Вартан Ханферян

Очередной рейтинг оценочных компаний показал, что темпы роста этого рынка замедляются. Придать ему новое дыхание могут планируемый переход на правила Федеральной контрактной системы в сфере госзакупок и массовое внедрение кадастровой оценки недвижимости

Фото: picvario.com / Russian Look

На первый взгляд динамика суммарной выручки участников рейтинга оценочных компаний по итогам 2012 года вызывает изумление — рост до 12 млрд рублей, то есть плюс 45% к выручке 2011 года. Так и хочется сказать о буме на рынке. Однако при ближайшем рассмотрении становится ясно, что бум связан с беспрецедентным (почти на 1500%) увеличением заработков всего одной организации — ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ». Поэтому на самом деле, без учета результатов «Ростехинвентаризации», участники рейтинга оценочных компаний увеличили свою выручку на 17%, что на 6% меньше, чем годом ранее. Причем спрос тормозился почти по всем направлениям оценки.

Несмотря на то что при принятии управленческих решений бизнесом и государством роль оценщиков по-прежнему высока, спрос на их услуги за последний год был не слишком востребован из-за снижения деловой и инвестиционной активности в отечественной и мировой экономике. Никуда не делись и традиционные помехи для развития рынка — ценовые войны, а также во многом абсурдная система критериев в конкурсах госзаказчиков по отбору оценщиков, хотя последний фактор может утратить свое влияние в связи с планируемым в будущем году переводом госзакупок на правила Федеральной контрактной системы (ФКС).

Кров и почва

Основной объем работ оценочных компаний и, как следствие, их выручки в прошлом году пришелся на оценку недвижимого имущества . Согласно данным участников рейтинга, по итогам 2012 года они заработали 6,3 млрд рублей, или 52% суммарной выручки (см. график 1), и подготовили 108 346 отчетов, а динамика роста в этом секторе оценки составила максимальные за всю историю рейтинга 103% (см. график 2).

Таблица 1:

Рейтинг делового потенциала оценочных компаний России по итогам 2012 года

Столь высокая динамика — главным образом результаты деятельности «Ростехинвентаризации», которая в 2012 году, по оценке, увеличила выручку более чем в 15 раз — до 2,5 млрд рублей. Впечатляющий рывок компания совершила благодаря организации и проведению в прошлом году массовой оценки объектов недвижимости (кроме земельных участков), а также за счет присоединения к себе в качестве филиала другого профильного ФГУП — федерального кадастрового центра «Земля». Работы выполнялись в рамках федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002–2008 годы)». По данным компании, в результате была определена кадастровая стоимость 23 млн зданий, 42,4 млн помещений, 442 тыс. объектов незавершенного строительства и 1,8 млн других сооружений. Основную часть объектов оценки составил жилой фонд — 79 процентов, остальное — нежилой фонд. К выполнению кадастровой оценки привлечено более 525 оценщиков, более 1649 специалистов. В соответствии с требованиями российского законодательства об оценочной деятельности была проведена экспертиза отчетов об определении кадастровой стоимости саморегулируемыми организациями оценщиков.

Без учета данных «Ростехинвентаризации» прирост выручки в сегменте оценки недвижимости по итогам 2012 года составил 24%. Отчасти это было обеспечено заказами, передаваемыми ФГУП на подряд частным оценочным компаниям. Например, в компании «Активные бизнес-консультации» главным фактором своего роста считают выполнение работ по организации и проведению массовой оценки недвижимости в Вологодской и Владимирской областях и Ставропольском крае, а также по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель в Рязанской, Владимирской и Тамбовской областях. И таких примеров среди участников рейтинга немало.

Таблица 2:

Топ-10: оценка бизнеса

Потребность в оценке рассчитанной кадастровой стоимости недвижимости постепенно растет и будет расти и дальше, ведь от нее зависит эффективность владения, затрат и использования земельных участков. «Зачастую бизнес недоволен результатами кадастровой оценки, которые приводят к росту налогов и фактам нерыночной стоимости участков земли при массовой кадастровой оценке», — говорит Тамара Касьянова , генеральный директор компании «2К Аудит — Деловые консультации / Морисон интернешнл». Похожее мнение у Александра Смирнова , генерального директора консалтинговой группы ЛАИР: «Возможность оспаривания кадастровой оценки будет способствовать дальнейшему развитию рынка».

Возможность досудебного оспаривания кадастровой стоимости в целях ее снижения не оставит оценщиков без заказов. «Принятие кадастровой стоимости повлекло за собой оценку рыночной стоимости земельных участков для досудебного или судебного урегулирования спорных вопросов по начисленным налоговым платежам за земельные участки. Это касается крупных землевладельцев Москвы и Московской области, для которых после принятия кадастровой стоимости налог возрос в несколько раз», — рассказывает Даниил Слуцкий , генеральный директор компании «Оценка бизнеса и консалтинг» (ОБИКС).

Отдельный вклад в динамику сектора оценки недвижимого имущества, в частности земли, внесло развитие строительства. «Для успешной реализации девелоперских проектов в числе прочего нужны заемные средства, а при получении кредита в банках требуется оценка выделенных под строительство земельных участков и имущественных прав на будущие объекты», — поясняет Галина Третьякова , руководитель департамента оценки компании «МОК-Центр».

Менее ощутимый вклад в развитие оценки вносит ипотечное кредитование. Но в целом для оценщиков это источник стабильных, пусть и невысоких, доходов. Однако из-за снижения в прошлом году динамики на рынке ипотеки (прирост предоставленных ипотечных кредитов в 2012 году составил 43,5%, а объем выдачи — 1 трлн рублей против 90% и 713 млрд в 2011-м) рост объемов оценки здесь замедлился.

Кроме того, появился новый заказчик оценки. «Это продавцы и покупатели жилой недвижимости, которые при покупке или продаже жилья не обращаются за заемными средствами, но прибегают к услугам независимой оценки его стоимости. Если раньше оценка жилой недвижимости “для себя” была разовой, в лучшем случае один-два клиента в год, то сейчас таких клиентов около двадцати в месяц. Это говорит о желании людей знать реальную стоимость недвижимости и иметь инструмент для торга с продавцом», — говорит Андрей Воздвиженский , коммерческий директор консалтинговой группы «Новое время».

В любом случае ожидать снижения выручки от оценки недвижимости пока не приходится. Этот актив остается наиболее надежным и всегда будет востребован для целей кредитования, страхования и аренды: объем доходов участников рейтинга по итогам 2012 года здесь составил не меньше 28% общей выручки, или 3,4 млрд рублей (см. график 3). Большинство опрошенных участников рейтинга подтвердили неизменный спрос на оценку залогов при кредитовании.

Таблица 3:

Топ-10: оценка недвижимого имущества

В то же время игроки отмечают незначительное снижение спроса на оценку для целей аренды недвижимости, находящейся в федеральной собственности и собственности естественных монополий. «Это связано с политикой профильных министерств по мотивации подведомственных организаций к эффективному использованию имущества по назначению, а не сдаче его в аренду, и необходимостью сокращения бюджетных расходов на содержание не используемых для основной деятельности площадей», — рассказывает Сергей Силантьев , директор по работе с VIP-клиентами компании “Прайс Информ”, — кроме того, сократились объемы сдаваемого в аренду недвижимого имущества РЖД в Москве. Это связано с проводимой монополистом и московским правительством программой интеграции инфраструктуры РЖД в транспортный комплекс столицы», — говорит г-н Силантьев. Все это приводит к снижению спроса на оценку недвижимости с целью определения арендной ставки.

Продажи вместо поглощений

Развитие других направлений оценки происходит в более жесткой корреляции с положением дел в экономике. Так, за прошлый год значительно снизилась динамика в секторе оценки бизнеса и ценных бумаг — до –2% (против роста на 30%, отмеченного в прошлом рейтинге). Это вполне соответствует как пониженной динамике по инвестициям (по данным Росстата, объем инвестиций в нефинансовые активы за последний год увеличился на 341,7 млрд рублей, до 8922,2 млрд, против прироста на 1869,4 млрд рублей в 2011 году), так и динамике сделок с активами (прирост количества завершенных сделок по итогам 2012 года составил –8%).

Тем не менее немалые доходы оценщикам по-прежнему обеспечивают слияния и поглощения, кредитование, судопроизводство. Всего на оценке бизнеса и ценных бумаг в 2012 году участники рейтинга заработали 2,4 млрд рублей — составлен как минимум 7291 отчет, в том числе 1418 — по оценке объектов балансовой стоимостью более 1 млрд рублей, а также 951 отчет по активам госсектора и военно-промышленного комплекса.

Спрос на оценку ценных бумаг присутствует и со стороны государства в рамках приватизации и продажи пакетов акций для получения инвестиций. «Увеличился спрос на оценку акций предприятий ВПК для целей размещения дополнительной эмиссии по закрытой подписке в пользу РФ в счет полученного государственного финансирования по федеральным целевым программам. Это связано с резким увеличением гособоронзаказа и, как следствие, с выделением средств на модернизацию предприятий ВПК в соответствии с программой развития вооружений до 2020 года», — говорит Сергей Силантьев.

Таблица 4:

Топ-10: оценка оборудования и транспортных средств

Однако лидеры рынка отмечают, что если оценка активов, в том числе недвижимости, стала более стандартным продуктом, то для оценки бизнеса сейчас характерна эксклюзивность — усложнение, комплексный и экспертный подход. «Идеальная оценка бизнеса опирается на отраслевую специфику, содержит маркетинговую экспертизу, детальный анализ капитальных вложений, оценку рисков, учет тенденций в отрасли: технологии, издержки, сбыт, конкуренция. Все это отражается в понятной финансовой модели, и для управленческих решений или кредитования такой продукт нужен в первую очередь», — объясняет Дионис Васильев , вице-президент консалтинговой группы «НЭО Центр». Понятно, что такой подход требует качества, но не делает оценку дешевле, а значит, спрос на него в период экономической стагнации не столь массовый.

Помимо снижения инвестиционных настроений стагнация в этом секторе оценки связана и с сокращением сделок купли-продажи бизнеса и сделок M&A. Согласно обзору проекта Mergers.ru о слияниях и поглощениях на российском рынке, число завершенных сделок за последний год снизилось на 8% (до 1040), их объем по итогам 2012 года уменьшился на 23% и составил 72,7 млрд долларов (против 90,3 млрд годом ранее).

По словам участников рейтинга, если сделки происходят, то больше через куплю-продажу активов — недвижимости, земли, оборудования. «В таких сделках намного меньше рисков их оспаривания в обозримом будущем, даже при большей сумме налогов. Кроме того, при купле-продаже бизнеса нередко требуется оценка именно материальных активов, так как бизнес не всегда эффективно работает. Иногда под видом покупки бизнеса покупают землю, права пользования землей в интересном месте или объект недвижимости», — поясняет Тамара Касьянова.

Это, в свою очередь, объясняет положительную динамику выручки участников рейтинга в оценке оборудования и транспортных средств . По сопоставимым данным, прирост дохода здесь составил завидные 34%, а объем выручки — почти 1 млрд рублей. «Рост объемов оценки этого имущества вызван в первую очередь повышением активности банковского сектора, особенно на фоне неблагоприятного состояния еврозоны, и может свидетельствовать о расширении промышленного производства. Растет также объем оценки там, где раньше она могла не проводиться: это взносы в уставный капитал, внутригрупповые сделки — так бизнес дополнительно страхуется от вопросов налоговых структур», — считает Алексей Баскаков , руководитель департамента оценки компании «ФинЭкспертиза».

Таблица 5:

Топ-10: переоценка активов, МСФО

По словам Елены Глазовой , руководителя отдела оценки АКГ «Деловой профиль», чаще всего оценку оборудования и транспорта заказывали при сделках купли-продажи и заключении кредитных договоров с банками. «Для кредитных целей мы оценивали крупное, дорогостоящее оборудование, производственные и технологические линии, мини-заводы, спецтехнику», — уточняет она.

Выгодно ли зарабатывать умом

Другие сегменты оценочных услуг — оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности, оценка инвестиционных проектов, переоценка активов (в том числе по МСФО) в прошлом году развивались менее динамично.

По сопоставимым данным участников рейтинга, динамика роста доходов от оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности ( НМА и ИС) составила 7% (против –10% в прошлом рейтинге). Всего на оценке НМА и ИС участники рейтинга заработали 296 млн рублей (1135 отчетов, в том числе 34 — по оценке для госсектора и ВПК, 76 — по оценке крупных активов).

Сейчас на этом рынке отмечают возросшую потребность в услугах для венчурных и инвестиционных фондов. За последнее время серьезно потяжелели портфели проектов «Сколково» и РВК, увеличилось количество частных финансовых организаций, готовых инвестировать в новые технологии. По независимым оценкам, менее чем за три года объем венчурного капитала в России удвоился. «Рост объема венчурных инвестиций сохранил объем рынка оценочных и консалтинговых услуг в области интеллектуальной собственности и нематериальных активов. В 2012 году остался стабильным спрос и на комплексный консалтинг, помимо оценки включающий в себя патентную экспертизу, маркетинговые исследования, юридические и налоговые консультации. Такие услуги были востребованы динамично развивающимися компаниями, как правило, с иностранным участием, переводящими в коммерческое русло свои инновационные разработки, в том числе на международном рынке», — делится опытом Альберт Айгинин , генеральный директор компании «НБК-групп».

Таблица 6:

Топ-10: оценка инвестиционных проектов

В то же время, по словам участников рейтинга, вопреки ожиданиям прошлый год не стал переходным в вопросах инвентаризации, оценки, охраны и учета накопленного в стране научно-технического потенциала, сосредоточенного в крупных отраслевых предприятиях. «Несмотря на призывы властей, в условиях отсутствия экономического стимулирования государством и слабой заинтересованности менеджмента предприятий в коммерциализации интеллектуальной собственности такие услуги пока не стали массовыми», — отмечает г-н Айгинин.

Похожие темпы роста выручки и в секторе услуг оценки инвестиционных проектов : прирост по итогам 2012 года составил 6%, а доход — 911 млн рублей (как минимум 1420 оценок). Очевидно, что невысокая динамика обусловлена замедлением экономического роста и развития рынков. Впрочем, по этим же причинам компании и инвесторы более тщательно относятся к отбору проектов и объектов инвестирования. «Оценка инвестпроектов является ключевым этапом принятия инвестиционных решений, что поддерживает спрос на эту услугу. Основные задачи консультанта при этом — глубокий анализ рынка сбыта, проекта и перспектив его развития, прогноз выручки, затрат и денежных потоков на три-пять лет, анализ аналогичных проектов в отрасли и, наконец, расчет стоимости проекта и его основных показателей», — объясняет Андрей Гришаев , генеральный директор компании «Альтхаус Консалтинг».

А вот в секторе оценки в целях МСФО и переоценки активов преобладает отрицательная динамика выручки: по итогам 2012 года она составила –7%, а общий доход — 744 млн рублей. Текущий спрос на оценку справедливой стоимости активов для МСФО и переоценку активов, формируемый в большей степени привлечением финансов, сделками с активами, гасится несколькими тривиальными факторами. Сейчас выход на зарубежные рынки можно отложить до лучших времен и тем самым сэкономить на издержках, ведь оценка для этих целей недешева. Связано это и с периодическим характером переоценки активов.

Таблица 7:

Топ-10: оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности

«С каждым годом переоценка все менее востребована, поскольку ее результаты не влияют на налогообложение прибыли, а лишь увеличивают налог на имущество. Однако этот вид оценки должен быть одним из востребованных, поскольку позволяет предприятию скорректировать свои чистые активы, избежать банкротства и показать реальную стоимость активов как банкам, инвесторам, так и собственникам бизнеса», — считает Даниил Слуцкий. Впрочем, по словам Павла Лазарева , генерального директора компании «ЛЛ-Консалт», спрос в этом сегменте возобновится с ростом числа отечественных предприятий, которые должны перейти на систему учета по МСФО, а также при активизации иностранного финансирования.

Дешево и очень сердито

Несмотря на продемонстрированное по итогам прошлого года снижение темпов роста, рынок оценки имеет большой потенциал для развития — растет штат оценщиков, квалифицированных специалистов. Согласно данным участников рейтинга, общее число оценщиков составляет 1733 человека, из них 1144 имеют опыт работы в оценке от пяти лет, более чем у 300 человек есть квалификационный сертификат от саморегулируемой организации оценщиков, еще как минимум 150 человек имеют международную квалификацию. Эти данные являются подтверждением потенциала для высокого качества услуг. Остается дождаться, когда высококачественная работа будет оплачиваться соответствующим образом. А вот с этим, считают сами оценщики, дела обстоят не очень оптимистично. По словам представителя одной из пермских компаний, они сталкиваются с демпингом: оценку в их регионе готовы проводить фирмы из Тюменской области или Краснодарского края по цене заказчика. В связи с этим многие профессиональные игроки отказываются от заказов, стоимость которых ниже себестоимости их услуг.

В борьбе с демпингом участники рынка рассчитывают на вступившие в силу новеллы Федерального закона № 223-ФЗ, регулирующего сферу госзакупок. «За последний год число публикуемых конкурсов на проведение оценки возросло. Конкурсная документация и требования к участникам стандартизированы. Закупки и их результаты стали более прозрачными, и, что особенно важно, первоначальная стоимость контрактов определяется исходя из среднего предложения по рынку», — говорит Лариса Гуськова , генеральный директор компании «Лаборатория независимой оценки “Болари”». «С требованиями конкурсной документации ознакомиться сейчас легко — она размещена в открытом доступе. Там можно узнать требуемое количество оценщиков компании, размер страхового покрытия, опыт выполнения аналогичных работ. Более понятной и прозрачной стала система ценообразования — известны цены победителей и уровень стоимости оценочных работ», — продолжает Галина Третьякова.

Тем не менее нередко в конкурсе побеждает компания, предложившая скидку 70–90%. Вины чиновников здесь нет — они всего лишь выполняют требования закона. Просто борьба с демпингом ведется не очень успешно, и это негативно сказывается на развитии рынка. «Пока государство гонится за ценой, страдает качество и рынок оценочных услуг в целом. Многие отличные специалисты вынуждены уходить в другие профессии, а те, кто остался, чтобы выжить, выигрывают тендеры за одну копейку, плодят липовые отчеты и вообще подрывают статус оценщика как специалиста», — сетует Андрей Воздвиженский.

Надежды на улучшение ситуации оценщики связывают с переходом в 2014 году к Федеральной контрактной системе. В частности, продолжится повышение прозрачности закупок и помимо минимальной цены будут приняты дополнительные параметры для оценки подрядчиков. «Порог выхода на рынок оценки достаточно низок — наличие в компании двух оценщиков с оплаченной минимальной страховкой. Поэтому, даже если компания потеряла репутацию и внесена в реестр недобросовестных поставщиков, ее оценщикам ничто не мешает создать новую фирму и снова участвовать в конкурсах. Такие компании-скороспелки ФКС должна отсеивать еще на отборочных этапах конкурсов», — считает Лариса Гуськова.

Стимулом для перемен, вероятно, станет отраслевая сертификация оценщиков, пролоббированная для ФКС Всероссийским профессиональным союзом работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций. «Федеральная контрактная система предусматривает наличие тарифного ценообразования, а тарифы устанавливает разработанное нами отраслевое соглашение. При тарифном ценообразовании необходим иной критерий отбора, нежели цена, поэтому в ФКС также предусмотрено наличие квалификационного отбора. Его предлагается внедрить посредством профессиональных стандартов, которые уже внесены в Минтруда», — говорит Соломон Дарсания , заместитель председателя профсоюза. Однако, по его словам, прежде всего само оценочное сообщество должно воспринять такое положение дел как выход из кризисной ситуации и убедить в этом потребителей оценочных услуг.

Методика рейтингования оценочных компаний

"Эксперт РА" составляет рейтинг делового потенциала оценочных компаний по итогам каждого года. В рейтинге может участвовать любая организация, имеющая в штате не менее двух оценщиков и выручку от оценочной деятельности.

При подготовке рейтинга деятельность компании оценивается по следующим блокам критериев: масштаб бизнеса, качество услуг, профессиональная ответственность, которым присваиваются веса: 05, 0,4 и 0,1. Для оценки масштаба бизнеса анализируются выручка от оценочной деятельности и число штатных оценщиков (членов СРО). Для оценки качества услуг анализируются число национальных и (или) международных премий (наград) в области оценки; число сертифицированных, штатных оценщиков (квалификация от СРО и международная квалификация), а также сертификация компании по системе менеджмента качества. Для оценки уровня профессиональной ответственности анализируются суммы страхового покрытия ответственности оценщиков и страховки ответственности компании. Методика рейтинга одобрена комитетом по этике Национального совета по оценочной деятельности (НСОД).

Для участия нужно заполнить и отправить в адрес рейтингового агентства анкету, а также бланк подтверждения, заверенный подписью руководителя и печатью фирмы, и дополнительную подтверждающую информацию. Подробная методика рейтинга и условия участия, а также архив предыдущих рейтингов доступны на сайте http://www.raexpert.ru в разделе "Рейтинг оценочных компаний".        

График 1

За последний год на оценку недвижимости пришлось более половины суммарных доходов оценщиков

График 2

Снижение деловой активности понизило спрос на оценку бизнеса и ценных бумаг

График 3

Чаще всего оценка проводится при кредитовании и купле-продаже активов