В последние годы ипотека стала самым приоритетным способом решения квартирного вопроса. В последнее время более 70 % сделок на первичном и вторичном рынке жилья осуществляются с использованием ипотечного кредита. Увеличению ипотечных сделок способствует также принятие законов о материнском капитале и накопительно-ипотечной системе для военнослужащих (военной ипотеке).
В данной книге освещены вопросы приобретения жилья с использованием ипотечного кредита, а также вопросы оформления ипотечных сделок с использованием материнского капитала. Отдельный раздел посвящен проблемам военной ипотеке. В нем освещены вопросы не только получения кредита, но и проблемы, возникающие у военнослужащего-ипотечника при увольнении с военной службы. Затронуты также вопросы налогообложения ипотечных квартир и возможности возврата подоходного налога с сумм, уплаченных в качестве процентов банку при выплате ипотечного кредита. Также даны практические советы, расписаны схемы продажи залогового имущества при невозможности выплачивать ипотечный кредит.
Текст построен в виде вопросов и ответов. В вопросах описаны типичные ситуации, которые встречаются в большинстве случаев. Ответы на вопросы даны подробные с ссылками на закон. В некоторых случаях дан пошаговый план действий, выполнив который можно с легкостью решить возникшую проблему.
Прочитав данную книгу вы будете знать:
– как выбрать банк для получения ипотечного кредита;
– каковы особенности оформления ипотечных сделок;
– свои права и обязанности как владельца залоговой квартиры, а также права и обязанности созаемщиков и поручителей;
– как получить налоговый вычет с сумм, выплаченных банку процентов;
– как использовать материнский капитал при покупке квартиры в ипотеку;
– как воспользоваться ипотекой для военнослужащих;
– как продать залоговую квартиру, если нет возможности платить, и многое другое.
Основные понятия и термины. Виды кредитов, процентные ставки, первоначальный взнос
Что такое ипотека и ипотечный кредит? В чем отличие ипотечного кредита от других кредитов?
Ипотека – залог.
Ипотечный кредит – кредит под залог недвижимости.
Ипотека – это слово греческого происхождения, которое в переводе означает залог.
Мы привыкли любой кредит, который используется на приобретение недвижимости, называть ипотечным. Однако, это не так. Строго говоря, ипотечный кредит – это кредит, выдаваемый под залог какого-либо объекта недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, производственного или офисного помещения и т. п.).
И не обязательно кредит выдается на приобретение объекта недвижимости, он может также выдаваться под залог уже имеющейся недвижимости, а потрачен может быть на что угодно.
Планирую приобрести квартиру в ипотеку. От чего зависит сумма ипотечного кредита?
Сумма ипотечного кредита зависит от:
– размера подтвержденного дохода;
– возраста;
– наличия финансовых обязательств;
– стоимости приобретаемой недвижимости;
Что такое АИ ЖК? Кто имеет право на получение кредита в АИ ЖК?
АИ ЖК – это Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Оно было создано Правительством РФ в 1997 году в форме открытого акционерного общества со 100 % государственным капиталом.
АИ ЖК выполняет несколько функций. Во-первых, финансирует банки, выдающие ипотечные кредиты, путем выкупа прав требования по уже выданным ипотечным кредитам, то есть путем рефинансирования этих кредитов. Финансы, которые направляются Агентством на покупку прав требования по уже выданным ипотечным кредитам, поступают от продажи облигаций Агентства на фондовом рынке.
Выглядит это так. Банк выдает заемщику ипотечный кредит за счет собственных ресурсов. Агентство выпускает ценные бумаги – облигации – с государственной гарантией. Размещает их на фондовом рынке. Средства, полученные от продажи облигаций, идут на покупку прав требований по кредитам, выданным банками. Производя рефинансирование кредитов, банки восстанавливают свои ресурсы. Затем за счет этих ресурсов выдают новый кредит и опять рефинансируют его.
Таким образом, Агентство не занимается выдачей ипотечных кредитов. Агентство кредитует не граждан, а банки. И эти банки выдают ипотечные кредиты по стандартам, разработанным АИ ЖК. Если вы слышите в разговоре, что кто-то взял ипотечный кредит АИ ЖК, то это значит, что ваш знакомый получил ипотечный кредит, соответствующий стандартам АИ ЖК. Такой стандарт называется Федеральный Ипотечный Стандарт.
Это вторая функция АИ ЖК – разрабатывать единые стандарты ипотечного жилищного кредитования и осуществлять контроль за их соблюдением.
Получили одобрение на ипотечный кредит. В банке сказали, что выплачивать кредит должны будем аннуитетными платежами. Что это такое? Какие виды платежей бывают?
На сегодняшний день банки используют две схемы для расчета платежей по кредиту: дифференцированные платежи и аннуитетные. Причем гораздо чаще используются аннуитетные платежи. При выплате кредита и дифференцированными, и аннуитетными платежами Вы выплачиваете ежемесячно банку и проценты по кредиту, и сам кредит. В чем же отличие?
Дифференцированные платежи – сумма вашего долга по кредиту распределяется на весь период кредитования. Каждый месяц вы возвращаете банку одинаковую часть долга по кредиту. Например, если вы получили кредит в размере 1 200 000 рублей сроком на 10 лет, то каждый месяц вы будете возвращать в банк 10 000 рублей основного дола по кредиту.
Кроме того банком буду начислены проценты за пользование кредитными средствами. И в первые месяцы суммы денежных средств, выплачиваемых в качестве процентов за пользование кредитными средствами будут самыми большими. Поэтому платежи в первые месяцы будут самыми большими. Так как сумма, выплачиваемая в качестве долга по кредиту неизменна и к ней прибавляются еще проценты по кредиту, которые к окончанию срока платежа сходит на нет.
Преимущества этой схемы в том, что с первого месяца выплат по кредиту вы начинаете выплачивать сам кредит, а не только проценты по нему. Недостатки заключаются в том, что нагрузка на заемщика в первые месяцы и даже первые два года очень велика. Выплаты могут поглощать существенную часть дохода заемщика. Однако благодаря тому, что сумма долга по кредиту начинает снижаться с первого месяца, заемщик существенно экономит на платежах по процентам.
Дифференцированные платежи используются банками крайне редко. Связано это скорее всего с тем, что платеж заемщика по кредиту не может превышать 40-50 % его дохода. Такая схема снижает возможности заемщика при получении кредита.
Собираюсь оформить ипотечный кредит. В банке мне сказали, что я могу оформить кредит как с фиксированной процентной ставкой, так и с плавающей. В чем отличие, и какая ставка для меня будет более выгодной?
На сегодняшний день в банке при заключая с вами договор на предоставление кредитных средств, могут предложить вам как фиксированную, так и плавающую процентную ставку. Чаще всего конечно встречается фиксированная процентная ставка.
Чтобы вам определиться с тем, какой вид процентной ставки выбрать, необходимо знать, в чем их отличия, а также плюсы и минусы?
Фиксированная процентная ставка
– название говорит само за себя. На протяжении всего срока кредитования величина этой ставки будет неизменной. Банк будет начислять одинаковый процент за пользование кредитными средствами и в начале периода кредитовании, и в конце. На процент, установленный банком, не будет влиять экономическая ситуация на рынке, изменение рыночной ставки. И при его спадах, и при подъемах ставка по кредиту будет для вас одинакова.
Плюсом для вас в этой ситуации является то, что вы можете быть уверены, что при ухудшении экономической ситуации, увеличения темпов роста инфляции и подорожания кредитов (повышения процентных ставок по ним), ваш процент по ипотечному кредиту останется неизменным. Вы заранее можете планировать свои расходы, не опасаясь их увеличения.
А вот минусом здесь является то, что при снижении процентных ставок и удешевлении кредитов, процентная ставка по вашему кредиту опять же не изменится. И для вас заемные деньги будут более дорогими (выше процент), чем для тех заемщиков, которые оформили кредит позже вас в период более благоприятной экономической ситуации.
Требования к заемщику, или кто может получить ипотечный кредит
Собираюсь купить квартиру с использованием ипотечного кредита. Работаю по найму. Какие требования предъявляет банк к заемщикам? Какие документы нужно подать в банк для получения кредита?
После анализа предложений банков сложился идеальный образ заемщика:
– большинство банков принимают заявки только от граждан РФ, причем в том случае, если супруг этого заемщика не является гражданином РФ, банк рассматривает доходы исключительно только заемщика, а доходы супруги не учитываются при расчете платежа по кредиту, также банк требует оформления брачного договора, подтверждающего раздельный режим собственности на предмет залога, при этом приобретаемая с использованием кредитных средств недвижимость приобретается в индивидуальную собственность супруга-заемщика.
Однако некоторые банки рассматривают также и возможность предоставления ипотечного кредита и не гражданам РФ, при этом они должны предоставить документы, подтверждающие законность их пребывания и занятости на территории РФ.
– возраст 21-55 лет для женщин или 21-60 лет для мужчин; то есть тот период, когда заемщик ведет активную трудовую деятельность. Но нередки случаи, когда банк выдает ипотечный кредит или рассчитывает платежи по кредиту с выплатами до 75 лет. При этом требуется, что бы заемщик имел созаемщиков или поручителей, которые будут полностью отвечать требованиям банка на момент достижения заемщиком возраста пенсии по старости.
– заемщики-мужчины не должны иметь проблем с военкоматом. Поэтому заемщики-мужчины в возрасте до 27 лет включительно должны предоставить банку документальное подтверждение того, что они прошли военную службу по призыву или не подлежат призыву. Банк должен быть уверен в том, что после получения кредита вас не призовут в армию и платить этот кредит будет некому.
Я студентка. Не работаю. Могу ли я получить ипотечный кредит, если деньги на его оплату мне будут давать родители?
Нет.
Нет, если вы не работаете, вы не можете получить кредит в банке, в том числе и на покупку квартиры.
При подаче заявки на получение ипотечного кредита вы должны будете подтвердить свою платежеспособность. Кроме того, на момент подачи заявки в банк вы должны быть официально трудоустроены.
Основные требования к заемщикам:
– непрерывный стаж работы на последнем месте не менее 3 месяцев;
Мне 19 лет. Я учусь и работаю. Общий стаж работы шесть месяцев. Могу ли я получить ипотечный кредит?
В большинстве случаев возраст заемщика от 21-го года.
Общий трудовой стаж от одного года.
Большинство банков, предоставляющих ипотечные кредиты, рассматривают заемщиков в возрасте от 21-го года, а также с общим трудовым стажем от одного года. От четырех до шести месяцев необходимо проработать на последнем месте работы.
Но данные требования предъявляются в большинстве случаев. Возможно, вы найдете банк, который одобрит вашу заявку на получение ипотечного кредита.
Собираюсь приобрести квартиру в ипотеку. В данный момент не работаю. Имею в собственности две квартиры и дачу. Квартиры сдаю в аренду и получаю хороший доход. Сама живу на даче. Могу ли я получить кредит на приобретение третьей квартиры?
Доход от сдачи в аренду квартир большинством банков будет рассматриваться только в качестве дополнительного дохода. И если вы нигде не работаете и не имеете доходов от трудовой деятельности, а также не относитесь к категории пенсионеров по старости, которые получают пенсию, а живете только на доходы от сдачи в аренду жилья, то получить ипотечный кредит вам будет проблематично.
Чтобы банк при принятии решения о выдаче вам ипотечного кредита учитывал только доходы, полученные от сдачи в аренду, вы можете зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения и выбрать вид деятельности «сдача жилья в аренду». В этом случае для банка вы уже не безработная, а индивидуальный предприниматель с доходным бизнесом.
Здесь имеется одна проблема. Банк будет рассматривать вас в качестве индивидуального предпринимателя в том случае, если вы занимаетесь бизнесом как минимум два года, имеете доход, вовремя сдаете декларации о доходах и платите налоги. Для подтверждения дохода в банк необходимо будет предоставить декларации, как минимум за два отчетных периода (два года). А также другие документы по требованию банка.
Индивидуальный предприниматель также может приобрести патент на сдачу квартиры в аренду. Такая система отчетности выглядит проще – не надо заморачиваться с Декларациями, отчетами и т. д. Покупай патент и сдавай в аренду. Однако при легализации доходов от сдачи в аренду через покупку патента, вы не сможете подтвердить размер вашего дохода от сдачи в аренду, а следовательно, возникнут проблемы при расчете суммы ипотечного кредита.
Работаю в бюджетной организации. Доход небольшой. Сдаю в аренду комнату в своей квартире. Будут ли учтены банком мои доходы от сдачи в аренду при рассмотрении моей заявки на получение ипотечного кредита?
Доходы от сдачи в аренду жилья чаще всего рассматриваются банком в качестве дополнительного дохода, если вы не являетесь индивидуальным предпринимателем и сдача в аренду не является вашим основным видом предпринимательской деятельности.
При этом нужно иметь в виду, что банк при расчете суммы ипотечного кредита будет учитывать только те доходы, полученные от аренды, которые поступают продолжительное время (не менее года) и с данных доходов заемщиком платятся налоги.
То есть, недостаточно предоставить договор аренды, или точнее, коммерческого найма. Необходимо предоставить Декларацию о доходах физического лица (по форме 3-НДФЛ) за предыдущий год с отметкой налоговой инспекции. В Декларации будет отражена сумма, полученного вами дохода от сдачи в аренду за год и сумма начисленных налогов (13 %). Дополнительно, банк может попросить вас предоставить справку из налоговой инспекции о том, что налог вами оплачен и задолженностей нет.
