7.1. Определение стоимости строительства жилого квартала на последовательных этапах проектной подготовки
В монографии представлены результаты расчета стоимости строительства на последовательных этапах проектирования: инвестиционного замысла, обоснования инвестиций и проектной документации.
А. На этапе инвестиционного замысла расчет проводится на основе показателей объектов-аналогов.
При выборе аналога необходимо обеспечить максимальное соответствие характеристик проектируемого объекта и объекта-аналога по функциональному назначению и по конструктивным и объемно-планировочным решениям.
С использованием этого метода компанией Иола в 2005 г. была проведена первоначальная оценка новых объектов недвижимости района «Балтийская жемчужина» для определения цены земельного участка. Общая сумма затрат составила $1 393 580 094, затраты на 1 м2 общей площади новых строений – $669 или 18 531,3 руб. (цены 2005 г.).
В монографии приведены результаты расчетов стоимости жилого квартала «Жемчужная премьера» на основе показателей объектов-аналогов в ценах на 2010 г. (табл. 7.1).
По результатам проведенных расчетов ориентировочная оценка инвестиционных затрат на реализацию проекта квартала «Жемчужная премьера» составляет 4 081 278,49 тыс. руб. (с учетом НДС).
Таблица 7.1. Показатели затрат по главам сводного сметного расчета
Б. На этапе обоснования инвестиций расчет проводится по Укрупненным показателям базисной стоимости строительства (УПБС-2001) [54].
Объекты, построенные в квартале «Жемчужная премьера», соответствуют наиболее современным типам зданий и сооружений, представленных в УПБС-2001.
Показатели стоимости строительства объектов-аналогов в справочнике приведены по состоянию на 01.01.2000 г. без учета НДС и предназначены для расчета инвесторской сметной стоимости на строительные работы в укрупненном виде на стадии «Предпроектных проработок».
При определении стоимости строительства по УПБС делаются необходимые сопоставления данных намечаемого к строительству объекта с характеристиками зданий, сооружений, видов работ, представленных в сборнике, и подбирается наиболее соответствующий объект-аналог.
Для определения общей суммы инвестиционных затрат недостаточно рассчитать стоимость строительства только самих зданий по объектам-аналогам, необходимо также знать стоимость строительства наружных инженерных коммуникаций, проведения работ по благоустройству и озеленению территории строительства. Предварительная стоимость строительства инженерных сетей (при отсутствии проектной документации) рассчитана с помощью ПР-2001 «Прейскуранты на наружные сети водопровода и канализации».
Общая стоимость строительства всего объекта определяется как сумма затрат на строительство зданий, проведение наружных инженерных коммуникаций, на благоустройство и озеленение территории строительства.
С применением укрупненных показателей базисной стоимости проведен расчет стоимости строительства квартала путем составления сводного сметного расчета. Результаты расчета показаны в табл. 7.2.
Таблица 7.2. Показатели затрат по главам сводного сметного расчета
Общая сметная стоимость строительства составляет
4 256 718,72 тыс. руб.
В. На этапе проектной документации.
В общую сумму инвестиций на жилищино-гражданское строительство квартала входят затраты на проектирование жилых домов, затраты, связанные с арендой земельного участка, подготовкой строительства и строительно-монтажными работами.
Сметная стоимость строительства определяется в составе проектной документации [29] и может уточняться локальными сметами по рабочей документации.
Сводный сметный расчет на стадии проектной документации составлен на основе локальных смет на общеплощадочные работы и затраты и объектных смет на отдельные здания и сооружения: жилые дома, детские образовательные учреждения, паркинги (табл. 7.3).
При составлении сводного сметного расчета на стадии проектной документации (табл. 7.3) использованы данные локальных и объектных смет в составе сметной документации на строительство квартала «Жемчужная премьера».
Сметная стоимость (в ценах июня 2010 г.), по нашим расчетам, составила 4498,33 млн руб., в том числе строительно-монтажные работы 3395,60 млн руб. (75,49 %); оборудование 58,81 млн руб. (1,31 %); прочие затраты 357,73 млн руб. (7,95 %); НДС 686,19 млн руб. (15,25 %).
Таблица 7.3. Сводный сметный расчет стоимости строительства
Основные показатели стоимости жилищно-гражданского строительства 1-й очереди квартала «Жемчужная премьера» приведены в табл. 7.4.
Таблица 7.4. Стоимость строительства основных объектов в квартале «Жемчужная премьера» (по сметной документации)
Таким образом, показатели стоимости строительства соответствуют реальным затратам на период 2008–2010 гг. (период строительства квартала).
Для выявления тенденций изменения стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки: инвестиционного замысла, обоснования инвестиций, проектной документации – результаты расчетов представлены в табл. 7.5.
При уточнении метода оценки проектных решений стоимость возрастает: по укрупненным сметным нормативам почти на 4,3 %; по сметной документации около 10,2 % (по сравнению с расчетом по показателям объектов-аналогов).
Таблица 7.5. Расчет затрат на строительство жилого квартала «Жемчужная премьера»
Таким образом, рекомендуется установить размер резерва на непредвиденные работы и затраты: на стадиях инвестиционного замысла – 10 %; обоснования инвестиций – 5 %; проектной документации – 2 % (существующий).
В целом стоимость строительства соответствует усредненным (по городу) показателям. Строительство жилого квартала осуществлено достаточно быстро, качественно и экономично.
7.2. Определение сметных затрат на инженерную инфраструктуру
В общую сумму инвестиций на создание инженерной инфраструктуры жилого квартала входят затраты: на проектирование инженерных сетей, на их строительство, а также затраты, необходимые для технологического присоединения объектов к источникам энергоресурсов.
Чтобы обеспечить возможность технологического присоединения объектов, потребовалось построить магистрали с южной стороны квартала (вдоль Петергофского шоссе), вдоль западной границы комплекса, а также местный проезд с северной стороны квартала, под которыми проложить инженерные коммуникации.
Проектирование инженерных сетей выполнено на основании исходноразрешительной документации (ИРД): технического задания, технических условий, условий подключения, специальных технических условий.
Строительство инженерных сетей и систем – трудоемкий процесс, требующий серьезной проработки как до начала строительно-монтажных работ, так и в процессе их производства и после его окончания.
Любые ошибки и неточности приводят зачастую к серьезному удорожанию проекта как для подрядчика, так и для заказчика. Поэтому, приступая к строительству инженерных сетей и систем, необходимо максимально проработать риски, связанные с этим.
Общая стоимость строительства наружных инженерных сетей квартала «Жемчужная премьера» включает затраты, необходимые на прокладку наружных инженерных сетей вдоль магистралей и проездов, прилегающих к рассматриваемому кварталу, а также затраты на прокладку внутриквартальных инженерных сетей.
Внеквартальные магистрали прокладываются вдоль западной границы комплекса (на участке ул. Адмирала Черокова), проезда с северной стороны квартала, на участке от магистрали с западной стороны комплекса до магистрали с южной стороны, магистрали с южной стороны квартала «Жемчужная премьера» (местный проезд вдоль Петергофского шоссе), на участке от Дудергофского канала до проезда № 1. Затраты на прокладку инженерных сетей внутри квартала учитываются в сводном сметном расчете.
Более наглядно расположение магистралей и проездов показано на рис. 7.1.
Рис. 7.1. Расположение магистралей и проездов
На каждый из указанных объектов отдельно составлялась сметная документация, состоящая из локальных, объектных и сводных сметных расчетов.
Более наглядно величина суммарных затрат на строительство наружных инженерных сетей вдоль магистралей и проездов представлена в табл. 7.6.
Таблица 7.6. Стоимость внеквартальной инженерной инфраструктуры квартала «Жемчужная премьера» (1-я очередь)
Как видно из табл. 7.6, максимальная стоимость строительства сетей приходится на магистраль с южной стороны квартала, что обусловлено большой протяженностью данной магистрали, а также высокой стоимостью сетей водоотведения, проходящих под ней.
Рис. 7.2. Структура затрат на прокладку наружных инженерных сетей вдоль магистралей и проездов
На рис. 7.2 показана структура затрат на прокладку наружных инженерных сетей под проездами и магистралью.
Помимо указанных выше затрат в итоговую стоимость работ по устройству наружных инженерных сетей входит стоимость прокладки наружных внутриквартальных сетей (табл. 7.7).
Таблица 7.7. Затраты на строительство внутриквартальных наружных сетей
Данные, приведенные в табл. 7.7, показывают, что более 50 % стоимости строительства внутриквартальных сетей приходится на сети теплоснабжения и электроснабжения. Высокая стоимость сетей теплоснабжения объясняется выбранной схемой (двухтрубная), а также материалом труб (стальные). Высокая стоимость строительства сетей электроснабжения объясняется тем, что внутри квартала помимо линий электропередач построены четыре трансформаторных подстанции. Наглядно структура затрат на строительство внутриквартальных инженерных сетей представлена на рис. 7.3.
Рис. 7.3. Затраты на строительство внутриквартальных инженерных сетей
На основе данных табл. 7.6 и 7.7 была рассчитана общая стоимость работ по устройству наружных инженерных сетей (табл. 7.8). Она составила 376 125,47 тыс. руб.
Таблица 7.8. Общая стоимость строительства наружных инженерных сетей
Структура затрат по видам наружных инженерных сетей в их общей стоимости представлена на рис. 7.4.
Рис. 7.4. Стоимость строительства наружных инженерных сетей
Таким образом, доля затрат на прокладку наружных инженерных сетей составляет 7,15 % (376 125,47/5 260 226,99 тыс. руб.).
В составе инвестиционных затрат на создание инженерной инфраструктуры следует также учесть стоимость подключения объекта к источникам электроснабжения.
Мероприятия по технологическому присоединению включают в себя следующие действия (но не ограничиваются ими): подготовка и выдача технических условий на присоединение, подготовка сети для обеспечения технической возможности присоединения объекта, проверка соответствия техническим условиям выполненных работ по присоединению.
Общая стоимость услуги по технологическому подсоединению к электрическим сетям рассчитана на основании тарифов, установленных распоряжением Комитета по тарифам Правительства Санкт-Петербурга из расчета 27 220,00 руб./КВА. Данная сумма являлась твердой и не могла быть изменена, в том числе в случае изменения тарифов.
Таким образом, стоимость подключения квартала к электрическим сетям составляет:
27 220,00 руб. × 3987 = 108 526 140 руб.,
где 3987 – подключаемая мощность квартала, КВА.
Затраты на подключение сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения составляют 62 518,75 тыс. руб.
Сведения о ресурсоснабжающих организациях приведены в табл. 7.9.
Таблица 7.9. Ресурсоснабжающие организации Санкт-Петербурга
Общие затраты на электроснабжение квартала показаны в табл. 7.10. Таким образом, затраты на подключение объекта к электрическим сетям почти в два раза превышают стоимость их строительства.
Таблица 7.10. Структура инвестиций в электрические сети
Несмотря на относительно невысокую стоимость их проектирования и строительства, по сравнению с другими видами сетей, общая сумма инвестиций в электрические сети превышает все остальные. И такая ситуация характерна не только для конкретного рассматриваемого объекта. Из года в год проблема присоединения к сетям, в особенности к электрическим, остается для строительного бизнеса одной из наиболее острых.
Договоры на технологическое присоединение к электросетям – единственный реальный и гарантированный источник финансовых поступлений для низкодоходных сетевых монополий. Но для строителей они оборачиваются немалыми потерями.
Помимо финансовой, существует еще и проблема несвоевременного выполнения обязательств по договорам присоединения. Сроки, которые сетевая компания должна соблюдать в рамках действующего регламента, постоянно нарушаются. В среднем реализация договора технологического присоединения занимает более полугода. В условиях дефицита свободных денежных средств у банков и предприятий потребители стремятся максимально сдвинуть выплаты по договору технологического присоединения к окончанию срока его действия. В этом случае сетевой организации приходится изыскивать средства самостоятельно – брать кредиты, возможность получения которых ограничена рынком и кредитными лимитами. Поэтому согласовать оптимальный для всех график платежей сложно.
Общая сумма инвестиций в инженерную инфраструктуру – 547,17 млн руб., в том числе строительство внеквартальных сетей – 279,77 млн руб.; на подключение сетей к инженерным нагрузкам – 171,04 млн руб., внутриквартальные инженерные сети – 96,35 млн руб.
Таблица 7.11. Сметная стоимость инженерной инфраструктуры
7.3. Определение сметных затрат на развитие транспортной инфраструктуры
Транспортная инфраструктура имеет определенную аналогию с инженерной, поскольку и та и другая относятся к линейным объектам.
При проектировании и строительстве дорог прежде всего учитываются грунтовые условия. Грунтовые условия на участке «Балтийской жемчужины» относительно неблагоприятны: насыпные грунты, супеси пылеватые с примесью строительного мусора, достаточно высокий уровень грунтовых вод, особенно в периоды обильного выпадения атмосферных осадков и снеготаяния.
Конструкция дорожной одежды проезжей части предусматривает:
• асфальтобетон мелкозернистый плотный типа Б марки I – 5,00 см; • асфальтобетон крупнозернистый плотный типа Б марки I – 6,00 см;
• асфальтобетон крупнозернистый пористый марки I – 8,00 см;
• щебень гранитный фр. 40–70 мм, марки 1200–600 – 24,00 см;
• песок I класса – 82,00 см.
По дну корыта предусмотрена укладка геотекстиля «Тайпар» 5Р56. Места просадок и выбоин на втором этапе строительства выравниваются мелкозернистым асфальтобетоном типа Б марки I.
На перекрестке в местах интенсивного торможения предусматривается трехслойная асфальтобетонная конструкция с укладкой георешетки «Хателит С». Для верхнего слоя асфальтобетона принят тип А на габродиорите.
Конструкция тротуаров принята с плиточным покрытием; бордюры, отделяющие проезжую часть от газонов, на кривых и въездах – гранитные.
Предусмотрены все мероприятия для обеспечения удобства передвижения маломобильных групп населения.
В местах мелкого заложения сетей, кабелей и т. п. все работы ведутся вручную.
Организационно-технологическая последовательность предусматривает четырехэтапное строительство.
1. Подготовительный период.
2. Дорожные работы в проезжей части в нижнем и верхнем слое.
3. Прокладка трамвайных путей.
4. Благоустройство и озеленение.
Таблица 7.12. Площади транспортных коммуникаций квартала «Жемчужная премьера»
Стоимость проектирования и строительства наружных транспортных коммуникаций квартала показана в табл. 7.13.
Таблица 7.13. Стоимость проектирования и строительства наружной транспортной инфраструктуры
Расчеты показывают, что в транспортной инфраструктуре наибольшую долю составляют затраты на устройство автомобильных дорог – 86,84 %; благоустройство и озеленение – 9,83 %, подготовительный период – 1,90 %, устройство трамвайных путей – почти 1,5 %.
7.4. Обоснование капитальных вложений в комплексную жилую застройку
В табл. 7.14 представлены сводные показатели стоимости строительства квартала.
Из приведенных данных следует, что общие инвестиционные затраты на строительство первой очереди жилого квартала «Жемчужная премьера» составили: 5260,23 млн руб., в том числе основные объекты строительства – 4498,33 млн руб. (85,5 %), объекты инженерной инфраструктуры – 450,82 млн руб. (8,58 %), транспортной инфраструктуры – 311,1 млн руб. (5,92 %).
Распределение затрат по направлениям показано на рис. 7.5.
Рис. 7.5. Структура затрат на строительство жилого квартала «Жемчужная премьера»
Таблица 7.14. Показатели стоимости строительства первой очереди квартала «Жемчужная премьера»
Таким образом, стоимость жилищно-гражданского строительства с учетом затрат на развитие инженерной и транспортной инфраструктур возрастает на 16,9 %. Средняя сметная стоимость 1 м2 общей площади квартир 44 940 руб. соответствует реальным затратам на период строительства квартала.