В книге собраны ответы на самые популярные вопросы в ЖКХ. Как устроено управление домами, какие права и обязанности есть у управляющих организаций и собственников? Как реально сэкономить на платежах за ЖКХ и заработать на общедомовом имуществе? Структура книги удобна для поиска ответов на вопросы. Третье издание содержит самые важные изменения в законодательстве по ЖКХ, которые произошли в 2017 и начале 2018 года. Книга будет интересна собственникам жилья и специалистам управляющих организаций.
Раздел 1. Общее имущество
Часть 1. Состав общего имущества
1. Домофоны — это общее имущество?
Да, это так. Такой вывод сделан, например, в
Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2010 №А14—3620/2009/153/15
. Аналогичный вывод сделан в
Письме Минстроя РФ от 11.04.2016 № 10686-АТ/04
.
Объясняется это тем, что домофон соответствует признакам общего имущества, указанным в
ст. 36 ЖК
: территориально принадлежит многоквартирному дому; функционально обслуживает два и более помещение в доме.
Важно учитывать, что трубка домофона, расположенная в квартире, к общему имуществу дома не относится, так как не выполняет второй признак: трубка обслуживает только конкретную квартиру.
Необходимо отметить, что в указанном Письме Министерство ошибочно полагает, что обслуживанием домофона может заниматься не только управляющая организация, но любая организация, с которой заключен договор по решению общего собрания. Эта позиция ошибочна по той причине, что в одном многоквартирном доме может быть только один способ управления. Если в доме выбрана управляющая организация, то обслуживать домофон может только эта организация.
2. Является ли подвал общим имуществом?
Это зависит от конкретных обстоятельств. Общим имуществом являются любые объекты, которые обслуживают более чем одну квартиру в доме. Поэтому когда подобные дела доходят до суда, суд решает — обслуживает ли объект более чем одну квартиру.
Вот пример. В
Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09
сделаны следующие выводы по подвальному помещению:
«С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного
Законом РСФСР от 04.07.91 № 1541—1
«О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
3. Входят ли радиаторы отопления, расположенные в квартире, в общее имущество всего дома?
Проблема не новая. Если радиаторы отопления — это общее имущество, то платить за их содержание должны все собственники всех квартир в доме. Представляете, радиатор стоит в одной квартире, а
платить за него должны собственники всех
остальных квартир в доме.
Если радиаторы не являются общим имуществом, то платить за них должен собственник той квартиры, в которой они установлены. Это кажется более справедливым. Но как решить эту проблемы по закону?
И в судебной практике, и в деятельности надзорных органов сложилось определенное мнение:
— радиаторы отопления являются общим имуществом, если отсутствуют отключающие устройства;
— если радиаторы отопления имеют отключающие устройства, то они не являются общим имуществом. Подтверждается это
Письмом Минстроя РФ от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04
и
Письмом Минрегиона РФ от 04.09.2007 № 16273-СК/07
.
4. Относятся ли запорно-регулировочные краны к общему имуществу?
От ответа на этот вопрос зависит, кто должен ремонтировать и менять запорно-регулировочные краны.
Если краны являются общедомовым имуществом, то содержать их обязана управляющая организация. Это следует из
ст. 162 ЖК РФ
. Дополнительно платить ни за ремонт, ни за замену крана собственник квартиры не должен.
Но если запорно-регулировочные краны не являются общедомовым имуществом, то содержать их обязаны собственники квартиры (
ст. 210 ГК РФ
).
Общедомовым имуществом являются элементы, которые обслуживают более одного помещения в доме (
ст. 36 ЖК РФ
). Краны являются необходимой конструктивной частью общедомовой инженерной системы. Поэтому краны обслуживают более одного помещения.
Из этого следует, что обслуживать краны на трубах водоснабжения и отопления обязана управляющая организация. Собственники не обязаны дополнительно платить за замену запорно-регулировочного крана.
5. Что такое придомовая территория?
Собственникам квартир в доме принадлежит и земельный участок, на котором располагается дом. Размеры земельного участка играют важную роль. От этого зависит, какие объекты должны содержать собственники (детские площадки, контейнерные площадки, инженерные сети и т. д.). Кроме того, от размеров земельного участка зависит в каком месте разместить стоянку для машин жильцов и где поставить шлагбаум, чтобы во двор не заезжали посторонние лица. Как же определяется размер земельного участка под домом?
Ответ на данный вопрос содержится в
письмах Министерства экономического развития РФ от 29.12.2010 №Д23—5416
,
от 20.01.2010 №Д23—124
. Вот основные указания Министерства.
Размер земельного участка определяется фактическим землепользованием, а также нормативами, которые действовали на момент строительства дома (
ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса
).
Определить размер участка можно по правоустанавливающим документам. Если таких документов нет, то надо руководствоваться документами, которые были составлены при образовании земельного участка.
Предположим, что ни правоустанавливающих документов, ни иных документов, в которых хоть как-то отражены границы участка, нет. Что делать?
Часть 2. Порядок возникновения общей собственности
1. Необходима ли государственная регистрации права долевой собственности на общее имущество?
Многим известно, что право собственности на недвижимость возникает только после государственной регистрации. Это обеспечивает прозрачность использования имущества, а также позволяет защищать интересы собственников. Например, кто-то владеет подвалом в доме. Подвал — общее имущество. Как собственникам квартир в доме доказать, что никто, кроме них, пользоваться подвалом не может? В этом случае пригодилась бы ссылка на запись в реестре прав.
Общее имущество дома — это не только лестничные площадки и лампочки, но и элементы, которые представляют большой коммерческий элемент. В подвале дома можно разместить магазин, на фасаде — рекламу, на крыше — оборудование операторов связи. Поэтому регистрация права на общее имущество — важный вопрос.
Однако надо учитывать, что регистрировать такое право
Жилищный кодекс РФ
не требует. Такой вывод следует из
п. 1 Письма Росреестра от 07.05.2010 № 14-20-1143-1/10
. Это означает, что право собственности на стены, подвалы и чердаки возникает не в силу регистрации, а в силу закона. Если кто-то разместил антенну на крыше вашего дома без согласия общего собрания, то смело можете требовать либо демонтаж, либо оплату в пользу всех собственников. Потребуют доказать права? Можно сослаться на указанное письмо: регистрация права собственности на общее имущество не требуется.
В то же время надо учитывать одну особенность. Росреестр обратил внимание, что регистрация прав на объект, входящий в общее имущество, все же понадобится при заключении договоров в отношении такого объекта. Например, если собственники квартир на общем собрании решат сдать подвал в аренду магазину, то сначала придется зарегистрировать право долевой собственности.
2. Кто определяет состав общего имущества в многоквартирном доме?
Определение состава общего имущества дома — важная процедура. От этого зависит как много собственники будут платить за жилищные услуги. Чем больше общего имущества обслуживается, тем больше суммы в платежках за ЖКУ. Но кто и как определяет состав общего имущества?
В соответствии с
п. 1 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491
состав общего имущества определяется собственниками квартир на общем собрании. Для этого надо провести общее собрание с повесткой дня: утверждение состава общего имущества дома. Утвержденный состав общего имущества должен быть включен в договор управления домом, который заключается с управляющей организацией.
Это подтверждается в
Письме Минрегиона РФ от 04.04.2007 № 6037-РМ/07
.
Как определить состав общего имущества дома? Для этого надо обратиться к
ст. 36 ЖК РФ
и
п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491
. Элементы, указанные в этих нормах, являются общим имуществом. Однако это открытые перечни. Некоторые элементы, которые не перечислены в законе, все-таки являются общим имуществом.
В
ст. 36 ЖК РФ
дан не только перечень имущества, которое является общим, но и определен критерий отнесения имущества к общедомовому. Если какой-либо элемент дома обслуживает более одной квартиры, то он является общим имуществом. Поэтому в перечень общего имущества надо включать не только элементы, указанные в законе, но и элементы, которые в законе хоть и не указаны, но имеют признаки общего имущества.
Часть 3. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом
1. Могут ли собственники помещений в многоквартирном доме ограничить въезд на придомовую территорию шлагбаумами?
Для ответа на данный вопрос надо разобраться в чьей собственности находится земельный участок под многоквартирным домом. Если участок находится у собственников квартир в доме, то они могут распоряжаться им по своему усмотрению (и в этом случае есть ограничения, см. ниже). Если же участок находится в муниципальной собственности, то, как правило, запрет на свободный проезд во двор дома отсутствует.
Земельный участок под домом переходит в общедолевую собственность, если в отношении участка проведен кадастровый учет. В этом случае не требуется ни государственная регистрация прав на земельный участок, ни дополнительное согласие или разрешение органов местного самоуправления.
Собственники обладают всей полнотой правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком под домом, если в отношении участка проведен кадастровый учет. Поэтому, например, собственники могут размещать парковки на земельном участке (смотрите, например,
кассационное определение Пермского краевого суда от 05.09.2011 по делу № 33—8950
,
определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 08.02.2012
).
В этом случае собственники вправе установить шлагбаумы и ограничить проезд для лиц, не являющихся собственниками квартир в доме. Это прямо вытекает из
ст. 209 ГК РФ, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ
. Решение об установке шлагбаумов должно быть принято общим собранием собственников. Ключи от автоматического шлагбаума надо выдать всем собственникам, даже тем, кто не участвовал на собрании или голосовал против.
Однако надо учитывать, что, установление таких шлагбаумов может нарушать противопожарные требования, связанные с обеспечением пожарных проездов. Поэтому проконсультируйтесь в местной противопожарной службе, покажите им проект установки шлагбаумов. В противном случае собственники или управляющая организация могут быть привлечены к ответственности.
2. Может ли управляющая организация посещать помещения, принадлежащие собственнику, если в помещении проходят общедомовые коммуникации?
Сталкивались с этой проблемой многие: управляющая организация требует допуска в квартиру, чтобы чинить общий стояк. Собственники отказываются, потому что после ремонта, как правило, управляющие организации оставляют бардак. Например, сантехник может разломать стенку, ведущую к общему стояку, а затем отказаться ее восстанавливать. Может ли собственник квартиры отказать управляющей организации?
Надо учитывать, что закон накладывает на управляющую организацию определенные обязательства. В соответствии со
ст. 161 ЖК РФ
управляющая организация должна содержать общедомовое имущество в нормативном порядке. Это касается любого общего имущества дома, даже того, которое проходит по отдельной квартире.
Поэтому законом предусмотрена обязанность собственников квартир впускать представителей управляющих организаций для проведения ремонта. Это прямо закреплено
подп. «б» п. 32 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354
. Подтверждает обязанность собственников впускать сантехников и электриков судебная практика (см.
Определение ВАС РФ от 02.07.2012 №ВАС5427/12
).
Однако надо учитывать, что если собственник отказывается впускать представителей организации в квартиру, то заставить его можно только через суд. Это объясняется тем, что
ст. 3 ЖК РФ
установила запрет на проникновение в квартиру без согласия собственника.
Если все-таки вы впустили представителей управляющей организации и они провели ремонт, то требуйте, чтобы управляющая организация провела необходимый косметический ремонт и убрала за собой.
3. Можно ли требовать от магазинов, расположенных в доме, плату за размещение крыльца?
В многоквартирных домах часто открываются новые магазины. Много магазинов открыто уже давно. Но задумывались ли собственники квартир, что им полагается плата за крыльцо, размещенное магазином на земельном участке?
Для того, чтобы открыть магазин, надо сначала перевести помещение из жилого в нежилое. Основным требованием к нежилым помещениям в доме является наличие отдельного входа (
ст. 22 ЖК РФ
). Другими словами, владельцы будущего магазина должны построить крыльцо.
Очевидно, что построить крыльцо можно только на земельном участке, на котором стоит многоквартирный дом. Из
ст. 36 ЖК РФ
следует, что земельный участок — это общее имущество. Владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом дома собственники квартир.
Как и собственники любого иного имущества, собственники общего имущества дома вправе получать доход от использования земельного участка третьими лицами (см. по аналогии
Письмо ФАС РФ от 27.05.2015 №ИА/26126/15
). Кроме того, только собственники общего имущества могут дать разрешение на использование общего имущества.
Таким образом, будущие владельцы магазина должны обратиться к собственникам квартир в доме за получением разрешения на строительство крыльца (
Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2008 №Ф04—1315/2008
). Собственники на общем собрании должны принять такое решение и утвердить размер платы за использование земельного участка. Полученные средства можно направить на содержание общего имущества.
4. Должны ли операторы связи (провайдеры) платить за размещение оборудования на крышах многоквартирных домов?
Провайдеры часто размещают оборудование в многоквартирных домах. По подъездам тянутся кабели, на крышах устанавливается принимающее оборудование. Имеют ли собственники квартир право требовать оплату от провайдера?
Ответ на этот вопрос напрямую зависит от ответа на другой вопрос: что является общим имуществом дома?
В соответствии со
ст. 36 ЖК РФ
общим будет имущество, которое обслуживает два и более помещения в доме. Из
п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491
следует, что и крыша и стены дома являются общим имуществом собственников квартир.
Право собственности дает возможность извлекать доход из принадлежащего собственнику имущества (
ст. 210 ГК РФ
). Следовательно, если крышей дома или стенами пользуются провайдеры, собственники квартир могут требовать оплату. Ведь собственники квартир обладают долевым правом собственности и на крышу дома и на его стены.
Подтверждается это и в
Письме ФАС РФ от 27.05.2015 №ИА/26126/15
. Ведомство отметило несколько принципиальных моментов.
5. Можно ли установить кондиционер на фасаде многоквартирного дома без решения общего собрания?
Фасады многоквартирных домов часто используются для размещения кондиционеров. Насколько законным является размещение кондиционера? Кто должен за это платить?
Федеральное законодательство никаких специальных требований к размещению кондиционеров на фасадах зданий не устанавливает. Однако такие требования могут быть установлены местными градостроительными правилами. Как правило, размещение кондиционеров запрещено на фасад зданий, находящихся на центральных или исторических улицах городов.
Если в соответствии с местными правилами размещение кондиционеров является законным, то что для этого требуется?
Стена дома является общедомовым имуществом (
ст. 36 ЖК РФ
). Распоряжается общим имуществом общее собрание собственников помещений в доме. Только собрание может предоставить право на размещение кондиционера, а также определить порядок взимания и размер платы за использование стены дома. Поэтому для установки кондиционера обязательно требуется решение общего собрания.
В судебной практике встречается обратная позиция. Так, например, в
Решении АС Москвы от 26.09.2014 № А40—189578/2013
суд указал: «Учитывая изложенные нормы права, суд приходит к выводу, что сам по себе факт размещения кондиционеров на фасаде многоквартирного дома по адресу… не означает осуществление ответчиком действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этим правомочиям». Такая позиция суда является необоснованной, так как речь должна идти не о негаторном иске, а об иске о понуждении демонтировать кондиционер. Это разные способы защиты, чего не учел суд.
Часть 4. Земельный участок
1. В каком порядке возникает право общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом?
Придомовая территория может принести немалый доход собственникам квартир. Можно сдавать, например, земельный участок в аренду. Полученные доходы собственники квартир могут отправить на содержание общего имущества или на личные нужды. Но важно помнить: сначала надо оформить земельный участок. Как это сделать?
Порядок возникновения права собственности на земельный участок под домом разъяснен в
Письме Минэкономразвития РФ от 16.10.2009 № Д23—3410
.
Первое, что должны помнить собственники квартир: право на придомовую территорию возникает только в силу закона (
Постановление КС РФ от 28.05.2010 № 12-П
). Это означает, что не надо обращаться в Росрестр или в местную администрацию, чтобы получить право собственности на земельный участок под домом. Собственники квартир получают право собственности только в силу
ст. 36 ЖК РФ
, которая определяет: общедомовое имущество принадлежит собственникам помещений в доме. Так как земельный участок — это общедомовое имущество, то и право долевой собственности возникает автоматически. Поэтому, например, для возникновения права собственности на придомовую территорию не требуется регистрация права в Росреестре (
Письмо Роснедвижимости от 20.06.2008 № ВК/2657
).
Однако земельный участок переходит в собственность жильцов дома только в случае, если проведен кадастровый учет участка. По сути, кадастровый учет — это формирование участка. В самом деле, чтобы возникло право собственности должен быть объект, а без межевания такой объект как земельный участок просто не возникает.
Итак, если собственники хотят получать прибыль от придомовой территории, то надо провести кадастровый учет участка под домом. После кадастра возникает право долевой собственности на участок.
2. Может ли под несколькими многоквартирными домами быть один земельный участок?
Земельный участок под домом принадлежит собственникам помещений в доме с момента проведения кадастрового учета. Однако встречаются ситуации, когда на одном земельном участке расположено несколько домов. То есть проведен кадастровый учет одного участка с расположенными на нем несколькими домами. Как в этом случае решаются вопросы собственности?
В
Письме Минэкономразвития РФ от 27.09.2011 № Д23—4059
сделан вывод, что размещение нескольких многоквартирных домов на одном участке допустимо. Управлять таким участком должны собственники помещений в каждом доме совместно.
Однако в
Определении от 02.08.2012 № ВАС-9872/12
Высший арбитражный суд признал правомерной позицию нижестоящего суда, согласно которой законодательство не предусматривает формирование единого участка под двумя домами. Эта позиция выглядит более обоснованной.
Общий земельный участок может стать головной болью собственников. Ведь в этом случае придется определять, в каком размере должны платить за содержание участка собственники квартир в каждом из домов. А ведь провести общее собрание сложно и в одном доме!
Что же делать? Собственникам необходимо провести общее собрание в своем доме и принять решение о проведении кадастрового учета в отношении земельного участка под их домом. После этого надо провести кадастровый учет и включить решением собрания придомовую территорию в состав общего имущества дома.
3. В чьей собственности находится земельный участок под домом, если кадастровый учет не был произведен?
Придомовая территория — понятие, с которым сталкиваются все собственники квартир. Во-первых, за содержание территории приходится платить. А во-вторых, может возникнуть потребность в детской площадке, стоянке для автомобилей жильцов, что также требует немалых денежных вложений. Однако есть ситуации, в которых жильцы могут немало сэкономить на содержании придомовой территории.
Общее правило гласит, что земельный участок под домом — это общее имущество всех собственников квартир в таком доме (
ст. 36 ЖК РФ
). Как и в отношении любого иного общего имущества собственники несут бремя содержания имущества (
ст. 39 ЖК РФ
). Это означает, что надо платить управляющей организации или ТСЖ за уборку территории, содержание в исправности различных элементов (освещение, дорога и т. д.).
Однако, как и следует из закона, платить за содержание необходимо только в отношении общего имущества. Земельный участок под домом не во всех случаях является общим имуществом. Это может показаться парадоксальным, но это так.
Во-первых, право общей собственности на придомовую территорию возникает только после кадастрового учета земельного участка. Если учет не произведен, то земельный участок, как объект права, не возникает. Говоря проще: если участок земли не «огорожен», то такого участка и нет. А раз нет участка, то нет и права собственности на него. Но если у собственников квартир не возникло право общей собственности на придомовую территорию, то и платить за содержание такой территории не надо.
Во-вторых, если кадастровый учет не проведен, общая собственность не возникла, то кто же будет собственником? Ведь не может земля не иметь собственника! На этот случай в законе установлена правовая фикция: земельный участок, кадастровый учет которого не проведен, принадлежит муниципальному образованию (
п. 67 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22)
. Что это означает для жильцов?
Раздел 2. Общее собрание
1. Кто должен оплачивать расходы на проведение общего собрания?
Общее собрание собственников — важный орган управления домом. Именно общее собрание устанавливает размер платы за содержание общего имущества и перечень работ и услуг, которые должна оказывать управляющая организация. Другими словами, размер платы за ЖКУ, что особенно важно для каждого собственника, зависит от проведения общего собрания.
Провести собрание всех собственников дома — сложная и затратная процедура. Необходимо уведомить собственников о собрании, подготовить проекты решений, бюллетеней, составить протокол. Самым дорогостоящим является аренда помещения для проведения собрания. Кто должен за все это платить?
В законодательстве прямого ответа на этот вопрос нет. Однако в
Письме Минстроя РФ от 28.08.2015 № 27535-ОЛ/04
сделан однозначный вывод: расходы на проведение общего собрания возлагаются на инициатора. Эта позиция Министерства может показаться необоснованной.
Общее собрание — это орган управления всего дома (
ст. 44 ЖК РФ
). Поэтому непонятно, почему платить за проведение общего собрания должен инициатор. Подобное решение может привести к тому, что никто не захочет быть инициатором общих собраний.
Возможно, на это и нацелена позиция Минстроя. Ведь если заставить всех собственников платить за собрание, которое инициировал один конкретный собственник, то возможны злоупотребления. В самом деле, почему бы недобросовестному жильцу не провести собрание по какой-либо неважной повестке и не заставить всех остальных собственников оплатить это?! Поэтому позиция Минстроя имеет смысл.
2. Можно ли признать решение общего собрания недействительным, если решение принято меньшим количеством голосов, чем это предусмотрено законом?
Проведение общего собрания собственником в доме регулируется Жилищным кодексом РФ. Закон устанавливает не только формы собрания, порядок его созыва, но и определяет каким количеством голосов можно принимать решения по отдельным вопросам.
Нарушение требований закона по количеству голосов может стать основанием для признания решения общего собрания недействительным (
ст. 181.4 ГК РФ
). Как следствие — расходы собственников на проведение собрания будут бесполезными, будет потрачено время, да еще и придется повторно проводить собрание по той же повестке дня.
Поэтому жильцам необходимо четко понимать, каким количеством голосов на общем собрании можно принимать решения.
Основные правила установлены в
ст. 46 ЖК РФ
:
1) решение принимается большинством голосов собственников, присутствующих на собрании. Обратите внимание, что это правило касается любых вопросов, связанных с использованием и содержанием общего имущества дома, за исключениями, о которых сказано ниже. Кроме того, учтите, что речь о большинстве голосов тех собственников, которые присутствуют на собрании, а не о большинстве от всего количества голосов всех собственников в доме;
3. Какие сведения указывать в протоколе общего собрания в части реквизитов документов, подтверждающих право собственности?
Участвовать в общем собрании многоквартирного дома могут все собственники помещений в доме. Однако надо соблюсти важную формальность: собственник квартир должен подтвердить свое право собственности. Раньше подтвердить право собственности можно было свидетельством, которое выдавал Росреестр.
С июля 2016 года привычные свидетельства о праве собственности Росреестром не выдаются. Вместо этого можно получить выписку из ЕГРП, которая подтверждает факт регистрации права собственности. Поэтому в протоколе допустимо указывать реквизиты такой выписки. Это следует из
Письма Минстроя РФ от 07.10.2016 № 33077-АТ/04
.
Важно помнить, что если собственники не подтвердят право собственности и проголосуют, то решение общего собрания можно будет оспорить в суде. Поэтому инициаторы собрания должны внимательно следить за тем, чтобы каждый собственник, участвующий в собрании, предоставил либо свидетельство о праве собственности, либо выписку.
Учтите, что закон не предусматривает компенсацию собственникам за получение выписки. Другими словами, если Вам нужна выписка для участия в общем собрании, то нельзя требовать оплату расходов на получение выписки.
4. Могут ли на общем собрании голосовать наниматели помещений в доме?
Общее собрание жильцов определяет размер платы за содержание и ремонт общего имущества, а также комплекс работ и услуг, которые должны оказываться управляющими организациями. Очевидно, что вопросы эти важны для каждого жильца. Но все ли жильцы могут участвовать в общем собрании дома?
Два самых типичных случая «жильцов дома» — это собственники квартир и наниматели по договору социального найма. Как собственник, так и наниматель обязаны платить за содержание общего имущества. Каждый из них заинтересованы, какие работы и услуги, в какие сроки будет оказывать управляющая организация. Но, к сожалению, только собственники квартир, но не наниматели, могут участвовать в общем собрании. Почему так?
В соответствии со
ст. 44 ЖК РФ
общее собрание — это орган управления домом. Причем это орган собственников помещений в доме. Именно собственников, то есть наниматели исключены (см.
Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД
). Поэтому наниматели жилья не могут ни инициировать общее собрание, ни участвовать в нем с правом решающего голоса.
Что же делать нанимателям? Можно ли как-то повлиять на решение общего собрания?
Во-первых, наниматели могут обратится к наймодателю (собственнику квартиры) с предложением о проведении собрания, о повестке дня. Наниматель может передать наймодателю свои предложения по разумному тарифу на содержание жилья, по дополнительным работам и услугам, которые должна оказывать управляющая организация (например, по обустройству детской игровой площадки, по освещению придомовой территории).
5. Если решение общего собрания является недействительным, то будет ли действительным договор управления?
Собственники жилья должны выбрать один из способов управления домом: управляющая организация, ТСЖ или непосредственное управление. Если выбрана управляющая организация, то с ней придется заключить договор управления (
ст. 162 ЖК РФ
).
Решение о выборе способа управления и заключении договора с управляющей организацией принимается на общем собрании собственников помещений во всем доме. Проведение общего собрания обставлено многочисленными требованиями закона к порядку инициирования собрания, уведомления собственников, голосованию и оформлению протокола. Практически любое нарушение этих требований может стать основанием для недействительности решения собрания (
ст. 181.3 ГК РФ
). Так, например, нарушение требований к кворуму собрания или оформлению протокола может свести на нет усилия собственников по проведению собрания.
Возникает вопрос: если решение общего собрания признают недействительным, то будет ли недействительным договор управления, заключенный на основании такого договора?
В некоторых случаях суды допускают, что договор будет иметь силу (
Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 № 01АП-4079/12
). Однако это позиция необоснованная.
Договор управления может быть заключен только на основании решения общего собрания. То есть решение общего собрания является тем юридическим фактом, который является правовым обоснованием возможности заключения договора. Если решение общего собрания является недействительным, то нарушается порядок заключения договора. Нарушение порядка заключения договора является основанием для признания договора недействительным.
