8.1. Общие положения; расчет расходов и доходов
Коммерческая эффективность отражает финансовые последствия осуществления инвестиций непосредственно для участников проекта. В монографии коммерческая эффективность инвестиций определяется путем сравнения показателей доходов и расходов за весь период жизненного цикла проекта: от предпроектной подготовки до прекращения проекта.
На этапе инвестиционной деятельности притоки отсутствуют; капитальные вложения представляют собой отток денежных средств. Они распределяются по шагам расчета в соответствии с графиками подготовки и осуществления строительства.
В работе капитальные вложения определены показателями сметной стоимости строительства комплекса «Жемчужная премьера» без учета затрат на развитие инженерной и транспортной инфраструктуры.
Общая сумма капитальных вложений в строительство комплекса составляет 4264,9 млн руб.; ее распределение по этапам подготовки и реализации проекта приведено в табл. 8.1.
Расчет и анализ доходов от продажи недвижимости в комплексе «Жемчужная премьера»
Продажа квартир была начата в октябре 2008 г. и продолжалась до конца 2011 г. Общая площадь квартир – 83,4 тыс. м2.
Таблица 8.1. Расчет капитальных вложений
В 2008 г. (IV кв.) было продано 2828 м2 (3,39 % общей площади квартир) по продажной цене 69,50 тыс. руб./м2.
В 2009 г. продано 12,1 тыс. м2, или 14,4 % общей площади квартир. Продажная цена также была недостаточно высокой и максимально составляла 70 тыс. руб. за м2; сказалось влияние общемирового экономического кризиса.
Начиная с апреля 2010 г. цена и скорость продажи готовых квартир быстро увеличивались. Было реализовано 34,6 тыс. м2 (41,53 %). Покупатели получили возможность сравнить жилье, предлагаемое «Балтийской жемчужиной», с окружающими объектами других компаний. По этому соответственно продажная цена увеличилась до 76–76,5 тыс. руб./м2. За 2010 г. компанией было продано 34,1 тыс. м2, что составило 40,7 % общей площади квартир. До конца 2011 г. все квартиры были проданы.
Процесс продажи квартир в квартале «Жемчужная премьера», отражающий тенденции развития рынка недвижимости в 2008–2011 гг., графически представлен на рис. 8.1.
Рис. 8.1. Динамика продажи квартир в квартале «Жемчужная премьера»
Использование коммерческих помещений
Коммерческие помещения включают магазины, кафе, салоны красоты, аптеки, фитнес-клубы и офисы. Их площади колеблются от 33,54 до 260,78 м2, при этом высота потолков в помещениях составляет от 2,86 до 5,7 м. Общее число коммерческих помещений – 49; общая площадь – примерно 5682,7 м2, 38 коммерческих помещений были проданы, остальные 11 – сданы в аренду.
Продажа коммерческих помещений
Маркетинг и рекламная деятельность были начаты в июне 2009 г. До конца месяца было продано только четыре коммерческих помещения, по цене 76 тыс. руб./м2.
Подобная тенденция наблюдалась в 2010 г. Ежеквартально продавалось по четыре помещения. В IV квартале 2010 г. цена продажи возросла с 76 до 105 тыс. руб./м2.
В 2011 г. было продано 18 коммерческих помещений общей площадью 2117,6 м2, восемь из них были достаточно большими: три по 260,78 м2, два – 192,04 м2 и три – 120,76 м2.
Таблица 8.2. Расчет доходов от реализации квартир
Сдача в аренду коммерческих помещений
С августа 2010 г. начался процесс сдачи помещений в аренду. К концу 2011 г. компанией были успешно подписаны контракты на 11 коммерческих помещений. Четыре из них находятся в шестом корпусе; три – в пятом корпусе; три – в четвертом корпусе, рядом с которым расположен детский сад; и еще одно – в третьем корпусе. Всего в аренду компания сдала помещения общей площадью 1874,9 м2. Цена аренды с 11,25 тыс. руб./м2 повысилась до 11,7 тыс. руб./м2 в месяц. По нашим расчетам, за аренду каждого квадратного метра компания получает доход 1,5 тыс. руб. в год. Расчет доходов от сдачи в аренду по годам приведены в табл. 8.4.
Расчет доходности паркингов
Для проживающих в квартале построен теплый охраняемый паркинг на 768 автомест. Площадь каждого места – 30 м2 (3 м × 10 м). Он разделен на четыре паркинга, находящихся в подвалах зданий: на 320 мест в корпусах 1, 2, 3; на 68 мест в корпусе 4; по 190 мест в корпусах 5 и 6.
C сентября 2008 г. началась и продажа паркингов. Реализация паркингов малоэффективна по причине ограниченной потребности. Поэтому показатель уровня продаж низок. После завершения основных объемов строительства и заселения жильцов летом 2010 г. объем реализации паркингов начал увеличиваться. Спрос на автоместо в паркингах пока ограничен. Это обусловлено наличием свободных пространств в квартале. Поэтому было продано только 50 % от общего количества паркингов, т. е. 378 автомест по цене 73 тыс. руб./м2, что принесло компании доход в 827,7 млн руб. и ожидаемый в будущем доход за непроданные места.
Сметная стоимость строительства паркингов: 768 мест × 30 м2 × 30 тыс. руб. = 691,2 млн руб. Доходы от продажи паркингов – 827,7 млн руб. Таким образом, получена прибыль (827,7 – 691,2) 136,5 млн руб.
Общая сумма фактических доходов от продажи недвижимости приведена в табл. 8.6. Она составила 8220 млн руб.
Таблица 8.3. Расчет доходов от продажи коммерческих помещений
Таблица 8.4. Расчет доходов от сдачи в аренду коммерческих помещений
Таблица 8.5. Расчет доходов от продажи паркингов
Таблица. 8.6. Расчет доходов от продажи квартир, коммерческих помещений и паркингов
8.2. Формирование денежных потоков по инвестиционной и операционной деятельности
Оценка эффективности проекта в целом основана на расчете денежных потоков по инвестиционной и операционной деятельности.
На этапе инвестиционной деятельности притоки отсутствуют; капитальные вложения представляют собой отток денежных средств. Они распределяются по шагам расчета в соответствии с графиками подготовки и осуществления строительства.
В монографии капитальные вложения определены показателями сметной стоимости строительства комплекса «Жемчужная премьера» (см. табл. 8.1).
Притоки образуются на этапе операционной деятельности: доходы от продажи квартир, в том числе за счет долевого участия, коммерческих помещений и паркингов; от сдачи в аренду коммерческих помещений.
Оттоки на этапе операционной деятельности незначительны, они связаны с расходами на рекламу, маркетинг и продажу квартир (продвижение на рынок).
Шаг расчета – квартал года.
Формирование денежного потока по инвестиционной, операционной деятельности и суммарного без учета фактора времени показано в табл. 8.7.
Приведенные итоговые показатели: оттоки, притоки по инвестиционной и операционной деятельности служат исходными данными для расчета показателей эффективности проекта по двум методикам: российской и китайской.
8.3. Показатели эффективности инвестиционного проекта
Эффективность инвестиционного проекта оценивается в соответствии с положениями, приведенными в главе 5 монографии. Особенностью оценки эффективности является использование двух методик: российской и китайской.
Общие подходы к оценке эффективности инвестиционных проектов, основанные на рекомендациях UNIDO, в российской и китайской методиках одинаковы. Различаются терминология, нормы дисконтирования, число показателей, порядок определения индекса доходности дисконтированных инвестиций.
По российской методике норма дисконта обосновывается в каждом проекте, в нашем случае E = 0,16. По китайской методике при расчете ENPV рекомендуется социальная ставка дисконтирования (is = 0,08); при определении экономического индекса прибыльности (RBC) к потоку доходов применяется коэффициент 
, а к потоку расходов 
.
Расчеты денежных потоков по двум методикам, российской и китайской, представлены в табл. 8.8 и 8.9.
Итоговые показатели расчета по двум методикам даны в табл. 8.10 и 8.11.
Результаты проведенных расчетов по двум методикам, российской и китайской, приведены в табл. 8.12.
Результаты расчета по двум методикам свидетельствуют, что инвестиционный проект «Жемчужная премьера» является эффективным, при этом чистый дисконтированный доход, рассчитанный по методике КНР, выше в 1,48 раза. В то же время индекс доходности дисконтированных инвестиций значительно ниже (поскольку в формуле его расчета используются разные нормы дисконтирования к потоку доходов и расходов). Внутренняя норма доходности (ВНД) почти одинакова и свидетельствует о высокой эффективности реализации проекта.
Таким образом, строительство комплекса «Жемчужная премьера» осуществлено в течение двух лет при высокой прибыльности проекта в целом.
Наряду с оценкой проекта в целом проведен расчет бюджетной эффективности, определяемой суммой налоговых поступлений в консолидированный бюджет (федеральный, городской, муниципальный) при реализации проекта.
Налоговые платежи включают: НДС в капитальных вложениях и с выручки (18 %); налог на имущество (2,2 % от его балансовой стоимости); налог на прибыль инвестора (20 %); страховые взносы организации (30 %) и подоходный налог (13 %) от заработной платы работников, занятых в строительных организациях. Расчет налоговых платежей по установленным нормативам показан в табл. 8.13.
Таблица 8.7. Расчет денежных потоков по проекту застройки, млн руб.
Таблица. 8.8. Расчет дисконтированного денежного потока по проекту застройки по инвестиционной и операционной деятельности (по российской методике), млн руб.
Таблица 8.9. Расчет дисконтированного денежного потока по китайской методике, млн руб.
Таблица 8.10. Итоговые показатели эффективности проекта по российской методике
Таблица 8.11. Итоговые показатели эффективности проекта по методике КНР
Таблица 8.12. Итоговые показатели эффективности проекта в целом
Таблица 8.13. Расчет налоговых платежей
По расчетам, общая сумма налогов, поступающая в бюджеты всех уровней, составила 2242,9 млн руб., в процентах от инвестиционных затрат 50,25 %, основную долю в налогах составляют НДС 30,3 % и налог на прибыль 50,95 %.
Проведенные расчеты показали, что при реализации проекта общая сумма налоговых поступлений в консолидированный бюджет составила более 2 млрд руб., или около 70 % чистого дохода по проекту. Это обусловило относительно невысокую эффективность участия в проекте ОАО «Балтийская жемчужина» (примерно 13,6 %).
Строительство жилого района «Балтийская жемчужина» является крупнейшим совместным проектом России и Китая.
Успешная реализация крупных международных проектов всегда способствует привлечению новых инвестиций и улучшению общего инвестиционного климата города. Кроме того, иностранный капитал может привнести в Россию достижения научно-технического прогресса и передовой управленческий опыт.