После крестьянской реформы 1861 г. в российских селениях появилось два типа владельцев. Прежние господа владели недвижимым имением, называемым теперь также занадельной землей, т. е. оставшейся после выделения наделов крестьянам. А остальная часть имения была отдана крестьянам. Но не бесплатно. Они должны были выкупить наделы у владельцев, а до тех пор считались временнообязанными своих господ, но в то же время владельцами земель, отведенных им по Уставной грамоте в общественную собственность.

Крестьяне Зюзинского сельского общества (села Борисоглебского и деревни Изютиной) в числе 195 ревизских душ уже в 1863 г., при господах Балашовых, получили надельную землю. Все крестьянские наделы располагались единым клином в южной половине имения, смежной с сельцом Марковом, входившим тогда в лесистую пустошь Емельяновскую. Это были земли 2-й категории: 296,5 десятины с доходом 2742 руб. 80 коп. – в них усадебной земли 113 десятин 1440 сажен, пашен и лесных дач 132 десятины 2160 сажен, пастбищ 50 десятин.

Однако с выплатой крестьянами недоимок за полученную землю дело затянулось. Ни каждый в отдельности, ни все сельское общество не в состоянии были выплатить огромную сумму. И через десять лет российское правительство даровало крестьянам в ссуду 16 383 руб. 33 коп. для передачи владельцам и выкупа земли. После нотариального оформления этого акта зюзинским крестьянам в 1872 г. была выписана Данная грамота на земли, «приобретенные ими посредством выкупа от бывших владельцев титулярных советников Николая и Ивана Петровичей, вдовы коллежского асессора Александры Васильевны и детей ее Петра, Александра Александровичей Балашовых в свою общественную собственность». А 17 июля 1874 г. мировой судья Н. Рихтер в законном порядке ввел означенных крестьян «во владение выкупленною ими землею». Нотариальную выпись тогда же получил уполномоченный сельский староста Василий Яковлев Панов.

При подворной переписи селений Московского уезда, которая проводилась в 1869–1871 гг., отмечалось, что на 120 десятинах пахотной земли Зюзинского сельского общества засевали на каждую десятину: рожью – 2 четверти (всего 120 четвертей), овса – 4 четверти (240 четвертей). Грамотных в селе было 15 мужчин и 5 женщин.

В то время, а также в последующие годы (в частности, в 1872 и 1873 гг.) в селе Зюзине имелись 1 трактир и 1 лавка. Их держали в своих домах зюзинские крестьяне: Федор Иванов [Журин] – трактир, а Иван Яковлев [Корнев] – овощную лавку. Фамилии пишу в скобках, так как в документах они не указаны, названы только имена и полуотчества (на -ов). Отчества в нынешнем понимании (на -ич) для крестьян тогда не использовались. А по Подворной переписи 1869–1871 гг. к этим именам и полуотчествам нашлись только эти фамилии.

По земской окладной книге 1873 г. сельскому обществу села Зюзина и деревни Волхонки, состоящему из 196 ревизских душ в 71 дворах, принадлежали земли в следующем составе: усадебной – 113,6 дес., пахотной – 132, 9 дес., покосов – 50,0 дес. Земли Зюзинского сельского общества были небогатые. На 1879 г. их общий доход составил 2742 руб. 80 коп. на 296,5 десятины. И все же это самая доходная земля – 9,25 руб. на каждую десятину – среди других сельских обществ с землями 2-й категории. А к этой категории относились с. Воронцово (6,73 руб.), д. Котлякова (3,29 руб.), д. Беляева (6,29 руб.), д. Деревлева (6,73 руб.), д. Чертанова (8,09 руб.), с. Коньково-Сергиевское (6,53 руб.), д. Брехова (8,09 руб.). Для сравнения добавлю, что к 3-й категории относились Бирюлево, Большое и Малое Голубино, Нижние и Верхние Теплые Станы, Красное, Уское, Покровское с Выселком и Ясенево. Здесь только в Ясеневе средний доход на десятину составлял 5,25 руб., а в остальных селениях – 3–4 руб. Самые малодоходные земли – 4-й категории – в д. Румянцевой (2,42 руб.), Аннине, Качалове и Битцах (средняя сумма на все Битцевское сельское общество – 2,74 руб.).

Зюзинским крестьянам не хватало своих общественных земель. И они стали брать их в аренду у других владельцев, в своем и в соседних селениях. Крестьяне теперь сами совершали различные земельные сделки. Многие сведения о селениях волости сохранились в книге сделок и договоров Зюзинского волостного правления, в списках владельцев и арендаторов волости, в других документах.

Так, в селе Зюзине 13 апреля 1864 г. крестьяне арендовали 22 десятины церковной земли, которая располагалась на занадельных землях Балашовых, на 10 лет за 264 руб. в год. Крестьянин Алексей Заварзин в январе 1865 г. арендовал на 4 года землю под строение у Ефима Булгакова за 6 руб. в год. Мещанин Иван Евдокимов арендовал у крестьянина Степана Льянова 35 кв. сажен под строение на 5 лет за 5 руб. в год. А мещанин Федор Косолапов арендовал в 1873 г. на 1 год землю для колки камня, которую крестьяне, в свою очередь, арендовали у господина Балашова, при этом крестьянам Ивану, Константину и Михаилу Ивановым, с которыми Косолапов заключил договор 6 ноября, он платил 100 руб. за год, а крестьянскому обществу, по договору, заключенному 10 дней спустя, – 50 руб. в год.

40 домохозяев арендовали под пахоту у господ Балашовых 20 десятин на 10 лет по 10 руб. в год и у священника 20 десятин по 15 руб. в год. У Балашовых же арендовали под выгон на 10 лет 10 десятин за 75 руб. Под выгон же на 10 лет – 50 десятин за 75 руб. у крестьян деревень Хохловки, Шайдровой и села Царицына (соседних с зюзинскими земель).

Воскресный день в деревне. Игра в городки. Художник А. Земцов

Пахотные земли сельца Шаболова (5 дес. 1689 кв. саженей), близкие к селу Зюзину, по сведениям от 1870 г., зюзинские крестьяне арендовали у владелицы Шаболова Екатерины Николаевны Ржевской, по 10 руб. в год за десятину. Уже в 1865 г. Ржевская отдала в аренду всю усадьбу с строением, садом, огородом, оранжереями и грунтовым помещением шаболовскому крестьянину Василию Лаврентьеву на 5 лет по 200 руб. в год.

На 1 января 1883 г., по сведениям Статистической ведомости, из 175 крестьян-собственников один только Илья Федоров Горшков окончательно выкупил свой надел. Впрочем, Горшков еще 8 мая 1875 г. внес «причитающиеся с него в уплату выкупной ссуды за землю на одну душу в количестве 354 ¼ кв. сажени усадебной и полевой 1 десятина 894 ½ кв. сажени всего наличными деньгами 84 рубля, которые записаны на приход в депозит Казенной Палаты».

А всего в селе было тогда 69 изб (193 мужчины, 216 женщин, среди них 118 грамотных). Хлебный магазин, где прежде накапливался хлебный запас, был уничтожен. Вместо хлеба с крестьян теперь брали денежный сбор. Общая сумма недоимок, оставшихся за селением, составляла 966 руб. 92 коп.

Все крестьянские наделы располагались единым клином в южной половине имения, смежной с сельцом Марковом, входившим тогда в пустошь Емельяновскую. Земли общества состояли из следующих угодий: «под усадьбами, огородами и садами – 82 десятины 1840 кв. сажен, пашни 150 десятин 23 981 кв. сажень, сенокосу по оврагам 12 десятин 1762 кв. сажени, сенокосу по вырубленному лесу 46 десятин 1600 кв. сажен, выпуску (для выпаса) 3 десятины 800 кв. сажен; итого удобной 296 десятин 1193 кв. сажени и неудобной 16 десятин 1657 кв. сажен со всеми на сей земле находящимися строениями и всеми ее принадлежностями, при обозначении оных на плане». План крестьянского надела был, как обычно, составлен, но спустя десятки лет многие межевые знаки утратились. И в марте 1903 г. уполномоченные от общества крестьян селения Зюзина Московского уезда Семен Иванов Городилин, Иван Васильев Соломатин и сельский староста Василий Яковлев Панов обратились в Московское губернское правление с прошением о возобновлении знаков и отграничении крестьянского надела в дачах сельца Изютина и села Борисоглебского, Зюзино тож.

Этот план, составленный исполняющим обязанности уездного землемера инженером Иваном Взоровым, сохранился в Центральном историческом архиве Москвы. Землемер указал тот же состав удобной земли, что приведен выше, и детально промерил неудобную (для земледелия) землю: под улицами и проселочными дорогами – 6 десятин 1645 кв. сажен, под большими дорогами – 7 десятин 1200 кв. сажен, под оврагами и рытвинами – 1 десятина 1300 кв. сажен, под прудами – 2312 кв. сажен.

Посмотрите на прилагаемый план земли Зюзинского сельского общества, составленный в 1903 г. Если сравнить его с опубликованным ранее планом села Зюзина, видно, как увеличились крестьянские сады у села Зюзина, примыкавшие непосредственно к крестьянским дворам, разместившимся по обе стороны улицы.

1903 г. Крестьянский надел Зюзинского сельского общества. Выкопировка из планов Генерального межевания дач села Зюзина, Борисоглебское тож, и деревни Изютиной, Волхонка тож, на крестьянский надел вышеупомянутых села и деревни; отграничение производил и план составил 17 июня 1903 г. и.о. уездного землемера инженер И. Взоров.

Видны два пруда в овраге у села. Один из них – Средний пруд, тот, что сейчас находится на Керченской улице у поликлиники № 33. У деревни Изютиной (Волхонка) тоже были небольшие приусадебные сады и прудец в овраге неподалеку. Но основное достоинство изютинских земель – отличная пашня. Между селениями обозначена полоса леса между пашнями, но в описании сообщается, что лес вырублен, поредел и используется на сенокос.

Отмечена и дорога на кирпичный завод, который находился за Волконским оврагом на землях сельца Изютина. Это был тот самый завод, который построил Д.А. Романов в 1888 г., где трудилось 150 рабочих. Как правило, это был приезжий люд, и для них Романов построил каменную казарму. Но не исключено, что и постоянные жители занимались сезонной работой на заводе.

Как обычно, показаны на плане и смежные владения – уникальные штрихи времени, не встречаемые мною до сих пор. AB – отхожая пустошь Боташова, владение крестьян деревень Деревлевой и Беляевой; B–C – владения акционерного общества кирпичного завода, бывшего Яснова (дер. Новоселок); C–D – владения причта церкви при с. Зюзине; D–E – занадельная земля статского советника г-на А.А. Воздвиженского; E–F – занадельная земля наследников господ Романовых; F–G – владения крестьян деревни Новинки; G–H – владения крестьян деревни Нижних Котлов; H–J – владения крестьян деревни Ногатиной; J–L – пустоши без названия и Гридина, владения крестьян села Конькова; L–N – владения инженера титулярного советника г-на А.И. Антоновича; N–A – имения коллежского секретаря г-на И.И. Житницкого, два последние относятся к сельцу Маркову.

Кстати, по данным окладной земской книги 1902 г., в селе Зюзине имел владения не только Воздвиженский (дом и 1 дес. 893 сажени), но и еще три значительных лица: дворяне Андреевы Николай Аркадьевич (дом и 13,3 дес.) и Сергей Аркадьевич (13,4 дес.) и гвардии полковник Шестаков Валериан Николаевич.

Ремонтные работы на железной дороге

Шестаков с 1885 г. снимал в аренду 1 десятину церковной земли на 12 лет за 25 руб. серебром ежегодно в пользу причта села Зюзина. Контракт на аренду был заключен и вторично, в 1898 г., на тех же условиях. По контракту он имел право возвести на арендуемой земле строение, развести сад и огород, даже продать строение с правом аренды, но по окончании аренды все снести.

Земли крестьянского общества протянулись до Серпуховской дороги, которая у сельца Изютина отходила по новой трассе, параллельно проложенной Павелецкой железной дороге. Для ее прокладки, по постановлению Управления № 274 от 13.12.1903, из земель Зюзинского сельского общества было отчуждено 5,5 десятины. Аналогичное отчуждение произошло и с соседними селениями, по которым прошла эта железная дорога: д. Верхние Котлы (5,5 дес. – 1901 г.), д. Котлякова (15,2 дес. – 1903 г.), д. Чертанова (0,6 дес. – 1909 г.), с. Покровское-Городня и Покровские выселки (34,8 дес. – 1906 г.). В связи с этим в Зюзинском сельском обществе на 1908 г. значилось уже 291 десятина удобной земли, облагаемой земскими сборами. Соответственно снизились земские сборы с крестьян.