Это важно! Документом, подтверждающим право собственности и на жилые, и на жилые помещения, является свидетельство на право собственности.

Жилое помещение становится объектом жилищных прав с момента государственной регистрации как объекта недвижимого имущества, а не с момента приватизации, купли-продажи, завещательного отказа и т. д.

 

Пользование

Собственник обладает правом пользования квартирой, то есть попросту может жить в ней. Наравне с собственником правом пользования обладают члены его семьи. К ним относятся проживающие вместе с собственником супруг или супруга, дети и родители. Кроме того, членами семьи могут быть признаны другие родственники и (в исключительных случаях) другие граждане, если собственник вселил их в квартиру в качестве членов своей семьи.

Собственник квартиры может использовать ее не только для обычного проживания и проживания членов своей семьи. Он может предоставить квартиру во владение или пользование другому лицу по договору найма, для безвозмездного пользования или на другом законном основании. Юридическому лицу собственник может сдать квартиру в аренду (в соответствии с требованиями жилищного и гражданского законодательства).

Собственник может использовать квартиру в профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает требований, предъявляемых к жилому помещению, и законных прав других граждан. Это возможно для лиц творческих профессий, а также адвокатов, риелторов, репетиторов, консультантов. Кстати, индивидуальный предприниматель имеет право открыть в своей квартире офис, а юридическое лицо — не имеет.

Но открывать в жилом помещении промышленное производство запрещено. Кроме того, собственник может разместить в жилом помещении предприятие, учреждение или организацию только после перевода его в нежилое.

 

Распоряжение

Распоряжение квартирой — это определение ее юридической судьбы. Собственник может переводить жилое помещение в нежилое, продавать, дарить, менять, отдавать в залог. Собственник даже может отказаться от права собственности, то есть расприватизировать квартиру.

 

Обязанности собственника

Помимо прав у собственника квартиры есть и обязанности. Собственник жилья несет бремя содержания имущества, то есть обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и обязанности законных интересов соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Кроме того, он должен вовремя оплачивать коммунальные платежи и нести другие расходы по содержанию жилого помещения, а также платить налог на имущество.

Собственник квартиры платит взносы на капитальный ремонт, в отличие от нанимателя.

 

Право на проживание в квартире собственника

Далеко не все, проживающие в определенной квартире, являются ее собственниками. Три группы лиц, не являющихся собственниками, имеют ограниченные права на жилое помещение. К ним относятся:

— члены семьи собственника (в том числе бывшие);

— лица, проживающие на основании договора пожизненного содержания с иждивением;

— лицо, которому помещение было предоставлено в силу завещательного отказа.

 

Члены семьи собственника

У членов семьи владельца квартиры есть право пользоваться жилым помещением наравне с владельцем, если иное не установлено соглашением между ними. Однако, чтобы обменять квартиру, сделать в ней перепланировку, заключить договор поднайма или вести предпринимательскую деятельность, им необходимо будет получить согласие собственника.

Бывшие члены семьи собственника — это люди, прекратившие с ним семейные отношения. Согласно законодательству, их права на жилую площадь не сохраняются по истечении установленного в суде срока, если иное не закреплено соответствующим соглашением.

К сожалению, бывшие члены семьи собственника не защищены законом. Это значит, что при разводе бывший супруг или супруга должны искать себе новое жилье, и хорошо, если им есть куда идти.

Суд может сохранить право пользования квартирой за бывшим членом семьи, если тот не в состоянии обеспечить себя жилым помещением. Суд имеет право заставить собственника обеспечить бывших членов семьи другим жильем по их требованию (если они не уклоняются от уплаты алиментов).

Собственник не всегда имеет возможность в полной мере воспользоваться своими правами. Поскольку в случае развода он не может лишить жилплощади своего несовершеннолетнего ребенка, то должен обеспечить жильем и его мать, если у нее нет жилья. Даже если в этом нет необходимости, то продать квартиру ее владельцу крайне сложно — ведь ребенок остается зарегистрированным в ней.

Нередко в квартире кроме бывших супругов могут проживать (быть зарегистрированы) их родственники. Их выселение также зависит от наличия или отсутствия другой жилплощади, поскольку согласно Конституции РФ лишить человека жилья нельзя. Таким образом, собственнику и в этом случае будет сложно освободить квартиру для «чистой» продажи.

Помочь в решении подобных проблем может заключение брачного договора или иного соглашения между собственником и совместно проживающими с ним людьми. Родители, передавая жилье детям, тоже могут подстраховаться. Для этого следует заключить договор ренты, пожизненного содержания с иждивением или составить завещание. В последнем случае в завещании желательно определить доли в имуществе и их наследников, а также не вписывать в него другую собственность.

 

Завещательный отказ и содержание с иждивением

Завещательный отказ предполагает, что завещатель возлагает на своих наследников исполнение имущественной обязанности в пользу определенного лица. Эти определенные лица имеют право требовать исполнения обязанности. Как пример — квартира передана в наследство дочери с указанием в завещании, что она должна предоставить сыну право пользования этой квартирой, на время или пожизненно.

Человек, получивший право пользования жильем по завещательному отказу, пользуется данным помещением наравне с собственником. По истечении указанного в завещании срока право пользования квартирой у данного лица прекращается.

Проживающий в жилом помещении на этом основании дееспособный гражданин вместе с собственником несет ответственность по всем обязательствам, вытекающим из пользования помещением.

Человек, живущий в квартире на основании договора пожизненного содержания с иждивением, имеет право пользоваться данным помещением так же, как и лицо, получившее право пользования по завещательному отказу.

 

Перевод помещения из жилого в нежилое… или обратно

Собственник помещения может перевести свое жилое помещение в нежилое. Для этого должны соблюдаться такие условия:

— помещение полностью непригодно для проживания в нем людей;

— или в квартире никто не прописан, и она не находится под арестом;

— квартира расположена на первом этаже и имеет отдельный вход;

— квартира находится на втором этаже, но помещения под ней признаны нежилыми.

Часто перевод квартиры в нежилое помещение и организация отдельного входа связаны с использованием придомовой территории, которая, как известно, является частью общего имущества дома. В этом случае надо получить согласие жильцов дома на использование этой территории.

Перевод нежилого фонда в жилой фонд возможен при соблюдении действующего законодательства РФ. Помещение должно быть признано жилым, то есть соответствовать всем общепринятым требованиям и нормам. Только так возможен перевод нежилого помещения в жилое.

Перевод общежитий в жилые дома возможен лишь в том случае, если общежитие имеет статус общежития квартирного типа, в котором каждая семья имеет свое, отдельное от других, помещение для проживания.

Перевод жилого фонда в нежилой фонд и нежилого фонда в жилой осуществляется при получении разрешения соответствующих органов местного самоуправления. Для получения разрешения на перевод жилья в нежилой фонд (и обратно) необходимо подготовить документы:

— заявление на перевод помещения;

— план помещения (технический паспорт);

— документы, подтверждающие право собственности на переводимое помещение;

— поэтажный план дома;

— документы о перепланировке помещения, если таковая имеет место.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое и наоборот достаточно сложна, для того чтобы добиться успеха, желательно воспользоваться услугами юриста.

 

Переустройство и перепланировка

Собственник квартиры имеет право на ее переустройство и перепланировку.

Перепланировка — это любое изменение конфигурации квартиры: изменение размера (объединение) комнат, перенос стен и т. п. Перепланировка требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. К перепланировке относятся:

— полная или частичная разборка ненесущих перегородок, исключая межквартирные;

— изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок);

— устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;

— устройство проемов в перекрытиях при объединении помещений по вертикали;

— устройство внутренних лестниц;

— заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах.

Переустройство / переоборудование — все, что связано с заменой или переносом инженерных коммуникаций и любого оборудования в квартире. Переоборудование включает в себя:

— устройство туалетов, ванных комнат, кухонь;

— установка бытовых электроплит взамен газовых;

— перестановка отопительных, сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы);

— демонтаж инженерного оборудования или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации;

— замена или установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления);

— замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения).

И переоборудование, и перепланировка требуют внесения изменений в техпаспорт жилого помещения.

Разрешение на перепланировку

И переустройство, и перепланировка квартиры требуют специального разрешения профильных органов муниципальной власти (жилищной инспекции). Главное, на что обратят внимание административные органы при выдаче разрешения на перепланировку или переустройство, — безопасность для проживающих в квартире и в доме. Для того, чтобы получить это разрешение, нужны такие документы:

— документы, подтверждающие право собственника на жилье;

— согласие всех членов семьи собственника в письменной форме;

— копии плана помещений и экспликации БТИ;

— проект или эскиз переустройства жилого помещения (проект требуется там, где дело касается несущих стен и перекрытий. Проект нужно заказать в специализированной проектной организации, эскиз можно нарисовать самостоятельно);

— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства (если жилое помещение или дом, является памятником архитектуры, истории или культуры).

Без специальных согласований собственник жилого помещения может менять и переставлять мебель, делать текущий ремонт, менять инженерные конструкции на аналогичные по техническому устройству и параметрам.

После перепланировки

Квартиру принимает специальная комиссия, которая удостоверяет, что работы выполнены в соответствии с проектом, оформляет акт о переустройстве помещений. Далее нужно заказать в БТИ новый поэтажный план квартиры. Если в результате перепланировки изменилась площадь жилья, нужно переоформить и свидетельство о собственности на квартиру.

Самовольная перепланировка

Перепланировка или переустройство без разрешения считаются незаконными. Если это будет обнаружено (что может произойти при смене владельца, вступлении в права наследства или оформлении дарственной), то придется заплатить крупный штраф. После этого собственник квартиры будет обязан привести ее в исходное состояние. Если этого не произойдет, суд по иску Жилищной инспекции может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Из средств от продажи будут уплачены судебные издержки, а то, что останется, получит собственник.

 

Права и обязанности нанимателя

Права и обязанности жильцов-нанимателей квартиры регулируются Жилищным кодексом. В зависимости от того, кто является владельцем жилого помещения, различают социальный и коммерческий наем. Социальный наем используется только в государственном и муниципальном жилищном фонде, коммерческий — и в частном жилищном фонде. Договоры социального или коммерческого жилищного найма являются самым частым основанием для права пользования жилым помещением.

 

Права нанимателя:

— пользоваться жильем и имуществом, находящимся в нем, в течение срока аренды;

— заселять на снимаемую жилую площадь других людей, только получив разрешение наймодателя;

— расторгать договор найма, поставив об этом в известность наймодателя;

— иметь временную регистрацию в квартире;

— сдавать жилое помещение в поднаем;

— обменять жилое помещение, получив разрешение наймодателя;

— требовать от наймодателя своевременного проведения ремонта;

— выступать нанимателем первой очереди при окончании срока действия договора аренды.

 

Обязанности нанимателя:

— использовать арендуемую жилую площадь по назначению (для проживания в ней);

— соблюдать нормы пользования жилой площадью, поддерживать порядок и чистоту;

— нести ответственность за состояние жилплощади;

— ремонтировать жилое помещение;

— своевременно оплачивать коммунальные и жилищные услуги, если это указано в договоре;

— разрешать наймодателю осматривать состояние квартиры и имущества;

— освободить жилплощадь по окончании срока договора.

 

Договор коммерческого найма

Договор коммерческого найма — это наем квартиры у частного лица. Для его заключения в отличие от договора социального найма не нужно доказывать как нуждаемость, вставать на учет и получать ордер. Необходимо лишь, чтобы наниматель и собственник достигли соглашения по существенным условиям договора.

Другим отличием договора коммерческого найма от социального является то, что площадь предоставляемого жилья также определяется только соглашением сторон. Никаких норм для этого не существует.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок. Собственник жилого помещения при сдаче его внаем заключает договор с нанимателем в установленной законом формой. Срок действия договора определяется во время его заключения. Существуют два варианта договора — краткосрочный (до одного года) и долгосрочный (от года до 5 лет). Если срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

У нанимателя есть преимущественное право на заключение договора на новый срок. Для соблюдения этого права наймодатель должен не позднее, чем за 3 месяца до окончания срока действия договора, предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Наниматель при этом не может требовать увеличения числа постоянно проживающих с ним лиц по договору найма квартиры.

Если владелец квартиры не хочет сдавать жилое помещение внаем больше года, он должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если владелец не выполнит этой обязанности, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Заключая коммерческий договор, следует определить, какая часть жилого помещения сдается внаем (вся квартира или ее изолированная часть). Подсобные помещения (коридор, кухня, кладовая) предметом договора быть не могут. В договоре определяется размер платы за жилье, определяется также, будут ли в нее входить коммунальные платежи. Кроме этого оговаривают права и обязанности сторон, а также их ответственность при нарушении договора.

 

Договор социального найма

Социальный найм — это предоставление гражданам государственного или муниципального жилья. По договору социального найма помещения в установленном порядке предоставляются малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилье. Граждане могут быть признаны малоимущими на основе суммы дохода на одного члена семьи и общей стоимости всего семейного имущества (подлежащего налогообложению).

Социальное жилье не предоставляется лицам без гражданства и иностранным гражданам.

Вот кого государство признает нуждающимися в жилье:

1) Граждане России, живущие в общежитиях и служебных квартирах, предоставленных им до 1.03.05 (дата введения нового Жилищного кодекса). Таких граждан нельзя выселить, не выделив им другого жилья;

2) Граждане России, не имеющие собственного жилья (или нанимаемого у государства) и при этом не являющиеся членом семьи собственника жилья (или нанимателя);

3) Граждане, имеющие жилье в размере ниже установленных нормативов на одного члена семьи;

4) Граждане, проживающие в помещениях, не отвечающих санитарным нормам;

5) Живущие в одной квартире на несколько семей, если в семье есть больной тяжелой хронической формой опасного заболевания.

Чтобы заключить договор социального найма жилья, гражданин должен быть принят на учет как нуждающийся в жилье по одному или нескольким из перечисленных оснований. Для того, чтобы встать на учет, гражданин должен написать заявление в орган местного самоуправления и приложить к нему соответствующие документы.

Социальный найм помещений происходит только в порядке очереди.

Договор социального найма, образец которого содержит наименования сторон (одна из них — собственник или уполномоченный государственный орган, другая — наниматель) заключается без срока действия. Изменение условий и оснований для его заключения не является поводом для его расторжения. Предметом договора должно быть отдельное жилье (квартира, дом, его часть). Невозможен социальный найм вспомогательного или неизолированного помещения, также нельзя нанять часть общего имущества в многоквартирном жилом доме.

Договор найма помещения можно расторгнуть в любое время по согласию сторон. По требованию собственника (наймодателя) договор расторгается решением суда. Это происходит в случаях неуплаты нанимателем стоимости найма и коммунальных услуг в течение 6 месяцев, причинения серьезного ущерба помещению, неоднократного нарушения прав соседей или использования помещения не по назначению.

Наймодатель обязуется за свой счет проводить капитальный ремонт и следить за ремонтом и содержанием общего домового имущества. В случае несоблюдения обязательств наймодателя наниматель может потребовать возмещения материальных расходов по самостоятельному проведению капитального ремонта или уменьшения квартирной платы (об этом рассказано в части «Жилищно-коммунальные услуги»).

 

Ипотечный кредит

Помимо медленной очереди на улучшение жилищных условий и рискованного предприятия — участия в строительном кооперативе, существует такой способ приобретения жилья, как ипотека.

Ипотека — это система долгосрочного кредитования на приобретение недвижимости. Ипотечный кредит предоставляется под залог приобретаемой или уже имеющейся недвижимости и предназначен исключительно для покупки жилья. При ипотеке закладываемая квартира остается в собственности должника, а если тот не сумеет расплатиться, кредитор имеет право взыскать долг из средств от продажи квартиры, но только ее и ничего больше. С кредитором по ипотеке должник обязан расплатиться в первую очередь.

Участниками ипотечной системы являются: банки (они проверяют платежеспособность заемщика), страховые компании (они обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).

Имущество, под которое можно взять ипотечный кредит:

земельные участки;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

Особенности ипотечного кредита

Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитов. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой без учета ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса влияет на процентную ставку кредита и варьируется от 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости.

Банк выдвигает ряд специальных требований к получателю ипотечного кредита: подтверждение дохода, непрерывный стаж работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают банку безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется обычно равными платежами — аннуитетами. Другой вариант — дифференцированные платежи (когда тело кредита выплачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале до минимума в конце). Достоинство этой формы платежей — меньшая сумма процентов (меньше переплата).

Налоговые льготы в России

В Налоговом кодексе РФ есть норма, по которой заемщик имеет право на налоговый вычет в размере суммы, потраченной на приобретения жилья, но не превышающей 2 миллиона рублей. Вычет предоставляется 1 раз в жизни. При этом есть две возможности получить эту льготу:

Если у заемщика единственное место работы, он может обратиться в бухгалтерию по месту работы, заявить о приобретении жилья, представить подтверждающие документы, и бухгалтер не будет перечислять подоходный налог до тех пор, пока данное право не будет использовано.

В другом случае нужно перечислять все налоги, а в конце года в налоговой инспекции заявить о праве на вычет. Налоговая служба должна будет вернуть уплаченные налоги после проверки документов.

 

Субсидии на покупку жилья

В сущности, субсидия — это помощь потребителю, который не в состоянии заплатить за себя сам, но в то же время, из соображений экономической и социальной целесообразности, должен продолжать потребление. Субсидия может быть прямой (в виде, например, грантов для развития науки, создания рабочих мест в депрессивных регионах страны) и косвенной — как выгодные кредитные условия или налоговые льготы.

Безвозмездная жилищная субсидия предназначается для покупки (или строительства) жилья взамен той площади, которая уже есть, или же в дополнение к ней.

Кто имеет право на жилищную субсидию?

1) Люди, выезжающие из районов Крайнего Севера. Общий стаж работы в северных регионах у них должен составлять не менее 15 календарных лет. Кроме того, они не должны иметь иного жилья и нуждаться в улучшении жилищных условий. Субсидия предоставляется таким гражданам только один раз.

2) Люди, уже стоящие в очереди на улучшение жилищных условий. Государство может предоставить субсидию всем членам семьи, стоящей в такой очереди (которая, как известно, продвигается крайне медленно). Учитывается и фактическое количество семей в составе семьи, претендующей на субсидию. Например, родственники, живущие в одной квартире, но ведущие раздельное хозяйство и имеющие разные источники доходов, считаются разными семьями.

3) Молодые семьи в рамках программы «Молодой семье — доступное жилье». Для получения этой субсидии молодым супругам должно быть не больше 30 лет. Они должны состоять в браке как минимум 3 года (если нет детей), и на одного члена молодой семьи должно приходиться не более 12 м2 жилплощади.

4) Участники ВОВ, инвалиды войны, члены семьи погибших участников военных действий 1941–1945 гг. Субсидии на приобретение жилья ветеранам даются лишь один раз.

5) Инвалиды и семьи с детьми-инвалидами.

6) Дети-сироты, дети, оставшихся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), если за ними не закреплено никакое жилье.

7) Госслужащие, если они нуждаются в улучшении жилищных условий.

Узнать о том, имеете ли вы право на субсидию, можно в Центре жилищных субсидий вашего региона.

Как получить жилищную субсидию?

Нужно подать заявление в управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда своего округа. К заявлению следует приложить пакет жилищных документов (в каждом регионе свои особенности, так что нужно уточнить список заранее). По возможности, оформление этого пакета лучше поручить юристу.

Затем заявление будут рассматривать в порядке общей очереди. Это небыстрое дело, обычно оно занимает не меньше трех месяцев. Документы пройдут проверку на достоверность и соответствие стандартам. Если решение Департамента будет положительным, вас официально известят об этом, сообщат также и размер выделяемой субсидии. После этого вам предстоит новая очередь — теперь уже на получение этой субсидии. Наконец, вы получите сертификат на сумму субсидии, на ваше имя будет открыт блокированный счет (средства на него перечислят из местного бюджета). Безвозмездную жилищную субсидию можно получить только в безналичном виде.

От чего зависит размер субсидии?

Во-первых, от рыночной стоимости квадратного метра жилья в вашем регионе (она устанавливается специальной межведомственной комиссией каждый квартал).

Во-вторых, от площади, которая требуется для вашей семьи по нормативам, принятым в вашем регионе.

В-третьих, от срока, проведенного в очереди на улучшение жилищных условий (учитываются полные годы).

Самая большая субсидия может составлять 70 % от стоимости жилья, необходимого по социальным нормам для семьи данного состава. Такую существенную помощь могут получить очередники, состоящие на учете больше 10 лет, и льготники (инвалиды, ветераны и т. п.) Размер субсидии для молодой семьи может быть от 30 % (если в семье нет детей) и от 35 % для семьи с детьми.

Что нужно иметь в виду при получении субсидии

Как правило, выданной субсидии недостаточно для покупки жилья. Решить проблему можно двумя способами: продать свою квартиру и переехать в более просторную (тогда субсидию берут для приобретения жилья взамен имеющегося) или добавить к субсидии собственные средства и купить еще одну квартиру (это субсидия на приобретение жилья дополнительно к имеющемуся). Второй способ выгоднее, поскольку имеющуюся квартиру обычно оценивают ниже ее рыночной стоимости.

В дополнение к субсидии можно взять и ипотечный кредит — его размер, а значит и проценты по нему, будет гораздо меньше обычного ипотечного кредита.

Важно помнить, что сертификатом на субсидию можно воспользоваться в течение 6 месяцев с момента получения. Если срок пропущен, стоять в очереди и проходить все бумажные процедуры придется заново.

А значит, к моменту выдачи сертификата крайне желательно уже решить, где и как вы будете покупать квартиру, и собрать дополнительные деньги на приобретение.

Нужно иметь в виду, что покупаемая квартира должна быть в новостройке либо в строящемся доме, если он закончен не меньше чем на 70 %.

Предпочтительно покупать квартиру через агентство недвижимости — это поможет не запутаться во множестве юридических сложностей и тонкостей, а также послужит дополнительной гарантией чистоты сделки.

 

Очередь на улучшение жилищных условий

Коротко об очереди на улучшение жилищных условий уже рассказано в главе «Договор социального найма».

Чтобы встать в эту очередь, нужно, чтобы государство признало вас нуждающимся в жилье. Оно делает это на основании договоров социального найма жилых помещений. Приватизированная квартира, таким образом, лишает возможности встать в эту очередь. По мнению государства, нуждаются следующие категории:

1) Граждане, которые не являются нанимателями жилых помещений или являются членами семьи нанимателя (на момент подачи заявления), но не обеспечены нормативной площадью проживания, рассчитанной на одного члена семьи нанимателя (это значит, на одного человека приходится меньше 15 м2 общей площади квартиры).

2) Граждане, живущие в аварийном жилье.

3) Наниматели жилья или члены семьи нанимателя, если они проживают в одной квартире с людьми, страдающими от хронических заболеваний, когда совместное проживание на одной площади невозможно по санитарным нормам. Перечень таких болезней установлен Правительством РФ.

Следует заметить, что с февраля 2010 года в Жилищном кодексе появились поправки, по которым при постановке на учет считается сумма площадей всех жилых помещений, находящихся в пользовании семьи в одном населенном пункте на момент подачи заявления. Это значит, что если хотя бы один из членов семьи имеет еще одну комнату или квартиру в том же городе, встать на учет можно будет, только если и с такой «прибавкой» на одного человека придется меньше 15 м2.

Надо уточнить, что к понятию «семья нанимателя жилья» относятся: супруги, родители, дети и родственники или граждане, которые проживают совместно с ними на общей площади и ведут с ними общее хозяйство.

До принятия поправок к законам Жилищного кодекса каждый из совершеннолетних жильцов «коммуналки» имел право встать в очередь на улучшение своих жилищных условий. Теперь, чтобы встать на учет, нужно не просто проживать в коммунальной квартире, но и иметь документ о закрепленной жилой площади менее 15 м2.

Во вновь принятом законодательстве Жилищного кодекса учтены также права внебрачных детей, родившихся после расторжения брака, или усыновленных, если они, конечно, не имеют собственного жилья на момент подачи заявления.

Как встать в очередь на улучшение жилищных условий?

1. Необходимо собрать пакет документов:

— Справка о регистрации жилья для каждого члена семьи;

— Копии документов на владение собственностью на момент подачи заявления;

— Копии охранных свидетельств о бронируемой жилплощади, если таковая имеется во владении;

— Копии санитарных паспортов, для проживающих в общежитиях или коммунальных квартирах;

— Справки с места работы или учебы всех членов семьи;

— Справки о характеристиках имеющегося в наличии жилья;

— Подлинники и копии паспортов, военных билетов, пенсионных удостоверений, свидетельств о рождении (для несовершеннолетних детей), документов о вступлении в брак или о расторжении брака, свидетельств о смерти, а также справки о хронических заболеваниях у членов семьи.

2. Далее заявитель должен обратиться в орган местного самоуправления по месту своей регистрации жилья, предоставив пакет документов и написав заявление, что его семья нуждается в улучшении жилищных условий.

3. После рассмотрения предоставленных документов заявителю дается письменный ответ о включении его в список очередников (с указанием номера в очереди) или об отказе, с объяснением причины.

4. Если заявитель проживает в общежитии или в служебной квартире, тогда ему дополнительно понадобятся: ходатайство с места работы о предоставлении улучшенного жилья, копия трудовой книжки и акт межведомственной комиссии с признанием его нынешнего жилья непригодным для проживания.

Вне очереди социальное жилье может достаться:

— проживающим в ветхих и аварийных помещениях,

— детям-сиротам (выпускникам интернатов и детских домов), детям, оставшимся без попечения родителей,

— страдающим хроническими заболеваниями.

Если для того, чтобы получить право на социальное жилье, гражданин нарочно ухудшил свои условия (выписал к себе из деревни дедушку-алкоголика, переехал в аварийный дом и тому подобное), встать на учет ему удастся только через пять лет.

Снятие с учета происходит, если у гражданина больше нет оснований считаться нуждающимся, при переезде в другой город, при получении из бюджета субсидии на приобретение жилья или строительство, а также при выделении земельного участка. Снимут с учета и в том случае, если обнаружат, что постановка на учет была незаконной, или в подтверждающих документах представлены недостоверные сведения.

Из-за того, что строительство нового государственного жилья идет крайне медленно, а количество нуждающихся в жилье все увеличивается (несмотря на попытки государства проредить их списки), очередь на улучшение жилищных условий не является хорошим способом получить жилье.

 

До приватизации квартира принадлежит государству, а пользуются наниматели по договору социального найма. Подтверждением этого договора является ордер. После приватизации тот, на кого приватизирована квартира, становится ее собственником. Документ, подтверждающий это — свидетельство о регистрации права собственности.

 

Кто участвует в приватизации?

► наниматель социального жилья и члены его семьи.

Согласно Жилищному кодексу в приватизации могут участвовать только члены семьи нанимателя: проживающие совместно с ним его супруг (супруга), дети и родители. Другие живущие в квартире родственники или нетрудоспособные иждивенцы также могут быть признаны членами семьи. Для этого они должны быть вселены нанимателем в качестве таковых и вести с ним общее хозяйство. В некоторых случаях «иные» лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке.

Временные жильцы, которые вселялись на определенный срок, не участвуют в приватизации.

Бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в квартире, сохраняют право на приватизацию.

Член семьи, который отказался от приватизации, не имеет права собственности на жилье, но сохраняет право проживания в нем. Он сохраняет и право на приватизацию, но уже другой квартиры.

Несовершеннолетние члены семьи не обязательно должны участвовать в приватизации. Другое дело, что органы опеки и попечительства, чье разрешение нужно при приватизации квартиры, в которой есть дети, зачастую настаивают на включении детей в приватизацию.

Несовершеннолетние участники приватизации — это единственные, кто может получить от государства жилье дважды. Если человек принял участие в приватизации до 18 лет, он сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилья в совершеннолетнем возрасте.

 

Как приватизировать квартиру?

► получить согласие всех членов семьи, собрать нужные документы, обратиться в местную администрацию до 1 марта 2015 года.

Срок приватизации жилых помещений, полученных на условиях социального найма, продлен до 1 марта 2015 года.

При этом для принятия решения о приватизации своей квартиры москвичам необходимо ясно и четко представлять — в чем разница между собственником (собственниками граждане станут после оформления приватизации) и нанимателем (об этой разнице написано в главе «Собственник и наниматель»).

Кроме того, возможное в будущем изменение налоговой политики в Российской Федерации также в основном коснется увеличения платежей собственника.

Для того чтобы начать процесс приватизации, наниматель должен получить согласие на нее от всех проживающих в квартире совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Далее необходимо с пакетом документов обратиться в администрацию населенного пункта, с которой заключен договор социального найма.

Список документов таков:

— документ, удостоверяющий личность заявителя, и его копия;

— доверенность, если документы подает не лично заявитель;

— документ, который подтверждает согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, а также временно отсутствующих граждан, на приобретение жилого помещения в собственность;

— документ, который подтверждает право граждан на пользование данным жилым помещением (ордер на занимаемое жилое помещение, договор социального найма или другое);

— поэтажный план и экспликация жилого помещения, выданные в БТИ;

— выписка из домовой книги установленной формы с полными сведениями о гражданах, зарегистрированных в квартире на момент обращения. В выписку также должны быть включены все лица, зарегистрированные и выбывшие ранее, с момента выдачи ордера. Внимание! Такая справка действует всего 10 дней!

— справка, подтверждающая неиспользование ранее гражданином права на приобретение жилого помещения, если он менял место жительства после вступления в силу закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

— если в квартире есть несовершеннолетние члены семьи нанимателя, то необходимо также предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

После подачи этих документов орган власти в двухмесячный срок должен принять решение о приватизации или об отказе в ней. Этот срок не может быть увеличен.

 

Что нельзя приватизировать?

Аварийное жилье.

 

Когда имеет смысл подождать с приватизацией?

Если вы стоите в очереди на улучшение жилищных условий и эта очередь ощутимо близка, то, взяв паузу, вы сможете затем приватизировать квартиру большей площади.

 

Деприватизация или расприватизация жилья

Собственники жилья имеют право деприватизировать свою квартиру и проживать в ней на условиях социального найма.

Но не каждую квартиру можно деприватизировать, для этого необходимо соблюсти несколько условий. Во-первых, помещение должно быть единственным местом постоянного проживания. Во-вторых, оно должно быть свободно от обязательств (не быть в залоге, под арестом) и не располагаться в аварийном и подлежащим сносу доме. Кроме этого, все собственники должны быть согласны с деприватизацией.

Существует и термин «расприватизация», который очень часто используют, как синоним деприватизации, но на самом деле это не так. Расприватизация — это признание в судебном порядке договора приватизации квартиры квартиры недействительным.

Сейчас деприватизация жилых помещений является скорее исключением, чем правилом, и применяется редко. Это связано с тем, что пока что нет существенной разницы в размере расходов на приватизированные и государственные квартиры. Но в перспективе, при введении налога на недвижимое имущество, взимаемого с рыночной стоимости квартиры, возможно, деприватизация станет более распространенным явлением.

А пока что срок бесплатной приватизации квартир продлен до 1 марта 2015 года.

 

Вас затопили соседи

Что же следует предпринять? Итак, для начала необходим акт о фиксации времени, места и степени повреждения. Акт составляется управляющей организацией. Необходимо проследить, чтобы в акте были зафиксированы не только все виды нанесенного ущерба, но и «возможные скрытые повреждения», поскольку вода, постепенно просачиваясь, может продолжать разрушать имущество еще несколько дней.

Ни в коем случае не надо начинать ремонт до составления акта о повреждениях: лучше, если в него попадет полная картина. Можно запечатлеть потоп на фотоаппарат или видеокамеру.

Уже сразу после затопления стоит попробовать договориться с соседями о размерах и способах возмещения ущерба. Придя к обоюдному согласию, вы сможете приступить к ремонту.

После составления акта и первого этапа проведения переговоров, нужно оценить ущерб, нанесенный квартире. Для этого придется заказать смету в соответствующей организации. За составление отчета придется заплатить некоторую сумму, но обойтись без такого документа, увы, невозможно.

Следующий шаг — это повторная попытка мирных переговоров с соседями, где к аргументам прибавятся бумаги, перечисленные выше.

Если же вторая попытка оказалась безрезультатной, придется обратиться к юристу, который поможет получить возмещение с учетом всех дополнительных затрат.

Увы, следует признать, что переговоры и судебные тяжбы длятся иногда годами, не давая никаких результатов. Уберечься от дополнительных моральных и материальных затрат удается тем, кто застраховал свое имущество. Страхование квартиры, ее отделки и инженерного оборудования от возможных рисков может крупно выручить в таких случаях.

 

Вы затопили соседей

Что нужно знать на случай, если вы оказались виновником затопления, то есть авария произошла непосредственно по вашей вине (забытый кран, сантехническое оборудование, установленное самостоятельно и т. д.)?

Во-первых, нужно попытаться договориться с соседями о возмещении ущерба. Если переговоры прошли мирно, ситуация может оказаться исчерпанной. В противном случае стоит предпринять еще одну попытку в присутствии свидетелей, которые могут помочь избежать судебной тяжбы.

В любом случае, следует настоять на личном осмотре пострадавшей квартиры. Если соседи категорически возражают, не исключено, что с вас просто хотят получить больше, чем требуется в реальности. В такой ситуации сообщите соседям, что вы будете настаивать на проведении экспертизы в вашем присутствии.

Письмо с просьбой провести экспертизу в вашем присутствии следует отправить в управляющую организацию. При этом нужно оставить у себя копию письма. В этом случае, если экспертиза будет произведена без вас, ее результаты можно будет счесть недействительными и потребовать от суда повторной экспертизы.

Если дело все-таки дошло до суда, возможно, вы сможете прийти к разумному соглашению, опираясь на результаты проведенной экспертизы.

Несколько иначе могут развиваться события, если ваша вина в происшествии сомнительна. Например, причиной затопления явилась поломка сантехники, установленной у вас в квартире по всем правилам. В такой ситуации ваша задача — доказать наличие неисправности оборудования, для чего, опять же, необходимо провести соответствующую экспертизу. Возможно, вам удастся доказать, что ваша покупка оказалась бракованной.

Спасти от дополнительных расходов может также доказательство того, что сантехника была установлена в вашей квартире специалистами управляющей компании или другой специальной организации, например специалистами продавца. Естественно, факт такой установки должен подтверждаться соответствующими документами. Подойдет квитанция об оплате услуг или договор купли-продажи. В таком случае, возмещение ущерба может лечь на плечи изготовителя, установщика или продавца.

 

Водоканал затопил всех

Возможен вариант, когда авария произошла по вине жилищно-коммунальных служб. В таком случае, компенсация ущерба, причиненного вам и вашим соседям, станет задачей управляющей компании. Если вы живете в доме, где старые трубы в любой момент грозят затоплением, чаще обращайтесь в управляющую компанию с требованием ремонта, причем в письменной форме с обязательным сохранением копий письма. Сохраняйте все чеки на мебель и оборудование вашей квартиры, а также чеки на все ремонтные работы.