Каковы правила инвестиционной деятельности в строительстве? Как вести налоговый и бухгалтерский учет операций, возникающих на различных этапах процесса строительства? В чем отличия порядка совершения операций и их отражения в бухгалтерском и налоговом учете для различных субъектов инвестиционной деятельности? Каково влияние участия органов власти в реализации инвестиционных проектов?
Этот перечень вопросов, возникающих у юристов, финансистов и бухгалтеров компаний, участвующих в инвестиционной деятельности, далеко не полон.
В книге подробным образом рассмотрены основные схемы взаимодействия участников инвестиционной деятельности: инвесторов, заказчиков, застройщиков и подрядчиков с учетом возможного совмещения этих функций. Ситуации, приведенные в качестве примеров, помогут читателям в организации документооборота и учетного процесса, что позволит снизить риски возникновения негативных правовых и налоговых последствий.
Введение
Строительство как отрасль экономики подразумевает и строительство новых объектов, и восстановление уже существующих, путем их текущего и капитального ремонта, а также работ по реконструкции.
Без строительства новых административных, производственных, жилых зданий и реконструкции уже имеющихся сейчас сложно представить жизнь любого населенного пункта вне зависимости от его масштаба.
Вполне естественно, что по этой причине строительная деятельность является областью, которая достаточно сильно интересует органы власти различного уровня. При этом они занимаются как общим регулированием и установлением «правил игры» на строительном рынке для частных инвесторов и других коммерческих организаций и физических лиц – субъектов инвестиционной деятельности, так и в той или иной форме принимают участие в реализации инвестиционных проектов.
При этом в процессе строительной деятельности возникает множество сложных проблем. Процесс строительства затрагивает не только непосредственно технологии выполнения строительно-монтажных работ, но и земельные правоотношения, взаимодействия органов власти и хозяйствующих субъектов, гражданско-правовые отношения между юридическими и физическими лицами, резидентами и нерезидентами.
Прежде чем непосредственно начать работы по строительству объекта, необходимо пройти множество стадий предварительной подготовки, включая составление инвестиционного проекта и бизнес-плана, поиск инвесторов и отбор организаций, способных воплотить проект в жизнь, разработку технического проекта, исследование возможности и формы осуществления инвестиций в объект, а также самого строительства и другие.
1. Инвестиционно-строительная деятельность
1.1. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в строительстве
Правовое регулирование инвестиционной деятельности в России осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 года № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Федеральный закон № 39-ФЗ), Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ). Также в настоящее время продолжает действовать Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26 июня 1991 года в части норм, не противоречащих Федеральному закону № 39-ФЗ.
Правовое регулирование иностранных инвестиций осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 9 июля 1999 года № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 160-ФЗ).
Действие Федерального закона № 39-ФЗ распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. Об этом сказано в статье 2 указанного Закона.
Федеральный закон № 214 ФЗ регулирует:
›
только отношения, связанные с привлечением в строительство денежных средств. Инвестиции иного имущества, в том числе имущественных прав, и иных прав, имеющих денежную оценку, не являются предметом регулирования указанного закона;
1.2. Субъекты инвестиционной деятельности
Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Перечень субъектов инвестиционной деятельности является открытым.
Субъектами инвестиционной деятельности могут быть как физические, так и юридические лица, а также объединения юридических лиц, созданные по договору простого товарищества (совместной деятельности) и не имеющие статуса юридического лица, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные инвесторы.
Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором (контрактом), заключаемым между ними (п. 6 ст. 4 Федерального закона № 39-ФЗ).
Инвесторы осуществляют капитальное строительство с использованием собственных и (или) привлеченных средств. Главная функция инвестора – финансирование строительства.
Инвестор
является главным участником инвестиционных отношений: он определяет направления вложения инвестиций, принимает решение о формах инвестирования, на основе конкурса или иных началах привлекает заказчиков и подрядчиков. Только инвестор имеет право распоряжаться созданными в результате инвестирования объектами.
Иностранный инвестор
– это иностранное юридическое лицо, гражданская правоспособность которого определяется в соответствии с законодательством государства, в котором оно учреждено, которое вправе, в соответствии с законодательством государства, осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации. Также это может быть иностранная организация, не являющаяся юридическим лицом (например, объединения лиц на основе договора о совместной деятельности); иностранный гражданин, гражданская правоспособность и дееспособность которого определяется в соответствии с законодательством его гражданства и который вправе в соответствии с законодательством указанного государства осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации; международная организация, которая вправе, в соответствии с международным договором Российской Федерации, осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации; иностранные государства в соответствии с порядком, определяемым федеральными законами.
1.3. Договорные отношения субъектов инвестиционной деятельности
Основным договором при осуществлении инвестиционной деятельности является инвестиционный договор. Следует отметить, что понятие «инвестиционный договор» в законодательстве отсутствует. С этим связана различная трактовка этого договора как в литературе, так и на практике. Традиционно к инвестиционному договору относят договор инвестирования строительства, в соответствии с которым инвестор финансирует строительство объекта недвижимости или его части, а застройщик осуществляет строительство и после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект (или часть объекта) инвестору.
Также инвестиционный договор может представлять собой комплексный договор, объединяющий в себе черты организационного договора, который определяет основы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности: инвестора, заказчика-застройщика, подрядчика, пользователя объекта, и основного договора, содержащего обязательства сторон по реализации инвестиционного проекта.
Статья 6 Федерального закона № 39-ФЗ предусматривает право инвестора на передачу по договору и (или) контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ (соинвесторам).
Договор участия в долевом строительстве, введенный Федеральным законом № 214-ФЗ, по своей сути также является инвестиционным договором.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
1.4. Деятельность иностранных инвесторов на территории Российской Федерации
Деятельность иностранных инвесторов на территории Российской Федерации регулируется Федеральным законом № 160-ФЗ, другими нормативными актами Российской Федерации, в том числе субъектов Российской Федерации, а также международными договорами Российской Федерации.
Как уже указывалось, иностранными инвесторами могут быть иностранное юридическое лицо, иностранная организация, не являющаяся юридическим лицом, физические лица, не являющиеся гражданами Российской Федерации, международные организации и иностранные государства.
Иностранные инвестиции – это вложения иностранного капитала в объекты предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации, включая осуществление прямых иностранных инвестиций.
Иностранное юридическое лицо может осуществлять инвестиционную деятельность в Российской Федерации через филиал, созданный на территории Российской Федерации, а также путем создания коммерческой организации с иностранными инвестициями.
Филиал иностранного юридического лица, созданный на территории Российской Федерации, выполняет часть функций или все функции (включая функции представительства) от имени создавшего его иностранного юридического лица (далее – головная организация), при условии, что цели создания и деятельности головной организации имеют коммерческий характер и головная организация несет непосредственную имущественную ответственность по принятым ею в связи с ведением указанной деятельности на территории Российской Федерации обязательствам.
1.5. Участие органов власти в инвестиционной деятельности
В соответствии с Конституцией в РФ существует государственная власть, осуществляемая высшими органами власти страны (Президент РФ, Федеральные органы, Правительство РФ), нижестоящие органы, осуществляющие власть в пределах своей компетенции. Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти, однако в сфере инвестиционной деятельности их роль может быть такой же, как и у органов государственной власти. Поэтому применительно к нашей книге мы будем использовать понятие «органы власти», имея в виду как органы государственной власти, так и органы местного самоуправления.
Согласно статье 13 Федерального закона № 39-ФЗ разработка, рассмотрение и утверждение инвестиционных проектов, финансируемых за счет федерального бюджета, производится в соответствии с законодательством РФ в порядке, предусмотренном для федеральных целевых программ. Перечни инвестиционных проектов, финансируемых за счет средств федерального бюджета, образуют федеральные инвестиционные программы.
Так, общие принципы разработки и реализации федеральных целевых программ регулируются Федеральным законом РФ от 13 декабря 1994 года № 60-ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» и изданным на его основе Порядком разработки и реализации федеральных целевых программ и межгосударственных целевых программ, в осуществлении которых участвует Российская Федерация, утвержденным постановлением Правительства РФ от 26 июня 1995 года № 594 (далее – Порядок разработки и реализации федеральных целевых программ).
В качестве примера федеральной целевой программы можно привести федеральную целевую программу «Модернизация транспортной системы России (2002–2010 годы)», утвержденную постановлением Правительства РФ от 5 декабря 2001 года № 848.
Участие органов власти в инвестиционной деятельности в строительстве осуществляется в двух формах:
