Данная книга будет содержать анализ всех возможных по действующему законодательству способов получения жилых помещений. В настоящий момент жилые помещения можно получить посредством предоставления их по договорам коммерческого и социального найма, ипотеки, купли – продажи, участия в строительстве, цессии. Существует еще не мало категорий льготников, и других социальных программ по которым гражданам предоставляют жилые помещения на льготных условиях.
В данной книге будут подробно описаны все возможные случаи получения именно «льготного» жилья, поскольку вопросы ипотеки, социального найма довольно часто рассматриваются в различной литературе.
Введение
Конституция Российской Федерации 1993 г. в ч. 1 ст. 40 провозглашает право граждан на жилище, т. е. данное право является конституционным и относится к числу основных прав и свобод граждан. Право граждан на жилище закреплялось также в Конституции СССР 1977 г., Конституции РСФСР 1978 г.
Также Конституция Российской Федерации в ст. 7 провозглашает Российскую Федерацию социальным государством, «политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека». Это означает, что создание условий обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, не является сугубо личным делом самого человека и его родителей, а возводится в ранг общегосударственной политики. Социальная политика Российского государства включает такой вид социальной помощи, как бесплатное предоставление малоимущим жилой площади.
[1]
Между тем ст. 40 Конституции РФ ограничивает круг лиц, имеющих право на получение жилья из государственного, муниципального и других жилищных фондов бесплатно или за доступную плату. Это малоимущие и иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилье.
Согласно ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изм. и доп. от 18 декабря 2006 г.) гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания, а также для проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания другим лицам на основании договора. Гражданский кодекс РФ предусматривает практически исчерпывающий перечень различных видов договоров, которые имеют преобладающий вес в гражданско-правовом обороте, в том числе договор найма жилого помещения. Основной юридической формой такого договора является договор найма жилого помещения. Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671–688 гл. 35 ГК РФ, ст. 51—100 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ЖК РФ).
Договор найма жилого помещения – один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права.
Наем – это временное пользование за плату.
Глава 1. Предоставление жилья по договорам найма
1.1. Предоставление жилых помещений по договору социального найма
Договор социального найма жилого помещения – это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ).
Как известно, договор социального найма является разновидностью обычного договора найма жилого помещения. Определение, которого содержится в ст. 671 ГК РФ. Согласно данной статье по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Как видно из приведенного определения, договор социального найма жилого помещения основывается на положениях ст. 671 ГК РФ.
Правовое регулирование отношений вытекающих из договора социального найма жилых помещений осуществляется ЖК РФ, а также рядом статей ГК РФ – в частности, ст. ст. 671, 673–688 ГК РФ. В соответствии с формулировкой, которая дается в ст. 673 ГК РФ, договор социального найма жилого помещения это гражданско-правовое соглашение, по которому помещения предоставляются гражданам из государственного и муниципального жилищного фонда. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.
Новый ЖК РФ достаточно подробно регламентирует правоотношения, которые возникают посредствам заключения договора социального найма жилого помещения.
Предметом
1.2. Предоставление жилых помещений по договору коммерческого найма
Договор коммерческого найма жилого помещения предоставляет собой гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (именуемая наймодатель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).
При рассмотрении договор коммерческого найма жилого помещения следует иметь в виду, что ряд положений являются сходными с договором социального найма жилого помещения. Так, например понятийный аппарат относительно коммерческого найма закрепляется нормами ЖК РФ, регулирующими отношения социального найма, а именно понятия «жилое помещение», «виды жилых помещений» и т. д. Несмотря на это, имеется ряд существенных отличий.
Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения, как видно из ст. 671 ГК РФ, являются наниматель и наймодатель. В отличие от договора социального найма на стороне наймодателя выступают не Российская Федерация и субъекты РФ, а собственник недвижимого имущества (гражданин или частная организация). На стране нанимателя могут быть любые индивидуальные субъекты, в отличие от договора социального найма. Юридическим лицам, как и по договору социального найма, жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ч. 2 ст. 671 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ по-новому определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых, кроме членов семьи нанимателя, могут быть и другие лица, не входящие в состав семьи нанимателя, при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 677, 679 ГК РФ). Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (ч. 3 ст. 671 ГК РФ).
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договора о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями. Поэтому в случае исполнения полностью одним из сонанимателей солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения кредитору (наймодателю), а сонаниматель, исполнивший солидарную обязанность (например, внесший плату за жилье и коммунальные услуги), имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (ст. 325 ГК РФ).
Гражданский кодекс РФ при регулировании жилищных отношений использует понятие «объект» договора коммерческого найма, ЖК РФ применяет термин «предмет». Разницы между ними ровным счетом никакой, поскольку они являются синонимами.
