3.1. Общие положения ценообразования в строительстве

При осуществлении комплексной жилой застройки конечной строительной продукцией является градостроительный комплекс (ГСК). Он представляет собой сложное объемно-планировочное, строительноконструктивное и организационно-технологическое образование. ГСК может иметь разные размеры, состав зданий и сооружений, но рассматривается как самостоятельный объект проектирования, планирования и организации жилищно-гражданского строительства и, соответственно, требует определения сметной стоимости.

При переходе к застройке градостроительными комплексами существенно меняется порядок разработки проектно-сметной документации, важнейшим требованием которого становится комплексное представление технических и сметных материалов и расчетов.

Сметы являются частью проектной документации. Современные методы ценообразования и сметного нормирования определены системой методических документов (МДС-81). Их перечень приведен в табл. 3.1.

В МДС изложены правила определения сметных цен на строительные ресурсы: материалы, эксплуатацию строительных машин, оплату труда рабочих; нормирование накладных расходов и сметной прибыли; порядок составления всех видов сметной документации.

Особая роль в системе методических документов отводится «Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (МДС81–35.2004) [29].

В «Методике» кратко и системно представлены все положения сметного нормирования и ценообразования в строительстве; состав и порядок разработки сметной документации, в том числе сводного сметного расчета. Уделено внимание специальным вопросам: определению стоимости оборудования, пусконаладочных работ, прочих работ и затрат.

Таблица 3.1. Нормативно-методические документы по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве

Сметная документация составляется в определенной последовательности, переходя от простых к более сложным видам строительной продукции: вид работ (затрат), объект, пусковой комплекс, очередь строительства, стройка в целом. Состав и формы сметной документации к проекту градостроительного комплекса даны в табл. 3.2.

Предварительно выбирается метод составления сметы. Преимущественно локальная смета составляется по единичным расценкам (ФЕР, ТЕР-2001) базисно-индексным методом, но возможно, по желанию заказчика, – ресурсным методом по ГЭСН-2001 и сметным ценам на строи тельные ресурсы.

Таблица 3.2. Состав и формы сметной документации

Совокупность требований и условий достоверного определения сметной стоимости строительства показана в табл. 3.3.

Таблица 3.3. Требования и условия достоверного определения сметной стоимости строительства

Нормативная база для составления сметной документации включает комплекс элементных и укрупненных сметных нормативов.

К элементным сметным нормативам относят сметные нормы, представленные в сборниках ГЭСН-2001 (потребность в ресурсах на единицу работ), цены на виды ресурсов, единичные расценки – прямые затраты на единицу работ, руб. (рис. 3.1).

Рис. 3.1. Состав элементных сметных нормативов

Государственные элементые сметные нормы (ГЭСН-2001) разработаны для всех видов работ: строительных (47 сборников), монтажных (41 сборник), ремонтно-строительных (19 сборников) и пусконаладочных (9 сборников).

В ГЭСН приводятся данные о расходе ресурсов: затрат труда рабочих, чел. – ч; времени работы строительных машин, маш. – ч; материалов – натуральные показатели (м3, м2, т, шт., кг и т. д.) на принятый измеритель работ (обычно укрупненный), 100 м2, 100 м3 и т. п.

Сметные цены на ресурсы в сборниках единичных расценок приняты в базисных ценах на 01.01.2000 г. Сметные цены на эксплуатацию строительных машин и на материалы приводятся в соответствующих сборниках (ССЦ); федеральных (в базисных ценах) и для Санкт-Петербурга (в базисных и текущих ценах, ежемесячно).

Единичная расценка (ЕР) – калькуляция прямых затрат на выполнение единицы работ или конструктивных элементов.

, (3.1)

где Зс – заработная плата рабочих-строителей, руб.;

Зс=Hcчел. – ч × Стар(3.2)

 – расходы на эксплуатацию строительных машин, в том числе заработная плата машинистов (Зм), руб.;

, (3.3)

М – материалы, руб.;

, (3.4),

где

Hcчел. – ч – норма затрат труда рабочих-строителей на выполнение единицы работ, чел. – ч; Нмаш. – ч i – норма затрат машинного времени на выполнение единицы работ, маш. – ч; i – виды машин; Hнормм j – норма расхода j-го материала на выполнение единицы работ, натуральные показатели (м3, м2, т и т. п.); Стар – тарифные ставки рабочего соответствующего разряда, руб./ч; Цмаш. – ч i – сметная стоимость эксплуатации строительных машин, руб./маш. – ч; Цм j – сметная стоимость строительных материалов, руб./ед.

В сметах учитываются накладные расходы (состав их показан в главе 2, на рис. 2.2), сметная прибыль. Могут включаться так называемые лимитированные затраты: на временные здания и сооружения, зимние удорожания. Они также рассчитываются по сметным нормативам (рис. 3.2).

Для составления смет используются разные нормативные базы (в ценах на 01.01.2000 г.):

• при финансировании стройки из средств федерального бюджета (ФЕР-2001), издания 2009, 2014 гг.; для строек, финансируемых из средств бюджета Санкт-Петербурга:

• территориальная сметно-нормативная база ТСНБ «Госэталон 1.1» (для строек, начатых до 2012 г.);

• территориальная сметно-нормативная база ТСНБ «Госэталон-2012» – для строительства, начинаемого с 2012 г.

Рис. 3.2. Сметные нормативы сопутствующих затрат при производстве строительно-монтажных работ

Для строек, финансируемых за счет средств частных инвесторов, локальные сметы обычно составляются по сборникам ТЕР-2001 СПб. (с дополнениями и изменениями), разработанными Санкт-Петербургским Региональным центром по ценообразованию в строительстве (РЦЦС СПб.), утвержденным и введенным в действие с 01.01.2002 г. приказом Комитета экономики и промышленной политики Администрации Санкт-Петербурга от 07.09.2001 г. № 223 (с учетом дополнений и изменений, введенных в период 2002–2013 гг.).

 

3.2. Порядок составления сметной документации на комплексное жилищное строительство

Локальные сметы – это первичная сметная документация. Они составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, общеплощадочным работам.

В соответствии с действующим порядком сметная документация на экспертизу должна представляться в базисном (без индексации затрат) и текущем уровнях цен.

Сметная стоимость строительных работ в базисных ценах определяется по формуле (3.5):

, (3.5)

где Vi – физический объем работ в натуральных измерителях; i (1, 2…., n) – виды работ в смете; ЕРi – единичная расценка на i-й вид работ, руб.;  – прямые затраты по смете; НР – накладные расходы, определяются в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и машинистов (Зс+Зм) по нормам, установленным в МДС81– 33.2004; Псм – сметная прибыль, определяется в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и машинистов (Зс+Зм) по нормам, установленным в МДС81–25.2001 (с изменениями).

В текущих ценах – с индексацией статей прямых затрат; накладные расходы с коэффициентом 0,85 и сметная прибыль – с коэффициентом 0,8 (по письму Минрегиона от 17.03.2011 г.).

Применяются два метода индексации: по статьям затрат или общей сметной стоимости:

• при индексации статей прямых затрат:

, (3.6)

где Jзп, Jм, Jмат – индексы оплаты труда рабочих, эксплуатации машин, стоимости материалов по видам работ;

• при индексации общей сметной стоимости строительно-монтажных работ:

(3.7)

где J ″ тек – индексы к общей сметной стоимости по зданиям, сооружениям и видам строительно-монтажных работ.

Накладные расходы и сметная прибыль принимаются в процентах от суммы оплаты труда рабочих-строителей и машинистов (в базисном уровне цен):

, (3.8)

где Ннр – норматив накладных расходов (МДС 81–33.2004), %; Зс и Зм – величина средств на оплату труда рабочих-строителей и механизаторов, учитываемая в составе прямых затрат локального сметного расчета (сметы);

 (3.9)

где П – сметная прибыль; Нсп – норматив сметной прибыли, % (МДС 81–25.2001).

Индекс – соотношение цен разных периодов, характеризует инфляцию. Индексация проводится начиная с 1991–1992 гг., когда в стране началась инфляция и появилась необходимость отслеживать ее темпы.

Индексы разрабатываются на основе ресурсно-технологических моделей, представляющих собой унифицированный набор ресурсов по видам зданий, видам работ, по статьям затрат и в целом на комплекс работ.

Текущие индексы рассчитываются на основе результатов статистических наблюдений, организованных РЦЦС; могут рассчитываться в строительных организациях.

Прогнозные индексы устанавливаются на основе анализа динамики индексов за предшествующие кварталы, месяцы, выявления тенденций в динамике сметных цен.

В строительстве применяют три системы индексов.

Федеральные индексы устанавливает в настоящее время Минстрой России ежеквартально по территориальным районам страны. Индексы устанавливаются к 2000 г. (к ФЕР-2001, ТЕР-2001) – общие и по видам строительства (табл. 3.4).

Таблица 3.4. Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства, определяемой с применением федеральных и территориальных единичных расценок на III квартал 2012 г. (без НДС)

Территориальные индексы для строек, финансируемых из средств бюджета Санкт-Петербурга, устанавливаются ежемесячно правительством города и публикуются в «Вестнике ценообразования» [76].

При применении сметно-нормативной базы «Госэталон 2012» разрабатываются индексы по статьям затрат к каждой единичной расценке: к оплате труда рабочих – единый, к расходам на эксплуатацию машин и материалы – дифференцированные (табл. 3.5).

Территориальные индексы для объектов внебюджетного финансирования (за счет средств частных инвесторов) разрабатывает Союз инженеров-сметчиков и Региональный центр ценообразования в строительстве (РЦЦС-СПб) и ежемесячно публикует в журнале «Ценообразование и сметное нормирование в строительстве» (ЦиСН) [157].

Система индексов была разработана в начале 2000-х гг.; включает три группы индексов для двух нормативных баз (2001 и 1984 гг.).

1. По статьям (элементам) затрат: оплата труда рабочих, расходы на эксплуатацию машин и механизмов, материалы:

• на полный комплекс работ по строительству в среднем и по видам зданий и сооружений;

Таблица 3.5. Индексы пересчета сметной стоимости строительства к ТСНБ СПб «Госэталон 2012», на сентябрь 2013 г.

Часть 6. Бетонные и железобетонные конструкции монолитные Индекс к оплате труда рабочих (ОЗП) = 11,895

• по видам строительных и монтажных работ при новом строительстве и реконструкции;

• на ремонтно-строительные, специальные строительные и монтажные работы при капитальном ремонте зданий и сооружений;

• на реставрационно-восстановительные работы по памятникам истории и культуры.

Индексы по статьям прямых затрат на полный комплекс работ при новом строительстве и реконструкции объектов предназначены для составления инвесторских смет, формирования предложений между заказчиками и подрядчиками о цене строительства, планирования и укрупненного расчета инвестиций на весь комплекс работ, а также для расчетов между заказчиками и подрядчиками по всему комплексу работ на объектах с условиями заключенных договоров (контрактов).

1. Расчетные индексы к полной стоимости строительно-монтажных работ: по объектам бюджетного и внебюджетного финансирования.

2. Адресные и вспомогательные индексы, в том числе прогнозные индексы-дефляторы (ежемесячно на 24 месяца вперед).

В условиях конкретного региона страны рекомендуется составлять локальные сметы на строительно-монтажные работы при возведении объектов с использованием соответствующих сборников территориальных единичных расценок (ТЕР-2001).

В монографии предложен алгоритм расчета сметной стоимости строительных работ при использовании базисно-индексного и ресурсного методов составления локальных смет (рис. 3.3).

Рис. 3.3. Алгоритм составления локальной сметы на строительные работы

Принятые обозначения:

1. ФЕР (ТЕР)-2001 – Федеральные (территориальные) единичные расценки на строительные работы (сб. 1–47).

2. ГЭСН-2001 – Государственные элементные сметные нормы на строительные работы (сб. 1–47).

3. V pi — объемы работ по каждому i-му виду работ.

4. ЕРi – единичная расценка на i-й вид строительных работ, руб.

5. Зi – оплата труда рабочих по единичным расценкам на i-й вид работ, руб.

6. Nмj – потребное количество машинного времени по видам машин, маш.-ч.

7. ЭМi – расходы на эксплуатацию строительных машин по единичным расценкам на i-й вид работ, руб.

8. М – стоимость материалов, учтенных в единичных расценках в базисных ценах, руб.

9. См i – сметная стоимость материала в базисные ценах, руб.

10. РМi неучт – расход материалов, не учтенных в единичных расценках, натуральные показатели.

11. Цтек – сметная стоимость конкретного вида материалов, изделий, конструкций в текущих ценах, руб.

12. НсТ i – нормы затрат труда рабочих-строителей на i-й вид строительных работ, чел.-ч.

13. Нмаш. – ч ji – нормы потребности в j-машине на единицу i-го вида работ, маш.-ч.

14. РМк i – расход материалов к-го вида в натуральных показателях на i-й вид работ.

15. РМНк i – нормативный расход к-го вида материалов на i-й вид работ (по нормам или проекту).

16. – сметная стоимость маш. – ч j-й машины, в том числе заработная плата машинистов, руб.

17. РМк – расход материалов по смете по их видам (к=1,2 и т. д.), натуральные показатели.

18. Цк – сметная стоимость материалов к-го вида в текущих ценах, руб.

19. Ннр – норматив накладных расходов в % (в текущих ценах).

20. Нсп – норматив сметной прибыли в % (в текущих ценах).

21. Зс и Зм – величина средств на оплату труда рабочих-строителей и механизаторов.

Объектные сметные расчеты (сметы) определяют стоимость строительства объекта, объединяя в своем составе итоги локальных смет; при этом затраты относятся в соответствующие графы: строительные работы Кс, монтажные работы Км, оборудование, мебель, инвентарь Ко, прочие затраты Кпр (табл. 3.6):

Коб = Кс+ Км+ Ко+ Кпр.

Объектные сметы составляются в базисном и текущем уровнях цен по форме 3, приведенной в МДС81–35.2004.

При определении полной стоимости объекта, необходимой для расчетов за выполненные строительные и монтажные работы, в объектных сметных расчетах могут быть дополнительно учтены лимитированные затраты, в том числе стоимость временных зданий и сооружений, удорожание работ в зимнее время, другие затраты в соответствии с действующими нормами и положениями, часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, предусмотренного в сводном сметном расчете, с учетом размера, согласованного с заказчиком и подрядчиком для включения в состав твердой договорной цены на строительную продукцию (обычно 50 %).

При строительстве современных жилых домов первые (цокольные) и подвальные этажи обычно отводятся под коммерческие помещения и паркинги. В этом случае сметная стоимость строительства жилых домов определяется раздельно по жилой и нежилой (коммерческие помещения и паркинг) частям дома. Порядок разделения затрат установлен в МДС 81–35.2004, прил. 4 [29].

В сметную стоимость каждой из частей дома (жилой и нежилой) включают затраты на устройство основных конструктивных элементов и на выполнение работ, относящихся к ним непосредственно (стены, перегородки, заполнения оконных и дверных проемов, полы, санитарно-технические и электротехнические устройства, отделочные работы и др.).

Кроме того, в каждой из частей дома учитывается часть общих для дома затрат – пропорционально строительным объемам жилой и нежилой частей. К общим затратам относят стоимость нулевого цикла (земляные работы, фундаменты, устройство подвальной части дома, устройство чердачных помещений и крыши).

При размещении в первых этажах жилых домов или в пристраиваемых к ним специальных помещениях различных по назначению предприятий и учреждений сметная стоимость всей нежилой части дома распределяется между этими предприятиями и учреждениями пропорционально их строительным объемам.

Таблица 3.6. Объектный сметный расчет на строительство индивидуального 12–16-этажного жилого домасо встроенными помещениями

Сметная стоимость 31 463,83 тыс. руб.

Средства на оплату труда 2439,19 тыс. руб.

Расчетный измеритель единичной стоимости м2 общ. пл.

Количество расчетных единиц 7310

Важное значение в объектной смете имеют показатели единичной стоимости (гр. 11). Определяются делением сметной стоимости работ (гр. 8) на количество расчетных единиц. За расчетную единицу принимается основной показатель, характеризующий параметры здания и сооружения: 1 м2 общей (полезной) площади, 1 м3 строительного объема, 1 км наружных инженерных сетей и т. д. Они имеют оценочные значения, свидетельствуют о реальности сметы.

Сводный сметный расчет стоимости строительства (ССР) определяет сметную стоимость градостроительного комплекса любых размеров и сложности, необходим для планирования и финансирования комплексной жилой застройки (табл. 3.7).

Порядок составления сводного сметного расчета, перечень глав и форма установлены МДС 81–35.2004 [29].

Таблица 3.7. Состав сводного сметного расчета на комплексную жилую застройку

В итоге по гл. с 1–12 сводного сметного расчета определяется сумма затрат по всем главам, начисляются резерв на непредвиденные работы и затраты – 2 %, налог на добавленную стоимость – 18 %.

За итогом сводного сметного расчета указываются возвратные суммы (обычно в размере 15 % от стоимости временных зданий и сооружений (гл. 8)), но в настоящее время это не считается обязательным, требуется соответствующее обоснование.

При строительстве жилого комплекса за счет средств нескольких инвесторов (застройщиков) общие затраты рекомендуется [29] распределять:

• внутриквартальные сети водоснабжения, водоотведения, тепло-, энергоснабжения и др. – пропорционально потребности объектов в воде, газе, тепло– и электроэнергии, водоотведении и др.;

• подготовка территории, благоустройство и озеленение – пропорционально площади, приходящейся на каждого застройщика;

• другие затраты на строительство (гл. 8–12) – пропорционально сметной стоимости строительства объектов. В монографии предлагается внести дополнение в раздел «Средства, предусматриваемые за итогом сводного сметного расчета». Предусмотреть распределение сметной стоимости комплексной жилой застройки (в тыс. руб., в %):

• по отраслям непроизводственного строительства: жилищное строительство (жилые дома и объекты подсобного назначения), образование, здравоохранение, культура и др.;

• по источникам финансирования: частные инвестиции, бюджетные средства. Пример сводного сметного расчета комплексной застройки жилого квартала приводится в главе 7.

 

3.3. Определение стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки

В процессе разработки и реализации инвестиционно-строительного проекта стоимость строительства определяется неоднократно с последовательным уточнением на этапах: предпроектной подготовки, проектирования, осуществления строительства, сдачи объекта в эксплуатацию. Содержание предпроектной подготовки было четко определено и структурировано в 90-е гг. прошлого века [23].

Разработаны модель определения сметной стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки (рис. 3.4).

Рис. 3.4. Модель определения стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки

Предпроектная подготовка включает разработку двух документов: «Формирование инвестиционного замысла (целей инвестирования)» и «Обоснование инвестиций в строительство предприятия, здания, сооружения».

На предпроектной стадии стоимость строительства определяется по аналогам и укрупненным показателям, а также прогнозным экспертным оценкам.

Проектная документация разрабатывается в соответствии с требованиями, установленными Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 [12].

Сметная стоимость определяется в разделе 11 «Смета на строительство объектов капитального строительства». Раздел содержит текстовую часть в составе пояснительной записки к сметной документации и сметную документацию.

Пояснительная записка к сметной документации должна содержать следующую информацию:

а) сведения о месте расположения объекта капитального строительства;

б) перечень сборников и каталогов сметных нормативов, принятых для составления сметной документации на строительство;

в) наименование подрядной организации (при наличии);

г) обоснование особенностей определения сметной стоимости строительных работ для объекта капитального строительства;

д) другие сведения о порядке определения сметной стоимости строительства.

Сметная документация должна содержать сводный сметный расчет стоимости строительства, объектные и локальные сметные расчеты (сметы), сметные расчеты на отдельные виды затрат; составляется и утверждается на стадии проекта.

В целях реализации в строительстве архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства, разрабатывается рабочая документация, состоящая из документов в текстовой форме, рабочих чертежей, спецификаций оборудования и изделий. Как следует из приведенного перечня, смета на этой стадии не составляется.

В процессе строительства могут вноситься уточнения и изменения (в пределах утвержденной сметной стоимости; окончательно стоимость строительства объекта определяется при вводе объекта в эксплуатацию).

При определении сметной стоимости на основе показателей по объектам-аналогам необходимо сформировать соответствующий банк данных. С этой целью наиболее целесообразно использовать соответствующие объектные сметы (сметные расчеты). В объектной смете (Ф. 3) специально предусмотрена гр. 11 «Показатель единичной стоимости, руб.». В заголовке формы кроме показателей стоимости приводится расчетный измеритель единичной стоимости, для жилого дома обычно м2 общей площади квартир, может быть м3 строительного объема здания; указывается количество расчетных единиц.

Для объектов социальной инфраструктуры в качестве расчетного измерителя дополнительно используется показатель вместимости: на одного ученика в школах; на одно место в дошкольных образовательных учреждениях; на одно посещение в смену в поликлиниках; на одну койку в больницах и т. д.

При расчете стоимостных показателей следует учитывать их изменение во времени в связи с постоянным процессом инфляции. Поэтому банк данных целесообразно формировать в базисных ценах на 01.01.2000 г., применяя соответствующие индексы.

В монографии предлагается определять укрупненные нормативы сметной стоимости отдельно для строительно-монтажных работ и оборудования, так как темпы роста сметной стоимости строительно-монтажных работ примерно в два раза превышают рост стоимости оборудования.

, (3.10)

где Ссмр – сметная стоимость строительно-монтажных работ по проекту-аналогу в ценах на момент составления сметы, тыс. руб.; Собор – сметная стоимость оборудования по проекту-аналогу в ценах на момент составления сметы, тыс. руб.; Jсмртек и Jобортек– текущие индексы соответственно по строительно-монтажным работам и оборудованию; N – количество расчетных единицу, принятых в рассматриваемом проекте-аналоге.

Чтобы укрупненный показатель отражал полную стоимость строительства объекта-аналога, в его величине необходимо учесть:

• при определении стоимости строительно-монтажных работ – так называемые лимитированные затраты (временные здания и сооружения, зимние удорожания, резерв на непредвиденные работы и затраты (2 %); прочие работы и затраты по гл. 9 (страхование объекта – 1–3 %, охрана объекта – 1,3 %, затраты на ввод объекта в эксплуатацию – до 2 %; содержание заказчика – в среднем 1,1 %. В расчете можно принять размер прочих работ и затрат в среднем – 8 %;

• при определении стоимости оборудования – транспортные расходы принимать в размере 3–6 %, заготовительно-складские расходы – 1,2 % [29].

Банки данных формируются в каждой проектной, проектно-строительной организации для собственного пользования. Активно участвуют в этой работе и консалтинговые организации, действующие в сфере ценообразования в строительстве.

 

3.4. Развитие системы укрупненных сметных нормативов в жилищно-гражданском строительстве

Как отмечалось выше, стоимость строительства требуется определять на ранних стадиях проектирования: в процесс формирования инвестиционного замысла; обоснования эффективности инвестиций; на первой стадии проекта; при подготовке конкурсной документации заказчика и заявок участниками конкурсов и аукционов.

Для предварительных расчетов стоимости строительства необходима система укрупненных сметных нормативов. Опыт применения их в строительстве имеет давнюю историю.

В 30-е гг. прошлого столетия, когда нормирование в строительстве разделилось на производственное и сметное, был составлен Сметный справочник (в 3-х томах), 1936 г.; а в 1937–1938 гг. разработаны Сборники укрупненных сметных норм (СУСН) и Сборники укрупненных показателей ресурсов (СУПР).

В 1950 г. был создан Госстрой СССР для руководства и осуществления единой технической политики в строительстве. Началась разработка Строительных норм и правил (СНиП), четвертая часть которых содержала сметные нормы и правила.

В 1955–1956 гг. впервые были разработаны Элементные сметные нормы на строительные работы (ЭСН), которые содержали показатели расхода производственных ресурсов: затрат труда рабочих, человеко-дни; потребности в основных строительных машинах и механизмах, маш. – смены; расхода основных строительных материалов, натуральные показатели, на единицу измерения конструктивного элемента или вида работ.

На их основе были разработаны Единые районные единичные расценки (ЕРЕР-56) – прямые затраты на производство всех видов строительных работ, и смета стала составляться по рабочим чертежам. При ручном составлении смет это было очень трудоемко, хотя применялась методика значительно проще современной.

Поэтому уже с 1957–1958 гг. началась разработка укрупненных сметных норм (УСН) и укрупненных расценок (УР) на строительные работы.

С начала 1960-х гг. в Ленинграде (институтом Ленпроект) был предложен новый вид укрупненных сметных нормативов Прейскурантные цены на здания и сооружения (ПрЦ) для объектов жилищно-гражданского строительства, прежде всего жилых домов – на 1 м2 общей площади квартир по сериям типовых проектов зданий, а с 1970–1980 гг. – на блок-секции панельных зданий. Прейскуранты содержали показатели основной цены и поправок к ней, учитывающих затраты на различные варианты улучшений проектных решений.

Прейскурантные цены были разработаны и на другие объекты жилищно-гражданского строительства: школы, детские сады-ясли, поликлиники, торгово-бытовые комплексы и др.

Для составления смет к индивидуальным проектам жилых домов Ленпроектом были разработаны Укрупненные расценки (УР), издания 1972 г., 1987 г. (для нормативных баз соответственно 1969 и 1984 гг.).

В стране также развивалась система укрупненных сметных нормативов: укрупненные сметные нормы (УСН), прейскурантные цены на здания и сооружения (ПРЗС), укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) зданий и сооружений для определения потребности в капитальных вложениях.

Укрупненные сметные нормативы были включены в СНиП IV-84 Сметные нормы и правила:

• Глава 14. Укрупненные сметные нормы (УСН) на конструкции и виды работ и на здания и сооружения;

• Глава 15. Прейскуранты на здания и сооружения различного назначения (Пр ЗС).

В 1990-е гг. были предложены, разработаны и использовались укрупненные сметные нормативы в ценах 1991 г.:

• Показатели по видам работ (ПВР) – при составлении сметных расчетов;

• Укрупненные показатели базисной стоимости (УПБС) и Укрупненные показатели базисной стоимости по видам работ (УПБС ВР) – для оценки недвижимости и составления сметных расчетов.

В Санкт-Петербурге большого распространения не получили, поскольку сметно-нормативная база 1991 г. в городе не была введена.

С конца 1990-х гг. по инициативе Госстроя России началась подготовка к переходу на новую сметную нормативную базу 2001 г. (в ценах на 01.01.2000 г.). К ее разработке были привлечены все заинтересованные министерства и ведомства, специалисты проектных организаций, более 80 Региональных центров ценообразования в строительстве (РЦЦС). Самое активное участие в этой работе принял РЦЦС Санкт-Петербурга; новая сметно-нормативная база в нашем городе была введена с 01.01.2002 г. В то же время во многих регионах страны, в том числе в Ленинградской области, не смогли разработать территориальные единичные расценки до 2004–2005 гг. Это объяснялось несовершенством утвержденных Госстроем России некоторых методических документов, прежде всего по определению стоимости материалов МДС 81–2.99 (cм. табл. 3.1).

При отсутствии единичных расценок в этот период во многих регионах использовался ресурсный метод составления смет на основе ГЭСН-2001.

Вскоре после введения сметно-нормативной базы 2001 г. в Санкт-Петербурге РЦЦС были изданы разработанные ЛенНИИпроектом Территориальные укрупненные расценки на конструкции и виды работ жилищно-гражданского строительства (УР-2001 СПб, 2003). В 2004 г. к ним вышли дополнения и изменения.

Сборник содержит укрупненные расценки и укрупненные нормы расхода ресурсов: затрат труда рабочих, чел. – ч; потребность в машинах и механизмах, маш. – ч; расход материалов, натуральные показатели.

Укрупненные расценки разработаны на полный комплекс работ каждого вида. Например, УР на земляные работы разработаны на 100 м2 площади застройки здания; включают весь комплекс работ: планировку, срезку растительного грунта; механизированную разработку и ручную доработку грунта, обратную засыпку, ее уплотнение; перемещение грунта. Расценки дифференцированы по видам фундаментов: ленточных и свайных. Даны поправки на глубину разработки грунта (табл. 3.8).

Особенно укрупнены расценки на внутреннюю отделку зданий включают весь комплекс отделочных работ и даны на 100 м3 строительного объема здания. В УР-2001 широко представлены расценки на устройство различных вариантов полов, включающие также полный комплекс работ: основание, гидроизоляцию, покрытие.

Очень удобны для применения укрупненные расценки по видам сантехнических работ и электрослаботочных устройств. Объем сметных расчетов и их трудоемкость снижаются в десятки раз в сравнении с составлением смет по единичным расценкам ТЕР-2001.

Сегодня очень усложнен порядок составления локальных смет с применением ТЕР-2001. К расценкам применяют поправочные коэффициенты, предусмотренные в соответствующих сборниках ТЕР-2001, в Методических указаниях по применению ФЕР (ТЕР)-2001 для учета условий производства работ. Нормативы накладных расходов и сметной прибыли дифференцированы по сборникам расценок на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы и соответственно тоже начисляются на каждую позицию сметы.

Таблица 3.8. Пример укрупненных расценок на конструкции и виды работ (УР-2001 СПб.)

Для пересчета смет в текущие цены используется система индексов по статьям затрат и по видам работ, характеристика которой была дана в разделе 3.2.

В 2004 г. РЦЦС СПб. инициировал разработку и издание Прейскуранта на наружные сети водопровода и канализации (Пр-2001 СПб.) в ценах 2000 г.

Прейскурантная цена определяет сметную стоимость строительномонтажных работ на 1 км прокладки инженерных сетей:

Цпр = ПЗ + НР + Псм + ЛЗ, (3.11)

где ПЗ – прямые затраты, с выделением статей затрат: оплата труда рабочих, эксплуатация строительных машин, материалы, руб.; НР – накладные расходы: водопровод – 128 % и канализация – 130 %; Псм – сметная прибыль: соответственно 83 и 89 % от ФОТ рабочих; ЛЗ – лимитированные затраты, учитывающие возведение временных зданий и сооружений, – 1,5 %; зимнее удорожание – 2,3 % (водопровод), 2,5 % (канализация); резерв на непредвиденные работы и затраты – 1,5 %.

Составление смет по прейскурантным ценам не получило развития в современной практике.

Значительно чаще используются Укрупненные показатели базисной стоимости (УПБС-2001), разработанные на основе проектов-аналогов и изданные РЦЦС СПб. в 2005 г.; переиздано Координационным центром ценообразования в строительстве и РЦЦС СПб. в 2009 г.

Они включают широкую номенклатуру объектов:

• жилые дома различных строительно-конструктивных схем (кирпичные, монолитные, панельные) и этажности, в том числе и со встроенно-пристроенными помещениями: индивидуальные (деревянные, газобетонные и кирпичные); сблокированные; многофункциональные комплексы жилых, общественных и коммерческих помещений (кирпичные и монолитные);

• общественные здания (дошкольные образовательные учреждения, общеобразовательные школы, поликлиники, спортивно-оздоровительный центр);

• торговые центры и комплексы;

• автозаправочные станции и станции контроля технического состояния и диагностики автомобилей;

• промышленные здания (производственные корпуса, терминалы, склады, котельные, трансформаторные подстанции);

• реконструкция зданий разного назначения.

Укрупненные показатели стоимости даны на 1 м2 общей площади зданий, на 1 м2 общей площади квартир, на 1 м3 строительного объема здания, на основную расчетную единицу.

Приводится распределение сметной стоимости по конструктивным элементам здания и видам работ.

УПБС-2001 составлен по проектам-аналогам, в которых предусмотрены современные конструктивные и технологические решения.

Стоимостные показатели, приводимые в справочнике, учитывают сметную стоимость строительно-монтажных работ, включая лимитированные затраты, а также ряд сопутствующих затрат: на подготовку территории строительства, аренду земельных участков на период строительства, управление проектом, страхование строительных рисков и даже на рекламу.

На их основе может быть составлен сводный сметный расчет стоимости строительства в базисных ценах и путем индексации затрат – в текущих ценах.

Следует отметить, что в УПБС-2001 наряду с показателями стоимости приводятся данные о продолжительности строительства и распределении капитальных вложений во времени в соответствии со СНиП 1.04.03–85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений». Дается конкретный пример расчета нормативных показателей задела при комплексной застройке микрорайона. Таким образом, они могут применяться не только для определения ориентировочной стоимости строительства объектов разного назначения, но и для планирования капитальных вложений в комплексную застройку жилых кварталов (табл. 3.9).

Таблица 3.9. Пример таблицы укрупненных показателей базисной стоимости строительства (УПБС-2001)

Наряду со сборниками укрупненных сметных нормативов, изданными в Санкт-Петербурге, профессиональному сообществу предлагаются и другие укрупненные сметные нормативы, выпускаемые в Москве. Среди них надо отметить ежегодно обновляемые центром Мосстройцена «Региональные справочники стоимости строительства» (РСС); «Справочник оценщика», выпускаемый ООО КО-ИНВЕСТ.

«Справочник оценщика» издается ежегодно в ценах на 01.01 каждого текущего года. Когда-то основой их послужили сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, изданные в 1972 г. в ценах на 01.01.1969 г. и предназначенные для переоценки основных фондов народного хозяйства на 01.01.1975 г. Сборники были разработаны по всем отраслям народного хозяйства; показатели стоимости даны на 1 м3 строительного объема зданий.

Их реанимировали в начале 2000-х гг. как «Справочник оценщика» в ценах на 01.01.2000 г., введя два поправочных коэффициента: 1,2 – для пересчета в цены 1984 г. и соответствующий индекс для региона к 1984 г. (для Санкт-Петербурга – в среднем 20,5).

Сборники «КО-ИНВЕСТ» вводят также так называемый коэффициент качества, учитывающий современный уровень норм проектирования.

Но перечисленные сборники укрупненных сметных нормативов, за исключением УР-2001 и ПрЦ-2001, утвержденных Правительством Санкт-Петербурга, – коммерческие издания, не имеющие официального государственного статуса. В 2009 г. для целей бюджетного планирования разрабатывался справочник «Банк данных укрупненных сметных нормативов по объектам-аналогам», но не получил должного применения в экономической практике.

На государственном уровне ФГУ «Федеральный центр ценообразование в строительстве» предложил новую систему укрупненных сметных нормативов, включающую:

• Укрупненные нормативы цены строительства (УНЦС) по объектам-представителям;

• Укрупненные нормативы цены конструктивных решений (УНЦКР) по видам работ. Система современных укрупненных сметных нормативов в жилищно-гражданском строительстве дана на рис. 3.5.

В 2011 г. были утверждены Минрегионом России в качестве государственных Укрупненные нормативы цены строительства. Они включают 15 сборников, в которых представлены нормативные цены на административные и жилые здания; на объекты здравоохранения, народного образования, культуры, спорта; на наружные сети водоснабжения, канализации, газоснабжения, тепловые и электрические сети; на малые архитектурные формы, озеленение; на автомобильные и железные дороги, мосты и путепроводы.

Рис. 3.5. Состав укрупненных сметных нормативов

УНЦС даны в базисных (на 01.01.2000 г.) и на текущий год (в первом издании 2011 г. – на 01.01.2010 г.).

Однако специалисты дают отрицательную оценку новым нормативам [54]. По нашему мнению, следует отметить два основных недостатка этих нормативов.

Прежде всего, неверно использовано в названии понятие цены. Назначение нормативов – определение стоимости строительства, т. е. суммы средств, необходимых для создания строительной продукции. Цена – термин, используемый при продаже продукции (товара), и в значительной степени определяется соотношением спроса и предложения. Правильнее назвать сборники – Укрупненные нормативы стоимости строительства (УНСС).

Второй недостаток – занижение показателей стоимости строительства. По расчетам, проведенным В. С. Башкатовым [54], оно составляет более 30 %.

Следовательно, их использование на этапе формирования плана капитальных вложений приведет при его реализации либо к недостаточности средств, выделяемых из соответствующего бюджета (федерального, городского, муниципального), либо к снижению качества строящихся объектов, несоответствию их современным требованиям.

Подводя итоги обзора развития укрупненных сметных нормативов в строительстве, можно сделать следующие выводы.

1. Для определения стоимости объектов массового жилищно-гражданского строительства разработана обширная нормативная база укрупненных показателей разной степени агрегированности – от укрупненных расценок на виды работ до показателей стоимости строительства объектов разного назначения.

2. На ранних стадиях проектирования: формирования инвестиционного замысла, обоснования инвестиций, разработки бизнесплана инвестиционного проекта – для определения стоимости строительства (инвестиционных затрат) рекомендуется использовать Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам (УПБС-2001).

3. Сметная стоимость строительно-монтажных работ на стадии «Проектная документация» может быть определением с достаточной степенью точности по укрупненным расценкам (УР-2001).

4. Утвержденные Минрегионом России в 2011 г. «Государственные сметные нормативы. Укрупненные нормативы цены строительства» вызывают справедливую критику профессионального сообщества и нуждаются в существенной переработке.