Наталья Литвинова

Отмена льгот на аренду недвижимости для столичного малого бизнеса спровоцировала очередной конфликт властей с предпринимателями. Повышение эффективности управления московской недвижимостью необходимо, но первый сделанный шаг весьма спорный

Малый бизнес решает массу социальных задач, но развивать его при ценах на московскую недвижимость — практически нереально

Фото: ИТАР-ТАСС

Пока в стране разгорается скандал с повышением социального налога для малого бизнеса, в Москве тысячи мелких предпринимателей получили новый удар: местные власти решили одномоментно, с 1 января 2013 года, отменить льготы на аренду помещений, принадлежащих городу, и довести арендные ставки до рыночных. Под ударом оказалось около 9 тыс. предприятий, где работает свыше 160 тыс. человек. Около трети из них (они занимают помещения площадью до 300 кв. м и оказывают образовательные и медицинские услуги) теперь должны платить за аренду вдвое больше (ставка повышена с 1800 до 3500 рублей за квадратный метр в год); для основной же часть и предприятий ставки выросли в 5–15 раз — для них это равнозначно разорению.

Предприниматели объединились в координационный совет, разослали письма различным официальным лицам, даже выставили свою колонну на митинге «За права москвичей», прошедшем в начале марта. Похоже, добиться кратковременного отступления властей им удалось: на прошлой неделе принято решение отложить повышение ставок до ноября. Это решение способно ослабить проблему на несколько месяцев, но клубок вопросов, связанных с развитием малого бизнеса в Москве (особенно социально направленного), с использованием в коммерческих целях площадей городского имущества, взаимодействием власти и малого бизнеса, столь велик, что требует создания ювелирно точных механизмов его распутывания. Сумеет ли городская власть за шесть-семь месяцев создать такой механизм или очередное решение вновь будет больше похоже на удар топором по живому?

«Вы нас только не бейте…»

О том, что грядут некие изменения в условиях аренды городского имущества, стало известно еще в прошлом году. Весной Контрольно-счетная палата Москвы провела проверку использования коммерческой недвижимости, принадлежащей городу, и выявила полнейшую неэффективность управления ей. Осенью прошлого года из недр московского правительства стала просачиваться информация, что в качестве борьбы с неэффективностью будет выбрано повышение льготных ставок аренды. Власти подсчитали, что эти льготы лишают бюджет 23 млрд рублей в год. Кроме того, высказывались претензии к тому, что часть площадей, снимаемых по льготной ставке, сдается потом в субаренду, что получает льготы даже не очень малый бизнес с площадями 4–5 и даже 7–8 тыс. кв. м — гостиницы, банки, ломбарды и т. п.

Фото: ИТАР-ТАСС

25 декабря 2012 года мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление правительства Москвы, в приложении к которому была определена льготная арендная ставка для предприятий, занимающих площади до 300 кв. м, а также работающих в сфере медицины и образования: 3500 руб./кв. м в год (прежняя льготная ставка составляла 1800 рублей для всех). Все остальные предприятия с 1 января 2013 года должны платить больше, правда, никаких коэффициентов определения новых ставок в документе не было. Начав работу в январе, предприниматели все еще не знали, сколько им придется платить за аренду. В конце января предприятия Северо-Западного округа первыми стали получать официальные заказные письма с новыми расценками, которые оказались выше прежних в 5–15 раз. Предприниматели ряда других округов таких писем не получили до сих пор. Узнав о ситуации на северо-западе города, они сами отправились в свои управы за разъяснениями. «Чиновники районного расчетного центра со словами “вы нас только не бейте” ознакомили с новыми расценками, просто показав документы, неофициально, — рассказывает индивидуальный предприниматель Алексей Анисимов . — Ставка для моего помещения составила 10 950 рублей за квадратный метр, то есть выросла почти в шесть раз. Для моего магазина и парикмахерской общей площадью четыреста с лишним “квадратов” эта сумма будет неподъемной, особенно если учесть, что в новом году ощутимо повысился налог на имущество — я, хотя и не собственник, по договору аренды оплачиваю налог на землю. В прошлом году начислили 300 тысяч рублей, в этом выйдет около двух миллионов. Если повышенную ставку на аренду оставят, то мне придется уволить 16 сотрудников и вернуть городу помещение, теряя сотни тысяч рублей, потраченных на ремонт, плюс немаленькие убытки, связанные с внезапным закрытием бизнеса». В такой ситуации оказались тысячи предприятий. Сейчас они, разыскивая друг друга через социальные сети, пытаются объединиться, чтобы противодействовать этому скоропалительному решению властей не в одиночку. Создали координационный совет с площадкой kspm.biz, к этому совету присоединились уже 260 предприятий, где работает более 6 тыс. человек, и их число каждый день растет. Для всех этих предприятий столь существенное повышение ставок, да еще и произведенное, по сути, задним числом, грозит закрытием бизнеса. Среди них — ремонтные мастерские, дом быта, где трудятся инвалиды, кондитерский цех, выпускающий продукцию с коротким сроком хранения, магазины шаговой доступности, парикмахерские и многие другие. На митинг «За права москвичей» люди вышли под лозунгами «За каждым уничтоженным бизнесом — наши семьи, наши дети. Не забудем, не простим», «Власть, убери грабли от нашего бизнеса!».

Кстати, под действие того же постановления попал Цирк Никулина, арендующий у города помещение на Цветном бульваре: ему ставку подняли в два раза, вместо 40 млн рублей в год почти 90 млн. Дирекция цирка ответила, что такую аренду они оплачивать не смогут, и пригрозила покинуть город, разместившись где-нибудь в другом месте (например, в шапито во Франции, которое принадлежит владельцам цирка). Мэр Москвы лично пошел цирку на уступки, установив предприятию, выплачивающему ежегодно одних налогов под миллион долларов, арендную плату в один рубль за квадратный метр. Остальным предпринимателям такого внимания от мэра добиться не удалось. Очевидно, им придется-таки отдуваться за неэффективное использование городом своей недвижимости.

Фото: ИТАР-ТАСС

Не с того начали

Почему именно с этого шага департамент городского имущества Москвы начал борьбу за эффективность, не очень понятно. Заместитель мэра Москвы Наталья Сергунина , курирующая этот департамент, вопросы «Эксперта» оставила без ответа.

А ведь и без этих площадей в городе есть чем заняться — в собственности Москвы находится 44 млн кв. м нежилой недвижимости, при этом в целях коммерческой аренды сдается лишь 5 млн кв. м. Из них на льготной основе сдается всего 37% (1,8 млн кв. м) всех сдаваемых городом площадей (данные взяты из презентации АНО «ИКЦ “Бизнес-тезаурус”», сделанной для правительства Москвы). Огромное количество площадей, принадлежащих городу, просто пустует. При этом Москва задыхается от нехватки коммерческой недвижимости, высокий спрос формирует рыночные ставки, немыслимые для многих других мегаполисов.

Кроме того, задолженность по аренде только за прошлый год составляет 1 млрд рублей — очевидно, что механизм сбора арендных платежей и недоимок не на высоте.

Одномоментный перевод на рыночную ставку аренды недвижимости, без предоставления переходного периода, приведет к банкротству тысяч предприятий

Предприниматели-льготники готовы усмотреть в атаке на них злой умысел и реализацию очередной схемы приватизации московской недвижимости. «Пустующие помещения чаще всего малоликвидны, расположены в неудачных местах, подвалах, без окон, без дверей. Чтобы реализовать их на рынке, нужно проделать большую работу. Наши же помещения — отремонтированные, с налаженным потребительским трафиком — кому-то, очевидно, показались лакомым куском, — рассуждает Дмитрий Ершов , директор Дома быта на Покровке. — Через два месяца после того, как мы перестанем оплачивать аренду — а мы не сможем платить такие суммы, — согласно договору, нас выставят, и помещение можно снова сдавать. Одновременно в Госдуме проводятся поправки в закон, увеличивающие площадь помещений, на которые арендатор может получить преимущественное право выкупа, с 300 до 1000 квадратных метров. У большинства предпринимателей из малого бизнеса просто нет денег на выкуп московских площадей, и скорее всего, эти помещения скупит сетевая розница или имеющие средства спекулянты недвижимостью».

Косвенным подтверждением наличия такой схемы может служить избранный механизм повышения ставок — задним числом, не дав времени ни на выход из бизнеса, ни на продумывание альтернативных вариантов. Простейший здравый смысл подсказывает, что подобные акции должны предусматривать длительный переходный период, необходимы обоснованные критерии выявления предприятий, льготу которым можно сохранить (чем обоснованны те самые 300 кв. м, например, совершенно непонятно), продуманный дифференцированный подход к разным видам бизнеса и разным категориям помещений с учетом средств, вложенных в ремонт, и так далее.

«Переходный период от льготной ставки к коммерческой, по нашим расчетам, должен составлять не менее трех лет, чтобы предприниматели успели адаптироваться к новым условиям — возможно, сократить площади, перепрофилироваться, перестроить бизнес-процессы и так далее, — комментирует Алексей Милушкин , глава комитета по недвижимости московского отделения “Опоры России”. — Хотя само стремление сократить число льготников по аренде следует признать вполне справедливым — не очень правильно с точки зрения конкуренции, когда разные компании, занимающиеся одним бизнесом, ведут его в разных условиях, к тому же проблему с передачей помещений в субаренду трудно решать с помощью проверок. Но следует все же помнить, что многие предприятия мелкого бизнеса, помимо прочего, несут важную социальную нагрузку, и, конечно, они должны получать особые условия».

С тем, что социальный бизнес следует поддерживать на рынке аренды московской недвижимости, согласны и профессиональные риэлтеры: «Для малого бизнеса и для стартапов нести рыночную арендную нагрузку при столь высокой цене московской недвижимости очень трудно, — говорит Марина Маркова , партнер, ведущий консультант компании “Магазин магазинов”. — Кроме того, существуют виды деятельности, продукты и услуги которых направлены на льготные категории потребителей: аптеки и парикмахерские эконом-уровня, бытовые услуги, центры досуга и развития для детей и так далее. Такие магазины и центры должны быть в каждом районе, и, конечно же, они не смогут существовать без поддержки государства». Алексей Милушкин отмечает, что проблема с коммерческой недвижимостью в Москве вообще стоит очень остро — ее нехватка спровоцировала такие расценки, что в стоимости продукта цена аренды составляет 20–30%, тогда как в крупных городах Европы, например, средняя цифра — 5%. Социальным видам бизнеса развиваться в рыночных условиях будет невозможно. «К вопросу о том, что можно отнести к социальным видам бизнеса, тоже нужно подходить очень внимательно, — говорит г-н Милушкин. — Например, в “Подпрограмме по развитию малого бизнеса в Москве на 2012–2016 годы” туда совершенно справедливо отнесли всю сферу услуг, по которой мы сильно отстаем от развитых стран. Поддержка сферы услуг должна работать на повышение общего уровня качества жизни москвичей. Вообще, вопрос о необходимости социальных объектов в каждом конкретном районе можно отдать органам местного самоуправления, пусть они решают, сколько и каких социальных магазинов, кафе, парикмахерских и прочего им нужно в конкретном районе проживания».

Предприниматели, оказавшиеся в зоне конфликта, сегодня хотят одного — возможности пообщаться с лицами, принимающими решения, и донести до них свои соображения. «Мы не хотим муссировать тему социального протеста против такого поведения властей, мы хотим начать деловой разговор с властями о том, как найти устраивающее всех решение», — говорит Давид Хараджев , руководитель координационного совета, владелец кондитерского цеха. Дмитрий Ершов добавляет, что они будут настаивать на дифференцированном подходе к повышению арендных ставок: «Я около десяти лет назад взял в аренду подвал в отвратительном состоянии, к 2005 году закончил ремонт, потратил на него почти полмиллиона долларов, вмонтировал туда тяжелое оборудование, которое теперь просто не вытащить, к тому же на моем обременении объект гражданской обороны, из-за которого я, кстати, и не уложился в 300 “квадратов”, — почему я теперь должен платить по рыночной ставке, которая для моего объекта серьезно выросла после моего же ремонта?»