде всего сам жилой фонд, который в настоящее время в Российской Федерации составляет 2,85 млрд м2. По официальным оценкам, еще существует потребность в 2,6 млрд м2, т. е. нужно построить почти столько же, сколько уже есть, задача вряд ли выполнимая в обозримой перспективе.

Согласно данным статистики, в России насчитывается около 56 млн квартир, а число домохозяйств – 53 млн. Получается, что в стране, при прочих равных условиях, есть даже физический излишек жилого фонда. Особенно если учесть процесс сокращения населения страны, который пока не удалось остановить. Согласно неутешительным демографическим прогнозам, к 2016 г. население России составит 134,4 млн человек, и уменьшится по сравнению с 2001 г. на 10,4 млн человек, или на 7,2 %.

Однако, начиная с 2003 г. (впервые за весь период рыночной трансформации) жилищно-коммунальные проблемы уверенно опережают «бессменного лидера» в рейтинге социальных проблем – финансово-материальные вопросы. Согласно данным ряда социологических опросов, свыше 60 % населения (более 80 млн человек) не удовлетворены своими жилищными условиями. Проведенный Фондом общественного мнения опрос показал, что нехватка и дороговизна жилья волнует в среднем 17 % опрошенных. Причем эту проблему отметили 25 % респондентов в возрасте 18–35 лет. Неравенство в жилищных условиях постепенно становится все более значимым по сравнению с доходным и имущественным расслоением.

Для определения масштабов жилищной проблемы и возможных способов ее решения необходимо четко выделить такие категории, как спрос и потребность. В России, например, за мерило потребности можно принять так называемый социальный стандарт в 18 м2 площади на человека. За официальные масштабы потребности в жилье можно принять граждан, стоящих на учете на улучшение жилищных условий – сейчас это около 4,4 млн семей, или 9 % от общего числа.

Однако сам по себе размер жилой площади еще не отражает полностью потребности в жилье. Специалисты во всем мире сходятся в том, что потребность в жилье очень сложно определить, так как она формируется под воздействием многих факторов. По данным Института международных экономических и политических исследований РАН, существует базовая потребность иметь крышу над головой, но на нее накладываются и другие факторы, которые отражают предпочтения каждого отдельного домохозяйства, например:

– размер, соответствующий составу данного домохозяйства и его стилю жизни;

– тип – квартира или отдельный дом, включая обеспечение надежности условий найма;

– расположение, включая возможность найти работу, доступность магазинов и других социально-культурных учреждений;

– благоустройство – наличие всех видов коммунального обеспечения,

– цена, люди должны иметь возможность либо приобрести собственное жилье, либо оплачивать аренду.

Если все это принять во внимание, то просто обеспечение каждого домохозяйства отдельным жилым помещением не снимет жилищную проблему.

В настоящее время в России оценить потребность населения в жилье достаточно трудно.

Демографическая ситуация серьезно влияет на потребность в жилье. С одной стороны, идет сокращение населения, причем миграция уже не обеспечивает прирост. С другой стороны, потребность в жилье имеет достаточно сложную связь с численностью населения, а также зависит от числа семей и домохозяйств. В отличие от семьи, домохозяйство может включать неродственников или состоять из одного человека. Переписью 2002 г. было учтено 52,7 млн частных домохозяйств, в которых проживает 142,8 млн человек, или 98 % всего населения России. По размеру частные домохозяйства распределяются следующим образом (табл. 3.2):

Таблица 3.2

Домохозяйства в России

Невысокий средний размер домохозяйства обусловлен наличием большого числа домохозяйств, состоящих не более чем из трех человек, а такие составляют почти три четверти всех частных домохозяйств в России.

Таким образом, несмотря на сокращение населения, потребность в жилье растет по мере роста числа домохозяйств, по мере того, как молодые хотят жить отдельно, престарелые живут дольше, увеличивается число разведенных. Для того чтобы обеспечить эту потребность, нужно строить новые дома. Но в то же время уже построенные приходят в упадок, становятся непригодными для проживания, включая отсутствие благоустройства в старых домах. Их нужно реставрировать или заменять новыми.

Площадь, приходящаяся в среднем на одного жителя в России, составила в 2003 г. уже 20,2 м2, т. е. больше социальной нормы. Однако следует учитывать парадоксы средних чисел, и этот показатель необходимо корректировать с учетом размера домохозяйства и наличия детей, которые как показывают данные, существенно влияют на размер имеющегося жилья (табл. 3.3). В наилучшем положении оказываются домохозяйства, состоящие из одного или двух человек, они имеют площадь больше средней на душу. По мере роста домохозяйств площадь жилищ уменьшается.

Таблица 3.3

Примерная площадь жилища, приходящаяся в среднем на одно домашнее хозяйство в городской местности в зависимости от его состава, м2

Если рассматривать распределение домашних хозяйств по числу комнат, то в среднем на одну комнату в России приходится 1,2 человека, т. е. значительная часть населения не имеет отдельной комнаты. В 5,4 % домохозяйств на душу приходится менее 9 м2, а это около 2,9 млн домохозяйств.

Существенным фактором, влияющим на распределение жилья, являются доходы. Так, среди группы с наименьшими доходами, до 9 м2 площади на душу населения имеют 11,7 %, а среди группы с наибольшими доходами – только 1,5 %. Жилую площадь 40 м2 и более имеют 20 % домохозяйств с наибольшими и только 3,9 % – с наименьшими доходами.

Таким образом, по данным ИМЭПИ РАН (рассматривается проблема обеспечения доступного жилья как политическая), значительное неравенство в распределении жилья и сложности в определении потребности в нем, требует введения определенных критериев «нуждаемости в жилье». В них исследователи ИМЭПИ РАН предлагают включить следующие.

Перенаселенность — одно жилое помещение использует более одного домохозяйства. Достаточно трудно оценить число людей, проживающих в таких условиях, так как есть две формы перенаселения. Во-первых, семьи, живущие в одной квартире, могут не иметь родственных связей, так называемая коммуналка. По официальным данным, в России 2,2 % домохозяйств проживало в коммунальных квартирах, в Москве этот показатель выше – около 3 % домохозяйств живут в коммуналках. Сюда же можно отнести и общежития. Хотя их доля в занимаемом жилье и уменьшается, в настоящее время 1,4 % домохозяйств живут в общежитиях. Во-вторых, перенаселенность определяется как добровольное желание жить отдельно, поэтому, так как семьи могут иметь родственные связи, она может быть определена, если они стоят на очереди на получение жилья.

Картина усложняется, если ввести финансовый показатель. С ростом доходов увеличивается доля семей, проживающих в отдельных квартирах, и снижается доля тех, кто проживает в отдельных домах.

Причем это характерно и для городской, и для сельской местности. При этом следует иметь в виду, что в сельской местности доля домохозяйств, занимающих часть дома, гораздо больше, чем в городской. Здесь также значительна доля проживающих в отдельных квартирах – очевидно, что более состоятельные переезжают из ветхих домов в квартиры. Существенное различие по видам занимаемого жилья между городом и селом носит естественный характер.

Таким образом, устранение перенаселенности связано не только с общим размером жилого помещения, но и с его структурой. Современные стандарты предусматривают возможность применения двух критериев – отдельная комната для каждого члена семьи или комната для каждого члена семьи плюс одна или две общие комнаты.

Низкое качество жилого фонда включает два параметра – ветхое и аварийное жилье (старые здания, непригодные для проживания) и неблагоустроенное жилье (отсутствие горячей воды, газа, электричества, лифтов и т. д.). В таблице 3.4 приведены показатели динамики благоустройства жилищного фонда с 1980 по 2008 г.

Таблица 3.4

Городское благоустройство жилищного фонда на конец года, %

Уровень благоустройства жилого фонда существенно варьируется и по регионам, и между городской и сельской местностью. Так, водопроводом оборудованы только 23 % жилой площади в Республике Алтай, 44, 6 % – в Калмыкии, 45,7 – в Дагестане, 52,1 – в Псковской области, при этом почти катастрофическая ситуация в Ненецком и Бурятском автономных округах. Проблемы с горячей водой существуют во многих российских регионах – в Республике Дагестан 72 % жилой площади не имеют горячего водоснабжения, Республике Мордовии – 59,1 %, в Новгородской области – 37,9 %.

Однако наиболее существенные различия в плане благоустройства следует отметить между городским и сельским жилищным фондом. Так, в сельской местности водопроводом и центральным отоплением оборудован 41 % жилого фонда, канализацией – 32 %, ванной или душем – 25 %, горячим водоснабжением – 20 %. Сопоставимым является только уровень газификации, он в сельской местности даже несколько выше среднего.

Учет фактора доходов позволяет выявить интересный факт: достаточно большая доля состоятельных людей проживает в малоблагоустроенном жилье, особенно в сельской местности.

В настоящее время в России значительное количество жилья относится к ветхому и аварийному, которое достигло в 2003 г. 91 млн 255 тыс. м2 общей площади. Причем его удельный вес в жилищном фонде возрастает. Если в 1995 г. его доля составила 1,4 %, то к 2003 г. она достигла 3,2 % жилищного фонда. Есть регионы, где доля ветхого и аварийного жилья значительно выше средней – Коми-Пермяцкий автономный округ – 24,4 %; Республика Ингушетия—16,3 %; Республика Тыва – 12,7 %; Астраханская область – 11,9 %.

Согласно официальным данным, жилые дома старше 30 лет составляют 62 % всего жилого фонда, степень износа трети жилого фонда превышает 60 %.

Проблемы с оплатой за квартиру и коммунальные услуги – граждане тратят на оплату жилья и коммунальных услуг больше определенного процента своего дохода. В настоящее время в среднем квартирная плата составляет около 19 % общего дохода российской семьи. Этот показатель варьируется по регионам, от 12 % в Ленинградской области до 22 % в Воронежской области и 33 % в ряде других регионов.

Социальные показания — есть категории граждан, которым по объективным показаниям нужно по крайней мере отдельное помещение. Это, прежде всего, люди, страдающие отдельными видами заболеваний и имеющие инвалидность. Причем в последнем случае человеку может быть необходимо специально оборудованное жилье (например, наличие пандусов). В настоящее время, например, в России насчитывается 10 979 инвалидов, или 76,2 человека на 1000 населения, причем их число постоянно увеличивается. При этом следует отличать так называемые объективные социальные показания от системы льгот, которые государство предоставляет отдельным категориям граждан, например государственным служащим, в основном тем, которые имеют заслуги перед государством.

Следует отметить, что предлагаемые критерии нуждаемости в общем соответствуют тем, которые используются для определения граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, приведенных в Жилищном кодексе (табл. 3.5).

Таблица 3.5

Определение граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий в 1983 и 2005 гг.

Вопрос о необходимости проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства приобрел особую актуальность в начале 1990-х гг. Так, проблемы жилищно-коммунальной реформы – тенденции развития и проблемы реализации на муниципальном уровне – подробно рассматривались в материалах аналитической записки, разработанной Управлением Президента Российской Федерации по вопросам местного самоуправления, Комиссией по социально-экономическим проблемам муниципальных образований Совета по местному самоуправлению в Российской Федерации. Одобренная Указом Президента Российской Федерации «Концепция реформирования жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» определила цели, задачи, основные принципы и параметры преобразований в этом секторе экономики. Основная нагрузка по практической реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства ложилась на органы местного самоуправления.

Подавляющее господство государственной собственности, высокая централизация управления, искусственная монополизация и значительная дотационность этой сферы сформировали искаженную мотивацию поведения всех субъектов взаимоотношений и обусловили общую неэффективность функционирования жилищно-коммунальной сферы.

Так называемый «затратный механизм», доминировавший в этой сфере, являлся характерной чертой всей экономики страны того периода, что объективно должно было предполагать использование для реформирования жилищно-коммунального хозяйства тех же механизмов, что и в любом другом секторе экономики. Однако подходы к реформированию этой сферы оказались принципиально иными, что во многом определило характер проблем и процессов, свойственных современному этапу реформы ЖКХ.

Принятие Верховным Советом Российской Федерации в 1991 г. постановления № 3010 создало условия для осуществления процесса передачи в муниципальную собственность государственного и ведомственного жилого фонда, объектов инженерной инфраструктуры, жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций, находившихся ранее в ведении местных Советов и приватизируемых предприятий.

Таким образом, создавалась материально-техническая основа для управления жилым фондом на муниципальном уровне. Взамен существовавшей ранее ведомственной управленческой вертикали формировалась децентрализованная муниципальная система управления жилищно-коммунальным хозяйством, характеризующаяся многообразием вариантов в зависимости от специфики территорий и местных условий.

Характер дальнейших процессов в преобразовании системы отношений в жилищно-коммунальной сфере во многом определился принятым в то время порядком приватизации жилья. За первые пять лет реформы ЖКХ в результате политики приватизации гражданами жилого фонда сформировался вторичный рынок жилья. По данным Госстроя России, доля частного жилого фонда увеличилась с 30 % в 1991 г. до 52 % в 1996 г. В собственность граждан было передано 36,8 % всего государственного и муниципального жилого фонда России, подлежащего приватизации.

Сегодня очевидно, что принцип добровольной, бесплатной и неограниченной во времени приватизации жилья не привел к формированию в России класса собственников-домовладельцев, способных стать движущей силой реформы ЖКХ. Собственники приватизированных квартир не обязаны были брать на себя какие-либо обязательства по управлению жилыми зданиями. В результате процесс преобразования отношений собственности в жилищной сфере сдерживался отсутствием у жителей стимулов для приватизации собственных квартир (кроме случаев, связанных с необходимостью продажи, обмена или наследования жилья), а также нежеланием владельцев приватизированных квартир (при отсутствии у многих из них реальных возможностей для выполнения этих функций) брать на себя ответственность по содержанию мест общего пользования своих домов. Подавляющее большинство зданий до сих пор находится в муниципальной собственности, даже если значительная часть квартир в них приватизирована.

В итоге избранная модель приватизации жилья сформировала лишь вторичный рынок квартир, но совершенно не затронула проблему формирования рынка жилищно-коммунальных услуг и не повлияла на совершенствование механизмов управления и обслуживания жилого фонда.

В начале 1990-х гг. тарифы на жилищно-коммунальные услуги поддерживались на чрезвычайно низком уровне и дотировались государством на 90 %. Квартирная плата, включающая платежи граждан за коммунальные услуги, составляла всего лишь около 2,5 % среднего дохода семьи рабочего и служащего, что рассматривалось государством и обществом как одно из важнейших социальных завоеваний. При проведении масштабной либерализации цен в 1992 г. было принято решение не затрагивать уровень тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения. Впоследствии это дало основание некоторым экспертам считать, что был упущен весьма благоприятный момент для формирования механизмов финансирования ЖКХ за счет потребителей и появления мотивации для быстрых и эффективных институциональных изменений с этой сфере. Однако тогда было принято по-своему обоснованное решение о приспособлении уровня тарифов для частных лиц к динамике роста доходов населения, призванное смягчить резко возросшую нагрузку на семейные бюджеты, вызванную либерализацией цен.

Со вступлением в силу в конце 1992 г. Федерального закона «Об основах федеральной жилищной политики» и принятием в 1993 г. ряда нормативных правовых актов Президента и Правительства Российской Федерации, сложились основные концептуальные подходы к реформированию жилищно-коммунального хозяйства, сохранившиеся практически без изменений вплоть до сегодняшнего дня.

В области оплаты жилья и коммунальных услуг была принята стратегия ее постепенного повышения. К 1998 г. предполагалось довести до 100 % уровень покрытия затрат на содержание ЖКХ за счет жителей, развивая одновременно систему социальной поддержки малообеспеченных слоев населения путем предоставления им бюджетных субсидий адресного характера на основе добровольно-заявительного механизма их назначения. В качестве критерия должна была использоваться нормативно установленная доля расходов на жилищно-коммунальные услуги в семейном бюджете и социальная норма площади жилья, установленная для каждого региона.

В области институциональных преобразований концепция реформ предполагала децентрализацию и упрощение структуры управления ЖКХ в основном путем разделения функций заказчика и подрядчика. В условиях медленного преобразования реальных отношений собственности в этой сфере, службы заказчика должны были представлять интересы жильцов муниципального жилого фонда во взаимоотношениях с подрядчиками. Главной целью подобных преобразований являлось снижение затрат при одновременном повышении качества предоставления жилищно-коммунальных услуг, чему должен был способствовать принцип конкурсного отбора подрядчиков в тех сферах, где объективно возможна демонополизация (прежде всего в обслуживании жилого фонда). Вопросы регулирования деятельности локальных естественных монополий на первом этапе развития не получили, в том числе по причине отсутствия необходимой нормативно-правовой основы для решения данной задачи.

Опыт преобразования жилищно-коммунальной сферы (1994–1996 гг.) позволил аналитикам оценить исходные позиции, с которых начиналось движение на втором этапе реформы (с 1997 г.), а также определить круг проблем на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, осложняющих решение задачи повышения эффективности функционирования жилищно-коммунальной сферы.

В оценке итогов первого этапа реформы рабочая группа Комиссии по социально-экономическим проблемам муниципальных образований пришла к следующим принципиальным выводам.

Среди российских городов к настоящему времени существует значительная дифференциация по темпам, направлениям и масштабу жилищно-коммунальной реформы. В разных городах сформировались совершенно различные принципы и структуры управления жилищно-коммунальным хозяйством.

Значительную роль в этом процессе сыграл субъективный фактор – уровень понимания важности проблемы главами муниципальных образований, а также наличие с их стороны «доброй воли» или определенных политических интересов.

Опыт последних лет реализации реформы ЖКХ на региональном и муниципальном уровнях свидетельствует, что несмотря на определенные успехи «городов-лидеров», в целом по России ожидаемого эффекта реализация реформы пока не принесла. Внедрение запланированных ранее мероприятий по реализации реформы, сводимых в основном к институциональным преобразованиям, не дало ожидаемого финансового эффекта. По-прежнему велика бюджетная нагрузка на содержание ЖКХ, эффективность механизмов управления сохраняется на низком уровне, практика ценообразования по-прежнему исходит из затратного принципа формирования себестоимости продукции и услуг, качество предоставляемых услуг оставляет желать лучшего, а состояние жилого фонда и инженерных коммуникаций ухудшается год от года.

Ситуация усугубляется тем, что в настоящее время из-за развития бюджетного кризиса, ощущается острая нехватка средств, необходимых для поддержания финансирования ЖКХ на прежнем уровне. Таким образом, ресурс относительной устойчивости системы, позволявший осуществлять стратегию ее постепенного преобразования, неуклонно снижается. Чрезвычайно актуальной становится задача интенсификации хода реформы и повышения ее результативности.

Из вопроса «местного значения» реформа ЖКХ превратилась в ключевой вопрос государственной социально-экономической политики, требующей комплексного системного подхода при ее реализации и управления процессом реформы как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов Российской Федерации.

Границы ЖКХ очень неопределенны – даже если сузить определение ЖКХ до поддержания комфорта в жилых помещениях, остается непонятным, чем этот комфорт с содержательной точки зрения его обеспечения в нежилых помещениях отличается от комфорта в жилых помещениях (рис. 3.7).

Рис. 3.7. Система технической эксплуатации жилищного фонда

По сути, это не одна отрасль, а множество никак не связанных отраслей, многие из которых имеют жилые помещения или вообще помещения как таковые лишь в качестве одного из своих потребителей (строительство и ремонт помещений, электро– и теплоэнергетика, водоподготовка и водопроводное хозяйство, сбор, вывоз и утилизация отходов), а все отличия связаны лишь со способами контрактации (сторонами контракта и ограничениями на свободу договора) и финансирования таких контрактов на поддержание жилища, искаженными «социальной значимостью» вопросов жилища по сравнению с вопросами обслуживания производственных помещений. Поэтому под реформой ЖКХ обычно подразумевают реформу собственности на жилище, влияющую в свою очередь на контрактацию (институциональные аспекты допустимых сторон контракта и его свободу) и обеспечение полноты финансирования свободных контрактов:

– закрепление жилья в собственности граждан, что приводит к гарантированию всех (включая оплату коммунальных услуг) сделок гражданина на сумму не меньшую, чем стоимость собственного жилья. Тем самым появляется ответственная сторона контракта;

– институализация рыночных (а не муниципальных) структур по оказанию коммунальных сервисов.

В начале периода экономических реформ большая часть государственной собственности в жилищной сфере (жилищный фонд и объекты коммунальной инфраструктуры) были переданы в муниципальную собственность. Муниципализация жилищно-коммунальной сферы произошла в тот период, когда эта сфера во все большей степени становилась дотационной, поскольку тарифы на жилищно-коммунальные услуги не были затронуты в процессе либерализации цен. Предполагалось, что в течение достаточно короткого периода будет завершен переход к бездотационному функционированию жилищно-коммунальной сферы, вследствие чего не создавались механизмы, гарантирующие достаточность ресурсов муниципальных бюджетов по выполнению своих обязательств по дотированию предприятий жилищно-коммунального хозяйства в части, не покрываемой платежами потребителей. Однако социально-экономическая ситуация не позволила завершить переход к покрытию стоимости жилищно-коммунальных услуг за счет средств потребителей, включая население.

Потребности региональных и муниципальных бюджетов частично учитывались в рамках межбюджетных отношений (выравнивание бюджетной обеспеченности через механизм трансфертов из фонда финансовой поддержки регионов), однако в условиях острого бюджетного кризиса это не могло существенным образом повлиять на достаточность и устойчивость бюджетного финансирования. Если в немногочисленных регионах-донорах сохраняется относительно благополучное положение с финансированием отрасли, то в регионах – получателях финансовой помощи объем бюджетных дотаций снизился, в ряде случаев, до одной трети от расчетной потребности в бюджетных дотациях.

Попытки выхода на бездефицитные бюджеты на местном уровне привели к снижению финансирования жилищно-коммунального хозяйства, непризнанию и нефинансированию необходимых затрат. В результате произошло резкое увеличение уровня износа основных фондов.

Выступив на начальном этапе экономических реформ в роли амортизатора социальных последствий, жилищно-коммунальная сфера

Российской Федерации к настоящему времени сама превращается в источник угроз для социального и экономического развития страны.

Износ коммунальной инфраструктуры составляет более 60 %, около четверти основных фондов полностью отслужили свой срок. Количество аварий выросло за 10 лет примерно в 5 раз. Ветхий и аварийный жилищный фонд составляет 49,6 млн м2 общей площади, или 1,8 % (в городских поселениях 38,9 млн м2, или 1,9 %); в нем проживает 2,3 млн человек (в городских поселениях 1,8 млн человек). Удельный вес ветхого и аварийного жилья составляет около 2 % от всего жилищного фонда, в нем проживает более 2 млн человек.

Физическое выбытие фонда, по данным статистики, составляет от 15 до 20 % от объемов нового жилищного строительства.

При ежегодной нормативной потребности в капитальном ремонте жилищного фонда 4–5 % фактически ремонтируется 0,3 %.

Потери тепла при эксплуатации существующих тепловых сетей значительно превышают нормативы. Потери, связанные с утечками из-за внутренней и внешней коррозии труб, составляют также 10–15 %, а срок службы теплотрасс по этой причине в настоящее время в 4–6 раз ниже нормативного. Суммарные потери в тепловых сетях достигают 30 % от произведенной тепловой энергии, что эквивалентно 65–80 млн т условного топлива в год.

Перерасход топлива в котельных малой мощности из-за плохой водоподготовки и неотлаженного процесса горения составляет 12,5 % и выше. КПД таких котельных колеблется в пределах 20–40 %.

Планово-предупредительный ремонт сетей и оборудования систем водоснабжения, коммунальной энергетики полностью уступил место аварийно-восстановительным работам, единичные затраты на проведение которых в 2,5–3 раза выше, чем затраты на плановый ремонт таких же объектов. Это еще более усугубляет нехватку ресурсов, ведет к лавинообразному накапливанию недоремонта и падению надежности. Одним из следствий такого положения стало обострение проблемы обеспечения населения России питьевой водой нормативного качества и в достаточном количестве. Без ее кардинального решения невозможно сохранение санитарно-эпидемиологического благополучия населения, решение многих социальных проблем, связанных с повышением уровня жизни людей.

Из-за повышенного загрязнения водоисточников традиционно применяемые технологии обработки воды стали в большинстве случаев недостаточно эффективными и не всегда обеспечивают подачу населению питьевой воды, соответствующей по качеству санитарным нормам. Более 40 % подаваемой в сеть воды не соответствует требованиям СанПиН.

Срочной модернизации требуют около 30 % мощностей водопровода – 27,0 млн м3 и 16 % водопроводных сетей – 73,6 тыс. км.

Мощность очистных сооружений канализации составляет 56,1 млн м3 в сутки. Протяженность канализационных сетей населенных пунктов достигла 1 15,9 тыс. км, из которых 19 тыс. км (17 %) нуждается в срочной замене.

Из эксплуатирующихся канализационных очистных сооружений 60 % перегружены, 38 % сооружений эксплуатируются 25–30 и более лет и требуют срочной реконструкции. Дефицит мощностей канализационных сооружений в настоящее время достигает около 9 млн м3 в сутки.

Утечка и неучтенный расход воды в системах водоснабжения составляют в среднем по России 15 % (3339,2 млн м3 воды) от всей подачи воды в год, а в ряде городов утечки достигают 30 %.

Более 50 млн м2 жилья находятся в ветхом жилищном фонде, что вставляет около 2 % жилья в стране, в этом фонде проживает около 2 млн человек. Количество ветхого жилищного фонда за последние 10 лет возросло почти в 2 раза. В структуре расходов на жилищно-коммунальное хозяйство удельный вес капитального ремонта составляет 0,4 % при нормативной потребности 4–5 %. В результате ежегодные объемы капитального ремонта снизились с 20–25 млн м2 в начале 1990-х гг. до менее 5 млн м2.

В этих условиях жилищно-коммунальное предприятия не имеют серьезных экономических стимулов оптимизации структуры тарифов, снижения нерациональных затрат материально-технических ресурсов. В итоге затраты, например, электроэнергии на производство и реализацию 1 м3 воды на 30 % выше среднеевропейского уровня. Численность персонала в расчете на 1000 обслуживаемых жителей в 1,5–2 раза выше, чем на аналогичных европейских предприятиях. Удельное потребление воды на одного жителя в 1,5–2 раза выше, чем в западноевропейских странах.

Данные аудиторских проверок показывают, с одной стороны, занижение тарифов от экономически обоснованного уровня (чаще всего при невыполнении необходимого регламента работ), а с другой стороны – наличие неиспользованных резервов (15–20 %) даже при самых низких тарифах.

Закладываемые в тарифах, пусть и не на достаточном уровне, амортизационные отчисления и отчисления на капитальный ремонт по факту расходуются на покрытие текущих потребностей предприятий. Это ведет к «проеданию» ограниченных финансовых ресурсов.

Анализ большинства инвестиционных проектов по развитию систем коммунального обслуживания при этом показывает, что большинство из них направлено на экстенсивное наращивание мощностей и в значительно меньшей степени предполагает меры по сокращению затрат, потерь и утечек.

В жилищной сфере не удалось в полной мере воспользоваться преимуществами развития конкурентных рынков управления и эксплуатации жилья, поскольку в условиях нестабильного и недостаточного финансирования оказалось невозможным добиться полноценных договорных отношений. Неспособность органов местного самоуправления выполнять свои договорные обязательства привела к повсеместному рецидиву административного принуждения подрядчиков.

Невыполнение бюджетом своих обязательств и отсутствие эффективных и прозрачных процедур формирования и изменения тарифов обусловливают непривлекательность отрасли для частных инвестиций. Между тем большинство проектов модернизации жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры потенциально являются коммерчески привлекательными, имеют относительно короткие сроки окупаемости.

Создание условий для притока частных инвестиций могло бы кардинально изменить финансовое положение отрасли в долгосрочной перспективе.

Все это свидетельствует о наличии системного кризиса в отрасли и межотраслевом характере возникших проблем, для преодоления которых требуется взаимосвязанная по направлениям и уровням программа действий.

Необходимость ускоренного перехода к устойчивой модели функционирования жилищно-коммунального комплекса определяет целесообразность использования программно-целевого метода для решения перечисленных выше проблем, поскольку эти проблемы:

– входят в число приоритетов формирования федеральных целевых программ, а их решение позволяет обеспечить возможности для улучшения качества жизни населения, предотвратить чрезвычайные ситуации, связанные с функционированием систем жизнеобеспечения, создать условия для устойчивого развития жилищно-коммунального комплекса;

– полностью соответствуют стратегии государственной политики развития жилищно-коммунального хозяйства;

– имеют межотраслевой и межведомственный характер и не могут быть решены без участия федерального центра;

– не могут быть решены в пределах одного финансового года и требуют бюджетных расходов на НИОКР и расходов капитального характера.

Основная цель Программы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» в составе Федеральной целевой программы «Жилище» – повышение устойчивости и надежности функционирования жилищно-коммунальных систем жизнеобеспечения населения, привлечение инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс, улучшение качества жилищно-коммунальных услуг с одновременным снижением нерациональных затрат, адресная социальная защита населения в оплате жилищно-коммунальных услуг.

Основными задачами Программы являются:

– финансовое оздоровление жилищно-коммунальных предприятий путем реструктуризации их задолженности и доведения тарифов до экономически обоснованного уровня, жесткого выдерживания установленных стандартов оплаты услуг населением, перехода от дотирования предприятий и предоставления категориальных льгот к субсидированию малообеспеченных семей, ликвидации перекрестного субсидирования тарифов;

– формирование инвестиционной привлекательности городской коммунальной инфраструктуры путем создания эффективных и прозрачных процедур тарифного регулирования коммунальных предприятий – естественных локальных монополистов, экономически заинтересованных в сокращении затрат и ресурсов; развитие деятельности по управлению муниципальными объектами коммунальной инфраструктуры с привлечением частного бизнеса на условиях концессионных соглашений;

– обеспечение государственной поддержки процесса модернизации жилищно-коммунального комплекса как путем предоставления бюджетных средств, в основном, на возвратной основе, так и формирования финансовых инструментов предоставления государственных и муниципальных гарантий по привлекаемым инвестициям.

Проблема ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда решается в рамках подпрограммы «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда» Федеральной целевой программы «Жилище».

Важнейшие направления деятельности властей по реформированию жилищно-коммунального хозяйства следующие:

– окончательное разграничение функций собственника-домовладельца, управляющей организации (службы заказчика) и обслуживающей организации в государственном и муниципальном жилищных фондах;

– разгосударствление эксплуатационных организаций и формирование самостоятельной финансовой базы собственника-домовладельца и договорных отношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг;

– демонополизация деятельности организаций жилищно-коммунального хозяйства и усиление местного самоуправления, что позволит более эффективно формировать на этом уровне рыночные отношения (цены, конкуренцию, предложение, спрос). В свою очередь, это должно привести к снижению затрат и повышению качества предоставляемых населению услуг;

– повышение ответственности руководителей и специалистов жилищно-коммунального хозяйства и профессионализма всех работников этой отрасли.

 

3.4. Социально-экономическая оценка массовых и индивидуальных объектов недвижимости

Анализ практики оценки недвижимости позволяет констатировать: многие недостатки становления рынка недвижимости связаны с отсутствием единой методики ее оценки. Поскольку при оформлении имущественных прав и рыночных сделок достоверные цены, как правило, остаются неизвестными, создается питательная среда при криминализации рынка.

Необходимость оценки объектов недвижимости (прежде всего городских земель, жилых зданий и объектов социальной инфраструктуры) обусловлена причинами, которые предлагается объединить в следующие группы.

1. Оценка для обоснованного налогообложения, поскольку занижение оценок недвижимости при продаже государственной собственности или сдаче ее в аренду приводит к потерям в бюджете города. В этом случае речь может идти о массовой оценке объектов недвижимости, включенных в крупные совокупности (например, жилищный фонд или городская территория, характеризующаяся определенным набором качественных признаков). В отличие от массовой индивидуальная оценка недвижимости касается конкретного объекта и учитывает уникальные условия каждой ситуации и обстоятельства, связанные с личностью владельца и покупателя (его желаниями и возможностями).

2. Объективные оценки и эффективное налогообложение способствуют легализации рынка недвижимости и сужают сферу действия «черного рынка».

3. Оценка недвижимости (массовая для целей налогообложения) служит базой для индивидуальных оценок (конкретных объектов), что обеспечивает защиту интересов собственников при операциях с недвижимостью.

4. Оценка нужна для компенсации собственникам в случае изменения властями целей использования земель или их отчуждения.

5. Оценка земли (нормативная цена) требуется для регулирования земельных отношений при передаче ее в собственность, по наследству, при дарении, установлении долевой и совместной собственности на землю, получении кредита под залог земельных участков.

6. Она играет важную роль в процессе градостроительного планирования и перспективного развития города для учета социально-экономической и историко-архитектурной ценности территории.

7. Оценка земли необходима для предупреждения отрицательных последствий налоговой политики, когда может возникнуть социальная напряженность (например, в случае необоснованно высоких налогов на недвижимость).

8. Оценка нужна для определения потерь доходов городского бюджета при освобождении от налогов и соответствующего регулирования этого процесса.

9. В результатах оценки недвижимости нуждаются: а) государство в лице налоговых служб, фондов имущества и земельных комитетов; б) муниципальные органы, продающие недвижимость и предоставляющие землю под застройку; в) банки, выдающие кредиты под залог имущества; г) риэлторы; д) страховые компании; е) граждане, выступающие как продавцы или покупатели недвижимости.

Формирование структур российского рынка независимой экспертизы началось относительно недавно. Фактически рынок начал функционировать в 1994 г., а периодом становления рынка независимой экспертизы в России стал 1995 г. В соответствии с Программой Российской Федерации «Развитие российской экономики в 1995–1997 годах» 12 февраля 1996 г. создан Федеральный фонд оценки (ФФО), учредителями которого стали крупнейшие организации независимых экспертов России, в том числе большинства регионов страны. Однако первыми методиками, используемыми экспертами, стали западные разработки, главным образом – США.

Попытки впрямую скопировать западные методики не дали положительных результатов. Специфика российского рынка потребовала немалого времени для адаптации иностранных разработок. Однако темп экономических преобразований был столь высок, что необходимого времени просто не было.

В настоящее время индивидуальная оценка недвижимости вследствие того, что она непосредственно затрагивает интересы владельцев, получила значительно большее развитие. Так, в ряде городов действуют риэлторские фирмы, проводящие индивидуальные оценки. Осуществляются подготовка и обучение специалистов.

Массовая оценка недвижимости пока не является самостоятельным институтом в системе рынков недвижимости с четко очерченными функциями, процедурами и правовой защитой. Для того чтобы массовая оценка недвижимости производилась как целостная операция с определенным набором последовательных мероприятий, необходимы:

– отработанная методика оценки недвижимости, увязанная с планом перспективного развития города (региона);

– нормативно-законодательная база, регламентирующая процесс проведения оценки земель и других объектов недвижимости и обеспечивающая правовую защиту на местном уровне;

– формирование института профессиональных оценщиков;

– создание надежной информационной базы.

Оценку потребительской стоимости объекта недвижимости с достаточной степенью достоверности можно получить методом сопоставления качества оцениваемого жилища с показателями, принятыми за эталон. В этом случае объект может быть оценен по балльной системе при ранжировании свойств жилища по степени важности экспертных оценок как в целом, так и по отдельным элементам здания. Принципиальная оценка может быть выражена формулой:

где n – число единичных качественных параметров, характеризующих потребительские свойства жилья;

К – потребительская стоимость жилища; d – весомость показателя i-го свойства жилья;

P i – числовое значение i-го свойства;

P n – числовое значение i-го свойства эталона.

Таким образом, оценка потребительской стоимости жилого здания основана на приведении абсолютного измерения свойств и определении относительного показа оценки. Если величина P t (числовое значение i-го свойства) является в некоторой степени постоянной характеристикой каждого здания, то величина, например, этажности, конструкций наружных стен или окон, зависит от принятого эталона.

Процесс перехода к рыночной экономике в России вовлек в свою сферу отношения землепользования. Практика показала, что проблемы приватизации земли и другой недвижимости особенно сложны в городах, где в течение нескольких десятилетий отсутствовала система учета границ землепользования и регистрации субъектов землепользования.

На сегодня, по федеральному закону вся земля в Москве, за исключением участков под учреждениями высших органов государственной власти, находится в собственности города. В настоящее время специальной комиссией ведется работа по разграничению прав собственности между Москвой и Российской Федерацией. В рамках федерального законодательства существует запрет на приватизацию тех земель, которые зарезервированы для выполнения федеральных нужд субъектов Федерации. Под действие этого законодательства подпадает та земля в Москве, которая по Генеральному плану развития города отведена под жилье, транспорт, промышленность, парки и прочие нужды горожан.

В общем виде задача экономической оценки заключается в количественном (денежном) выражении дифференцированных размеров влияния объективных территориальных различий на конкурентоспособность конкретной территории на конкретном городском рынке недвижимости. При этом, как показали исследования, существенное влияние на оценку оказывает действие субъективных и объективных факторов.

К объективным факторам следует отнести все условия и причины, обеспечивающие инвариантный по отношению к пространственным различиям в затратах добавочный эффект (внедрение новой техники и технологии, уровень организации труда и т. п.).

Субъективные факторы следует квалифицировать как местные (районные) условия, характеризующие территориальные отличия ресурсов:

– ограниченные в своем проявлении;

– невоспроизводимые свободно.

Таким образом, можно заметить, что выделенная экономическая категория по своей природе близка к широко используемому отечественной и зарубежной литературе понятию «факторы размещения» в его общеупотребительной трактовке – территориально дифференцированные природные, экономические и социальные условия. Обе группы факторов могут рассматриваться как взаимосвязанные (т. е. количественно согласованные) носители связи, воплощающие конкретные формы взаимоотношений одних и тех же контрагентов: территории; объектов размещения.

В то же время между ними существуют определенные различия, проявляющиеся во взаимообратной направленности потоков связи по отношению к территории как к исследуемому объекту (рис. 3.8). Факторы размещения формируют входные потоки связи и выходные (рентные), или, иными словами, «к объекту» и «от объекта». Вся совокупность факторов, определяющих качество территории, может быть объединена в две группы:

1) природные свойства территории: климатические условия, геологическое строение, характер рельефа, гидрологические особенности;

2) социально-экономические условия.

Рис. 3.8. Классификация территориальных рентных факторов

В зависимости от особенностей территорий количество и состав оценочных показателей меняется, и при этом каждый оценочный фактор отличается особенностями своего воздействия и характеризуется соответствующим масштабу пространственным охватом. Однако общая тенденция современных методик (отечественных и зарубежных) направлена на симплификацию (сокращение) числа определяющих показателей и их генерализации по мере перехода от крупного масштаба к более мелкому. Это можно объяснить тем, что при оценке более пространных участков происходит нивелирование действия многих объективных факторов.

Теоретически рыночная цена участка городской земли может быть определена следующим образом:

где Y – рыночная стоимость земельного участка;

D – ежегодный доход (рента);

i – ставка процента.

Однако в условиях рынка цена участков складывается в зависимости от целого ряда экономических факторов на макро– и микроуровнях: конъюнктуры спроса и предложения, норм долгосрочного кредитования, законодательной базы. Поэтому на практике специалисты по оценке земли, как правило, не применяют формально-расчетные методы, и цены участков определяются в результате анализа рыночной ситуации.

Наиболее надежный подход, который используется в странах с развитой рыночной экономикой, – экстраполяционный (или рыночный), основанный на исследованиях статистических данных о различных операциях с недвижимостью. Отсутствие исходного статистического материала в России (из-за многолетнего отсутствия рынка земли), скудные и недостоверные данные об имеющихся сделках затрудняют применение этого метода.

Использование методов косвенной оценки (по ценам квартир и нежилых помещений), предполагающих, что в ценах на указанные объекты присутствует влияние их местоположения, как правило, дает искаженное представление о реальной дифференциации цен на участки в зависимости от их расположения. Это обусловлено тем, что цены на квартиры хотя и зависят от местоположения домов, но в значительно меньшей степени, чем участки земли.

В практике оценки территории возникает большой круг вопросов, решение которых требует абсолютной оценки территориального потенциала. Это важно как с точки зрения оценки территории недвижимости на современном земельном рынке, так и с точки зрения возможного изменения функционального использования участка в результате сноса и нового строительства на высвобожденных территориях.

Одним из решающих факторов стабильности функционального использования территории являются аккумулируемые ею затраты общественного труда в локально закрепленной форме. Однако, по нашему мнению, это утверждение справедливо только при оценке стабильности не вообще как некоей данности, а лишь на определенный период «морального износа» территории, о чем свидетельствуют периодические изменения стоимости участков земли многих городов, связанные, например, с изменениями экологической ситуации, развитием транспортной и социальной инфраструктуры, благоустройством территории. Поэтому можно согласиться с предположением некоторых экономистов, что степень возможной трансформации территории обратно пропорциональна плотности немобильных фондов, но при этом зафиксировать также прямую пропорциональность с действующими, проектными или прогнозируемыми условиям использования (развития) потенциала территории.

В ранних исследованиях по этой проблеме (Маршалл, Херд, Хейт и др.) отмечается, что в основе платы за землю лежит городская земельная рента, получаемая как налог, который собственники участков с относительно лучшей доступностью имеют в результате экономии на транспортных издержках, а также экономии времени на продвижение до основных центров деятельности.

В более поздних исследованиях эти модели хотя и не опровергались, но считалось, что они слишком упрощены. Действительно, механизм образования цен на городские земли значительно сложнее, поскольку зависит от многих переменных – градообразующего, демографического, социально-экономического, рыночного характера, а именно – величины города, расселения, общего количества земель, конкурирующих для продажи.

Наиболее известна теория образования цен на землю У. Алонсо, который рассматривает соотношение спроса и предложения на городские земельные участки. В основе его теории оценки участка лежит экономическая концепция извлечения населением или предприятиями максимальной выгоды, которую данный участок может дать. При этом арендная плата за землю рассчитывается как капитализированный доход (прибыль) путем умножения прибыли, получаемой за определенный ряд лет, на процентную норму.

В связи с анализом земельной ренты и землепользования в моноцентрическом городе для принципиальной оценки городской территории следует определить специфику такого города. В моноцентрическом городе, являющемся основной городской формой до начала XX в. в промышленно развитых странах с рыночной экономикой, коммерческая и промышленная деятельность концентрируется в центральном городском ядре. Позднее крупные города стали полицентрическими, в их пригородах возникли свои собственные центры, которые, как правило, дополняют и конкурируют со старым городским центром.

Городская территория в деловом (административном) центре моноцентрического города, распределяемая между двумя видами деятельности (производственной и управляющей), может быть выражена функцией, показанной на рис. 3.9.

Рис. 3.9. Функции предлагаемой земельной ренты и землепользование в центральном (административном) районе города

На рисунке 3.9 показаны функции предлагаемой ренты производителей (Rm), офисов (Ro), а также городских жителей (Rh). Поскольку землю получает тот, кто дает наибольшую цену, учреждения вытесняют производителей в радиусе Uo км от административного центра города. Производители предлагают более выгодные условия, чем учреждения и жители, в полосе между Uo и Um км от административного центра. Это приводит к возникновению производственного района шириной (Um – Uo) км. Административный район города занят учреждениями (офисами), потому что функция предлагаемой ими ренты выше (так как для этой отрасли характерны высокие транспортные расходы), чем функция предлагаемой ренты производителей. Поэтому вблизи городского административного центра офисы предлагают более высокую цену на землю. Таким образом, центральные земельные участки занимаются такими видами деятельности, которые получают от близости к административному центру максимальную выгоду, наибольшее снижение транспортных расходов.

Исследования американских экономистов, а также анализ периодических сведений о ценах на жилье в разных районах Москвы и Санкт-Петербурга, проведенный в рамках настоящей работы, позволяют констатировать, что по мере приближения жилья к городскому административному центру стоимость жилья при прочих равных условиях возрастает (рис. 3.10).

Рис. 3.10. Функции цены жилья с учетом замещения в потреблении и при его отсутствии

Так, в административном центре города, где расходы на проезд равняются нулю (Ко), семья может потратить на оплату жилья (Сруб. или С/м2), т. е. больше, чем расстоянии L км от центра, где расходы на проезд составят примерно K L руб., и, значит, на оплату жилья остается лишь (C – R L ) руб.

Удаленность от административного центра города является важным, но не единственным фактором, влияющим на стоимость жилья. Наиболее достоверная оценка возможна при комплексном подходе и должна быть основана на сопоставлении количественных и качественных характеристик территорий города (городского района) с характеристиками их современного и перспективного функционального использования всей планировочной структуры.

По исследованиям И.А. Рахмана, структура анализа рынка недвижимости схематически может быть представлена в следующем виде (табл. 3.6).

Таблица 3.6

Структура анализа рынка недвижимости

В общей структуре нежилых помещений выделяются следующие блоки (табл. 3.7):

Таблица 3.7

Структура фонда нежилых помещений в Москве

 

3.5. Развитие малого и среднего бизнеса

Маркетинговые исследования московского рынка жилых и нежилых помещений различных видов объектов недвижимости, а также услуг общественных учреждений выявили большое разнообразие форм коммерческой деятельности, влияющее как на месторасположение объекта, так и на типологию зданий. В связи с этим разработан ряд предложений для дальнейшего развития коммерческих объектов жилого и нежилого назначения.

Рекомендуется классификация объектов и учреждений жилищно-гражданского назначения по формам коммерческой деятельности на отраслевом уровне и на уровне отдельных видов объектов и учреждений. По формам коммерческой деятельности отдельные виды учреждений следует объединить в следующие группы:

Полностью основанные на коммерческой деятельности, обеспечивающей устойчивую прибыль. К этой группе следует отнести:

– элитные жилые дома и жилые дома высокого класса;

– гостиницы, включая туристские комплексы;

– учреждения финансов и управления (коммерческие и другие банки, сберкассы, биржи, офисы);

– предприятия торговли всех видов (магазины продовольственные и непродовольственные, супермаркеты, торговые ряды, палатки, в том числе сезонные, рынки, ярмарки);

– предприятия общественного питания (рестораны, столовые, за исключением ведомственно-дотационных, кафе, кафетерии, закусочные бистро);

– предприятия коммунального хозяйства: дома быта, мод, бани, сауны, химчистки, приемные пункты службы быта, ателье – одежда, фото, аудио-видиозапись, ремонтные мастерские, художественные комбинаты и мастерские, ювелирные мастерские и т. п.;

– социально-культурные учреждения (ночные клубы, казино, танцзалы, дискотеки, парки, за исключением детских, зоопарки, дельфинарии, луна-парки);

– зрелищные учреждения всех видов – кинотеатры, видеосалоны, киноконцертные залы, концертные залы, театры, театральные студии;

– спортивные сооружения: спортивные залы, плавательные бассейны, стадионы, спортивные школы, катки крытые и открытые, лыжные базы, конно-спортивные клубы, пляжи, лодочные станции, ипподром, велотрек;

– комплексные учреждения – культурные, зрелищные, спортивные центры, центры досуга, в состав которых входят также предприятия торговли, общественного, питания, банковских услуг и т. п., коммерческие постоянные и эпизодические выставки продажи, включающие комплекс услуг;

– коммерческие учреждения просвещения – детские дошкольные учреждения, специализированные школы (музыкальные, художественные, хореографические и т. п.), коммерческие высшие учебные заведения, центры и курсы переподготовки кадров, технические школы и курсы, школы автовождения;

– коммерческие учреждения здравоохранения – поликлиники стоматологические, поликлиники узкопрофильные, диспансеры, профилактории, косметические центры;

– объекты коммунального хозяйства: гаражи и автостоянки, станции техобслуживания, таксомоторные парки, автозаправочные станции, транспортно-обслуживающие центры с сопутствующими услугами, пожарное депо, общественные туалеты;

– производственные предприятия: мини-производства (хлебопекарни, пивзаводы, колбасные цеха, упаковочные цеха, производство мороженого и кондитерских изделий и т. п.), предприятия агропромышленного комплекса (теплицы, фермы и т. п.), плодоовощные базы, терминалы;

– транспортные предприятия: железнодорожные и автобусные вокзалы, аэропорты, речные порты, пристани, причалы.

Основанные на коммерческой деятельности, в принципе обеспечивающей окупаемость затрат и получение прибыли. К этой группе следует отнести:

– отдельные виды жилых домов высокого класса и некоторые виды гостиниц класса «две – три звезды»;

– отдельные виды традиционных клубов с большим набором платных услуг;

– отдельные театры и театры-студии; концертные залы;

– спортивные залы, плавательные бассейны, стадионы;

– платные дошкольные учреждения; специализированные школы (музыкальные, художественные и т. п.); высшие учебные заведения;

– узкопрофильные поликлиники, амбулатории, диспансеры, профилактории.

Основанные на коммерческих формах обслуживания внутри бюджетных учреждений. К этой группе следует отнести:

– жилые дома муниципального уровня;

– традиционные клубы, детские парки, планетарий; музеи, выставки;

– театры;

– спортивные залы, плавательные бассейны, стадионы;

– детские дошкольные учреждения, школы общеобразовательные и специализированные, техникумы и профтехучилища, высшие учебные заведения;

– поликлиники районные, поликлиники стоматологические, амбулатории, диспансеры, профилактории.

Рекомендуется строительство коммерческих элитных домов с набором уникальных услуг и, соответственно, помещений, размещаемых на разных этажах и рассчитанных на обслуживание жильцов данного дома. Среди таких помещений могут быть: банкетный зал, бар, корты для игры в сквош, спортзал, оздоровительный центр, плавательный бассейн, сауна, комнаты для гостей, теннисные корты, подземный гараж, магазины и подобные помещения и учреждения, рассчитанные, как и жилой дом, на самый высокий уровень коммерческого обслуживания.

Рекомендуется система первичного коммерческого обслуживания населения микрорайонов, кварталов и отдельных жилых домов в трех «коммерческих уровнях», соответствующих жилищному строительству:

1) стандартный набор платных услуг, предусмотренных градостроительными нормами; соответствует преимущественно муниципальной застройке;

2) стандартный набор платных услуг с учетом градостроительных или социальных особенностей микрорайона, квартала или отдельного жилого дома, формирующих потребности в платных услугах, отличные от стандартных в сторону их повышения; соответствует преимущественно среднему уровню как по спросу на жилье, так и на коммерческие услуги учреждений общественного назначения стандартного набора с тенденцией к повышению номенклатуры платных услуг, их объема и качества;

3) принципиально отличающийся набор и статус услуг, соответствующий элитному типу жилья как по набору (нестандартному в градостроительном понимании), так и по его оплате.

Система коммерческого первичного обслуживания населения может быть выражена следующими экономическими критериями:

На первом уровне критерием является относительное снижение материальных, финансовых и трудовых затрат, что, в свою очередь, влияет на повышение коммерческой эффективности объекта.

На втором уровне относительное снижение ресурсов также может быть экономическим критерием, однако не обязательно, поскольку относительное увеличение затрат может предопределить соответствующее увеличение рыночной стоимости объекта.

На третьем уровне критерием является показатель обратный экономии затрат; повышение затрат, предопределяющее высокий (без верхних границ) уровень комфорта, предполагает соответствующее увеличение (относительно других уровней) стоимости строительства, эксплуатационных затрат, затрат на сервис.

Если на первом и втором уровнях строительными нормами, с одной стороны, и средним уровнем потребительского спроса, с другой – довольно точно обозначаются пределы затрат на производство услуг (строительные затраты и эксплуатационные расходы), то на третьем уровне нижним пределом следует считать превышение второго уровня, а верхний предел соответствует только потребительскому спросу высокообеспеченного потребителя.

Критерии коммерческой эффективности объектов первичного обслуживания населения рекомендуется определять по следующей схеме (табл. 3.8).

Таблица 3.8

Определение коммерческой эффективности объектов

На сетевом уровне объекты обслуживания рекомендуется размещать с учетом дифференцированной стоимости услуг, рассчитанных на разный платежеспособный спрос населения, с целью максимального охвата всех социальных слоев жителей города.

Учитывая, что стоимость коммерческих услуг по объективным причинам (главным образом из-за увеличения эксплуатационных затрат) в ближайшее время будет увеличиваться, необходимо разработать специальные программы по снижению эксплуатационных затрат коммерческих общественных зданий без ущерба для условий комфорта.

Дифференцированная стоимость услуг должна быть предусмотрена в комплексных объектах обслуживания – в диапазоне от высокодоходных до бесплатных, однако в целом эти учреждения должны быть коммерчески эффективными.

Рекомендуется разработать мероприятия для стимулирования спроса на услуги общественных объектов, в том числе без дополнительных капиталовложений, связанных, например, с рациональной схемой режима работы учреждений в пределах данной территории (дневные, ночные, круглосуточные, сезонные, выездные).

Приоритетными коммерческими объектами, массовое развитие которых необходимо в 1998–2005 гг., должны быть:

а) социально важные объекты, в первую очередь объекты здравоохранения, а также объекты общественной инфраструктуры новых районов Москвы (табл. 3.9);

в) приносящие высокую прибыль, которая может быть направлена на саморазвитие, а также налоги которых могут быть направлены на развитие всей системы общественного обслуживания.

Таблица 3.9

Рекомендации по развитию коммерческой деятельности в объектах социальной сферы

 

Контрольные вопросы

1. В чем заключаются основные принципы экономической оценки территориальных ресурсов городов?

2. Приведите классификацию рентных факторов.

3. Назовите основные современные проблемы ЖКХ.

4. Назовите основные принципы социально-экономической оценки массовых и индивидуальных объектов городской недвижимости.

5. Каковы основные тенденции развития малого и среднего бизнеса в городах?