В быту нам не слишком часто приходится задумываться о том, что собственность бывает разных видов. Не вникая в какие-то тонкости, мы говорим сослуживцу, раскидавшему документы или инструменты по всему рабочему помещению:

— Ты, такой-сякой, немедленно убери свое имущество!

В юридическом смысле пеняем мы ему совершенно безграмотно: имущество, которое «такой-сякой» раскидал, ему не принадлежит — это имущество организации, где он работает.

Личным имуществом считается только такое, которое принадлежит человеку по праву собственности.

Существует несколько разновидностей имущества — государственное (принадлежит государству), муниципальное (принадлежит муниципалитету), частное (принадлежит отдельному гражданину).

Частное имущество, или собственность, условно делится на две большие группы — движимое и недвижимое. Начало такому разделению было положено еще римскими правовыми актами во времена «до нашей эры», в эпоху рабовладельческого строя. Римляне ко всем юридическим вопросам подходили с чрезвычайной дотошностью. Главным видом собственности, создающей богатство, они считали землю. И справедливо: нет земли — нет и источника, производящего доход. Даже наличие рабов не поможет, поскольку им негде выращивать будущий урожай. Поскольку в собственности могла находиться все же далеко не только земля, то все возможное имущество разделили на две категории: все, что можно переместить в пространстве без повреждения, стали называть движимым имуществом (личные вещи, мебель, предметы быта и т. п.), а то, что передвинуть с места на место можно только сломав, — имуществом недвижимым. Совершенно очевидное разделение, между прочим: вазу можно хоть сто раз в день переставлять с тумбочки на стол и обратно без всякого ущерба, а попробуйте перетащить с одного участка земли на другой дом или другие постройки — неизбежно все разломаете.

Разделив имущество на две разновидности, римляне для каждой категории предусмотрели свои законы. Все эти законы касались порчи, присвоения, свободного обращения собственности. И, разумеется, законы, касающиеся движимого имущества, были мягче, а законы, относящиеся к недвижимому, — строже.

В нашем гражданском катехизисе огромное место отведено разного рода сделкам. Операции с недвижимостью тоже подпадают под понятие сделки. Само слово «сделка» происходит от

действия

— что-либо делать, предпринимать. Вот и получается: пустил квартиранта — сделка, продал квартиру — сделка, купил — сделка, то есть все, что вы

делаете

с землей или жильем, а также сараями, конюшнями, баньками и прочими постройками, — это сделки.

По ГК РФ сделки могут быть двух— или многосторонними (договоры) и односторонними.

Односторонние

— это сделки, в которых задействовано только одно лицо: например, я завещаю домик в деревне любимому коту Шашлыку, и неважно, что кот станет моим наследником, он в моем решении никакого участия не принимает, важно, что я одна принимаю решение и выражаю свою волю. К односторонним сделкам относятся

завещание, дарение, доверенность

и некоторые другие (правда, некоторые юристы и перечисленные мной завещание с дарением относят к двусторонним сделкам, поскольку хотя я в единственном лице совершаю сделку, в ней незримо присутствует второе лицо — тот, кому я вверяю свое имущество).

Остальные сделки заключаются между несколькими лицами, или, как говорят юристы, сторонами — этих лиц должно быть не менее двух. Лица между собой о чем-то договариваются, поэтому сделки между ними принято называть

договорами

. Мы всю жизнь о чем-то договариваемся с другими людьми или организациями, то есть вступаем в договорные отношения. Договоры как правовые документы заключаем гораздо реже. Но каждый хотя бы раз в жизни такой официальный документ подписывал — например, при приеме на работу (трудовой договор) или хотя бы ставил подпись на бланке, оформляя медицинский страховой полис (договор обязательного медицинского страхования).

Правда, чаще мы договариваемся устно — даем или берем деньги в долг, покупаем пакет сока в магазине, оплачиваем телефонный счет и т. п. Это тоже договоры. Производя эти действия, мы берем на себя какие-то обязательства или выполняем какие-то действия взамен на данное нам обязательство.

Особенность сделок по недвижимости заключается в том, что эта недвижимость переходит не просто из рук в руки, а в подавляющем большинстве случаев —

от собственника к собственнику

(исключая аренду). Но это совсем не означает, что приобретатель недвижимости автоматически становится собственником! Не-ет! Пока он не зарегистрировал у государства свои права на приобретенную собственность, он собственником не считается. Он может и деньги заплатить, и даже мебель перевезти, и новоселье справить, но пока не получил от государственного органа регистрационного номера, никакой он не собственник. Нет у него права на эту собственность.

Государство неплохо устроилось: всякую сделку оно обязано регистрировать, а потом еще и права по сделке — тоже регистрировать. Если учесть, сколько сделок (и не только по недвижимости) граждане осуществляют ежедневно по всей стране, то прокорм чиновникам обеспечен.

Недаром деятельность по государственной регистрации регламентирована государством замечательно: это длинный, дотошный и постоянно обновляющийся законодательный акт —

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

. Каждый год в него вносятся изменения и дополнения. К этому закону прилагается

Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

(тоже постоянно обновляющееся).

Кроме того, существуют: «Инструкция об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденная приказом Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. № 29; «Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества», утвержденная приказом Минюста РФ от 6 августа 2004 г. № 135; «Методические рекомендации о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества — энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы», утвержденные приказом Минюста РФ, Минэкономразвития РФ, Минимущества РФ и Госстроя РФ от 30 октября 2001 г. № 289/422/224/243; «Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения», утвержденная приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233; «Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденная приказом Минюста РФ от 20 июля 2004 г. № 126; «Инструкция о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов» — приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. № 183; и так далее, и тому подобное…

В одном из многочисленных государственных регламентов расписано до мелочей, как должна происходить эта самая регистрация — как должен выглядеть кабинет чиновника, где должна стоять его машина, сколько минут (!) имеет право данный чиновник уделять совершению записи (!) в регистрационные книги и сколько разговаривать по телефону, делая запрос или сообщая другому чиновнику необходимые сведения. Кра-со-та! Две-три минуты на запись, одна-две на телефонный звонок… а несчастные граждане, которые пришли регистрировать у чиновника свои права, стоят в очереди часами.

Все свои действия участник сделки может вести лично, а может и по доверенности.

Доверенным лицом

может выступать родственник, друг, просто хороший человек, единственное условие — чтобы вы ему действительно доверяли. Доверить можно как осуществление отдельных действий, так и абсолютно все свои действия (в последнем случае это называется

генеральной доверенностью

), как конкретному лицу, так и какой-то фирме (юридическому лицу). Того, кто доверяет свои действия, юристы называют

доверителем

, а тот, кто исполняет за вас вашу работу, называется

уполномоченным представителем,

или

посредником

. Уполномоченный представитель, или посредник, может что-то делать за вас, только имея соответствующий удостоверяющий вашу волю документ —

доверенность

. Нет такого документа — ничего за вас он делать не имеет права.

Уполномоченное лицо не имеет права вести переговоры или совершать какие-то действия от вашего имени, но в свою пользу или к своей выгоде. Если это хороший друг, он будет работать на вас бесплатно. Если это нанятое вами уполномоченное лицо или фирма, то вы должны оплачивать их услуги. В зависимости от того, какие действия необходимо совершить, устанавливается и гонорар. Одно дело отнести документы по указанному адресу и получить печать, совсем другое — выстроить схему организации покупки недвижимости, провести переговоры с продавцом, отсмотреть квартиры, выставленные на продажу и т. п. Чем больше самостоятельности должен проявить ваш представитель, отстаивая ваши интересы, тем выше и его гонорар.

Но мой вам совет: ответственные действия совершайте самостоятельно. Тогда хотя бы не будет повода винить в неосмотрительности кого-то другого, особенно если этот «другой» — ваш родственник или друг. Я знаю немало случаев, когда после заключения не самой удачной сделки лучшие друзья становились бывшими друзьями. А вся вина друга-страдальца в том состояла, что он плохо знал законы, был не слишком внимателен и не пытался вычитывать в договорах некоторые «двойные» положения, умело спрятанные составителями-юристами среди массы не вызывающей подозрения информации.

Контролируйте ход сделки сами. Не доверяйте этого никому.

ГК РФ о праве собственности

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.